Cavedio condominiale, presunzione di comunione e limiti dell’azione inibitoria: l’onere di provare la concreta compromissione della funzione di aria e luce

Massima
Il cavedio, in quanto spazio interno circoscritto dai muri perimetrali e destinato a dare aria e luce agli ambienti secondari dell’edificio, è soggetto, salvo titolo contrario, al regime giuridico del cortile e, dunque, alla presunzione di condominialità di cui all’art. 1117 c.c.; tale presunzione non è vinta né dall’accesso esclusivo da una sola unità immobiliare né dalla collocazione, da parte di un singolo condomino, di manufatti o impianti a servizio del proprio appartamento. Tuttavia, l’azione proposta dagli altri partecipanti alla comunione per ottenere la rimozione di tali installazioni e il risarcimento del danno non può essere accolta in difetto di prova specifica della lesione della destinazione funzionale del cavedio, e in particolare della concreta compromissione dell’apporto di aria e luce o della sussistenza di immissioni dannose. La mera presenza di manufatti nel cavedio, di per sé sola, non basta a integrare violazione dell’art. 1102 c.c. né a fondare una tutela ripristinatoria o risarcitoria.

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1. Premessa

La sentenza del Tribunale di Ragusa affronta una questione ricorrente nel contenzioso condominiale, ma lo fa con una motivazione che merita particolare attenzione per la chiarezza con cui tiene distinti tre piani spesso impropriamente sovrapposti: la natura giuridica del cavedio; l’ammissibilità dell’uso particolare del bene comune da parte del singolo condomino; l’onere probatorio gravante su chi invochi la tutela reale e risarcitoria contro tale uso. Il giudizio era stato introdotto dai proprietari degli appartamenti siti al primo e al secondo piano di un edificio, i quali chiedevano la liberazione del cavedio, la rimozione di ogni servitù o manufatto ivi collocato dal proprietario del piano terra e il risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, assumendo che il convenuto avesse trasformato lo spazio in un’area di godimento esclusivo mediante installazione di caldaia, canna fumaria, apparecchi di climatizzazione, lavello, lavatrice e ulteriori impianti, con conseguente violazione del loro diritto alla salubrità, alla qualità della vita e alla fruizione comune del bene. Il Tribunale rigetta integralmente la domanda.

L’interesse della pronuncia risiede soprattutto nel fatto che il rigetto non si fonda su un’affermazione piena ed esclusiva della proprietà individuale del convenuto sul cavedio, bensì su una ratio più articolata e, per certi versi, più importante sul piano sistematico: anche ammesso che il cavedio rientri tra le parti comuni, gli attori non hanno allegato e provato né immissioni dannose né una concreta compromissione della funzione tipica del bene. In tal modo, il giudice riafferma la centralità dell’onere della prova e mostra che la sola invocazione della natura comune del cavedio non è sufficiente, di per sé, a fondare l’accoglimento della domanda di rimozione.

2. La preliminare questione di procedibilità e la sua pronta definizione

In via preliminare il convenuto aveva eccepito l’improcedibilità della domanda per tardiva costituzione attorea. Il Tribunale respinge tale eccezione, accertando che la citazione era stata notificata il 17 marzo 2022 e che l’iscrizione a ruolo era avvenuta tempestivamente il 28 marzo 2022, e non il 29 marzo 2022 come sostenuto dalla difesa avversaria. Il superamento della questione preliminare consente così al giudice di entrare nel merito della vicenda.

Il passaggio è breve ma metodologicamente corretto. Il giudice, infatti, definisce subito la questione processuale in modo netto e documentato, liberando il campo da una possibile pronuncia in rito e concentrando la decisione sui profili sostanziali. È un dato non secondario, perché conferma che il successivo rigetto della domanda non dipende da ostacoli formali, ma da una valutazione piena della sua infondatezza nel merito.

3. Il cavedio come bene comune: il richiamo alla giurisprudenza sul regime del cortile

Il Tribunale dedica una parte significativa della motivazione alla qualificazione giuridica del cavedio. Richiamando espressamente la giurisprudenza di legittimità, afferma che il cavedio, chiostrina, vanella o pozzo luce, in quanto spazio di modeste dimensioni circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali dell’edificio e destinato prevalentemente a dare aria e luce ai locali secondari, è assoggettato al regime del cortile. In difetto di un titolo contrario, esso deve dunque considerarsi bene comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. Il giudice richiama sia Cass. n. 4350 del 2000 sia Cass. n. 17556 del 2014, ribadendo che la presunzione di condominialità non è vinta dal solo fatto che al cavedio si acceda da una sola unità immobiliare o che il singolo vi abbia collocato manufatti connessi al proprio appartamento.

