Responsabilità per i danni all’immobile locato

Ottobre 17, 2025 Camillo Bernardini 784 Visualizzazioni 0 Commenti 8 minuto di lettura

Il tema della responsabilità per i danni all’immobile locato si inserisce nel più ampio quadro della disciplina del contratto di locazione, regolata dagli articoli 1571 e ss. del Codice Civile. Tale contratto vincola il locatore a consegnare un bene idoneo all’uso pattuito e il conduttore a farne un uso diligente, restituendolo alla scadenza nello stato in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto.

🔹 1. Responsabilità dell’inquilino per i danni: regola generale e onere della prova

Ai sensi dell’art. 1590 c.c., il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo derivante dall’uso conforme al contratto.

Secondo la giurisprudenza consolidata, l’inquilino risponde:

oggettivamente del deterioramento dell’immobile;
salvo che dimostri che il danno è derivato da:
- caso fortuito;
- forza maggiore;
- vizio originario della cosa locata.

Questa presunzione di responsabilità ha natura juris tantum, e impone al conduttore un onere probatorio contrario, che va assolto in modo puntuale e documentato.

🔹 2. Cosa si intende esattamente per caso fortuito

Il caso fortuito è un evento:

imprevedibile (nessuna diligenza poteva farlo anticipare);
inevitabile (nessun comportamento diligente poteva evitarlo);
estraneo alla sfera di controllo del conduttore.

Esempi tipici:

eventi atmosferici eccezionali (trombe d’aria, alluvioni, ecc.);
azioni di terzi imprevedibili (atti vandalici, esplosioni da condomini, ecc.);
cedimenti strutturali non visibili e non segnalati.

Non è caso fortuito, ad esempio:

l’incendio provocato da uso negligente degli impianti;
l’allagamento per rottura di tubi non segnalata al locatore;
il deterioramento per mancata manutenzione ordinaria.

🔹 3. Il dovere di diligenza del conduttore

Il conduttore è tenuto a usare la cosa locata con diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, co. 1, c.c.), il che implica:

uso conforme alla destinazione pattuita;
custodia dei beni;
esecuzione delle piccole manutenzioni;
tempestiva segnalazione dei vizi o guasti.

La violazione di tali obblighi configura inadempimento contrattuale, che può dare luogo a:

risoluzione ex art. 1453 c.c.;
risarcimento dei danni ex art. 1218 c.c.

🔹 4. Spese e riparazioni: chi paga cosa

Secondo gli art. 1576 e 1609 c.c., le spese si distinguono tra:

A) A carico dell’inquilino:

manutenzione ordinaria (es. sostituzione guarnizioni, pulizia caldaia, tinteggiatura ordinaria);
piccoli interventi di ripristino legati all’uso normale.

B) A carico del proprietario:

manutenzione straordinaria (es. rifacimento tetto, fognature, impianti elettrici principali);
spese strutturali e conformità impiantistica.

Il contratto può derogare in pejus per il conduttore solo entro limiti ragionevoli. Clausole che trasferiscono integralmente l’onere della manutenzione straordinaria possono essere considerate abusive o nulle, specie nei contratti ad uso abitativo.

🔹 5. Irregolarità e problemi dell’immobile: l’inquilino può sospendere il pagamento?

No, non può sospendere unilateralmente il pagamento del canone (art. 1460 c.c.) salvo gravi inadempimenti del locatore. È necessario:

inviare formale contestazione;
diffidare alla rimozione dei vizi;
richiedere eventualmente la risoluzione del contratto (art. 1453 c.c.) o la riduzione del canone (art. 1578 c.c.).

L’autoriduzione del canone è illecita, salvo sentenza o accordo tra le parti.

🔹 6. Ritardi o modalità anomale di pagamento del canone

Il pagamento del canone è obbligo essenziale. Il ritardo può comportare:

mora automatica ex art. 1219 c.c.;
risoluzione del contratto in caso di morosità ≥ 2 mensilità (L. 392/78);
esecuzione forzata per sfratto.

Il pagamento in un’unica soluzione anticipata è ammissibile, se non vietato dalle parti, purché non leda la libertà negoziale (es. clausole coercitive).

🔹 7. Morte del locatore: a chi pagare il canone?

In caso di decesso del locatore:

il contratto prosegue con gli eredi;
l’inquilino deve pagare a:
- l’erede designato;
- o, in mancanza, depositare il canone presso la cassa postale o in Tribunale ex art. 1210 c.c.

🔹 8. Uso improprio o abuso dell’immobile

L’uso diverso da quello pattuito costituisce grave inadempimento (es. abitazione usata come laboratorio, o uso promiscuo non autorizzato). Comporta:

risoluzione del contratto;
obbligo di risarcimento;
responsabilità per danni a terzi o alla struttura.

L’abuso non richiede necessariamente un danno materiale: anche l’alterazione funzionale o normativa è sufficiente.

🔹 9. Interventi migliorativi e ripristino

Le migliorie non autorizzate:

restano senza indennizzo (art. 1592 c.c.);
possono comportare l’obbligo di ripristino;
se dannose o difformi, giustificano la risoluzione.

Le addizioni separabili possono essere rimosse, salvo danni.

🔹 10. Danni a terzi: responsabilità concorrente

Se un terzo subisce danni (es. infiltrazioni, crolli, fughe di gas), si applica:

responsabilità del conduttore per:
- uso improprio o negligenza;
responsabilità del locatore per:
- vizi strutturali;
- mancata manutenzione straordinaria.

Responsabilità solidale ex art. 2055 c.c., con eventuale diritto di regresso tra le parti secondo colpa.

🔹 11. Accesso del proprietario e tutela della privacy

Il locatore non può entrare nell’immobile senza consenso dell’inquilino (art. 614 c.p., violazione di domicilio).

Può però:

richiedere ispezioni per motivi giustificati (es. lavori, controlli tecnici);
concordare orari di visita.

La violazione configura illecito civile e, in alcuni casi, penale.

✅ Conclusione

Il contratto di locazione implica obblighi di custodia, uso diligente e conservazione, in capo al conduttore, che risponde oggettivamente dei danni all’immobile salvo prova contraria.

Allo stesso tempo, il locatore non può pretendere di trasferire integralmente la responsabilità al conduttore, né di agire in via unilaterale o coercitiva senza cause legittime.

La gestione dei rapporti locativi richiede quindi:

attenzione nella stipula del contratto;
documentazione fotografica e tecnica in entrata e in uscita;
un dialogo chiaro e tracciabile tra le parti su ogni problema.

La legge e la giurisprudenza offrono strumenti di tutela per entrambe le parti, ma solo se si rispettano i principi di buona fede, correttezza e diligenza contrattuale.