Riparazioni in affitto: come si dividono le spese tra inquilino e proprietario

Ottobre 30, 2025 Camillo Bernardini 486 Visualizzazioni 0 Commenti 10 minuto di lettura

Analisi giuridica e commento della giurisprudenza recente sull’art. 1576 c.c.

1. Premessa: la regola generale del Codice Civile

La questione della ripartizione delle spese di manutenzione tra locatore e conduttore rappresenta uno dei temi più ricorrenti nel diritto delle locazioni.
La disciplina è contenuta principalmente negli artt. 1575 e 1576 del Codice Civile, che fissano due principi fondamentali:

il locatore (proprietario) deve consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e mantenerlo tale per tutta la durata della locazione;
il conduttore (inquilino) deve usare la cosa locata con diligenza e provvedere alle piccole riparazioni dovute al deterioramento derivante dall’uso ordinario.

Questa distinzione tra manutenzione straordinaria e ordinaria costituisce la chiave per stabilire chi paga, in concreto, la riparazione di un guasto o la sostituzione di un impianto.

2. Il fondamento normativo: articoli 1575, 1576 e 1609 c.c.

Il sistema si articola su tre disposizioni cardine:

Art. 1575 c.c. – Obbligazioni principali del locatore:
Il proprietario deve (a) consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, (b) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, e (c) garantire il pacifico godimento durante la locazione.
Art. 1576 c.c. – Riparazioni:
“Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore.”
Art. 1609 c.c. – Piccole riparazioni a carico dell’inquilino:
Le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso ordinario della cosa, e non da caso fortuito o vetustà.

Da questa architettura normativa discende il principio generale:
👉 le riparazioni strutturali, dovute all’usura o al guasto dell’immobile, competono al locatore;
👉 le riparazioni minori, dovute al normale uso quotidiano, spettano all’inquilino.

3. Piccola manutenzione: quando paga l’inquilino

La giurisprudenza e la prassi hanno chiarito che le “riparazioni di piccola manutenzione” sono tutte quelle connesse all’uso diretto e quotidiano dell’immobile, e che non incidono sulla struttura o sulla funzionalità complessiva dell’impianto o della cosa locata.

Rientrano, ad esempio:

sostituzione di lampadine, interruttori, prese elettriche;
piccole riparazioni idrauliche (guarnizioni, rubinetti, sifoni, scarichi otturati);
tinteggiatura delle pareti, salvo che sia imposta da gravi infiltrazioni o lavori strutturali;
piccole riparazioni di infissi, serrature, maniglie, tapparelle;
pulizia periodica della caldaia o del condizionatore, se prevista dal contratto e legata all’uso.

L’inquilino risponde inoltre dei danni causati da negligenza o cattivo uso, anche se la riparazione eccede l’ordinario (es. rottura di vetri, bruciature di pavimenti o top, danneggiamento di porte o arredi).

La ratio è chiara: chi trae vantaggio dall’uso quotidiano dell’immobile deve anche sopportarne l’ordinario deterioramento.

4. Quando interviene il proprietario

Il locatore è invece tenuto a tutte le spese che riguardano la struttura e l’efficienza generale dell’immobile.
L’art. 1576 c.c. lo obbliga a “mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto”: ciò include ogni intervento straordinario, strutturale o non dipendente dall’uso del conduttore.

Sono a carico del proprietario, tra le altre:

sostituzione o riparazione della caldaia guasta per vetustà o guasto tecnico;
interventi sull’impianto elettrico, idrico o di riscaldamento non imputabili all’uso dell’inquilino;
rifacimento del tetto, dei muri perimetrali, delle tubature interne ed esterne;
sostituzione di serramenti o infissi danneggiati dal tempo;
lavori di adeguamento normativo (impianti, caldaie, certificazioni energetiche).

In sintesi: se il guasto deriva dall’usura, dalla vetustà o da difetto di costruzione, la spesa spetta al locatore.

5. Le spese per gli impianti essenziali

La giurisprudenza ha più volte precisato che il locatore deve garantire il funzionamento degli impianti essenziali, in quanto condizione necessaria per l’abitabilità dell’immobile.
L’impianto di riscaldamento, idrico ed elettrico non è un optional, ma un elemento strutturale che rientra nella responsabilità del proprietario (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2014, n. 882).

In particolare:

Caldaia: il locatore paga la sostituzione o la riparazione per vetustà o guasto non imputabile all’inquilino; l’inquilino sostiene le spese di uso ordinario (pulizia annuale, controllo fumi, manutenzione ordinaria).
Impianto elettrico: eventuali aggiornamenti o sostituzioni dovuti all’obsolescenza spettano al locatore; la sostituzione di lampadine o fusibili è a carico del conduttore.
Elettrodomestici in dotazione: se forniti con l’immobile (es. cucina, lavatrice, frigorifero), la manutenzione straordinaria e la sostituzione per guasto non dovuto all’uso scorretto restano a carico del locatore.

