Donare la casa dal genitore al figlio: Guida completa

Giugno 15, 2025 Camillo Bernardini 393 Visualizzazioni 0 Commenti 7 minuto di lettura

La donazione di un immobile da un genitore a un figlio è una pratica comune, spesso motivata dal desiderio di sistemare anticipatamente la successione o di aiutare un figlio a costituire un proprio patrimonio. Tuttavia, è un atto giuridico complesso che richiede attenzione a diverse implicazioni, soprattutto per tutelare i diritti degli altri eredi legittimari.

Un genitore può intestare la casa a un solo figlio con donazione?

Sì, un genitore può intestare la casa a un solo figlio tramite donazione. Tuttavia, questa scelta può avere delle conseguenze per gli altri figli (e in generale per gli eredi legittimari) al momento dell’apertura della successione del genitore donante. La legge italiana tutela la quota di legittima, ovvero una porzione del patrimonio del defunto che spetta di diritto a determinate categorie di eredi (coniuge, figli e, in assenza di figli, ascendenti). Se la donazione effettuata in vita dal genitore lesiona questa quota, gli altri legittimari potranno agire in riduzione.

Modalità di donazione: diretta e indiretta

Esistono due modalità principali per donare un immobile da genitore a figlio:

Donazione diretta

La donazione diretta è l’atto con cui il genitore trasferisce la proprietà dell’immobile al figlio in modo esplicito e formale.

Come avviene: Necessita della forma dell’atto pubblico (rogito notarile) e della presenza di due testimoni.
Costi: Prevede il pagamento di imposte (registro, ipotecaria, catastale e di donazione) e onorari notarili. L’imposta di donazione, tra genitore e figlio, prevede una franchigia di 1 milione di euro: fino a tale importo non si paga imposta. Superata la franchigia, l’aliquota è del 4% sul valore dell’immobile.
Tracciabilità: È un atto pubblico e facilmente tracciabile.

Donazione indiretta

La donazione indiretta si realizza quando l’arricchimento del figlio avviene tramite un atto giuridico che non ha la forma tipica della donazione, ma produce lo stesso effetto.

Esempi:
- Il genitore paga direttamente il prezzo dell’immobile che il figlio acquista (versamento del denaro al venditore).
- Il genitore regala al figlio il denaro necessario per comprare casa, ma solo a condizione che quel denaro sia impiegato per l’acquisto di un immobile specifico.
- Il genitore rinuncia a un proprio credito nei confronti del figlio.
Vantaggi: Non richiede l’atto pubblico e la presenza di testimoni (a meno che non sia il genitore a consegnare direttamente il denaro al figlio in contanti per l’acquisto e la somma sia rilevante). Questo comporta minori costi notarili iniziali, anche se le imposte relative all’atto (ad esempio, l’atto di compravendita) restano dovute.
Svantaggi: Può essere più difficile da provare in caso di contenzioso, in quanto la liberalità non risulta da un atto formale di donazione. Tuttavia, la giurisprudenza riconosce la validità di queste forme.

A cosa deve fare attenzione un genitore che dona casa a un figlio?

Il genitore che decide di donare la casa a un figlio deve considerare diversi aspetti:

Riflessioni sulla propria situazione economica: Donare un immobile può significare privarsi di una parte significativa del proprio patrimonio. È fondamentale assicurarsi di avere sufficienti risorse per le proprie esigenze future.
Conseguenze sulla successione: La donazione è considerata un anticipo sulla successione. Se il valore della donazione lede la quota di legittima degli altri eredi, questi potranno agire in riduzione.
Opponibilità ai terzi: La donazione, essendo un atto a titolo gratuito, può essere più facilmente contestata o revocata rispetto a una vendita. Questo può creare problemi al figlio donatario in caso di successiva vendita dell’immobile, in quanto i potenziali acquirenti o le banche (per un mutuo) potrebbero essere restii ad accettare un bene proveniente da donazione, temendo future azioni di riduzione da parte di altri eredi. Questa problematica è attenuata dal patto di famiglia o dall’opposizione alla donazione (vedi sotto).
Revocazione della donazione per sopravvenienza di un figlio: Una donazione può essere revocata se, dopo la stipula, il donante ha figli (o ne scopre l’esistenza) o discendenti legittimi, o se i figli che aveva al momento della donazione erano morti, e il donante ignorava tale circostanza. Questo può avvenire entro 5 anni dalla nascita dell’ultimo figlio o dal riconoscimento.
Donazione a un figlio minorenne: La donazione a un minorenne è possibile, ma richiede un’autorizzazione del Giudice Tutelare per conto del minorenne e l’accettazione della donazione da parte del genitore (o di entrambi se la donazione proviene da terzi) che esercita la responsabilità genitoriale.

