Riduzione del canone di affitto e della relativa validità fiscale

Giugno 8, 2025 Camillo Bernardini 648 Visualizzazioni 0 Commenti 7 minuto di lettura

Il tema della riduzione del canone di affitto e della relativa validità fiscale è centrale per molti proprietari che, per venire incontro all’inquilino (crisi economica, pandemia, rapporti consolidati), decidono di ridurre temporaneamente il canone pattuito. Ma se si vuole pagare meno imposte sul nuovo importo (e non sul canone originario), è fondamentale sapere come provarlo all’Agenzia delle Entrate.

Vediamo nel dettaglio quando la registrazione è obbligatoria, cosa si intende per data certa, quali sono le prove ammesse e cosa ha deciso la Cassazione con l’ordinanza n. 10870/2025.

🧮 Come si calcola il reddito da locazione ai fini fiscali?

Il reddito imponibile derivante dalla locazione (art. 26, TUIR) si basa:

sul canone annuo effettivamente percepito (non solo pattuito),
salvo sia inferiore alla rendita catastale rivalutata.

💡 Ma attenzione: per dimostrare un canone ridotto, il contribuente (proprietario) ha l’onere di provarlo con documentazione certa e inequivocabile.

🤝 Posso accordare una riduzione del canone al mio inquilino?

✅ Sì.
La legge consente liberamente a locatore e conduttore di accordarsi per ridurre il canone di locazione, in modo temporaneo o definitivo, con una scrittura privata.

Non serve modificare il contratto originario: è sufficiente un accordo successivo, ma serve documentarlo correttamente.

📝 Devo registrare per forza l’accordo di riduzione del canone?

❌ No, la registrazione non è obbligatoria.
L’Agenzia delle Entrate prevede due possibilità:

Registrazione dell’accordo tramite modello RLI, entro 30 giorni → utile per fini fiscali e probatori.
Accordo non registrato, ma munito di data certa → comunque valido, ma serve attenzione alle prove.

⚠️ Se non registri, l’accordo non è opponibile al Fisco, a meno che tu non fornisca prova adeguata del nuovo importo.

📆 Perché è importante la “data certa”?

La data certa garantisce che il documento sia anteriore (o almeno contemporaneo) alla riduzione del canone dichiarata. È essenziale per:

evitare che il Fisco presuma una fittizia elusione fiscale,
evitare l’accusa di dichiarare un canone più basso ex post per pagare meno tasse.

📌 Senza data certa, il Fisco può contestare l’accordo e pretendere le imposte sul canone originario.

🔏 Come dare data certa a una scrittura privata non registrata?

I principali modi per attribuire data certa a un accordo di riduzione non registrato sono:

Pec (Posta Elettronica Certificata): se l’accordo è inviato via PEC tra le parti.
Firma digitale: se sottoscritto con firma elettronica qualificata.
Timbro postale: se inviato tramite raccomandata A/R.
Marca temporale: su documento elettronico.
Consegna a terzi: come un notaio, CAF, o professionista abilitato.

✅ Il più semplice e sicuro? Inviare l’accordo via PEC all’inquilino o registrarlo all’Agenzia delle Entrate.

💶 Le ricevute del canone ridotto bastano come prova?

❌ No, da sole non bastano.

Le ricevute non dimostrano l’esistenza di un nuovo accordo, ma solo quanto è stato pagato. Il Fisco può comunque presumere che:

l’inquilino abbia pagato in ritardo o a rate,
il proprietario abbia rinunciato a riscuotere tutto, ma non che il canone sia stato modificato.

📌 Le ricevute sono indizi, ma non prove sufficienti da sole.

📄 La dichiarazione dell’inquilino è sufficiente?

❌ No. Anche una dichiarazione firmata dall’inquilino non ha valore probatorio sufficiente, se:

non è anteriore alla dichiarazione dei redditi,
non ha data certa,
non è corroborata da altri elementi oggettivi.

🧩 Va considerata insieme ad altri documenti, ma non basta da sola per dimostrare la riduzione.

⚖️ Cosa ha stabilito la Cassazione nella sentenza 10870/2025?

Nell’ordinanza n. 10870/2025, la Cassazione ha respinto il ricorso di un locatore che aveva dichiarato un canone ridotto, ma senza registrazione né prova con data certa dell’accordo.

La Corte ha affermato che:

“Ai fini fiscali, il contribuente deve provare in modo certo e documentato l’avvenuta riduzione del canone. La semplice percezione di importi inferiori non è sufficiente.”

Ha ribadito che:

La registrazione dell’accordo è la prova più solida;
In alternativa, servono atti con data certa e concordanza documentale;
Senza tali elementi, l’Agenzia può legittimamente presumere il canone pieno e recuperare imposte.

🛡️ Quali sono i modi più sicuri per provare la riduzione del canone al Fisco?

Metodo	Validità fiscale	Note
✅ Registrazione dell’accordo all’Agenzia	✅ Massima	RLI entro 30 giorni
✅ Accordo con firma digitale	✅ Sì	Con data certa automatica
✅ PEC tra le parti	✅ Sì	Salva copia e ricevute
✅ Raccomandata A/R con copia dell’accordo	✅ Sì	Marca postale fa fede
❌ Ricevute del canone	❌ Insufficiente da sole	Solo supporto accessorio
❌ Dichiarazione dell’inquilino	❌ Debole da sola	Usare solo con altri documenti