La questione relativa alla distanza tra edifici e alla possibilità di derogarla tramite un accordo privato

Ottobre 26, 2025 Camillo Bernardini 777 Visualizzazioni 0 Commenti 6 minuto di lettura

La questione relativa alla distanza tra edifici e alla possibilità di derogarla tramite un accordo privato è uno dei temi più articolati e controversi del diritto urbanistico e civilistico italiano. Essa coinvolge non solo il Codice Civile (artt. 873 e ss.), ma anche i regolamenti comunali, le norme urbanistiche regionali, e più recentemente, le disposizioni speciali in materia di rigenerazione urbana e semplificazione edilizia, soprattutto a seguito degli interventi legislativi post-2020.

1. Distanza minima tra edifici: cosa dice la legge

L’art. 873 del Codice Civile dispone che:

“Le costruzioni su fondi confinanti devono essere tenute a distanza non inferiore a quella stabilita dai regolamenti locali o, in mancanza, a tre metri.”

Dunque:

Prevalenza dei regolamenti comunali o edilizi locali: se essi stabiliscono una distanza maggiore o minore, essi prevalgono.
In assenza di norme locali, si applica la distanza legale codicistica di 3 metri tra edifici.

Questa distanza va misurata in modo orizzontale e tra i punti più vicini delle costruzioni, come stabilito dalla consolidata giurisprudenza della Cassazione civile.

2. Il rapporto tra Codice Civile e norme urbanistiche

È ormai principio consolidato che le norme urbanistiche prevalgano non solo sulle disposizioni codicistiche, ma anche su eventuali patti tra privati, nella misura in cui perseguono interessi pubblici come:

la salubrità dell’ambiente urbano,
la sicurezza e l’illuminazione degli edifici,
la conformità agli strumenti urbanistici e al decoro.

Pertanto, nessun accordo tra privati può derogare validamente a una norma urbanistica che imponga una distanza inderogabile, perché si tratta di una norma di ordine pubblico.

3. Le deroghe nelle nuove leggi su demolizione e ricostruzione

Le recenti riforme legislative in materia di edilizia (ad es. D.L. “Semplificazioni” n. 76/2020, convertito in L. 120/2020, e norme attuative del PNRR) hanno introdotto importanti deroghe alle distanze legali, in particolare nei casi di:

interventi di demolizione e ricostruzione,
rigenerazione urbana,
piani di recupero o riqualificazione edilizia.

In questi casi, è possibile ricostruire mantenendo la stessa collocazione e volumetria preesistenti, anche se non conformi alle distanze oggi richieste, purché l’intervento sia autorizzato dagli strumenti urbanistici locali.

Tuttavia, anche in questo caso, la deroga non è mai privata ma pubblica, ossia ammessa dalla legge o dal Comune, non da un semplice accordo tra confinanti.

4. Posso trasformare un sottotetto in abitazione se è vicino al confine?

La trasformazione del sottotetto in unità abitativa (recupero a fini residenziali) è regolata da leggi regionali (ad es. L.R. 12/2005 in Lombardia, L.R. 21/2009 nel Lazio, ecc.).

In linea generale:

il recupero volumetrico non deve alterare le distanze minime tra edifici previste dagli strumenti urbanistici;
se il sottotetto esistente rispetta già i limiti, la sua trasformazione non determina nuova violazione;
in caso contrario, il progetto può essere bocciato per violazione delle distanze, anche se non c’è un aumento di superficie o volumetria esterna.

Dunque, la sola esistenza del sottotetto non legittima automaticamente la sua trasformazione se implica violazione delle distanze minime legali.

5. Un accordo privato può derogare alle distanze minime?

La risposta è no, se si tratta di distanze previste da norme pubblicistiche (regolamenti edilizi, piani regolatori, norme igienico-sanitarie). Tali norme:

sono inderogabili perché tutelano interessi generali (salubrità, sicurezza, ordine urbano);
non possono essere eluse da patti tra privati, neanche con scrittura privata autenticata o atto notarile.

La giurisprudenza costante della Corte di Cassazione (es. Cass. civ. n. 21578/2021; n. 24045/2013) ha chiarito che le norme urbanistiche prevalgono sul consenso delle parti, anche se espresso formalmente.

Tuttavia, un accordo tra privati può avere rilevanza se:

le distanze sono fissate solo dal Codice Civile (non da norme pubblicistiche);
l’edificazione non necessita di permesso a costruire o avviene nel rispetto delle norme edilizie generali.

In questi casi, l’accordo può costituire una rinuncia reciproca a far valere il diritto alla distanza, ma non produce effetti erga omnes: vale solo tra le parti contraenti, e non vincola il Comune o terzi.

6. Quando l’accordo privato è comunque invalido

Un accordo tra privati sulle distanze è inefficace o nullo:

quando viola una norma di ordine pubblico;
quando comporta l’edificazione in difformità a norme edilizie;
se produce effetti che coinvolgono terzi o la pubblica amministrazione.

Inoltre, non impedisce l’intervento del Comune o di altri soggetti legittimati (vicini, enti pubblici) che possono agire per far valere la violazione edilizia.

Conclusioni

In materia di distanze tra edifici, non prevale la volontà privata, ma la disciplina pubblicistica e urbanistica, la quale è volta a tutelare l’interesse collettivo al corretto sviluppo urbano.
L’accordo tra privati può avere valore meramente negoziale, ma non può produrre effetti se confligge con norme edilizie imperative.

Pertanto, ogni intervento edilizio in prossimità dei confini deve essere valutato attentamente alla luce dei regolamenti locali e delle previsioni urbanistiche, poiché l’accordo tra vicini non può surrogare la legge.
L’unica vera deroga consentita è quella prevista esplicitamente dalla legge o approvata dall’amministrazione comunale, nell’ambito di programmi urbanistici, rigenerazione urbana o semplificazioni edilizie.