Servitù di passaggio per destinazione del padre di famiglia, apparenza delle opere e irrilevanza del successivo assetto divisorio: limiti dell’actio negatoria e della pretesa risarcitoria del proprietario del fondo servente
Massima
Quando un complesso immobiliare, originariamente appartenente ad un unico proprietario, venga successivamente frazionato e trasferito in porzioni autonome lasciando immutato uno stato dei luoghi che rende oggettivamente necessario e strutturalmente riconoscibile il passaggio attraverso una porzione a vantaggio di un’altra, la servitù di passaggio si costituisce per destinazione del padre di famiglia ai sensi dell’art. 1062 c.c., purché sussistano opere visibili e permanenti univocamente rivelatrici dell’assoggettamento del fondo servente al fondo dominante. In tale evenienza, l’actio negatoria servitutis del proprietario del fondo asseritamente gravato deve essere rigettata, restando altresì esclusa qualsivoglia pretesa risarcitoria fondata sull’esercizio del passaggio, poiché difetta l’antigiuridicità della condotta dei titolari del fondo dominante. Né il successivo riequilibrio economico tra le parti, né il diverso valore commerciale delle porzioni assegnate, né accordi transattivi successivi alla divisione sono idonei, in difetto di una clausola espressa incompatibile con il mantenimento dello stato di fatto, a impedire il sorgere della servitù o a paralizzarne gli effetti.
1. Il nucleo della decisione e la sua rilevanza sistematica
La pronuncia del Tribunale di Verona affronta una controversia paradigmatica in materia di servitù prediali, nella quale si intrecciano l’azione negatoria promossa dal proprietario del fondo asseritamente servente, la domanda riconvenzionale di accertamento della servitù di passaggio, il tema dell’apparenza delle opere, la ricostruzione storico-funzionale dell’originario assetto dei luoghi e, sul piano consequenziale, la fondatezza o meno della domanda risarcitoria proposta dal proprietario che assume di avere subito un pregiudizio dall’altrui transito.
Il tratto più significativo della sentenza risiede nell’avere individuato il titolo della servitù non nell’usucapione, né nella servitù coattiva, ma nella destinazione del padre di famiglia, valorizzando in modo decisivo l’esistenza di un originario assetto unitario del compendio, la successiva separazione in porzioni autonome e la permanenza, al momento del frazionamento, di una conformazione materiale dei luoghi inequivocabilmente orientata a consentire il passaggio carrabile e pedonale attraverso il subalterno oggi di proprietà attorea a vantaggio dei subalterni dei convenuti. La decisione si segnala, dunque, per rigore ricostruttivo e per coerenza con i principi consolidati in tema di costituzione della servitù per fatto del comune proprietario.
2. La struttura della lite: actio negatoria servitutis, domande riconvenzionali e pretesa risarcitoria
L’attore aveva impostato il giudizio chiedendo, in via principale, di accertare l’inesistenza di qualunque diritto di servitù o di transito a favore dei convenuti sul proprio fondo, con correlata cessazione del passaggio e condanna al risarcimento dei danni, quantificati in relazione alla pretesa impossibilità di concedere in locazione il capannone prospiciente il piazzale. In via subordinata, aveva altresì invocato un conguaglio o un indennizzo per il minor valore del proprio compendio, assumendo che la servitù, se riconosciuta, avrebbe inciso sull’equilibrio economico dell’assetto divisorio tra i fratelli. I convenuti, dal canto loro, hanno opposto una difesa strutturata secondo una gerarchia corretta di titoli: in via principale hanno domandato l’accertamento della servitù per destinazione del padre di famiglia, in via subordinata per usucapione, e in ulteriore subordine la costituzione di servitù coattiva.
La sentenza affronta tale complesso intreccio con una scansione metodologicamente ordinata. Dopo avere definito il perimetro soggettivo della controversia, escludendo la legittimazione passiva di uno dei convenuti, passa all’esame del merito e individua nella destinazione del padre di famiglia il titolo sufficiente e dirimente per la decisione. In tal modo il giudice evita di disperdere l’indagine sulle ulteriori domande subordinate e concentra l’attenzione sul dato realmente decisivo: la conformazione storica e funzionale del compendio immobiliare.
3. La preliminare delimitazione soggettiva del contraddittorio e il difetto di legittimazione passiva
Merita di essere segnalato, in apertura, il rilievo accordato dal Tribunale al difetto di legittimazione passiva di uno dei convenuti, non proprietario del fondo dominante né titolare di un diritto reale o personale di godimento rilevante ai fini dell’actio negatoria servitutis. La pronuncia mostra, sotto questo profilo, una corretta consapevolezza della struttura reale dell’azione proposta: l’azione negatoria, infatti, presuppone che il convenuto sia il soggetto che si afferma titolare del diritto reale contestato, o comunque colui che ne esercita il contenuto in forza di una posizione giuridicamente apprezzabile.
