Ascensore in condominio e “taglio” delle scale: quando l’accessibilità prevale sul disagio

Il punto di equilibrio: diritto alla mobilità contro compressione dell’uso comune

L’installazione di un ascensore in un edificio esistente, specie quando richiede interventi incisivi sul vano scala, pone un problema classico di diritto condominiale: fino a che punto una innovazione può comprimere l’uso di una parte comune senza diventare illegittima. La risposta contemporanea dell’ordinamento è chiaramente orientata. L’eliminazione delle barriere architettoniche è interesse di rango primario e trova radici nei principi costituzionali di eguaglianza sostanziale e solidarietà. Per questo il “fastidio” derivante da una scala più stretta, se resta entro soglie di sicurezza e di fruibilità, non è di regola sufficiente a bloccare l’opera.

La giurisprudenza di merito ha ribadito con forza questa impostazione, valorizzando la necessità di tollerare sacrifici ragionevoli quando l’intervento consente l’accesso all’abitazione a persone con disabilità o ridotta mobilità, senza rendere la scala inservibile o pericolosa. In questo solco si colloca la pronuncia del Tribunale di Torre Annunziata n. 1688/2025, che ha ritenuto legittima l’installazione anche a fronte di una riduzione dello spazio, purché la sicurezza sia preservata.

La cornice civilistica: innovazioni, sicurezza e “inservibilità” delle parti comuni

Il codice civile consente le innovazioni sulle parti comuni, ma pone un limite netto: non devono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato e non devono rendere talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. Questo è il vero confine giuridico, più che la semplice diminuzione di comodità.

Nel caso dell’ascensore, la riduzione della larghezza delle rampe o del pianerottolo non viene letta automaticamente come “inservibilità”. Diventa vizio solo quando la scala perda la sua funzione in modo sostanziale, ad esempio perché non consente un passaggio ragionevole, ostacola l’evacuazione, crea un rischio concreto in caso di emergenza o introduce criticità strutturali.

La logica applicata dai giudici è quindi proporzionale: l’intervento è ammissibile se la scala resta utilizzabile in modo sicuro, anche se meno comoda; diventa illegittimo se l’uso comune viene compromesso oltre una soglia tollerabile o se si entra nell’area della pericolosità.

Barriere architettoniche come “innovazione qualificata” e quozienti deliberativi

Le opere dirette all’abbattimento delle barriere architettoniche non sono una innovazione qualsiasi. La disciplina speciale e la lettura evolutiva del codice civile riconoscono un favor per questi interventi, anche in termini di governance condominiale. L’assemblea può deliberare con maggioranze più accessibili rispetto ad altre innovazioni, proprio perché l’obiettivo non è un abbellimento o un aumento di lusso, ma la fruibilità dell’abitazione e delle parti comuni in condizioni di dignità e non discriminazione.

Questo non significa che l’assemblea possa deliberare “contro la sicurezza”. Significa che, a parità di condizioni tecniche, il sistema preferisce l’accessibilità al mantenimento immutato dello status quo, e considera fisiologico che un condominio debba assorbire un certo grado di adattamento.

Norme tecniche e palazzi d’epoca: sicurezza prima, rigidità dopo

Nella pratica, il nodo è quasi sempre tecnico. Gli edifici datati hanno vani scala spesso insufficienti per ospitare un impianto senza sacrifici dimensionali. Qui entrano in gioco le norme tecniche in materia di accessibilità e, soprattutto, di sicurezza.

Il D.M. 236/1989 contiene parametri dimensionali di riferimento per percorsi, rampe, scale e accessi. La sua applicazione, però, va letta correttamente: negli edifici esistenti si ragiona spesso in termini di “miglioramento possibile” e di compatibilità complessiva, non di adeguamento ideale come in una nuova costruzione. La giurisprudenza, tuttavia, non accetta scorciatoie quando la riduzione incide in modo serio sui profili di evacuazione e fruibilità in emergenza. Proprio su questo piano si è visto un atteggiamento rigoroso in altri contesti, dove la riduzione eccessiva delle rampe è stata ritenuta incompatibile con gli standard minimi di sicurezza.

Il criterio realistico è quindi questo: il “taglio” delle scale può essere tollerato, ma solo entro una soglia che non trasformi la scala in un collo di bottiglia pericoloso. Quando il compromesso invade la zona della sicurezza, l’innovazione smette di essere “solidale” e diventa giuridicamente vulnerabile.

La sentenza del Tribunale di Torre Annunziata 1688/2025: il senso giuridico del “disagio tollerabile”

Il valore della decisione 1688/2025 sta nel modo in cui qualifica il disagio. La riduzione dello spazio non è trattata come lesione automatica del diritto degli altri condòmini, ma come sacrificio normalmente esigibile in una comunità proprietaria, a condizione che restino ferme due colonne: sicurezza e residua funzionalità della scala.

In questa prospettiva, non è decisivo che la scala diventi “stretta” in senso colloquiale; è decisivo se sia ancora praticabile e non pericolosa. Quando le verifiche tecniche escludono un pregiudizio strutturale e la scala continua a svolgere la propria funzione, l’opposizione fondata sul mero disagio tende a perdere forza, perché confligge con un interesse di rango superiore: l’accessibilità.

Il peso dell’assemblea e il ruolo dell’amministratore: doveri di correttezza e istruttoria tecnica

Sul piano condominiale, l’amministratore non è un “notaio delle volontà assembleari”. Ha un compito di gestione diligente e deve mettere l’assemblea in condizione di deliberare informata. In materia di ascensori e taglio scale, ciò significa che non basta una proposta generica o una soluzione “artigianale”: serve un progetto, una relazione tecnica, la valutazione dei carichi e, soprattutto, l’analisi dell’impatto sul vano scala e sulla sicurezza.

Quando manca questa base istruttoria, la delibera diventa più esposta all’impugnazione, perché la scelta assembleare risulta priva di un supporto tecnico adeguato. Viceversa, una delibera sorretta da verifiche statiche, da un progetto conforme e da una valutazione seria dei profili antincendio consolida la sua tenuta, perché dimostra che il condominio non ha scelto “contro” la sicurezza, ma “dentro” la sicurezza.

Conclusione: il condominio deve adattarsi, ma solo entro confini tecnicamente verificati

Il principio che emerge è lineare. L’installazione dell’ascensore, anche con riduzione delle scale, è normalmente legittima quando è finalizzata all’eliminazione delle barriere architettoniche e quando non compromette stabilità, sicurezza e concreta utilizzabilità della scala. Il disagio degli altri condòmini, se non si traduce in inservibilità o pericolo, è un sacrificio che l’ordinamento considera coerente con i doveri di solidarietà e con la tutela sostanziale della persona.

Il punto decisivo, in ogni singolo caso, non è l’idea astratta di “scala più stretta”. È la prova tecnica della sicurezza e della fruibilità residua. Quando quella prova c’è, le opposizioni basate sul solo fastidio tendono a soccombere.