AFFITTI TURISTICI A ROMA TRA OPPORTUNITÀ E DERIVE URBANE

1. INTRODUZIONE: IL GIUBILEO E LA CORSA ALL’AFFITTO BREVE

Il 2025 si preannuncia come un anno cruciale per Roma con l’arrivo del Giubileo. Tuttavia, al di là della retorica della “rinascita urbana” e dei flussi turistici record, si fa largo una verità scomoda: la città eterna sta diventando sempre più invivibile per i residenti a causa della speculazione immobiliare legata agli affitti brevi. Il boom degli alloggi turistici, incentivato dalle prospettive economiche legate al pellegrinaggio, ha alterato profondamente l’equilibrio sociale della Capitale.

2. NUMERI IMPRESSIONANTI: LA CRESCITA ESPONENZIALE DEL TURISMO EXTRA-ALBERGHIERO

Secondo le rilevazioni più recenti, nel solo periodo tra settembre e novembre 2024 il numero di abitazioni registrate su Airbnb a Roma è passato da 32.000 a 34.000. Si tratta di un incremento senza precedenti. Nell’arco di cinque anni, i prezzi per notte sono aumentati del 70%, una cifra che testimonia l’intensità della domanda e il potenziale lucroso percepito da molti proprietari.

3. EFFETTI COLLATERALI: LA FUGA DEI RESIDENTI E L’ESPULSIONE DEI LOCATARI

L’effetto più tangibile è la rarefazione dell’offerta abitativa ordinaria. Molti proprietari hanno scelto di non rinnovare contratti d’affitto residenziali per destinare gli immobili al turismo breve. Numerosi giovani, studenti e lavoratori sono stati sfrattati per fare spazio agli ospiti a breve termine. Questo fenomeno ha portato a un aumento vertiginoso dei canoni di locazione e all’evaporazione dell’offerta a lungo termine, rendendo il centro storico una città vetrina svuotata dei suoi abitanti.

4. I LIMITI DEGLI INTERVENTI ISTITUZIONALI

La decisione del Comune di Roma di sospendere temporaneamente il rilascio di nuove autorizzazioni per B&B professionali rischia di avere un impatto minimo: riguarda solo una parte dell’offerta, escludendo molti soggetti privati e strutture esistenti. A livello nazionale manca ancora una normativa che limiti il numero massimo di notti per gli affitti turistici non professionali, come già avviene in metropoli europee come Amsterdam, Barcellona e Parigi.

5. UN MIRACOLO TURISTICO O UN’ILLUSIONE ECONOMICA?

Non è detto che le previsioni di profitti facili si concretizzino. I dati di Inside Airbnb stimano la rendita media mensile per una struttura romana a meno di 1.200 euro, cifra lorda da cui vanno sottratte spese di gestione, pulizie, utenze e tassazione. Inoltre, i pellegrini, principali protagonisti del Giubileo, sono notoriamente meno propensi alla spesa rispetto ai turisti leisure e tendono a prediligere strutture religiose o alberghi convenzionati.

6. LA SOTTOPRODUZIONE DI REDDITI E IL RICORSO ALLA RENDITA

Il boom degli affitti brevi nasconde un disagio economico profondo: in un Paese con stipendi stagnanti da vent’anni, la proprietà immobiliare è diventata per molti un’ancora di salvezza. Alcuni hanno trasformato le proprie case in microstrutture ricettive, altri si sono licenziati per diventare “albergatori per necessità”.

7. DEGRADO COMMERCIALE E MONOCULTURA DEL TURISMO

L’impatto sul tessuto urbano è evidente: spariscono botteghe artigiane e servizi di prossimità, sostituiti da negozi di souvenir e minimarket per turisti. Si rischia una città-museo, dove vivere è un lusso e ogni spazio è piegato alle esigenze della domanda turistica.

8. PROSPETTIVE E RACCOMANDAZIONI

Affrontare la “bolla” degli affitti turistici richiede coraggio politico, strumenti normativi avanzati e coordinamento multilivello. Serve:

• una legge nazionale che imponga tetti temporali agli affitti brevi;
• strumenti di tracciamento e monitoraggio dell’offerta extra-alberghiera;
• un censimento aggiornato degli immobili adibiti a turismo;
• incentivi al ritorno della residenzialità nei quartieri centrali;
• una fiscalità differenziata e progressiva sugli introiti da affitti brevi.

9. CONCLUSIONI: PER UNA CITTÀ EQUILIBRATA TRA VIVIBILITÀ E ATTRATTIVITÀ

Il Giubileo è un’opportunità, ma anche un banco di prova per la capacità della città di regolare il proprio sviluppo. Roma ha bisogno di riscoprirsi città per i suoi abitanti, non solo scenario per visitatori. La libertà economica è sacrosanta, ma non può trasformarsi in anarchia immobiliare. Serve una visione chiara, condivisa, solidale. Forse il miracolo più grande che possiamo augurarci nel 2025 è che Roma torni a essere una città da vivere, e non solo da affittare.