Genitore con Alzheimer può firmare una vendita immobiliare? Analisi della capacità di intendere e di volere

Giugno 15, 2025 Camillo Bernardini 549 Visualizzazioni 0 Commenti 7 minuto di lettura

La questione della validità di un atto di vendita o donazione immobiliare firmato da un genitore affetto da Alzheimer è estremamente delicata e cruciale, poiché tocca il cuore della capacità di intendere e di volere di un individuo. In Italia, la normativa di riferimento è l’Art. 428 del Codice Civile, che disciplina gli atti compiuti da persona incapace di intendere o di volere.

Cosa significa “capacità di intendere e di volere” per firmare?

La capacità di intendere e di volere, o capacità naturale, è l’attitudine di una persona di comprendere il significato e le conseguenze giuridiche dell’atto che sta compiendo (capacità di intendere) e di agire in modo autonomo e consapevole, senza subire condizionamenti esterni (capacità di volere).

Per la validità di un atto giuridico, come una vendita o una donazione immobiliare, è necessario che il soggetto che lo compie sia pienamente capace di intendere e di volere al momento della sottoscrizione del rogito (o dell’atto in questione).

Nello specifico:

Capacità di intendere: Implica la consapevolezza della natura dell’atto (ad esempio, che si sta vendendo una casa, con perdita della proprietà e ricezione di un prezzo) e delle sue implicazioni economiche e legali.
Capacità di volere: Implica la libertà di autodeterminarsi, cioè di scegliere liberamente di compiere l’atto, senza costrizioni, raggiri o influenze indebite.

Cosa prevede la legge se chi firma non era lucido (incapacità naturale)?

L’Art. 428 del Codice Civile stabilisce che gli atti compiuti da persona che, sebbene non interdetta o inabilitata (cioè non dichiarata incapace legalmente da un giudice), si provi essere stata per qualsiasi causa, anche transitoria, incapace di intendere o di volere al momento del compimento dell’atto, possono essere annullati.

Tuttavia, l’annullabilità non è automatica e richiede la prova di due condizioni:

Grave pregiudizio per l’autore: Per gli atti unilaterali (come ad esempio una rinuncia, seppure meno frequente negli immobili), è sufficiente dimostrare che l’atto ha comportato un grave pregiudizio per la persona che l’ha compiuto.
Mala fede dell’altro contraente: Per i contratti (come la vendita o la donazione con oneri), è necessario provare che l’altro contraente (l’acquirente o il donatario) era in mala fede, ossia era a conoscenza dello stato di incapacità della persona o avrebbe potuto rilevarlo con l’ordinaria diligenza. Nel caso della donazione pura e semplice, la giurisprudenza è più morbida: essendo un atto di liberalità, l’annullamento può essere pronunciato anche senza la prova della mala fede del donatario.

L’azione di annullamento si prescrive in cinque anni dal giorno in cui è cessato lo stato di incapacità o, in caso di morte dell’incapace, dal giorno della morte.

Una persona con Alzheimer ha sempre incapacità di firmare?

No, non necessariamente. L’Alzheimer è una malattia neurodegenerativa progressiva, ma il suo impatto sulla capacità di intendere e di volere non è uniforme né costante nel tempo. Nelle fasi iniziali della malattia, una persona potrebbe mantenere una sufficiente lucidità per compiere atti giuridici validi, seppur con un certo grado di difficoltà.

La capacità deve essere valutata in relazione al momento esatto della sottoscrizione dell’atto. Una persona con Alzheimer potrebbe avere momenti di lucidità (cosiddetti “finestre lucide”) o, al contrario, periodi di confusione più marcati. La valutazione non è sulla diagnosi di Alzheimer in sé, ma sulla effettiva capacità di intendere e di volere in quel preciso istante.

Tuttavia, con il progredire della malattia, è molto probabile che la capacità venga meno. Per questo motivo, è fondamentale agire preventivamente per proteggere il patrimonio del genitore e prevenire future contestazioni.