Se un genitore dona a un figlio, gli altri possono contestare?

Sì, gli altri figli (e in generale gli eredi legittimari) possono contestare la donazione se questa lede la loro quota di legittima. Le azioni principali a loro disposizione sono:

Azione di riduzione (Articoli 553 e seguenti del Codice Civile)

L’azione di riduzione è l’azione legale con cui il legittimario (figlio, coniuge, ascendente) che ha visto lesa la propria quota di eredità a causa di donazioni o disposizioni testamentarie fatte dal defunto, può chiedere la riduzione di tali atti fino alla misura necessaria a reintegrare la propria quota.

Quando si esercita: Si può esercitare solo dopo la morte del donante.
Effetti: Se l’azione ha successo, la donazione viene dichiarata inefficace (o “ridotta”) nei confronti del legittimario che agisce, e l’immobile (o parte di esso) rientra nella massa ereditaria per essere diviso secondo le quote di legittima. Se l’immobile è stato successivamente venduto dal donatario a un terzo, il legittimario può chiedere la restituzione del bene anche al terzo acquirente, salvo che siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione (o 10 anni dall’apertura della successione).

Azione di simulazione

L’azione di simulazione è un’azione legale con cui si chiede al giudice di accertare che un contratto apparentemente valido (ad esempio, una vendita) in realtà nasconde un altro contratto (ad esempio, una donazione) o non produce alcun effetto tra le parti. È spesso utilizzata quando un genitore, per “mascherare” una donazione ed evitare le future azioni di riduzione, vende un immobile al figlio a un prezzo simbolico o irrisorio.

Legittimazione ad agire in simulazione: I legittimari hanno un interesse diretto a dimostrare la simulazione per far emergere la donazione nascosta e poter poi agire in riduzione su di essa.
Prova della simulazione: La prova della simulazione è complessa. Se si agisce in simulazione, si può provare la simulazione con ogni mezzo, comprese le presunzioni. Ad esempio, il fatto che il prezzo pagato sia stato irrisorio rispetto al valore di mercato, l’assenza di un effettivo passaggio di denaro, l’esistenza di un rapporto di parentela stretto, la conservazione del possesso dell’immobile da parte del genitore, possono essere tutti indizi che, se concordanti e precisi, possono portare il giudice a dichiarare la simulazione della vendita.

Collazione

La collazione è l’operazione con cui i figli e il coniuge del defunto, che hanno ricevuto donazioni dal defunto quando questi era in vita, devono “conferire” (cioè rimettere idealmente o materialmente) tali beni nella massa ereditaria prima della divisione. L’obiettivo è riequilibrare le quote degli eredi e garantire che la divisione avvenga tenendo conto di quanto già ricevuto.

Come funziona: La collazione può avvenire in natura (restituendo il bene stesso) o per imputazione (imputando il valore del bene alla propria quota ereditaria).
Finalità: Evita che un figlio abbia ricevuto di più degli altri in vita, alterando l’equità della divisione ereditaria. Non è un’azione per contestare la legittima, ma per pareggiare le quote tra coeredi che hanno accettato l’eredità.

Opposizione alla donazione

L’opposizione alla donazione è un atto stragiudiziale con cui il coniuge e i parenti in linea retta (figli, genitori) del donante possono opporsi alla donazione, al fine di salvaguardare il loro diritto ad agire in riduzione nei confronti di eventuali terzi acquirenti del bene donato.

Quando si esercita: L’opposizione deve essere notificata al donatario e trascritta nei registri immobiliari.
Effetto: L’opposizione fa sì che l’azione di riduzione possa essere esercitata contro i terzi acquirenti dell’immobile donato, anche se sono trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione. Senza opposizione, dopo 20 anni, il terzo acquirente è tutelato.

Cosa succede se il genitore vende casa al figlio a un prezzo irrisorio?

Se un genitore vende la casa a un figlio a un prezzo irrisorio (simbolico o comunque molto inferiore al valore di mercato), la vendita viene considerata una donazione indiretta o, più precisamente, un atto di simulazione relativa, dove la vendita nasconde una donazione.

Come accennato, gli altri legittimari potranno contestare l’atto tramite l’azione di simulazione per far emergere la donazione nascosta e, una volta accertata la donazione, potranno agire in riduzione se questa lede la loro quota di legittima.

È fondamentale che il passaggio di denaro sia tracciabile e il prezzo congruo al valore di mercato per evitare che una compravendita venga interpretata come una donazione simulata. In caso contrario, la vendita potrebbe essere impugnata e il legittimario leso potrebbe ottenere la reintegrazione della propria quota ereditaria.