Sfratto per morosità, opposizione dell’intimato e mediazione demandata: l’improcedibilità della domanda locatizia per omesso esperimento del tentativo obbligatorio dopo il mutamento del rito
Massima
Nel procedimento per convalida di sfratto, una volta proposta opposizione dall’intimato e disposto il mutamento del rito ai sensi dell’art. 667 c.p.c., il giudizio si trasforma in ordinario giudizio locatizio a cognizione piena e il tentativo di mediazione diviene condizione di procedibilità della domanda di risoluzione e rilascio. L’onere di attivare la mediazione grava sulla parte intimante-ricorrente, quale soggetto che ha interesse alla prosecuzione della domanda sostanziale. Ne consegue che l’omesso esperimento del procedimento mediativo entro l’udienza di rinvio fissata dal giudice comporta l’improcedibilità del ricorso, restando irrilevante che il provvedimento giudiziale abbia formalmente onerato entrambe le parti, ove la procedura non sia stata né iniziata né utilmente conclusa.
1. Premessa
La sentenza del Tribunale di Catania si inserisce in un settore nel quale la prassi applicativa continua a generare contrasti non tanto sul piano dell’an della mediazione obbligatoria, quanto piuttosto su quello del suo corretto innesto nella sequenza speciale del procedimento per convalida di sfratto. Il pregio della decisione consiste nell’avere ricondotto con nettezza la vicenda entro una trama processuale lineare: fino al mutamento del rito il procedimento conserva la propria struttura sommaria e non richiede l’attivazione della mediazione; una volta, però, che l’opposizione dell’intimato determini il passaggio al giudizio locatizio a cognizione piena, la domanda sostanziale di risoluzione del contratto torna a essere assoggettata alla condizione di procedibilità prevista dall’art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010.
La decisione assume rilievo sistematico perché chiarisce tre profili di particolare importanza. Il primo riguarda il momento esatto in cui la mediazione diviene necessaria nei procedimenti locatizi introdotti con intimazione di sfratto. Il secondo concerne l’individuazione del soggetto onerato ad attivarla. Il terzo attiene alle conseguenze processuali dell’omessa attivazione del procedimento mediativo entro il termine utile fissato dalla dinamica processuale. La sentenza, pur nella concisione della motivazione, offre una risposta chiara a tutti e tre i problemi, saldando coerentemente il rito speciale della convalida con la disciplina generale della mediazione obbligatoria.
2. La vicenda processuale e il passaggio dalla fase sommaria al giudizio a cognizione piena
I ricorrenti avevano proposto domanda di sfratto per morosità in relazione a un contratto di locazione commerciale del 7 giugno 2021, regolarmente registrato, avente ad oggetto un immobile sito in Catania. A seguito dell’opposizione del conduttore, il giudice aveva rigettato la richiesta di ordinanza di rilascio e, con ordinanza del 21 ottobre 2025, disposto il mutamento del rito, invitando le parti a esperire il procedimento di mediazione. Alla successiva udienza del 24 febbraio 2026 il resistente dichiarava che la mediazione obbligatoria non era stata svolta, mentre la parte ricorrente neppure compariva e non depositava memorie. La causa veniva quindi trattenuta in decisione e definita all’udienza del 17 marzo 2026 con declaratoria di improcedibilità del ricorso.
La sequenza processuale è essenziale per comprendere la ratio decidendi. Il giudice non si trova dinanzi a un ordinario giudizio di locazione introdotto ab origine con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., ma a un procedimento speciale di convalida che, a causa dell’opposizione dell’intimato, perde la propria vocazione sommaria e si converte in giudizio di cognizione piena. È precisamente in questo snodo che la mediazione acquista rilievo processuale. La sentenza muove infatti da un dato ormai acquisito: la speciale esenzione prevista dall’art. 5, comma 4, del d.lgs. n. 28 del 2010 per i procedimenti per convalida opera soltanto finché la controversia resta confinata nella fase sommaria; una volta intervenuto il mutamento del rito, il giudizio torna nel perimetro ordinario della mediazione obbligatoria.
3. Il momento di insorgenza della condizione di procedibilità nel procedimento di sfratto
Il primo principio affermato dal Tribunale è che, nel procedimento per convalida di sfratto, il tentativo di mediazione diviene condizione di procedibilità non nella fase sommaria iniziale, ma nel successivo giudizio locatizio a cognizione piena che si instaura dopo l’opposizione e il mutamento del rito. La sentenza esprime il concetto in termini chiari, rilevando che il tentativo di mediazione “diviene condizione di procedibilità obbligatoria per il giudizio locatizio a cognizione piena che si svolge a seguito dell’opposizione e segue la pronuncia dei provvedimenti adottati nella fase sommaria”, mentre è escluso fino al mutamento del rito disciplinato dall’art. 667 c.p.c.