Come dimostrare che la persona non era capace quando ha firmato? La prova dell’incapacità naturale

La prova dell’incapacità naturale è un onere difficile e ricade su chi chiede l’annullamento dell’atto. Si tratta di una prova che può essere fornita con ogni mezzo, e spesso si basa su:

Documentazione medica: Relazioni cliniche, diagnosi di Alzheimer, cartelle cliniche che attestino la gravità della malattia e il suo impatto sulle funzioni cognitive al momento dell’atto o in un periodo immediatamente precedente/successivo. Perizie mediche forensi possono essere richieste dal giudice.
Testimonianze: Dichiarazioni di familiari, amici, assistenti, vicini di casa che abbiano avuto contatti con la persona al momento dell’atto e possano testimoniare il suo stato di confusione, disorientamento, difficoltà di linguaggio o di ragionamento.
Comportamento dell’incapace: Atti o omissioni inconsueti, affermazioni prive di senso, evidenti segni di deterioramento cognitivo manifestati nel periodo rilevante.
Contenuto dell’atto: Se il contratto o la donazione presentano clausole particolarmente svantaggiose o illogiche per il disponente, questo può essere un indizio della sua incapacità.
Presunzione di mala fede: Nel caso di contratti onerosi (vendita), la mala fede dell’altro contraente può essere desunta da elementi indiziari, come un prezzo irrisorio, l’approfittamento di una situazione di fragilità, o la conoscenza pregressa dello stato di salute del soggetto. Nel caso della donazione, come detto, la prova della mala fede non è sempre necessaria.

La prova deve essere rigorosa e inequivocabile per convincere il giudice che, al momento della firma, il genitore non era in grado di comprendere l’atto o di volerne gli effetti.

Cosa fare per proteggere un genitore con Alzheimer dal compiere atti dannosi?

Per proteggere un genitore affetto da Alzheimer dal compiere atti giuridici che potrebbero essere dannosi per il suo patrimonio o per sé stesso, è fondamentale agire preventivamente attraverso gli istituti di protezione giuridica:

Amministrazione di Sostegno (ADS):
- Finalità: È lo strumento più flessibile e meno invasivo, introdotto proprio per tutelare persone che, per infermità o menomazione fisica o psichica, si trovano nell’impossibilità, anche parziale o temporanea, di provvedere ai propri interessi.
- Come funziona: Si richiede al Giudice Tutelare del luogo di residenza della persona. Il giudice nomina un Amministratore di Sostegno (spesso un familiare) e definisce con un decreto gli atti che l’amministratore può compiere in nome e per conto del beneficiario (es. gestire il conto corrente, pagare bollette) e quelli per i quali il beneficiario necessita dell’assistenza dell’amministratore (es. vendere un immobile, per il quale spesso serve l’autorizzazione del Giudice Tutelare stesso). Per gli atti non compresi nel decreto, la persona conserva la sua capacità di agire.
- Vantaggi: Permette di modulare la tutela in base al grado di compromissione delle capacità della persona, lasciandole autonomia per gli atti che è ancora in grado di compiere. È un processo relativamente più rapido rispetto all’interdizione.
- Importanza per atti immobiliari: Una volta nominato l’Amministratore di Sostegno e definito il suo ambito di azione, qualsiasi vendita o donazione immobiliare che rientri negli atti per i quali è prevista l’assistenza o la rappresentanza dell’ADS, potrà essere compiuta solo dall’Amministratore, previa autorizzazione del Giudice Tutelare. Questo garantisce la validità dell’atto e la protezione del patrimonio.
Interdizione:
- Finalità: È l’istituto più grave e restrittivo, applicabile a persone in uno stato di abituale infermità di mente che le rende incapaci di provvedere ai propri interessi.
- Come funziona: Si richiede al Tribunale. Se pronunciata, la persona viene dichiarata “interdetta” e perde totalmente la capacità di agire (salvo gli atti di vita quotidiana). Un tutore viene nominato per compiere tutti gli atti in sua vece.
- Vantaggi/Svantaggi: Garantisce una protezione totale, ma limita drasticamente l’autonomia del soggetto. Viene utilizzata solo quando l’ADS non è sufficiente.
Inabilitazione:
- Finalità: Meno grave dell’interdizione, si applica a persone la cui infermità di mente non è così grave da far luogo all’interdizione, ma che le rende parzialmente incapaci di provvedere ai propri interessi.
- Come funziona: Si richiede al Tribunale. Viene nominato un curatore che assiste l’inabilitato per gli atti di straordinaria amministrazione (come vendere un immobile), mentre per gli atti di ordinaria amministrazione l’inabilitato rimane capace.

Consiglio pratico: Appena si manifestano i primi segni di deterioramento cognitivo, è consigliabile rivolgersi a un legale specializzato in diritto di famiglia e successioni, nonché a un medico legale, per valutare la situazione e avviare tempestivamente la procedura più idonea (spesso l’Amministrazione di Sostegno) per tutelare gli interessi del genitore. Questo previene non solo atti potenzialmente dannosi, ma anche futuri contenziosi tra gli eredi.