Evoluzione attesa del “bonus casa” a partire dal 2026 in Italia

Ottobre 18, 2025 Camillo Bernardini 817 Visualizzazioni 0 Commenti 7 minuto di lettura

1. Contesto e finalità della riforma “bonus casa 2026”

Negli ultimi anni il sistema fiscale ha utilizzato i bonus edilizi (ristrutturazioni, ecobonus, superbonus, bonus barriere, bonus mobili, ecc.) come leva per stimolare la riqualificazione del patrimonio immobiliare. Tuttavia, il costo per le finanze pubbliche e le distorsioni generate (eccessiva proliferazione di crediti d’imposta, contenziosi, oneri di gestione) hanno spinto il legislatore a una revisione strutturale.

L’orientamento ormai consolidato suggerisce che dal 2026 si vada verso un sistema di detrazioni “ordinario”, meno generoso e più sostenibile, articolato su due aliquote distinte:

una aliquota più favorevole (ad esempio 50 %) per gli interventi effettuati sull’abitazione principale o “prima casa”;
una aliquota ridotta (es. 36 % o 30 %) per le seconde case o immobili non adibiti ad abitazione principale.

Nel processo di transizione, vengono eliminate o drasticamente ridotte le cosiddette “maxi agevolazioni” come il superbonus al 110 % o il bonus barriere architettoniche al 75 %.

2. Le nuove aliquote e il regime transitorio

A. Aliquote previste

Secondo le bozze e le proposte emerse finora:

Per l’abitazione principale (prima casa), l’aliquota agevolata permane al 50 % per il 2025 e poi scende al 36 % per le spese sostenute nel 2026 e 2027.
Per gli altri immobili (seconda casa, immobili non adibiti ad abitazione principale), l’aliquota agevolata sarà del 36 % nel 2025, con una riduzione al 30 % per le spese nel 2026 e nel 2027.

Il tetto massimo di spesa agevolabile, per gli interventi di ristrutturazione ordinaria, rimarrebbe fissato in circa € 96.000 per unità immobiliare.

B. Transizione e limiti temporali

Il 2025 è il triennio transitorio durante il quale la maggiorazione al 50 % è concessa solo per l’abitazione principale, mentre per gli altri immobili l’aliquota è già ridotta a 36 %.
Dal 1° gennaio 2026, la riduzione generalizzata delle aliquote entrerà in vigore, rendendo più stretti i margini di convenienza per iniziare nuovi lavori.
Alcuni bonus (come bonus mobili) potrebbero non essere prorogati oltre il 2025, per evitare sovrapposizioni agevolative.

3. L’ambito oggettivo: lavori ammessi e comunicazioni all’ENEA

A. Interventi ammessi

Il nuovo sistema prevede che continuino a rientrare nei bonus:

Ristrutturazioni edilizie e manutenzione straordinaria (rifacimento impianti, sostituzione infissi, bagni, consolidamenti, modifiche interne, eliminazioni barriere architettoniche, adattamenti impianti).
Interventi di efficientamento energetico (involucro termico, impianti più efficienti) purché restino nei limiti tecnici previsti per l’ecobonus (requisiti minimi di trasmittanza U, rendimento, normative vigenti).
Installazioni di dispositivi per l’accessibilità e la sicurezza (scale di sicurezza, ascensori, barriere) fino a quando compatibili con le nuove aliquote.
Bonus mobili ed elettrodomestici collegati a interventi di ristrutturazione (confermato per il 2025), ma con la prorogabilità per il 2026 incerta.

B. Comunicazioni all’ENEA e adempimenti

Per gli interventi che implicano miglioramenti energetici, sarà necessario continuare a:

trasmettere all’ENEA le schede tecniche degli interventi entro termini stabiliti (ad esempio 90 giorni dalla conclusione dei lavori);
allegare asseverazioni tecniche da parte di professionisti abilitati;
rispettare il visto di conformità e il codice fiscale del beneficiario nei documenti.

I nuovi adempimenti saranno calibrati per mitigare gli oneri burocratici, anche se i controlli e la verifica rimarranno stringenti per prevenire abusi.

