B&B IN CONDOMINIO: PRIVACY, TARGHE E RESPONSABILITÀ AI TEMPI DEL GIUBILEO

Guida giuridico-operativa alla convivenza tra condominio e attività ricettive

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INTRODUZIONE

Con l’avvicinarsi del Giubileo 2025, Roma e molte altre città italiane stanno registrando un’impennata di richieste per locazioni brevi e aperture di B&B in immobili residenziali. Questa trasformazione, se da un lato genera valore economico e servizi turistici, dall’altro crea zone d’ombra giuridica all’interno dei condomìni.

Chi è responsabile della privacy nei luoghi comuni?
Chi può installare videocamere?
Chi deve esporre le targhe e dove?

Questo articolo approfondisce le regole fondamentali che distinguono diritti e doveri di condomìni e B&B, alla luce della normativa vigente.

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CAPITOLO 1 – PRIVACY E DATI PERSONALI: DUE TITOLARI, DUE RESPONSABILITÀ

1.1 Il condominio è titolare… dei suoi dati

📜 Secondo il Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR), il condominio è titolare del trattamento dei dati solo per:

• Condòmini

• Dipendenti

• Fornitori

🧾 Non ha nessun obbligo verso gli ospiti delle strutture ricettive presenti nello stabile, poiché non raccoglie né tratta i loro dati.

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1.2 Il B&B è titolare… dei propri clienti

La struttura ricettiva all’interno del condominio ha l’obbligo di:

• Informare i clienti del trattamento dei dati personali

• Raccogliere il consenso (es. in fase di prenotazione)

• Conservare i dati in modo sicuro

• Rispettare gli obblighi di registrazione presso le autorità di Pubblica Sicurezza

📌 Ogni struttura ha l’obbligo di:

• Redigere informativa privacy

• Designare, se necessario, un responsabile del trattamento

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1.3 Videosorveglianza: chi può farlo e dove

📹 Se l’impianto è condominiale:

• Il condominio è titolare

• Deve esporre cartelli informativi visibili

• Deve permettere l’accesso all’informativa completa su richiesta

📷 Se l’impianto è privato (installato dal B&B):

• Può essere autorizzato solo se non inquadra parti comuni

• Nessuna videocamera deve registrare ingressi o androni condivisi

• Il mancato rispetto comporta sanzioni da parte del Garante

CAPITOLO 2 – TARGHE, COMUNICAZIONI E SEGNALETICA: COSA DICE LA LEGGE?

2.1 Obbligo di affissione della targa

📌 Ai sensi della normativa turistica vigente e dei regolamenti comunali:

• Ogni B&B o casa vacanze deve esporre una targa all’ingresso dell’edificio

• La targa deve contenere:

  • Denominazione della struttura

  • Tipo di esercizio (es. “Affittacamere”, “B&B”)

  • Codice Identificativo Regionale o Nazionale (CIN)

📍 La targa deve essere:

• Realizzata in materiale resistente

• Esposta in modo visibile e leggibile

• Installata senza alterare l’estetica del condominio

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2.2 Chi autorizza la targa?

🧱 La facciata del condominio è parte comune, ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile.
👉 Serve quindi il consenso dell’assemblea condominiale, se la targa è fissata esternamente.

Tuttavia:

• Se la targa è posta all’interno del portone, o su area esclusiva (es. porta privata, cancello autonomo), non è richiesto consenso assembleare.

📝 Il gestore deve comunque comunicare all’amministratore l’inizio attività (art. 1129 comma 2 C.C.).

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2.3 Cosa succede se il condominio si oppone?

Il condominio non può vietare l’installazione di una targa prevista dalla legge, a meno che:

• il regolamento condominiale, approvato all’unanimità, vieti attività ricettive

• la targa violi norme di sicurezza o estetiche particolari (es. vincoli paesaggistici)

📚 Giurisprudenza:

• Cass. Civ. n. 10499/2015 → vietare una targa su area privata è illecito se ostacola l’esercizio di un’attività autorizzata.

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CAPITOLO 3 – CONVIVENZA, COMUNICAZIONE E CONFLITTI

3.1 Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore condominiale deve:

• Ricevere comunicazione formale dell’attività ricettiva

• Annotare i dati nella documentazione condominiale

• Informare i condomini in assemblea

• Gestire eventuali richieste di chiarimento o segnalazioni

🛑 Non ha potere di vietare l’attività, salvo delibere o regolamenti contrari approvati all’unanimità.

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3.2 Buone pratiche per evitare tensioni

✅ Il gestore del B&B dovrebbe:

• Informare verbalmente i vicini dell’attività

• Appendere un cartello multilingue con regole di buon comportamento (es. silenzio, raccolta differenziata)

• Utilizzare sistemi di check-in discreti (es. serrature elettroniche, self-access)

👥 I condomini, dal canto loro, dovrebbero:

• Segnalare disagi in modo costruttivo

• Evitare pregiudizi verso l’attività

• Partecipare attivamente alle assemblee per proporre soluzioni

CAPITOLO 4 – SINTESI GIURIDICA E PROSPETTIVE FUTURE

4.1 Normativa applicabile in sintesi

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4.2 Il Giubileo e la pressione abitativa

Nel 2025, Roma si prepara ad accogliere oltre 32 milioni di pellegrini.
Nei quartieri centrali e semicentrali, aumenterà esponenzialmente la richiesta di:

• case vacanza

• B&B condominiali

• affitti brevi tramite portali

📌 Questa espansione porterà con sé:

• più targhe da installare

• più ospiti da gestire

• più conflitti potenziali nei palazzi

👁️‍🗨️ È quindi fondamentale attrezzarsi con regole chiare, comunicazioni trasparenti e strumenti di tutela reciproca.

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CONCLUSIONI – CONDOMÌNI E B&B: UN PATTO DI CIVILTÀ

La convivenza tra strutture ricettive e residenze private non è un’anomalia: è la nuova normalità delle città moderne.
Ma perché funzioni, servono:

• norme rispettate

• buon senso

• trasparenza

• collaborazione tra amministratori, gestori e condomini

“Non serve alzare muri, basta aprire porte con regole condivise.”

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RACCOMANDAZIONI FINALI

🔐 Per i gestori:

• Comunicare formalmente con l’amministratore

• Installare targa e cartelli secondo le norme

• Rispettare la privacy e i limiti delle aree comuni

🏛 Per i condomìni:

• Verificare se il regolamento vieta attività turistiche

• Segnalare solo comportamenti irregolari, non la semplice presenza di ospiti

• Deliberare (se necessario) regole comuni di comportamento

📝 Per i Comuni:

• Offrire modelli di targa uniformi e approvati

• Monitorare il rispetto del GDPR e delle norme edilizie

• Mediare nei casi di conflitto