Il giudice estende poi tale conclusione anche alla domanda risarcitoria, escludendo che il convenuto privo di relazione giuridica con il fondo dominante potesse essere chiamato a rispondere del danno allegato dall’attore. Si tratta di un passaggio corretto, poiché impedisce indebite dilatazioni soggettive della lite e riafferma il principio per cui la responsabilità, tanto in forma reale quanto risarcitoria, va ancorata a una posizione concretamente riferibile al rapporto controverso.
4. La destinazione del padre di famiglia come titolo costitutivo della servitù
Il cuore della motivazione si colloca nell’applicazione dell’art. 1062 c.c. La sentenza ricostruisce, con particolare accuratezza, la vicenda storica del compendio, evidenziando come esso fosse stato originariamente pensato, realizzato e organizzato quale unità economico-funzionale facente capo ad un unico centro proprietario o, comunque, ad un assetto unitario poi riversato nella titolarità della società che, successivamente, ha frazionato e alienato le porzioni oggi in conflitto. È precisamente da tale antecedente unità che il Tribunale trae la premessa logica e giuridica per configurare la servitù per destinazione del padre di famiglia.
La pronuncia si inserisce nel più corretto orientamento, secondo cui la servitù sorge ope legis quando il proprietario unico abbia predisposto tra due porzioni del proprio fondo una relazione materiale obiettivamente corrispondente al contenuto di una servitù apparente e, in sede di successiva separazione giuridica, abbia lasciato immutato lo stato dei luoghi senza espressamente escludere il permanere di tale rapporto. In questo schema, la volontà negoziale rilevante non è quella di costituire espressamente una servitù, ma quella, tacita e obiettivata, di mantenere il rapporto di subordinazione funzionale tra i fondi così come risultante dalle opere e dalla conformazione materiale predisposta dal comune proprietario.
Il Tribunale individua tutti i presupposti dell’istituto: l’originaria appartenenza unitaria del compendio, la successiva divisione in fondi distinti, l’esistenza di opere visibili e permanenti e la permanenza, al momento del trasferimento separato, dello stato di fatto che rendeva il passaggio necessario e strutturalmente incorporato nell’assetto del complesso.
5. L’originaria unità del compendio e la rilevanza della vendita del 2020
Particolarmente persuasivo è il segmento della motivazione dedicato al ruolo della vendita del 2020 quale momento decisivo per il perfezionamento della fattispecie costitutiva. Il giudice osserva che, a quel punto, l’intero compendio risultava nella titolarità della società, la quale lo ha poi frazionato e trasferito in porzioni autonome lasciando invariata la conformazione materiale dei luoghi. Il dato è di particolare rilievo, perché consente di collocare con precisione cronologica il passaggio dall’unità proprietaria alla separazione giuridica, ossia il momento in cui l’art. 1062 c.c. esplica la propria funzione.
La sentenza valorizza il fatto che, al tempo della divisione, l’accesso ai capannoni retrostanti avvenisse già da anni attraverso la via Primo Maggio e il piazzale oggi corrispondente al sub 11, e che la vendita non abbia alterato tale assetto ma lo abbia, per così dire, cristallizzato. In questo passaggio emerge con chiarezza un principio essenziale: la destinazione del padre di famiglia non richiede che le opere siano state realizzate immediatamente prima della separazione dei fondi; è sufficiente che esse esistano e siano funzionalmente significative al momento in cui la separazione si verifica.
6. Le opere apparenti e permanenti quali indici oggettivi dell’asservimento
Sul piano oggettivo, la motivazione è particolarmente solida nell’individuare gli elementi di apparenza della servitù. Il Tribunale richiama il cancello carrabile posto su via Primo Maggio, l’assenza di ostacoli tra il sub 11 e il sub 12, la presenza di aperture di grandi dimensioni nel laboratorio identificato come sub 14, manifestamente compatibili con operazioni di carico e scarico, e la presenza di un manufatto utilizzato come garage per mezzi aziendali. Tali elementi vengono letti unitariamente come segni esteriori, permanenti e non equivoci dell’esistenza di un passaggio strutturale destinato a servire la zona produttiva retrostante.
