Impugnazione della delibera condominiale, vizi delle tabelle millesimali e limiti del giudizio di legittimità

Luglio 30, 2025 Camillo Bernardini 723 Visualizzazioni 0 Commenti 5 minuto di lettura

Nota a Cass. civ., Sez. II, ord. 17 luglio 2025, n. 20011

1. Il fatto

Il proprietario di un box auto nel Condominio, aveva impugnato una delibera condominiale che approvava i bilanci consuntivo 2007 e preventivo 2008, contestando la modifica arbitraria della quota millesimale a lui attribuita, che avrebbe inciso illegittimamente sul riparto delle spese condominiali. Il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda, ritenendo che il ricorrente avrebbe dovuto impugnare la precedente delibera (2003) del vicino Condominio, che aveva modificato le quote interne per i box e le cantine.

La Corte d’Appello di Roma ha confermato la decisione di primo grado, osservando che l’amministratore del condominio aveva semplicemente recepito le modifiche millesimali deliberate nel 2003 dall’altro condominio, senza opposizione alcuna.

2. Il ricorso per Cassazione e i motivi addotti

Il ricorrente ha proposto ricorso per Cassazione articolato in due motivi:

Violazione dell’art. 395, nn. 1 e 5 c.p.c. (revocazione per dolo e per contrasto con giudicato).
Omessa, erronea e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia (art. 360, n. 5 c.p.c.).

3. La decisione della Corte

La Cassazione ha rigettato il ricorso per inammissibilità, motivando su entrambi i fronti.

3.1 Inammissibilità del primo motivo – Mezzo di impugnazione errato

Il primo motivo è stato giudicato inammissibile perché riferito a vizi revocatori (art. 395 c.p.c.), ossia:

Dolo della parte (n. 1): condotta fraudolenta per influenzare il giudice.
Contrasto con giudicato interno (n. 5): esistenza di decisioni passate tra le stesse parti con contenuto incompatibile.

Tali vizi non sono deducibili con ricorso per cassazione, ma vanno proposti mediante revocazione dinanzi allo stesso giudice che ha emesso la sentenza impugnata (art. 398 c.p.c.).

📌 Rilevanza giurisprudenziale:

“I motivi previsti dall’art. 395 c.p.c. non possono essere dedotti con ricorso per cassazione, ma soltanto con revocazione dinanzi al giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata”
(Cass., Sez. Un., n. 32415/2021; Cass., Sez. 6-2, n. 11603/2018)

3.2 Inammissibilità/infondatezza del secondo motivo – Doppia conforme e apparenza della motivazione

La Corte ha dichiarato inammissibile il secondo motivo di ricorso per duplice ragione:

Preclusione ex art. 348-ter, comma 5, c.p.c.: la sentenza d’appello è una “doppia conforme” che ha confermato le ragioni di fatto del primo grado. In tale ipotesi è preclusa la censura motivazionale ex art. 360, n. 5.
Infondatezza nel merito: la motivazione impugnata, lungi dall’essere apparente, risulta articolata e tale da consentire un controllo logico e giuridico sulla decisione.

📌 Richiami giurisprudenziali:

“In caso di doppia conforme è preclusa la censura ex art. 360, n. 5 c.p.c. salvo che il ricorrente indichi specificamente le divergenze tra le motivazioni”
(Cass. Sez. Un. n. 8053/2014; Cass. n. 2767/2023)

4. Profili di diritto condominiale: tabelle millesimali e validità delle delibere

Sul piano sostanziale, la vicenda evidenzia un tema delicato: la validità e l’efficacia delle modifiche alle tabelle millesimali adottate da un diverso condominio rispetto a quello in cui insiste l’immobile oggetto di riparto. La Corte d’appello ha ritenuto che l’assemblea del Condominio (cui fa capo l’autorimessa) potesse determinare le quote millesimali interne ai box, e che il Condominio potesse recepirle.

Ma secondo consolidata giurisprudenza:

“Ogni variazione delle tabelle millesimali deve essere approvata con delibera dell’assemblea condominiale del condominio di appartenenza, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2 c.c., salvi i casi di revisione ex art. 69 disp. att. c.c.”
(Cass. civ., Sez. II, n. 18477/2010; n. 14107/2011)

Dunque, in assenza di autonoma delibera del Condominio, la legittimità della modifica recepita è quantomeno discutibile. Tuttavia, la Cassazione non si è pronunciata sul punto, limitandosi a respingere il ricorso per vizio formale.

5. Conclusione e osservazioni

La pronuncia conferma un orientamento rigoroso:

In Cassazione non è ammesso il riesame in chiave revocatoria;
Il vizio motivazionale non è deducibile in presenza di doppia conforme, salvo divergenti ragioni di fatto;
L’uso improprio del mezzo di impugnazione comporta inammissibilità radicale.

Pur trattandosi di una decisione a rilevanza processuale, la vicenda sottostante lascia intravedere zone grigie nella gestione delle tabelle millesimali condominiali, specie quando esistono comparti comuni tra più condomini.

6. Giurisprudenza rilevante

Cass., Sez. Un., n. 8053/2014 – motivazione apparente e sindacato di legittimità
Cass., Sez. Un., n. 32415/2021 – tassatività dei motivi di ricorso
Cass., Sez. II, n. 18477/2010 – variazione delle tabelle millesimali
Cass., Sez. 6-2, n. 11603/2018 – motivi inammissibili e tecnica redazionale del ricorso
Cass., Sez. Un., n. 2767/2023 – “doppia conforme” e art. 360, n. 5 c.p.c.