Il principio è di grande rilievo teorico. Il Tribunale mostra di aderire a una nozione funzionale del cavedio: ciò che conta non è tanto la sua conformazione materiale o il dato dell’accessibilità fisica, quanto la sua destinazione oggettiva a garantire areazione e illuminazione agli ambienti che vi prospettano. Proprio questa destinazione lo assimila al cortile e ne giustifica la riconduzione alle parti comuni dell’edificio. La sentenza, dunque, si muove correttamente nel solco della giurisprudenza maggioritaria, escludendo che l’utilità particolare ricavata dal singolo condomino basti, da sola, a trasformare il bene comune in pertinenza esclusiva.

È però significativo che il giudice non assuma tale qualificazione come premessa automaticamente decisiva in favore degli attori. Al contrario, pur richiamando la presunzione di comunione, lascia aperto il dubbio sulla rilevanza dell’atto di divisione del 2006, dal quale non risultava espressamente incluso il cavedio tra le parti rimaste in comune, e soprattutto chiarisce che, anche a voler prescindere da tale profilo, la domanda non potrebbe comunque essere accolta per mancanza di prova della concreta lesione subita dagli attori. In questo si coglie uno dei punti più interessanti della sentenza: la qualificazione del bene non esaurisce il giudizio sulla legittimità dell’uso che ne faccia il singolo condomino.

4. Il richiamo all’art. 1102 c.c. e il criterio della compatibilità funzionale dell’uso individuale

La motivazione prosegue richiamando Cass. n. 13752 del 2006, secondo cui, in presenza di un uso di fatto particolare di una parte comune da parte di un singolo condomino, il giudice è tenuto a verificare una duplice condizione: da un lato, che le parti residue del bene restino sufficienti a soddisfare le potenziali esigenze analoghe degli altri partecipanti alla comunione; dall’altro, che il bene non perda la sua normale e originaria destinazione. Tale verifica rappresenta, nella prospettiva del Tribunale, il corretto criterio applicativo dell’art. 1102 c.c. al caso del cavedio.

La sentenza si colloca qui su un piano particolarmente maturo della riflessione condominialistica. Non ogni uso particolare del bene comune da parte di un condomino integra automaticamente abuso o illegittima appropriazione. Il discrimine non è dato dalla sola maggiore utilità ricavata dal singolo, bensì dalla compatibilità di tale uso con la permanenza della destinazione tipica del bene e con la possibilità, attuale o potenziale, di fruizione da parte degli altri condomini. È questa la chiave interpretativa che il Tribunale utilizza per esaminare la condotta del proprietario del piano terra.

Il richiamo all’art. 1102 c.c. assume quindi un significato preciso: la tutela invocata dagli attori non può fondarsi sulla mera constatazione che il convenuto abbia collocato nel cavedio una caldaia, apparecchi di climatizzazione o altri manufatti; occorre dimostrare che tale collocazione abbia effettivamente alterato la destinazione del bene o abbia impedito o reso più gravoso l’analogo godimento altrui. È proprio questa dimostrazione che, secondo il giudice, è del tutto mancata.

5. La domanda attorea e il decisivo difetto di prova delle immissioni

Il primo e più esplicito profilo di insufficienza probatoria ravvisato dal Tribunale riguarda le immissioni di fumi. Gli attori avevano dedotto che la canna fumaria e la caldaia installate nel cavedio provocassero esalazioni dannose, tali da giustificare sia la domanda di rimozione sia quella risarcitoria. Tuttavia, il giudice osserva che tale allegazione è rimasta del tutto indimostrata. Le fotografie prodotte con la seconda memoria non consentivano neppure di distinguere chiaramente la canna fumaria, e ancor meno di verificarne l’idoneità a produrre esalazioni o immissioni pregiudizievoli. Inoltre, la prova testimoniale dedotta dagli attori non era diretta a dimostrare l’esistenza di immissioni, ma soltanto la presenza della canna fumaria, ed era comunque inutilizzabile perché gli attori sono decaduti dalla relativa assunzione non essendosi presentati all’udienza fissata. Agli stessi attori è stata altresì attribuita la mancata comparizione all’interrogatorio formale.

