Il solaio tra due appartamenti: comunione strutturale, proprietà esclusiva degli spazi interni e limiti alle modifiche

Il problema giuridico: il solaio non appartiene integralmente né all’uno né all’altro

Quando si discute di chi sia proprietario dello spazio compreso tra il soffitto dell’appartamento inferiore e il pavimento dell’appartamento superiore, occorre evitare una ricostruzione semplicistica. Il solaio divisorio tra due piani sovrapposti non è un bene integralmente comune, ma neppure un bene integralmente esclusivo. Il diritto distingue con grande precisione tra la struttura portante, che è comune ai proprietari dei due piani, e gli elementi accessori o complementari, che restano nella sfera esclusiva del proprietario del piano superiore o di quello inferiore.

La confusione nasce dal fatto che il codice civile disciplina espressamente soprattutto il riparto delle spese, ma la giurisprudenza ha da tempo chiarito che da quella disciplina si ricava anche un criterio di appartenenza. La regola è questa: il solaio in quanto struttura essenziale, idonea contemporaneamente a sostenere il piano superiore e a coprire quello inferiore, si presume comune tra i proprietari dei due appartamenti sovrastanti. Diversamente, ciò che è semplice finitura, rivestimento, controsoffittatura, sottofondo o spazio tecnico non rientra automaticamente nella comunione.

La struttura del solaio: perché si considera comune

Il fondamento della comunione risiede nella funzione del bene. Il solaio divisorio svolge una funzione inscindibilmente duale: da un lato è sostegno del piano superiore, dall’altro è copertura del piano inferiore. Proprio questa duplice funzione ha portato la giurisprudenza a qualificare la soletta e gli elementi strutturali portanti come oggetto di comproprietà tra i titolari dei due piani interessati.

Ne deriva che la parte comune non coincide con tutto ciò che materialmente si trova tra un appartamento e l’altro, ma solo con ciò che costituisce l’ossatura strutturale del divisorio orizzontale. Vi rientrano, quindi, la soletta e gli elementi che ne assicurano la funzione portante, come le travi strutturali incorporate. In questa misura il solaio non appartiene in esclusiva né al proprietario di sopra né a quello di sotto, ma a entrambi.

Il significato dell’articolo 1125 del codice civile

L’articolo 1125 del codice civile dispone che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, lasciando però a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il testo della norma, già da solo, dimostra che il legislatore distingue tra nucleo strutturale comune e componenti di finitura di proprietà individuale.

La norma, dunque, non dice che tutto il solaio sia comune, ma disegna un sistema misto. Comune è la struttura che richiede manutenzione o ricostruzione per la sua funzione portante e di separazione. Esclusivi sono invece gli elementi che appartengono alla fruizione individuale dell’uno o dell’altro appartamento.

Il pavimento del piano superiore e il soffitto del piano inferiore restano beni esclusivi

Da questa impostazione discende una conseguenza molto importante. Il pavimento del piano superiore non cade in comunione soltanto perché poggia sul solaio. Esso appartiene al proprietario dell’unità sovrastante, così come appartengono al proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta, la decorazione del soffitto e gli eventuali elementi ornamentali o estetici applicati sotto la struttura.

In altri termini, il proprietario di sopra non può pretendere diritti sulla finitura del soffitto del vicino; specularmente, il proprietario di sotto non può vantare diritti sul pavimento del vicino soprastante. La comunione si arresta al solaio considerato in sé, non si estende a ciò che lo riveste o lo completa dal lato dell’uno o dell’altro.

Di chi è lo spazio vuoto tra struttura, massetto e controsoffitto

Qui si colloca il punto più delicato. La giurisprudenza ha chiarito che la presunzione di comunione riguarda il solaio in quanto tale, non anche lo spazio pieno o vuoto che esso occupa o che si colloca ai suoi margini funzionali. Ne consegue che gli spazi non strutturali, destinati a sottofondo, protezione, isolamento o controsoffittatura, non rientrano automaticamente nella comproprietà. La Cassazione ha affermato che la comunione concerne il solaio in sé stesso e non lo spazio pieno o vuoto da esso occupato; per questa ragione non è consentito a uno dei due proprietari restringere la proprietà esclusiva dell’altro occupando tali spazi. Questo principio è stato ribadito, in termini molto chiari, dall’ordinanza n. 15048 del 2018, che richiama la giurisprudenza anteriore sul punto.