La statuizione è pienamente condivisibile. Essa si colloca nel solco dell’interpretazione ormai prevalente secondo cui l’esclusione della mediazione per il procedimento di convalida non ha carattere assoluto e definitivo, ma è funzionale a non ostacolare la rapidità della fase sommaria destinata a verificare l’eventuale mancata opposizione dell’intimato o la non seria contestazione della morosità. Quando, però, il procedimento si apre alla piena cognizione, viene meno la ragione di tale esenzione e si riespande la regola generale della mediazione nelle materie locatizie.
Sotto il profilo sistematico, questa soluzione evita un duplice rischio. Da un lato, impedisce che il procedimento di convalida sia inutilmente rallentato dalla necessità di attivare la mediazione prima ancora di sapere se vi sarà effettiva opposizione. Dall’altro, evita che il semplice utilizzo del rito speciale di sfratto consenta di eludere in modo definitivo una condizione di procedibilità che il legislatore ha previsto per le controversie in materia di locazione. La sentenza, dunque, realizza un corretto bilanciamento tra esigenze di celerità del rito speciale ed esigenza deflattiva e conciliativa propria della mediazione obbligatoria.
4. L’individuazione della parte onerata: il ruolo sostanziale dell’intimante-ricorrente
Il secondo asse portante della motivazione concerne il soggetto sul quale grava l’onere di attivare la mediazione. Il Tribunale afferma che, rispetto alla domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta con l’atto di intimazione di sfratto, la parte che ha interesse e che deve avviare il procedimento di mediazione all’esito del mutamento del rito è l’intimante-ricorrente.
La conclusione è corretta e tecnicamente significativa. Il criterio adottato dal giudice non è meramente formale, ma sostanziale. L’onere della mediazione non viene posto a carico di chiunque sia parte del giudizio, né viene ripartito indifferenziatamente in ragione del tenore del provvedimento giudiziale che abbia “invitato le parti” a svolgerla. Esso grava, piuttosto, sul soggetto che ha proposto la domanda e che intende ottenerne l’accoglimento. In altri termini, il vero titolare dell’interesse alla procedibilità della domanda è l’attore sostanziale, anche se il processo sia iniziato attraverso la forma speciale dell’intimazione di sfratto.
Questo punto merita di essere sottolineato, perché in giurisprudenza e nella prassi difensiva non sono mancati tentativi di traslare l’onere della mediazione sul convenuto-opponente, facendo leva sull’argomento che sarebbe quest’ultimo, opponendosi, a determinare l’instaurazione della fase a cognizione piena. La sentenza rifiuta correttamente tale impostazione. L’opposizione dell’intimato non muta la titolarità dell’interesse sostanziale alla decisione sulla domanda di risoluzione e rilascio, che resta in capo all’intimante. È dunque su quest’ultimo che continua a gravare l’onere di compiere gli atti necessari a evitare l’improcedibilità.
5. La mediazione demandata e il significato del “utile esperimento” della procedura
Di particolare rilievo è il passaggio con cui il Tribunale richiama la giurisprudenza di legittimità in tema di mediazione demandata, affermando che, ai fini della sussistenza della condizione di procedibilità, ciò che rileva non è l’avvio della procedura entro il termine di quindici giorni indicato dal giudice, ma il suo utile esperimento entro l’udienza di rinvio, da intendersi quale svolgimento del primo incontro davanti al mediatore conclusosi anche senza accordo. La sentenza richiama espressamente Cass. civ. n. 40035/2021 e precisa che, nel caso concreto, la procedura non era stata né iniziata né conclusa entro l’udienza del 24 febbraio 2026.
Il richiamo è di particolare interesse, perché consente di chiarire il significato tecnico della condizione di procedibilità nel caso di mediazione demandata. Non è sufficiente un adempimento meramente formale o preparatorio, né rileva in modo dirimente il rispetto letterale del termine ordinatorio eventualmente assegnato dal giudice per l’avvio della procedura. Ciò che il sistema richiede è che il procedimento di mediazione sia concretamente posto in essere e che, entro l’udienza successiva, si sia almeno celebrato il primo incontro tra le parti innanzi al mediatore.
La decisione mostra, così, una piena adesione alla concezione sostanziale della mediazione, intesa non come semplice formalità preliminare ma come reale occasione di confronto assistito. Nel caso deciso, il difetto non consisteva in una mediazione tardivamente avviata ma poi comunque celebrata, bensì nella totale assenza del suo esperimento. La conseguenza dell’improcedibilità appare, in tale quadro, del tutto inevitabile.
6. L’omesso esperimento della mediazione e la declaratoria di improcedibilità
Sulla base delle premesse illustrate, il Tribunale perviene alla conclusione che l’omesso esperimento della mediazione determina l’improcedibilità della domanda ai sensi dell’art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010. La motivazione aggiunge che tale effetto consegue nonostante il provvedimento del 21 ottobre 2025 avesse onerato entrambe le parti a esperire la mediazione. Il punto, evidentemente, non è la formale bilateralità dell’invito, ma il fatto che la procedura non sia stata in alcun modo utilmente attivata entro il momento processuale rilevante.
