Ripartizione oneri per colonne di scarico in Condominio: l’illegittimità del criterio paritario e il primato dei millesimi di proprietà nella Sentenza Cassazione n. 1095/2026
La gestione delle spese straordinarie in ambito condominiale rappresenta uno dei terreni più fertili per l’insorgere di contenziosi, sovente generati da una prassi assembleare che tende a privilegiare la semplicità aritmetica a scapito della correttezza giuridica. In particolare, la manutenzione e la sostituzione delle condutture fognarie (le cosiddette colonne di scarico verticali o braghe) sono spesso oggetto di delibere che ripartiscono i costi in quote uguali tra i condomini allacciati alla colonna, sulla base di un presunto principio di “parità di utilizzo”. Tale modus operandi, sebbene intuitivo, è stato severamente censurato dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza n. 1095 del 2026. La Suprema Corte ha ribadito un principio ermeneutico inderogabile: in assenza di una diversa convenzione approvata all’unanimità, la ripartizione delle spese per le parti comuni, anche se destinate a servire solo una parte del fabbricato, deve avvenire sempre e comunque secondo il valore della proprietà di ciascuno, ossia in base ai millesimi.
La natura giuridica della conduttura e il criterio legale dell’art. 1123 c.c.
Per comprendere la portata della decisione, è necessario risalire alla qualificazione giuridica del bene. Le colonne di scarico, così come le reti fognarie, rientrano a pieno titolo tra le parti comuni dell’edificio ai sensi dell’articolo 1117, n. 3, del Codice Civile. La presunzione di comproprietà si estende fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Da questa premessa discende l’applicazione dell’articolo 1123 del Codice Civile, che detta i criteri generali di ripartizione. La norma cardine stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. Il legislatore ha dunque ancorato l’obbligazione contributiva al valore millesimale, e non all’intensità d’uso soggettiva o al numero delle unità immobiliari servite. La logica sottesa è che la comproprietà del bene comune (il tubo) è intrinsecamente legata al valore dell’immobile principale: un appartamento di maggior pregio e dimensione possiede, idealmente, una quota maggiore di comproprietà sulle infrastrutture condominiali rispetto a un’unità minore.
Il “Condominio Parziale” e l’errore della divisione per quote uguali
La questione si complica, e qui interviene il chiarimento della Cassazione, quando l’intervento di riparazione riguarda una colonna che serve solo una porzione dell’edificio (ad esempio, solo la scala A o solo una specifica verticale di appartamenti). In questo scenario, trova applicazione il terzo comma dell’articolo 1123 c.c., il quale dispone che qualora un edificio abbia parti destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Si configura qui la fattispecie del “condominio parziale”. Tuttavia, l’errore frequente commesso dalle assemblee risiede nel metodo di calcolo interno a questo gruppo ristretto. Si tende a pensare che, una volta individuati i beneficiari (ad esempio, i 5 appartamenti allacciati alla colonna rotta), la spesa vada divisa per cinque. La Corte ha statuito l’illegittimità di tale procedura: il terzo comma dell’art. 1123 c.c. restringe la platea dei contribuenti, ma non modifica il criterio di ripartizione, che rimane quello della proporzionalità. Pertanto, la spesa dovrà essere suddivisa tra i soli condomini allacciati, ma pur sempre in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà. La divisione in parti uguali (“per testa”) è legittima solo se prevista da un regolamento contrattuale o deliberata all’unanimità da tutti i partecipanti al condominio (o al condominio parziale), poiché configura una deroga ai criteri legali che incide sui diritti individuali.
La gestione in assenza di tabelle millesimali parziali
Un’obiezione operativa spesso sollevata dagli amministratori riguarda l’assenza di tabelle millesimali specifiche per la singola colonna di scarico o per la singola scala. Come applicare il criterio di proporzionalità se manca una tabella “ad hoc”? La giurisprudenza ha chiarito che l’inesistenza di una tabella parziale non autorizza il ricorso a criteri forfettari o paritari. In tali circostanze, l’amministratore è tenuto a operare un ricalcolo aritmetico, rapportando i millesimi generali delle singole unità interessate al totale dei millesimi del gruppo di riferimento. Si tratta di un’operazione contabile di riproporzionamento (una “tabella virtuale”) che permette di distribuire il costo secondo il valore della proprietà senza violare la legge. L’adozione di un criterio semplificato “a quote uguali” per mera comodità di calcolo espone la delibera al rischio di annullabilità (se si tratta di una ripartizione una tantum errata nel merito) o addirittura di nullità (se l’assemblea intende stabilire un criterio normativo stabile in deroga alla legge senza l’unanimità), come delineato dalle Sezioni Unite nella storica sentenza n. 9839/2021.
Conclusioni: il rispetto della legalità come garanzia di stabilità
La sentenza n. 1095/2026 funge da monito contro la “giustizia sommaria” delle assemblee condominiali. La percezione comune secondo cui “tutti usiamo il tubo allo stesso modo, quindi pagiamo uguale” è giuridicamente fallace perché ignora la natura reale dell’obbligazione condominiale, che è un’obbligazione propter rem, legata alla cosa e al suo valore, non alla persona. Per i professionisti del settore e per i condomini, il messaggio è inequivocabile: la manutenzione delle reti fognarie, anche se parziali, richiede l’applicazione rigorosa dei millesimi di proprietà. Qualsiasi scorciatoia contabile non solo vìola il diritto di proprietà dei condomini con quote millesimali inferiori (che si troverebbero a pagare indebitamente quanto i proprietari di immobili di maggior valore), ma mina alla base la validità del titolo di riscossione, aprendo la strada a opposizioni a decreto ingiuntivo che il condominio si troverebbe quasi certamente a perdere.
