Quando si compra o si vende un immobile, la presenza di un’ipoteca può rappresentare un serio problema. In questo contesto, il ruolo dell’agente immobiliare diventa cruciale: egli deve adempiere ai suoi obblighi informativi in maniera diligente, pena il rischio di dover risarcire i danni o perdere il diritto alla provvigione.

Gli obblighi informativi fondamentali dell’agente immobiliare

Secondo l’art. 1759 del Codice Civile, l’agente immobiliare è tenuto a comunicare alle parti le circostanze a lui note o conoscibili con l’uso della normale diligenza professionale. In altre parole:

• Deve informare sulle condizioni giuridiche, urbanistiche e catastali dell’immobile.

• Deve avvertire della presenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, servitù attive o passive, se note o conoscibili.

Non basta dunque che l’agente si limiti a riferire solo ciò che il venditore gli comunica: deve attivarsi per verificare elementi che un professionista medio dovrebbe controllare.

L’agente immobiliare deve fare controlli tecnici approfonditi, come un notaio?

No, l’agente immobiliare non ha l’obbligo di svolgere controlli notarili o ipotecari approfonditi, come accadrebbe invece per un notaio.

Tuttavia:

• Deve adoperarsi per raccogliere informazioni che siano accessibili con la normale diligenza, ad esempio chiedendo la visura ipotecaria, la planimetria catastale o l’estratto della Conservatoria dei Registri Immobiliari.

• Deve avvertire le parti se emergono dubbi o anomalie che meriterebbero ulteriori approfondimenti da parte di professionisti come avvocati o notai.

In sintesi: l’agente non è un investigatore né un garante assoluto della regolarità del bene, ma neppure può essere completamente passivo.

L’agente è responsabile se non scopre o non comunica l’esistenza di un’ipoteca?

Sì, l’agente può essere responsabile:

• Se non comunica l’esistenza di un’ipoteca che era nota o che avrebbe potuto essere agevolmente scoperta.

• Se fornisce informazioni false o reticenti che inducono le parti a concludere un contratto svantaggioso o nullo.

In questi casi, il cliente può:

• Chiedere il risarcimento dei danni (ad esempio, il costo per cancellare l’ipoteca o il minor valore del bene);

• Rifiutarsi di pagare la provvigione;

• Chiedere la restituzione della provvigione già pagata.

Il mediatore perde la provvigione se manca la fideiussione?

Nelle vendite “su carta” (ossia immobili da costruire), è obbligatoria la consegna all’acquirente di una fideiussione che garantisca il recupero delle somme anticipate in caso di fallimento del costruttore.

Se l’agente immobiliare non informa il promissario acquirente della necessità della fideiussione o non segnala l’assenza della fideiussione, può:

• Perdere il diritto alla provvigione;

• Essere esposto a una richiesta di risarcimento danni.

Il ruolo della fideiussione nella vendita su carta

La fideiussione è fondamentale per tutelare l’acquirente che versa acconti per un immobile ancora da realizzare. Senza fideiussione, l’acquirente rischia di perdere le somme versate se il costruttore fallisce.

Il mediatore, se coinvolto nella vendita, deve accertarsi e informare circa l’esistenza della fideiussione. La sua omissione può rendere la vendita più rischiosa e causare responsabilità legali.

Perché il mediatore rischia di perdere la provvigione

La provvigione spetta al mediatore solo se la sua attività ha contribuito alla conclusione di un affare valido ed efficace.

Se l’affare si rivela:

• Nullo (per mancanza di fideiussione o per problemi gravi sull’immobile);

• Irrimediabilmente viziato (per esempio per ipoteche non segnalate),

il mediatore non ha diritto al compenso, o deve restituirlo se già incassato.

La nullità rilevabile anche d’ufficio: cosa significa?

La nullità rilevabile d’ufficio vuol dire che:

• Anche senza una richiesta delle parti, il giudice deve dichiarare il contratto nullo se si accorge della violazione di norme imperative (come la mancata fideiussione).

• Non è necessario che una parte sollevi esplicitamente la questione: basta che emerga dai fatti.

In caso di nullità, dunque, la vendita viene considerata come mai avvenuta e il mediatore perde ogni diritto alla provvigione.

Quando il contratto è valido e quando non lo è

Il contratto è:

• Valido se le condizioni legali (ad esempio fideiussione nelle vendite su carta) sono rispettate.

• Nullo se mancano elementi essenziali richiesti dalla legge, come l’obbligo di garanzie nei confronti dell’acquirente.

Il mediatore deve vigilare e informare correttamente le parti per evitare il rischio di una nullità.

Cosa implica la violazione dell’obbligo informativo?

La violazione degli obblighi informativi da parte dell’agente immobiliare implica:

• Risarcimento del danno a favore della parte che ha subito un pregiudizio;

• Perdita della provvigione;

• Possibile responsabilità professionale e disciplinare nei confronti dell’albo o associazione di categoria.

Quando l’agente non è responsabile per un’ipoteca non scoperta prima della firma della proposta?

L’agente non è responsabile se:

• L’ipoteca era occulta, cioè non risultava nemmeno dalle visure aggiornate.

• L’agente aveva agito con la diligenza richiesta e aveva informato della necessità di controlli notarili più approfonditi.

• La parte interessata era stata avvisata del rischio e aveva comunque deciso di procedere.

In questi casi, l’agente può tutelarsi dimostrando di aver svolto correttamente la propria attività.

Conseguenze pratiche per l’agente immobiliare che viola l’obbligo informativo

Le conseguenze possono essere molto pesanti:

• Azioni giudiziarie per il risarcimento danni;

• Restituzione della provvigione;

• Danni reputazionali che possono compromettere l’attività futura;

• Possibili sanzioni disciplinari da parte delle associazioni di categoria o della Camera di Commercio.

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Conclusione

L’agente immobiliare, pur non essendo un notaio, ha l’obbligo di informare le parti di tutte le circostanze rilevanti sull’immobile oggetto della trattativa, comprese le ipoteche note o facilmente conoscibili. Se omette di farlo, rischia seriamente sanzioni economiche e reputazionali. Un comportamento diligente, la raccolta documentale accurata e una comunicazione trasparente con clienti e notai rappresentano gli strumenti migliori per svolgere correttamente la professione ed evitare contenziosi.