La pronuncia è corretta anche sotto questo profilo. La condizione di procedibilità è destinata a operare sul piano della domanda giudiziale, non come sanzione personale per la parte meno diligente. Ne deriva che, quando la mediazione manchi del tutto, il giudice deve verificare quale domanda sia rimasta priva del suo presupposto processuale e dichiararne l’improcedibilità. Poiché nel caso concreto l’unica vera domanda sostanziale era quella dei locatori-intimanti diretta alla risoluzione del contratto e al rilascio dell’immobile, è tale domanda che viene dichiarata improcedibile.
Il dispositivo della sentenza, che dichiara improcedibile il ricorso e compensa le spese, si presenta dunque pienamente coerente con la struttura della decisione. La declaratoria non attiene al merito della morosità né implica alcuna valutazione favorevole o sfavorevole sulla sussistenza dell’inadempimento del conduttore. Essa prende atto, più semplicemente, del mancato avveramento di una condizione processuale necessaria per la decisione sul merito.
7. L’effetto processuale della mancata comparizione della parte ricorrente all’udienza di rinvio
Un dato che la sentenza menziona e che, pur non costituendo da solo il fondamento della decisione, assume rilievo sintomatico è la mancata comparizione della parte ricorrente all’udienza del 24 febbraio 2026, unitamente al mancato deposito di memorie. Tale comportamento processuale, infatti, si pone in evidente coerenza con l’inerzia rispetto all’attivazione della mediazione e conferma l’assenza di un utile impulso alla prosecuzione della domanda.
Non si tratta, evidentemente, di una causa autonoma di improcedibilità. Tuttavia, la circostanza rafforza la lettura complessiva della vicenda offerta dal Tribunale: i locatori, pur essendo i soggetti sostanzialmente interessati alla definizione nel merito del giudizio locatizio, non hanno posto in essere nessuna delle attività necessarie per mantenerne la procedibilità. La mancanza di iniziativa rispetto alla mediazione e la mancata comparizione all’udienza di rinvio esprimono un’unica linea di inerzia processuale che rende particolarmente lineare la decisione del giudice.
8. Le spese compensate e la natura meramente processuale della decisione
Il Tribunale dispone la compensazione delle spese “in ragione della decisione in rito”. Anche questo passaggio è coerente con la struttura della pronuncia. La causa viene definita non sulla base di una valutazione di fondatezza o infondatezza della pretesa sostanziale, ma per un arresto processuale che impedisce l’esame del merito. In tale contesto, la compensazione appare una soluzione equilibrata, idonea a tenere conto del fatto che la controversia non è stata risolta con l’accertamento della soccombenza sostanziale di una delle parti.
Dal punto di vista sistematico, la scelta si pone nel solco di un orientamento prudente e diffuso nelle ipotesi di definizione in rito per improcedibilità connessa alla mediazione, specialmente quando la decisione dipenda da una condizione processuale non adempiuta piuttosto che da una manifesta infondatezza della domanda. Resta, naturalmente, aperta la riflessione se, in ipotesi di inerzia particolarmente marcata dell’attore, una diversa regolazione delle spese non possa talora risultare giustificata; ma nel caso deciso la soluzione adottata non appare censurabile.
9. Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Catania merita di essere segnalata perché chiarisce con nettezza un principio di grande utilità pratica: nel procedimento per convalida di sfratto la mediazione non è richiesta nella fase sommaria, ma diviene condizione di procedibilità del successivo giudizio locatizio a cognizione piena una volta intervenuti l’opposizione dell’intimato e il mutamento del rito; l’onere di attivarla grava sull’intimante-ricorrente, quale attore sostanziale della domanda di risoluzione e rilascio; il suo omesso utile esperimento entro l’udienza di rinvio comporta l’improcedibilità della domanda.
La pronuncia è condivisibile perché realizza un corretto coordinamento tra il rito speciale della convalida e la disciplina generale della mediazione obbligatoria, evitando sia un’anticipazione indebita dell’onere mediativo nella fase sommaria, sia la sua elusione definitiva mediante il semplice ricorso al procedimento di sfratto. Soprattutto, la decisione individua correttamente il soggetto onerato, ancorando l’obbligo di attivazione non a una lettura formalistica della dinamica processuale, ma alla titolarità sostanziale dell’interesse alla decisione sulla domanda locatizia.
In definitiva, il provvedimento conferma che, nelle controversie in materia di locazione, la mediazione non costituisce una formalità neutra o marginale, ma un passaggio processuale necessario una volta che il giudizio entri nella sua dimensione di cognizione piena. L’attore che intenda ottenere la risoluzione del contratto non può disinteressarsene senza incorrere nella più tipica delle conseguenze processuali: l’improcedibilità della propria domanda.
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