La trasformazione di un’unità immobiliare da residenziale a uso ufficio all’interno di un condominio e i suoi effetti sulle spese condominiali

Ottobre 18, 2025 Camillo Bernardini 606 Visualizzazioni 0 Commenti 6 minuto di lettura

⚖️ 1. Come si calcolano le spese in un condominio? Il ruolo delle tabelle millesimali

Ai sensi dell’art. 1118 c.c., il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Questo valore è espresso mediante le tabelle millesimali, approvate dall’assemblea ex art. 68 disp. att. c.c..

Le spese condominiali si distinguono in:

ordinarie: per la manutenzione corrente e i servizi comuni (pulizia, energia elettrica, ascensore, ecc.);
straordinarie: per lavori non ricorrenti o innovazioni;
riparto spese: in base all’uso (art. 1123, co. 2 e 3 c.c.) o alla proprietà (in millesimi, art. 1123, co. 1 c.c.).

Quindi, le spese si calcolano in base alle tabelle millesimali approvate, che tengono conto:

della superficie utile,
della destinazione d’uso,
del piano,
della collocazione,
dell’orientamento e altri coefficienti correttivi.

⚖️ 2. Il cambio d’uso da casa a ufficio obbliga a rivedere i millesimi?

Nozione giuridica

Il cambio di destinazione d’uso (da abitazione a ufficio o studio professionale) non comporta automaticamente la modifica delle tabelle millesimali, salvo che tale trasformazione comporti:

una modifica sostanziale del valore proporzionale dell’unità immobiliare;
un disequilibrio nei criteri di ripartizione delle spese.

📌 Cassazione civile, sez. II, 12 aprile 2023, n. 9854:

“La trasformazione da residenziale a studio medico non giustifica la revisione delle tabelle millesimali se non si incide sul valore effettivo o sull’uso delle parti comuni.”

🔍 Pertanto:

se l’uso dell’ufficio non incide in modo anomalo sull’usura delle parti comuni (es. ascensore, portineria, utenze), non si giustifica una revisione millesimale;
se invece l’ufficio comporta un afflusso di clientela, orari estesi, maggior consumo di servizi, potrebbe ritenersi necessaria la revisione (es. spese ascensore o riscaldamento a consumo).

⚖️ 3. Quando si possono modificare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali possono essere riviste nei casi tassativi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., ovvero:

Errore originario nel calcolo;
Mutamento delle condizioni dell’edificio o di una parte di esso che altera per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità.

📌 Condizione necessaria: la variazione dev’essere non voluta (ad esempio, ristrutturazioni, ampliamenti, sopraelevazioni, cambi d’uso rilevanti).

🔍 Se il cambio d’uso incide meno del 20% sul valore, la revisione non è obbligatoria, ma può essere proposta se approvata all’unanimità (Cass. civ., Sez. II, n. 9121/2005).

⚖️ 4. Come si avvia e chi approva la revisione delle tabelle?

Procedura:

Iniziativa: può essere assunta da uno o più condomini interessati oppure dall’amministratore (su mandato).
Valutazione tecnica: è necessario un elaborato peritale redatto da tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) per dimostrare la variazione dei valori.
Approvazione in assemblea:
- se modifica per errore originario o mutamento di fatto > maggioranza qualificata: art. 1136 co. 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi);
- se volontaria > serve unanimità.
In caso di diniego: si può proporre ricorso al giudice ex art. 69 co. 2 disp. att. c.c., per far accertare giudizialmente l’obbligo di aggiornamento.

⚖️ 5. Da quando scatta l’aumento delle spese condominiali?

L’aumento delle spese condominiali dovute dall’unità trasformata in ufficio decorrerà:

dalla data della delibera assembleare di approvazione della nuova tabella;
oppure dalla sentenza passata in giudicato, in caso di modifica giudiziale.

⛔ Effetto retroattivo escluso: la nuova tabella non ha effetto retroattivo, salvo diversa pattuizione (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 2016, n. 21107).

⚖️ 6. Chi paga le spese per la modifica delle tabelle millesimali?

Secondo la prevalente giurisprudenza e dottrina:

Le spese tecniche e legali per la revisione volontaria delle tabelle sono a carico del condomino richiedente, salvo diverso accordo.
In caso di modifica obbligatoria per errore o mutamento oggettivo, i costi possono essere ripartiti tra tutti i condomini, in quanto funzionali a garantire una corretta distribuzione dei diritti e dei doveri (Cass. civ., sez. II, n. 14472/2012).
Le spese giudiziarie in caso di contenzioso seguono il principio della soccombenza (art. 91 c.p.c.).

✅ Conclusione: quando l’ufficio fa aumentare le spese condominiali?

La trasformazione di un appartamento in ufficio non determina automaticamente un aumento delle spese condominiali né un obbligo di revisione delle tabelle millesimali, a meno che:

comporti un incremento dell’uso delle parti comuni (es. ascensore, portone, riscaldamento);
si verifichi un aumento del valore della porzione immobiliare superiore al 20%;
sussistano condizioni oggettive tali da alterare l’equilibrio millesimale.

In presenza di tali condizioni, la revisione delle tabelle è obbligatoria e può essere deliberata con le maggioranze previste dalla legge. I costi di aggiornamento sono normalmente a carico del proponente, salvo che la variazione incida sull’intero condominio e sia ritenuta necessaria per l’equità nella ripartizione.