Cosa ha deciso la Corte d’Appello di Milano (n. 2165/2025)

• Il contatore installato da un singolo (o da pochi) non basta per cambiare il criterio di riparto per tutti se il regolamento condominiale di natura contrattuale prevede un altro criterio (per es. pro capite).

• Quel criterio contrattuale continua a valere finché tutte le unità non sono dotate di contatore, oppure finché il regolamento contrattuale non venga modificato all’unanimità.

1) Qual è il conflitto legale sul riparto dell’acqua?

In condominio le spese si ripartiscono, in via generale, in proporzione ai millesimi (art. 1123, co. 1, c.c.), salvo:

• diversa convenzione unanime (spesso contenuta in un regolamento contrattuale), oppure

• applicazione del criterio dell’uso (art. 1123, co. 2, c.c.) quando i consumi sono oggettivamente misurabili (es. con contatori individuali funzionanti per tutti).

Il conflitto tipico è questo:

• alcuni condomini vogliono pagare per consumi effettivi (perché hanno già un contatore),

• ma esiste un regolamento contrattuale che impone un diverso criterio (es. per persona o per millesimi) che vincola tutti finché non viene modificato all’unanimità.

2) Perché la Corte d’Appello ha dato ragione al condominio?

Secondo la pronuncia segnalata:

• il regolamento contrattuale (che è una convenzione tra tutti i proprietari) prevale finché non cambia il presupposto di fatto (contatori in tutte le unità) o finché non viene modificato all’unanimità;

• la presenza del solo contatore del singolo crea una situazione disomogenea e non consente un riparto “per uso” valido per tutti;

• dunque, finché non c’è contabilizzazione completa, resta valido il criterio contrattuale (ad es. pro capite).

Nota: questo non contraddice gli orientamenti che ammettono l’installazione dei contatori (anche per singole unità e senza preventiva delibera), ma chiarisce che il riparto per consumo di tutti richiede presupposti e/o decisioni diverse.

3) Come passare, correttamente, al riparto per consumo effettivo

Ecco la roadmap operativa (con cautele legali):

1. Verifica tecnica

   • Incaricare un tecnico per il progetto di contabilizzazione (contatori divisionali/sotto-contatori per ogni unità, accessibilità, letture).

   • Definire la gestione dei consumi condominiali residui (perdite fisiologiche, irrigazione, autoclave) che di solito si ripartiscono a millesimi.

2. Installazione dei contatori in tutte le unità

   • Se i contatori interessano parti private (a valle del punto di consegna condominiale), l’installazione è generalmente legittima e, secondo la giurisprudenza meneghina, non richiede un’autorizzazione assembleare preventiva quando è eseguita nella propria sfera. Per interventi su parti comuni, serve delibera.

3. Delibera sul criterio di riparto dopo la completa contabilizzazione

   • Una volta che tutti hanno il contatore, l’assemblea può deliberare il passaggio al riparto per consumo (quota variabile sui consumi letti + quota fissa per residui/parti comuni). In assenza di un vincolo contrattuale contrario, basta la maggioranza ordinaria (art. 1136, co. 2, c.c.).

   • Se c’è un regolamento contrattuale che impone un altro criterio (es. pro capite)

   • Per cambiare il criterio fissato in una convenzione contrattuale occorre, in linea di principio, l’unanimità; in alternativa, si può approvare una clausola-ponte condivisa da tutti che preveda l’entrata in vigore del riparto a consumo al completamento della contabilizzazione.

4. Regole transitorie chiare (finché non sono tutti contati)

   • Evitare sistemi “misti” che penalizzano chi ha già il contatore o chi non ce l’ha: la sentenza milanese 2025 evidenzia che, fino al completamento, resta il criterio contrattuale previgente (es. pro capite).

4) Cosa succede se mancano i contatori e non c’è un regolamento specifico?

• Si applica la regola legale dell’art. 1123, co. 1, c.c.: riparto per millesimi di proprietà.

• L’assemblea non può sostituire a maggioranza il criterio legale con, per esempio, il pro capite: serve unanimità (diversa convenzione).

Riferimenti utili (selezione)

• Art. 1123 c.c. – Regola generale del riparto; uso “per consumo” quando misurabile.

• Art. 1136 c.c. – Maggioranze assembleari (per delibere ordinarie e, quando occorre, qualificate).

• Appello Milano, 16/07/2025 n. 2165 – “Il contatore del singolo non basta a cambiare le regole per tutti” (prevalenza del regolamento contrattuale finché non c’è contabilizzazione completa).

• Trib. Milano 4275/2019 – Lecita l’installazione dei contatori individuali; la contabilizzazione per consumi è coerente con la normativa settoriale.

• Approfondimenti pratici su riparti acqua e criteri residuali (consumi residui a millesimi).

In sintesi operativa

• Se esiste un regolamento contrattuale con criterio “per persona” o simile, resta valido finché tutti non hanno il contatore (o finché non lo si modifica all’unanimità).

• Per passare al consumo effettivo in modo solido: progetto tecnico, installazione completa, delibera sul nuovo riparto (e, se necessario, piena adesione dei proprietari per aggiornare il regolamento).