In applicazione di tale criterio, lo spazio che si trova al di sopra della struttura portante e sotto il pavimento del piano superiore, comprensivo del massetto o di eventuali intercapedini tecniche non strutturali, appartiene alla sfera esclusiva del proprietario del piano superiore. Specularmente, lo spazio compreso sotto la struttura e sopra un eventuale controsoffitto appartiene alla sfera del proprietario del piano inferiore. Non si tratta di un bene comune “intermedio”, ma di una proiezione della rispettiva proprietà esclusiva.

L’uso dello spazio sopra il soffitto o sotto il pavimento

Il proprietario del piano superiore può utilizzare lo spazio non strutturale posto tra la soletta comune e il proprio pavimento per far passare tubazioni, condutture o altri impianti destinati al servizio della sua unità immobiliare, purché non venga alterata la funzione strutturale del solaio e non si producano danni o invasioni nella sfera proprietaria altrui. L’ordinanza n. 15048 del 2018 si muove esattamente in questa direzione: distingue il solaio comune dallo spazio non strutturale e ammette l’utilizzazione di quest’ultimo da parte del titolare della relativa proprietà esclusiva.

Diversamente, il proprietario del piano superiore non può spingersi oltre la linea strutturale del solaio e occupare lo spazio corrispondente al soffitto del vicino inferiore. Se le tubazioni vengono collocate al di sotto della struttura portante, penetrando nell’intercapedine del controsoffitto o in altro spazio esclusivo del vicino, l’intervento non è più esercizio legittimo del proprio diritto, ma compressione della proprietà altrui. La giurisprudenza ha escluso che uno dei due proprietari possa unilateralmente appropriarsi di quegli spazi vuoti che appartengono alla sfera esclusiva dell’altro.

Le modifiche alla struttura comune del solaio

Ben diverso è il discorso quando non si interviene sugli spazi accessori, ma sulla struttura comune del solaio. Qui opera il limite più rigoroso, perché la soletta e gli elementi portanti sono oggetto di comproprietà e svolgono una funzione essenziale per entrambe le unità. Nessuno dei due proprietari può modificarli unilateralmente se l’intervento altera la consistenza materiale del bene comune, ne compromette la funzione di sostegno o copertura, oppure arreca pregiudizio statico, funzionale o anche solo apprezzabile al vicino.

Questo significa che non è legittimo assottigliare il solaio, inciderlo, perforarlo in modo strutturalmente invasivo o sostituirlo con una soluzione tecnicamente diversa senza il consenso dell’altro proprietario, salvo che l’opera sia pienamente compatibile con la destinazione del bene comune e non comporti alcuna lesione della proprietà o del godimento altrui. Il principio generale resta quello per cui il comproprietario può servirsi della cosa comune, ma non può alterarne la destinazione né impedire all’altro di farne parimenti uso.

Se l’opera lede il vicino, nasce un illecito

Quando l’intervento eseguito da uno dei due proprietari invade lo spazio esclusivo dell’altro, compromette il decoro interno, riduce l’altezza utile, interferisce con impianti preesistenti, provoca infiltrazioni oppure altera la stabilità del solaio, non siamo più sul terreno del legittimo uso del proprio bene, ma su quello dell’illecito civile. Il vicino leso può allora agire per ottenere la cessazione dell’abuso, il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento del danno, se ne ricorrono i presupposti.

Sul piano pratico, la lesione può assumere forme diverse. Può trattarsi di una invasione materiale dello spazio sopra il controsoffitto del vicino, di una riduzione non consentita della sua sfera proprietaria, oppure di un pregiudizio strutturale o funzionale derivante da opere compiute sul solaio comune. In tutti questi casi il giudizio non si ferma alla questione astratta della titolarità, ma investe la concreta compatibilità dell’opera con i diritti dell’altro proprietario.

L’ipotesi del solaio sostituito con uno più sottile

La sostituzione del solaio con una struttura più sottile rappresenta una delle fattispecie più delicate, perché coinvolge sia la dimensione materiale del bene comune sia quella volumetrica degli spazi esclusivi collegati. In linea di principio, una simile modifica non può essere valutata solo sotto il profilo dell’innovazione tecnica. Occorre verificare se essa incida sul diritto di comproprietà dell’altro, sulla funzione di copertura e sostegno, sull’equilibrio statico, sull’altezza interna dei locali, sull’isolamento acustico e termico e, più in generale, sulla consistenza del bene.