6. Il contratto può prevedere regole diverse?

Sì, ma entro certi limiti.
La ripartizione legale delle spese ha natura dispositiva, e quindi può essere derogata da un accordo tra le parti, purché non si tratti di clausole vessatorie o squilibrate (art. 1341 c.c.).

È quindi lecito stabilire, ad esempio, che l’inquilino contribuisca a certe spese straordinarie, ma non si può trasferire integralmente su di lui l’obbligo di mantenimento dell’immobile, pena nullità della clausola per violazione della buona fede contrattuale.

La giurisprudenza (Cass. civ., sez. III, 20 giugno 2018, n. 16198) ha precisato che il patto con cui il locatore si esonera totalmente da ogni manutenzione è nullo per difetto di causa, perché svuota l’obbligazione principale di garantire il godimento pacifico del bene.

7. Esiste una lista ufficiale delle spese di manutenzione?

Sì.
Un utile strumento interpretativo è rappresentato dal “Vademecum sulle spese di manutenzione” allegato all’Accordo Territoriale Nazionale del 30 dicembre 1999, sottoscritto dalle principali associazioni dei proprietari (Confedilizia, UPPI) e degli inquilini (Sunia, Sicet, Uniat).

Questo documento, spesso richiamato nei contratti di locazione, indica in modo dettagliato la ripartizione delle spese, ad esempio:

Categoria	A carico del locatore	A carico dell’inquilino
Impianto di riscaldamento	Sostituzione caldaia, riparazione impianto	Manutenzione ordinaria, pulizia filtri, spurgo termosifoni
Impianto idrico	Rifacimento tubature, sostituzione scaldabagno	Riparazione rubinetti, guarnizioni, sifoni
Impianto elettrico	Adeguamento normativo, rifacimento impianto	Sostituzione prese, lampadine, piccoli interruttori
Infissi e serramenti	Riparazione o sostituzione per vetustà	Lubrificazione e regolazione
Pareti e pavimenti	Rifacimento totale per infiltrazioni	Pulizia e piccole riparazioni da uso

Molti tribunali, in caso di controversia, fanno riferimento proprio a tali elenchi per valutare la correttezza della ripartizione delle spese.

8. Come comportarsi in caso di guasto o urgenza

Quando si verifica un guasto:

L’inquilino deve subito avvisare il proprietario (art. 1577 c.c.), senza ritardo, pena responsabilità per i danni derivanti dall’omessa comunicazione.
Se la riparazione è urgente e non c’è tempo di attendere l’intervento del locatore, l’inquilino può provvedere direttamente, anticipando le spese e chiedendone il rimborso (art. 1577, comma 2 c.c.).
L’obbligo di rimborso sorge solo per riparazioni necessarie e non procrastinabili (es. rottura improvvisa di tubazione o perdita d’acqua).

9. Casi pratici e orientamenti giurisprudenziali

Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 2017, n. 25208: il locatore è responsabile della sostituzione della caldaia guasta, anche se fornita all’inizio in buono stato, perché il deterioramento non dipende dall’uso ma dal tempo.
Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2016, n. 12950: l’inquilino non è tenuto a riparare l’impianto idrico se il guasto è dovuto a corrosione o difetti preesistenti.
Trib. Milano, 5 marzo 2021: le spese per adeguamento dell’impianto elettrico alle nuove norme di sicurezza spettano al locatore, non potendo configurarsi come ordinaria manutenzione.
Cass. civ., sez. III, 13 febbraio 2020, n. 3701: le spese di tinteggiatura a fine locazione non sono dovute se l’usura è ordinaria e non vi è stato deterioramento anomalo.

10. Sintesi conclusiva

Tipologia di intervento	Soggetto obbligato	Riferimento normativo
Riparazioni strutturali, vetustà, guasti non imputabili	Locatore	Artt. 1575-1576 c.c.
Piccola manutenzione, usura d’uso, guasti da negligenza	Conduttore	Art. 1609 c.c.
Riparazioni urgenti eseguite dall’inquilino	Rimborso dal locatore	Art. 1577 c.c.
Clausole contrattuali difformi	Ammesse, ma non vessatorie	Art. 1341 c.c.
Impianti essenziali (caldaia, elettrico, idrico)	Locatore (riparazione e sostituzione)	Cass. 882/2014

11. Conclusione

In materia di locazione, la regola è semplice ma spesso disattesa:

l’inquilino paga ciò che consuma e deteriora con l’uso,
il proprietario risponde della funzionalità e sicurezza dell’immobile.

Tuttavia, la complessità degli impianti moderni e la varietà dei contratti rendono indispensabile una chiara pattuizione preventiva e una gestione trasparente delle comunicazioni tra le parti.

In caso di dubbio, è sempre consigliabile fare riferimento ai principi dell’art. 1576 c.c., alle tabelle di ripartizione e alle pronunce della Cassazione, che garantiscono un equilibrio tra gli interessi delle parti e il corretto mantenimento del bene locato.

Una corretta conoscenza dei propri diritti e doveri, dunque, non solo evita contenziosi, ma rappresenta la prima forma di tutela giuridica nel delicato rapporto tra proprietario e inquilino.