Questo passaggio è centrale e, a ben vedere, assorbe già gran parte della domanda risarcitoria. Il Tribunale mostra di distinguere con rigore tra l’esistenza del manufatto e la prova del pregiudizio che da esso deriverebbe. In materia di immissioni, la lesione non può essere presunta in re ipsa dalla sola presenza di un impianto a gas o di una canna fumaria; essa richiede un accertamento specifico, tanto più quando il convenuto ne contesti la nocività e la lesività. La sentenza si colloca dunque in una linea probatoria rigorosa e del tutto condivisibile: il giudice non può fondare l’accoglimento della domanda su mere supposizioni o sul solo timore soggettivo della parte, ma necessita di elementi concreti e verificabili.

La vicenda conferma, in termini più generali, che l’azione inibitoria e risarcitoria in materia condominiale esige una precisa prova del fatto lesivo. Laddove gli attori si limitino ad allegare in modo generico la presenza di immissioni e non forniscano alcun supporto tecnico o testimoniale idoneo a dimostrarle, la domanda non può che essere respinta.

6. La mancata prova della compromissione della funzione tipica del cavedio

Ancora più significativa è la seconda ratio decidendi. Il Tribunale afferma che, anche a voler ammettere la natura comune del cavedio, gli attori non hanno comunque allegato e provato che l’uso fattone dal convenuto abbia compromesso la funzione del cavedio di consentire aria e luce ai locali secondari dei loro appartamenti, posti al primo e al secondo piano. Il giudice precisa che non può bastare la semplice esistenza, sul pavimento del cavedio, di manufatti del convenuto, tanto più che alcuni di essi sono stati contestati e altri, come la pretesa cucina esterna alimentata a gas e il lavello, sono rimasti privi di prova. Inoltre, la testimonianza del teste di parte convenuta ha riferito che l’intervento di manutenzione straordinaria realizzato nel 2022 mediante elementi prefabbricati smontabili manteneva invariati i volumi del locale e non incideva sugli altri piani, che rimanevano liberi.

Il rilievo è di grande importanza. La sentenza chiarisce che la tutela accordata al condomino non è diretta a preservare una astratta purezza materiale della parte comune, ma la sua effettiva destinazione funzionale. Se il bene continua a svolgere la funzione tipica di assicurare aria e luce e gli attori non dimostrano che tale funzione sia stata ridotta o vanificata, la mera presenza di beni o impianti a servizio del piano terra non è sufficiente a giustificare l’ordine di liberazione richiesto. In ciò si coglie una corretta applicazione dell’art. 1102 c.c., che non vieta in assoluto ogni forma di uso più intenso o peculiare del bene comune, ma soltanto quella incompatibile con i diritti degli altri partecipanti o con la destinazione del bene.

Sotto il profilo sistematico, questa affermazione è particolarmente rilevante perché impedisce una lettura eccessivamente espansiva del concetto di appropriazione esclusiva del bene comune. Il giudice non nega che il singolo condomino possa eccedere i limiti dell’art. 1102 c.c.; ma richiede che tale eccedenza sia provata in termini concreti, non postulata in astratto per il solo fatto della presenza di impianti o manufatti.

7. Il titolo contrario e l’ambiguità dell’atto di divisione del 2006

Pur non fondando la decisione in via esclusiva su tale argomento, il Tribunale attribuisce un certo rilievo all’atto di divisione del 2006, dal quale non risulterebbe espressamente che il cavedio rientri tra le parti dell’immobile rimaste comuni. La formula utilizzata dal giudice è prudente, ma significativa: “ammesso e non concesso” che il cavedio rientri tra le parti comuni, gli attori avrebbero dovuto comunque provare la lesione della sua funzione.

Questo inciso merita un rilievo specifico. Esso mostra che il Tribunale non ha ritenuto di poter affermare in modo apodittico né la proprietà esclusiva del convenuto né la comunione del bene, pur richiamando la forte presunzione di condominialità del cavedio. Il giudice, in sostanza, evita di sciogliere definitivamente il dubbio sul titolo, proprio perché ritiene assorbente la mancanza di prova del pregiudizio lamentato dagli attori. Tale scelta è processualmente corretta e metodologicamente prudente: quando una domanda può essere rigettata per difetto di prova del fatto costitutivo del preteso illecito, non è necessario addentrarsi in una più impegnativa e forse non decisiva ricostruzione della titolarità dominicale del bene.

