Quadro normativo essenziale

• Delega scritta: ogni condomino può farsi rappresentare con delega scritta.

• Limite “1/5” (solo se i partecipanti sono > 20): il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e più di 1/5 dei millesimi.

• Divieto per l’amministratore: all’amministratore non possono essere conferite deleghe per nessuna assemblea.

• Altre regole utili: i comproprietari di una stessa unità hanno un solo rappresentante; nelle compagini “pluricondominiali” (supercondominio) valgono regole ad hoc sulla rappresentanza. Tutto ciò è nel nuovo art. 67 disp. att. c.c. come riformato dalla L. 220/2012.

Inderogabilità: l’art. 72 disp. att. c.c. dice che il regolamento di condominio non può derogare (cioè contraddire o modificare) gli artt. 63, 66, 67 e 69 disp. att. c.c.

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Quante deleghe possono essere conferite?

• Per il singolo delegato:

  • se i condomini sono più di 20 → massimo 1/5 dei condomini e 1/5 del valore (millesimi).

  • se i condomini sono 20 o meno → la legge non pone un tetto numerico (restano ovviamente validi gli altri paletti: forma scritta, divieto all’amministratore, ecc.).

Attenzione: in giurisprudenza si precisa che nel calcolo dell’“1/5” si considerano i soli deleganti (chi ti ha dato la delega), non anche la tua quota personale.

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Quanti delegati possono partecipare all’assemblea?

La legge non fissa un numero massimo di “delegati” presenti: in linea di principio può intervenire un delegato per ciascun condomino assente (oltre agli intervenuti personalmente). Il limite legale riguarda quante deleghe può concentrare una stessa persona (vedi sopra), non quante persone “delegati” possano materialmente esserci.

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Il regolamento può fissare un numero massimo di deleghe o di delegati?

Qui c’è il nodo più delicato.

Orientamento 1 (rigoroso – inderogabilità)
Molti autori e decisioni di merito sostengono che, essendo l’art. 67 inderogabile (art. 72), il regolamento non può introdurre limiti ulteriori (per es. “max 3 deleghe per persona” quando i condomini sono ≤ 20, o “max più basso” del quinto quando > 20). In questa lettura, clausole simili rischiano l’invalidità perché restringono un diritto riconosciuto dalla legge.

Orientamento 2 (ammissivo – clausole “anti-accaparramento” nel regolamento contrattuale)
Altra prassi (e parte della giurisprudenza) ritiene legittimo che un regolamento contrattuale (approvato all’unanimità) ponga limiti più stringenti al numero di deleghe per evitare l’“accaparramento”, specie nei condomìni con ≤ 20 partecipanti, dove la legge non prevede alcun tetto. In questo filone, la violazione del limite regolamentare può comportare l’annullabilità della delibera se il vizio incide su costituzione o maggioranze (“prova di resistenza”).

👉 Tradotto: oggi convivono due linee. Per evitare contenziosi, se volete introdurre limiti “più stretti”, fatelo in regolamento contrattuale (unanimità) e gestite in assemblea la verifica delle deleghe in modo trasparente (presidenza, elenco nominativo, controllo millesimi).

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Cosa dice la legge, in pratica (checklist)

1. Delega scritta obbligatoria.

2. Tetto 1/5 se i condomini sono > 20 (numero e millesimi).

3. Amministratore mai delegato (anche se è condomino).

4. Numero dei delegati presenti: nessun limite legale; conta il numero di deleghe per persona.

5. Regolamento: non può contraddire l’art. 67; è controverso se possa restringerlo (vedi i due orientamenti).

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Approfondimenti utili (vizi ricorrenti e contenzioso)

• Delega irregolare / non nominativa / senza firma: vizia il voto del delegato; tipicamente si tratta di annullabilità della delibera (art. 1137 c.c.), non nullità “radicale”, purché l’irregolarità abbia inciso sul risultato.

• Delega all’amministratore: la delibera è annullabile (di regola) senza dover provare un conflitto concreto; il divieto è assoluto.

• Controlli in seduta: il Presidente verifica deleghe e quorum; è buona prassi allegare le deleghe al verbale o richiamarle con elenco nominativo (delegante/delegato/millesimi). Prassi diffuse e commentate nelle decisioni di merito recenti.

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Risposte lampo alle tue domande

• “Quante deleghe possono essere conferite?”
  Dipende dal numero dei partecipanti: > 20 → un delegato non può superare 1/5 per teste e per millesimi; ≤ 20 → la legge non mette un tetto numerico per persona (resta il divieto di delegare l’amministratore).

• “Quanti delegati possono partecipare?”
  Nessun numero massimo di legge: possono partecipare tutti i delegati validamente muniti di delega scritta; il limite opera per persona (quante deleghe può cumulare), non sul numero di delegati presenti.

• “Il regolamento può fissare un numero massimo di deleghe?”
  Tema controverso: una linea dice no (inderogabilità dell’art. 67), un’altra ammette sì se il regolamento è contrattuale e funge da clausola anti-accaparramento; in caso di violazione, spesso si parla di annullabilità della delibera e “prova di resistenza”.