L’omessa convocazione dell’assemblea condominiale per l’approvazione del rendiconto condominiale

L’omessa convocazione dell’assemblea condominiale per l’approvazione del rendiconto condominiale (bilancio consuntivo) e del preventivo annuale è una delle più gravi irregolarità che un amministratore di condominio possa commettere e che può portare alla sua revoca giudiziale. La legge e la giurisprudenza sono chiare nel tutelare i diritti dei condòmini a un’amministrazione trasparente e regolare.

Quali sono i doveri dell’amministratore per il bilancio condominiale?

L’amministratore di condominio ha precisi doveri in merito alla gestione contabile e alla presentazione del bilancio, stabiliti principalmente dall’Art. 1130 e Art. 1129 del Codice Civile, come modificati dalla Riforma del Condominio (Legge n. 220/2012):

1. Redazione del rendiconto condominiale annuale: L’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e presentarlo all’assemblea per l’approvazione. Il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita, nonché ogni dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con un riepilogo finanziario che evidenzi la situazione di cassa.
2. Redazione del preventivo annuale: Contestualmente al rendiconto, l’amministratore deve predisporre il preventivo di gestione per l’anno successivo.
3. Convocazione dell’assemblea per l’approvazione: L’amministratore ha il dovere di convocare l’assemblea dei condòmini per l’approvazione del rendiconto annuale entro un termine preciso. L’Art. 1130 c.c. stabilisce che l’amministratore deve “rendere il conto della sua gestione ogni anno”. Ciò significa che l’assemblea di approvazione deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio condominiale.
4. Tenuta della contabilità: L’amministratore deve tenere un registro di contabilità per ogni esercizio, con entrate e uscite, e deve conservare tutta la documentazione relativa alla gestione.
5. Accesso alla documentazione: Deve consentire ai condòmini che ne facciano richiesta di consultare la documentazione contabile in orari concordati o stabiliti dal regolamento di condominio.

Cosa succede se l’amministratore non presenta il bilancio in tempo?

Se l’amministratore non presenta il bilancio (rendiconto e preventivo) e non convoca l’assemblea per la sua approvazione entro i 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, commette una grave irregolarità gestionale.

Questa omissione è esplicitamente elencata dall’Art. 1129, comma 12, n. 1 del Codice Civile tra le “gravi irregolarità” che giustificano la revoca giudiziale dell’amministratore.

Le conseguenze per l’amministratore possono essere:

• Revoca da parte dell’assemblea: I condòmini possono autonomamente convocare un’assemblea (anche su iniziativa di un solo condomino, se l’amministratore è inerte) per deliberare la revoca dell’amministratore e la nomina di un nuovo.
• Revoca giudiziale: Se l’assemblea non provvede o se i condòmini non riescono a raggiungere una maggioranza, anche un solo condomino (o più condòmini) può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria (Tribunale) per chiedere la revoca dell’amministratore.

Se l’assemblea approva il bilancio in ritardo, l’amministratore è salvo?

Non necessariamente. L’approvazione del bilancio in ritardo da parte dell’assemblea non sana automaticamente la grave irregolarità commessa dall’amministratore per l’omessa convocazione nei termini di legge (180 giorni).

La giurisprudenza ha chiarito che l’irregolarità si perfeziona con il superamento del termine stabilito per la convocazione dell’assemblea di approvazione. Sebbene l’assemblea possa in un secondo momento ratificare l’operato dell’amministratore e approvare il bilancio, ciò non cancella la violazione dell’obbligo di convocazione nei tempi previsti dalla legge.

La finalità della norma è garantire che i condòmini abbiano accesso regolare e tempestivo alle informazioni sulla gestione economica del condominio. Un ritardo significativo può pregiudicare questa trasparenza e il diritto dei condòmini a vigilare.

Pertanto, anche se il bilancio viene approvato in ritardo, i condòmini che si sono sentiti lesi dal comportamento negligente dell’amministratore possono comunque chiedere la sua revoca giudiziale, in quanto la grave irregolarità (omessa convocazione nei termini) si è già verificata.

Perché il Tribunale di Genova ha revocato l’amministratore?

Il riferimento a una pronuncia del Tribunale di Genova (o di altri Tribunali) che ha revocato un amministratore per omessa convocazione dell’assemblea per il bilancio è perfettamente in linea con l’orientamento giurisprudenziale consolidato.

I motivi principali per cui un Tribunale revoca un amministratore in questi casi sono:

1. Violazione di un obbligo di legge: L’Art. 1130 c.c. impone l’obbligo di rendere il conto della gestione annualmente e l’Art. 1129 c.c. stabilisce il termine di 180 giorni per la convocazione dell’assemblea di approvazione. L’inosservanza di questi termini è una violazione di legge.
2. Grave irregolarità gestionale: L’Art. 1129, comma 12, n. 1, include espressamente l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto tra le gravi irregolarità. Questo rende la revoca giudiziale quasi automatica, una volta accertata l’omissione.
3. Danno potenziale ai condòmini: Il mancato o ritardato rendiconto impedisce ai condòmini di conoscere la situazione economica del condominio, di verificare l’operato dell’amministratore, di prendere decisioni informate e di intervenire tempestivamente in caso di problemi (es. morosità di altri condòmini, spese eccessive). Questo pregiudizio potenziale è sufficiente a giustificare la revoca.
4. Mancanza di trasparenza: La mancata presentazione del bilancio è indice di una gestione non trasparente o, quantomeno, negligente, che mina il rapporto di fiducia tra amministratore e condòmini.

In sintesi, la revoca giudiziale dell’amministratore per omessa convocazione dell’assemblea per il bilancio è un rimedio forte ma necessario, che il legislatore ha previsto per garantire la corretta e trasparente gestione del condominio e per tutelare i diritti dei condòmini. Anche un solo condomino può attivarsi per chie