Se la riduzione di spessore comporta una modifica della cosa comune o produce effetti nella sfera dell’altro proprietario, l’intervento non può ritenersi legittimo in assenza di consenso o di titolo che lo consenta. Il punto decisivo, ancora una volta, è che il solaio comune non può essere trasformato unilateralmente come se fosse un bene interamente proprio.

Se i proprietari concordano di alzare o modificare il solaio, a chi appartiene il nuovo spazio

Diversa è l’ipotesi in cui i due proprietari, di comune accordo, decidano di modificare la quota del solaio, di alzarlo o di redistribuire gli spazi. In questa eventualità, la questione non può essere risolta con il solo richiamo alla presunzione legale originaria, perché l’intervento negoziale o convenzionale delle parti diventa decisivo. Se vi è accordo, sarà il titolo pattizio a stabilire a chi spetta il volume creato o liberato, in che misura e con quali eventuali compensazioni.

In mancanza di una chiara regolamentazione convenzionale, il conflitto interpretativo è quasi inevitabile, perché lo spazio che deriva dallo spostamento del solaio non è già disciplinato in modo espresso dalla regola legale. Per questa ragione, in operazioni di questo tipo, il consenso dei proprietari dovrebbe essere sempre formalizzato in modo preciso, con indicazione puntuale della nuova linea di confine materiale e giuridico.

Il solaio del piano terra: la disciplina può cambiare

La situazione del solaio del piano terra non sempre coincide con quella del solaio divisorio tra due appartamenti di proprietà esclusiva. Se il solaio separa un appartamento da un locale comune, da un portico, da un androne o da altra parte condominiale, il problema non si risolve più nei termini della comunione tra due soli proprietari ex articolo 1125, ma può rientrare nella disciplina delle parti comuni dell’edificio, con conseguenze diverse tanto sul piano della proprietà quanto su quello delle spese.

In questi casi bisogna verificare quale sia il titolo, quale funzione svolga il solaio rispetto al bene sottostante e se esso serva in modo immediato una parte comune o un bene individuale. Dunque, il solaio del piano terra non è “diverso” per definizione, ma può esserlo in ragione del rapporto che lo lega alle parti comuni e del diverso assetto proprietario dell’area sottostante.

Le spese: ciò che è comune si divide, ciò che è esclusivo resta a carico del singolo

Sul piano economico la logica è coerente con quella proprietaria. Le spese che riguardano la struttura comune del solaio si ripartono tra i proprietari dei due piani in misura uguale. Restano invece a carico esclusivo del proprietario del piano superiore le spese relative al pavimento e alla sua copertura, e restano a carico del proprietario del piano inferiore quelle relative all’intonaco, alla tinta e alla decorazione del soffitto. Questo criterio risulta direttamente dal testo dell’articolo 1125 del codice civile.

Ne consegue che, se il problema riguarda il massetto, il rivestimento del pavimento o gli impianti collocati nello spazio di pertinenza del piano superiore, la spesa grava tendenzialmente su quest’ultimo. Se riguarda invece il controsoffitto, le finiture o la decorazione del soffitto del piano inferiore, la spesa resta a carico del proprietario di sotto. Solo quando il deterioramento investe la soletta o le travi strutturali si apre il riparto paritario.

Conclusione

La risposta corretta alla domanda su chi sia proprietario dello spazio tra soffitto e pavimento è questa: il solaio strutturale, inteso come soletta portante e come elemento che simultaneamente sostiene il piano superiore e copre quello inferiore, è comune ai proprietari dei due piani; il pavimento del piano superiore, il soffitto del piano inferiore e gli spazi non strutturali adiacenti a tali superfici restano invece di proprietà esclusiva dei rispettivi titolari. La comunione non si estende, dunque, all’intero volume intermedio, ma si arresta alla struttura essenziale del divisorio.

Da ciò deriva che il proprietario del piano superiore può utilizzare il proprio spazio tecnico sopra la soletta, ma non può invadere quello del vicino sottostante; e che nessuno dei due può modificare unilateralmente la struttura comune del solaio in modo lesivo dell’altro. Il criterio decisivo non è soltanto materiale, ma funzionale: comune è ciò che svolge la funzione strutturale inscindibile del solaio; esclusivo è ciò che serve alla fruizione individuale del singolo appartamento.