Acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio del Comune e “sorte” della procedura esecutiva avviata dal creditore ipotecario

L’acquisizione ex lege dell’immobile abusivo al patrimonio indisponibile del Comune, ai sensi dell’art. 31, comma 3, D.P.R. 380/2001, si inserisce nel sistema sanzionatorio del diritto urbanistico con effetti reali e pubblicistici, comportando in linea generale l’estinzione dei diritti reali preesistenti sul bene, ivi compresa l’ipoteca iscritta da creditori non responsabili dell’abuso. Questo quadro normativo ha posto significativi problemi di bilanciamento tra interesse pubblico alla repressione dell’abuso edilizio e tutela dei diritti del creditore garantito, specie in sede esecutiva.

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1. La disciplina originaria e l’effetto caducante dell’acquisizione

Come già delineato, l’art. 31 del T.U. Edilizia prevede che, in caso di inottemperanza all’ingiunzione a demolire, il bene abusivo e l’area di sedime sono acquisiti di diritto al patrimonio del Comune. Tradizionalmente, tale acquisizione è stata interpretata come a titolo originario, con conseguente estinzione automatica dei diritti reali precedenti.

Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2021, n. 33193: “L’acquisizione pubblica del bene rende la procedura esecutiva improseguibile per sopravvenuta indisponibilità del bene, venendo meno l’oggetto dell’espropriazione”.

Questa lettura ha condotto all’estinzione delle procedure esecutive immobiliari già avviate dai creditori ipotecari, anche se questi avevano iscritto l’ipoteca ben prima della trascrizione dell’acquisizione nei registri immobiliari.

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2. L’intervento della Corte Costituzionale: sentenza n. 160/2024

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 160/2024, ha profondamente mutato il quadro di riferimento, dichiarando l’illegittimità costituzionale:

• dell’art. 7, comma 3, della legge n. 47/1985, nella parte in cui non fa salvo il diritto di ipoteca iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di acquisizione, quando il creditore non è responsabile dell’abuso;

• in via consequenziale, dell’art. 31, comma 3, primo e secondo periodo, del D.P.R. n. 380/2001, nella medesima parte.

📌 Effetto della pronuncia:

• Si riconosce il diritto del creditore ipotecario “incolpevole” di proseguire la procedura esecutiva se l’ipoteca è anteriormente iscritta alla trascrizione nei registri immobiliari del provvedimento di acquisizione per abuso edilizio.

• Il bene, seppur acquisito dal Comune, rimane aggredibile in via esecutiva dal creditore ipotecario per soddisfare il proprio credito.

Si ristabilisce così un bilanciamento costituzionalmente orientato tra finalità pubbliche sanzionatorie e tutela del diritto di credito, in armonia con gli artt. 3, 24, 41 e 47 Cost.

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3. La conferma delle Sezioni Unite: ordinanza n. 10933/2025

La pronuncia costituzionale ha trovato immediata eco giurisprudenziale nell’ordinanza delle Sezioni Unite civili della Corte di Cassazione, n. 10933 del 25 aprile 2025, che ha recepito integralmente il dictum della Corte costituzionale.

Il caso:

Una società aveva iscritto ipoteca nel 1994 su un immobile di proprietà di un terzo. Nel medesimo anno, ma otto mesi dopo, il Comune di Agrigento aveva trascritto il provvedimento di acquisizione dell’immobile, a seguito di inottemperanza all’ordine di demolizione. Nel 2013, la società avviava procedura esecutiva, che veniva dichiarata improseguibile in ragione dell’acquisizione pubblica.

Le Sezioni Unite, investite della questione, hanno riqualificato la fattispecie alla luce della sentenza n. 160/2024, affermando che:

“L’acquisizione al patrimonio del Comune, se successiva all’iscrizione ipotecaria di un soggetto estraneo all’abuso edilizio, non estingue il diritto reale di garanzia, né preclude la prosecuzione dell’espropriazione forzata”.

Con ciò si legittima la prosecuzione della procedura esecutiva, anche dopo l’acquisizione, se il titolo ipotecario è anteriore e opponibile.

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4. Riflessioni sistematiche e dottrina

La pronuncia costituzionale e la conferma della Suprema Corte segnano un importante revirement interpretativo, che ha superato la tesi estintiva assoluta seguita per anni dalla giurisprudenza di merito e di legittimità.

Dottrina favorevole all’orientamento recente:

• M. Sesta, in Riv. dir. civ., 2024, ha evidenziato che “l’automatismo estintivo del diritto reale di garanzia confligge con i principi di tutela del terzo in buona fede e con il principio di proporzionalità dell’azione amministrativa”.

• A. Celeste, in Urbanistica e Appalti, 2025: “La Corte restituisce dignità costituzionale al diritto del creditore ipotecario, altrimenti irragionevolmente sacrificato”.

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5. Conclusioni: equilibrio tra legalità urbanistica e tutela del credito

Alla luce delle recenti pronunce, si afferma oggi una soluzione intermedia e costituzionalmente orientata:
✔ l’acquisizione al patrimonio comunale non pregiudica l’efficacia dell’ipoteca se anteriormente iscritta;
✔ la procedura esecutiva può proseguire regolarmente, purché il creditore non sia coinvolto nell’abuso edilizio;
✔ resta ferma l’inopponibilità dell’ipoteca iscritta successivamente alla trascrizione del provvedimento di acquisizione.

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Schema riepilogativo