4. Conferma e limiti del bonus mobili al 50 %

Il bonus mobili, ossia la detrazione per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici destinati all’immobile oggetto di ristrutturazione, è confermato nel 2025 con aliquota al 50 % e con un tetto massimo di spesa (es. 5.000 €).
Tuttavia:

la sua proroga per il 2026 rimane incerta e potrebbe decadere con il nuovo regime agevolativo.
qualora fosse confermato, il bonus mobili continuerà ad applicarsi solo se gli arredi sono strettamente collegati a lavori edifici beneficiari delle detrazioni (ad es. sostituzioni dopo lavori strutturali).

5. Fine delle maxi agevolazioni: addio a superbonus e bonus barriere al 75 %

Le misure eccezionali introdotte negli ultimi anni per accelerare la transizione energetica e l’abbattimento delle barriere (superbonus 110 %, bonus barriere 75 %, ecc.) sono previste essere eliminate o fortemente ridotte dal 2026:

Il superbonus 110 %, già concesso solo per lavori inizialmente avviati entro determinate date, vedrà un termine definitivo e non saranno più ammissibili nuovi interventi a tali condizioni favorevoli.
Il bonus barriere architettoniche al 75 % potrebbe non essere prorogato o essere incorporato nel bonus ristrutturazione ordinaria con aliquote standard (es. 36 %).
Alcuni interventi considerati “trainanti” per accedere alle agevolazioni congiunte non saranno più necessari, per razionalizzare il sistema.

Tale cancellazione delle agevolazioni più generose mira a contenere l’esborso pubblico e incentivare un uso più razionale dei bonus.

6. Impatto dei nuovi tetti reddituali e limitazioni soggettive

Un’ulteriore novità attesa riguarda l’introduzione di limiti reddituali per accedere alle detrazioni:

è previsto che contribuenti con redditi complessivi superiori a una soglia (es. 75.000 € o più) possano avere una detrazione ridotta o scomputabile in misura limitata;
potrebbe essere introdotto un meccanismo di “scaglione detrazione”, in base al reddito, al numero di figli o alla presenza di persone con disabilità;
le detrazioni più alte (50 %) potrebbero essere riservate solo a fasce reddituali basse o medie, mentre i redditi alti beneficeranno della detrazione ridotta (36 % o meno).

Queste limitazioni soggettive servono a modulare l’agevolazione secondo criteri di equità fiscale e capacità contributiva.

7. Criticità, rischi e raccomandazioni

A. Complessità normativa e incertezza

Il passaggio da un sistema con molteplici bonus speciali a uno più semplice rischia di generare incertezze interpretative. È fondamentale che le norme transitorie siano chiare e che i contribuenti possano fare affidamento su regole stabili.

B. Disincentivo nell’avvio di nuovi lavori

La riduzione delle aliquote dal 2026 potrebbe creare un effetto “scatta adesso o rimani fuori”, con pressioni sui cantieri da avviare entro il 2025 per “cogliere il massimo” delle agevolazioni. Ciò potrebbe generare sovraccarico del sistema dei controlli e aumentare gli errori.

C. Rischio di esclusione delle classi agiate

Se i tetti reddituali saranno pesanti, una parte dei proprietari dotati di redditi elevati potrebbe essere esclusa dalle detrazioni, riducendo la diffusione degli interventi.

D. Necessità di strumenti informativi e controlli

Per accompagnare la transizione, sarà necessario:

rendere disponibili guide ufficiali chiare su quali interventi rientrano e come applicare le aliquote;
rafforzare i meccanismi di controllo ex post per prevenire abusi;
consentire opzioni di contraddittorio preventivo per contribuire a interpretazioni corrette.

✅ Conclusione

Il “bonus casa 2026” segna una svolta nel sistema delle agevolazioni edilizie in Italia: il superbonus e i bonus speciali stanno per essere archiviati e sostituiti da un modello più sobrio e sostenibile, con detrazioni fisse su due aliquote (50 % per prima casa, 36 % o 30 % per altri immobili).

I lavori ammessi restano quelli per ristrutturazioni e efficientamento energetico, con obblighi di comunicazione all’ENEA e documentazione tecnica. Il bonus mobili è confermato per il 2025 ma la sua prosecuzione nel 2026 è incerta. Il passaggio a un regime più ordinario sarà accompagnato da limiti reddituali e un crescente onere per i contribuenti.

Dal punto di vista giuridico, sarà essenziale che il legislatore garantisca certezza normativa, effettività della tutela, proporzionalità delle agevolazioni e chiarezza nei criteri transitori, per evitare contenziosi e garantire un’applicazione equa e funzionale.