Sostituzione del citofono con un videocitofono in condominio: qualificazione dell’intervento

Settembre 27, 2025 Camillo Bernardini 884 Visualizzazioni 0 Commenti 5 minuto di lettura

Di seguito un inquadramento tecnico–giuridico sulla sostituzione del citofono con un videocitofono in condominio: qualificazione dell’intervento (manutenzione/innovazione), quorum deliberativi applicabili e criteri di riparto della spesa.

1) Innovazione vs manutenzione: la distinzione giuridica

Manutenzione (ordinaria/straordinaria): opere dirette alla conservazione, al ripristino funzionale o all’adeguamento tecnologico dell’impianto, senza alterarne la destinazione né incidere in modo apprezzabile sull’assetto materiale delle parti comuni. L’“upgrade” tecnico che sostituisce componenti obsoleti con altri più efficienti rientra normalmente nella manutenzione straordinaria migliorativa.
Innovazione (art. 1120 c.c.): modificazione che introduce un quid novi idoneo a migliorare fruibilità, sicurezza o rendimento delle parti comuni, incidendo sull’assetto o sulle funzioni dell’impianto rispetto all’originario.

La linea di confine si valuta in concreto (funzione, impatto, costi, opere murarie necessarie, mutamento dell’uso).

2) Il videocitofono è innovazione?

L’orientamento pratico–giurisprudenziale prevalente qualifica la sostituzione del citofono con un videocitofono come:

manutenzione straordinaria/adeguamento tecnologico quando si rimpiazza l’impianto esistente (stesso tracciato, centrale e pulsantiere aggiornate, monitor ai posti interni), poiché la funzione originaria (controllo accessi) resta, con miglioramento della sicurezza;
innovazione “pro sicurezza” quando si realizzi ex novo o si richiedano opere che trasformano significativamente l’impianto e le sue funzionalità (es. nuova dorsale video, cablaggi aggiuntivi, postazioni supplementari su parti comuni).

Il Tribunale di Torino si è allineato all’idea che l’upgrade da citofono a videocitofono, in quanto finalizzato al miglior controllo degli accessi e alla sicurezza, non è innovazione voluttuaria né gravosa, ma intervento ragionevole e coerente con la funzione dell’impianto comune.

3) Quale maggioranza serve per approvare il videocitofono

a) Se è manutenzione straordinaria (sostituzione/adeguamento)

Seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio (art. 1136, 2° comma).
Se l’opera è di notevole entità (costo e impatto superiori), si applica la soglia rinforzata: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore (art. 1136, 3° comma).

b) Se è innovazione “pro sicurezza” (art. 1120, comma 2)

Trova applicazione la maggioranza agevolata: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore (rinvio all’art. 1136, 2° comma), trattandosi di intervento diretto a migliorare la sicurezza dell’edificio e degli impianti.

c) Se fosse qualificato come innovazione “ordinaria” (non pro sicurezza)

Varrebbe il quorum qualificato: maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore (art. 1136, 4° comma).
Tuttavia, nel caso del videocitofono l’inquadramento “pro sicurezza/adeguamento” è quello preferibile e più diffuso.

4) Come si dividono le spese di citofono/videocitofono

a) Parti comuni dell’impianto

Centrale, pulsantiere esterne, colonne montanti, cavi comuni, alimentazioni, cornici/placche su parti comuni: spesa a carico di tutti i condòmini cui l’impianto serve, in proporzione ai millesimi di proprietà (art. 1123, 1° comma).
Se l’impianto serve solo una scala/corpo di fabbrica o un gruppo di unità, la spesa grava solo su quei partecipanti (millesimi parziali: art. 1123, 2°–3° comma).

b) Apparecchi interni (cornetta/monitor) e opere nelle unità

I terminali interni (monitor videocitofono) e le opere all’interno dell’unità (allacci, staffe, eventuali alimentazioni dedicate) sono, di regola, a carico del singolo.
Il condomino dissenziente non può bloccare l’intervento deliberato; è tenuto alla quota delle parti comuni, ma può non installare il monitor interno, risparmiando la spesa privata.

c) Innovazioni voluttuarie/gravose (art. 1121 c.c.)

Se, in ipotesi, l’intervento fosse ritenuto voluttuario o di particolare gravosità (non è il caso tipico del videocitofono), i dissenzienti potrebbero essere esentati dalla contribuzione e dall’uso, salvo successiva partecipazione previa quota di ingresso.

5) Buone prassi deliberative e contrattuali

Delibera puntuale: qualificare l’intervento (manutenzione/innovazione pro sicurezza), indicare quorum, impresa scelta, capitolato e criterio di riparto (generale o di scala).
Progetto e preventivi: almeno tre offerte, verifica compatibilità con cablaggi esistenti, eventuale predisposizione per i dissenzienti.
Privacy: il videocitofono non è videosorveglianza; evitare funzioni di registrazione su parti comuni. In caso di apparati con memoria/streaming, predisporre informativa e policy d’uso.
Collaudo e consegna: verbale con elenco utenze servite, planimetrie, manuali e riparto finale.

6) Sintesi operativa

Inquadramento: il passaggio a videocitofono è normalmente manutenzione straordinaria/adeguamento pro sicurezza, non opera voluttuaria.
Quorum: in via ordinaria maggioranza intervenuti + 1/3 millesimi; se notevole entità → intervenuti + 1/2; l’ipotesi di quorum 2/3 resta residuale.
Riparto: parti comuni per millesimi (generali o di scala); monitor interni e opere nelle singole unità a carico del proprietario interessato; il dissenziente paga le parti comuni ma può rinunciare al terminale interno.

In tal modo l’intervento rispetta la funzione dell’impianto comune (controllo degli accessi), eleva il livello di sicurezza e si conforma a maggioranze e riparti coerenti con il sistema codicistico.