Ne deriva una considerazione di carattere generale: nelle controversie relative all’uso di beni condominiali o comunque comuni, il thema decidendum non si esaurisce nella qualificazione del bene, ma si completa con l’accertamento della concreta lesione del diritto fatto valere. La sentenza del Tribunale di Ragusa mostra bene come il secondo profilo possa risultare assorbente rispetto al primo.

8. La tutela risarcitoria e il mancato superamento della soglia del danno ingiusto

Gli attori avevano formulato anche una domanda di responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., in combinato disposto con l’art. 32 Cost., per violazione del diritto alla salute, alla qualità della vita e alla salubrità dell’ambiente, nonché una domanda risarcitoria ex art. 2059 c.c. per danno morale soggettivo. Il Tribunale, rigettando integralmente la domanda principale, esclude implicitamente ma necessariamente anche tali voci risarcitorie. La motivazione, pur non articolando una trattazione autonoma del danno non patrimoniale, nega il presupposto stesso dell’illecito, mancando la prova delle immissioni e della compromissione della funzione del cavedio.

La scelta del giudice è coerente. In assenza di un accertamento della condotta illecita lesiva, e soprattutto in mancanza di una prova seria del pregiudizio alla salute o alla salubrità ambientale, la domanda risarcitoria non può trovare alcun fondamento. La sentenza conferma dunque, indirettamente, un principio di civiltà probatoria: il danno non patrimoniale non può essere inferito automaticamente dal mero disagio relazionale o dal dissenso sull’uso del bene comune, ma richiede la prova del fatto illecito e del nesso causale con il pregiudizio allegato.

9. Le spese di lite e la piena soccombenza attorea

All’esito del rigetto, il Tribunale condanna gli attori al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto, liquidandole in complessivi euro 2.000,00 oltre accessori e rimborso forfettario. La statuizione appare pienamente coerente con la totale soccombenza attorea. Non vi è, infatti, alcun profilo di accoglimento, neppure parziale, della domanda né alcuna particolare ragione per derogare al principio della soccombenza.

Anche questo aspetto conferma la nettezza della decisione. Il Tribunale non ravvisa margini di dubbio tali da giustificare compensazioni, ma considera la domanda integralmente infondata sia sul piano reale sia sul piano risarcitorio.

Considerazioni conclusive

La sentenza del Tribunale di Ragusa offre una ricostruzione giuridicamente solida del rapporto tra natura comune del cavedio e limiti dell’uso individuale del bene. Il principio che emerge è chiaro: il cavedio, in difetto di titolo contrario, è bene comune perché assimilabile al cortile e destinato ad assicurare aria e luce agli ambienti che vi prospettano; tuttavia, il singolo condomino può farne un uso particolare ai sensi dell’art. 1102 c.c. finché tale uso non comprometta la destinazione funzionale del bene e non impedisca agli altri un analogo godimento. Ne consegue che la domanda diretta alla rimozione di manufatti, impianti o installazioni non può essere accolta sulla sola base della loro presenza materiale, ma richiede la prova concreta della lesione lamentata, in termini di immissioni, di riduzione di aria o luce, o comunque di alterazione della funzione tipica del cavedio.

Particolarmente apprezzabile è il rigore con cui il Tribunale ha valutato l’onere della prova. Gli attori non hanno fornito dimostrazione né delle immissioni di fumi né della effettiva compromissione della funzione del bene; le fotografie prodotte erano inidonee, la prova orale non è stata coltivata, l’interrogatorio formale non è stato reso, e i fatti più gravi sono rimasti a livello di allegazione. In tale quadro, il rigetto della domanda si presenta non solo corretto, ma anche necessario.

Nel complesso, la pronuncia riafferma una regola di fondo particolarmente importante nel diritto condominiale: la tutela del bene comune non si fonda su una visione meramente statica o simbolica della comunione, ma sulla verifica concreta della destinazione e del suo effettivo sacrificio. È proprio in questa distinzione, tra semplice uso particolare e uso realmente lesivo, che si coglie il contributo più significativo della sentenza.

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