La ricostruzione è pienamente condivisibile. In tema di servitù apparenti, ciò che rileva non è la mera visibilità di opere qualsiasi, ma la loro idoneità oggettiva a rivelare, ad un osservatore medio, l’esistenza di una relazione di servizio tra due fondi. Il giudice non cade nell’errore di isolare singoli manufatti; li considera invece nel loro complesso funzionale, mettendo in luce come l’intero assetto materiale fosse orientato a rendere possibile l’accesso veicolare e pedonale ai subalterni dominanti attraverso il subalterno servente.
7. L’accertamento tecnico e la ricostruzione funzionale dell’interclusione di fatto
Assume notevole rilievo, nella struttura argomentativa della sentenza, la consulenza tecnica d’ufficio, utilizzata non già quale surrogato della decisione, ma quale supporto conoscitivo per accertare la conformazione dei luoghi e la concreta praticabilità degli accessi. Il CTU ha rilevato che l’accesso carrabile al laboratorio e alla corte frontistante può essere garantito esclusivamente mediante il passaggio attraverso il cancello di via Primo Maggio e la porzione di corte corrispondente al sub 11, intendendo per accesso il transito con mezzi di ogni dimensione compatibile con il sito, anche pesanti. La presenza di tettoie regolarmente assentite e di ulteriori manufatti ha contribuito a consolidare un’oggettiva situazione di accessibilità unidirezionale dalla parte retrostante.
Ciò che conta, nella logica della pronuncia, non è tanto la mera difficoltà alternativa di accesso, quanto il dato che il progetto edilizio e produttivo fosse stato strutturato in modo da rendere il passaggio attraverso il sub 11 la via fisiologica, stabile e funzionalmente incorporata di accesso alla porzione retrostante del complesso. La sentenza, così, coglie una distinzione importante: non si tratta ancora di ragionare in termini di interclusione ex art. 1051 c.c., bensì di verificare se il comune proprietario abbia impresso ai luoghi un assetto oggettivamente corrispondente ad una servitù. Ed è proprio questa verifica che conduce all’affermazione della destinazione del padre di famiglia.
8. La prova testimoniale del transito consolidato e la continuità dell’uso
Di particolare forza persuasiva è il corredo testimoniale valorizzato dal Tribunale. I testi escussi hanno riferito in maniera concorde che, sin dalla costruzione dei capannoni e durante l’esercizio delle attività artigianali e commerciali, l’accesso alla zona produttiva retrostante avveniva attraverso la via Primo Maggio e il piazzale oggi oggetto di lite. Hanno inoltre chiarito che il transito era esercitato non solo dai proprietari, ma anche da dipendenti, fornitori, clienti e mezzi di trasporto, compresi camion e furgoni, e che tale modalità di accesso è proseguita anche successivamente al deteriorarsi dei rapporti tra i fratelli.
La valenza di tali deposizioni è duplice. Da un lato, esse confermano in fatto la continuità e pubblicità dell’uso del passaggio, il che sarebbe già di per sé rilevante ai fini della domanda subordinata di usucapione. Dall’altro, e soprattutto, corroborano la tesi principale della destinazione del padre di famiglia, dimostrando che lo stato dei luoghi non costituiva un mero dato teorico o progettuale, ma si traduceva in un uso effettivo, stabile e conforme alla funzione produttiva del compendio. In tal modo la prova orale non serve a fondare il titolo, che è normativamente ancorato all’art. 1062 c.c., ma ne conferma la piena coerenza con la realtà storica e funzionale dei beni.
9. L’irrilevanza delle vicende divisorie e transattive successive in assenza di clausole ostative espresse
Uno dei profili più interessanti della sentenza riguarda il rigetto dell’argomento attoreo secondo cui il successivo assetto economico-divisorio tra i fratelli, nonché una transazione intervenuta nel 2021, avrebbero dovuto indurre a escludere l’esistenza della servitù o, quantomeno, a riconoscere un minusvalore del fondo servente. Il Tribunale respinge tale prospettiva con argomentazione condivisibile, osservando che né il diverso valore attribuito alle porzioni né accordi successivi alla divisione possono valere come “disposizioni relative alla servitù” idonee, ai sensi dell’art. 1062 c.c., a impedire il sorgere della servitù stessa.
La motivazione si colloca nel solco della giurisprudenza di legittimità più rigorosa, secondo cui la volontà contraria alla costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia deve risultare da una clausola espressa o, comunque, da una previsione incompatibile in modo univoco con il mantenimento dello stato dei luoghi. Non è ammessa una desunzione implicita o per facta concludentia di segno equivoco. È proprio in questa prospettiva che il giudice ritiene irrilevante tanto la parità di valore attribuita ai beni nel trasferimento quanto la successiva transazione sui rapporti societari e imprenditoriali.
La conclusione merita piena adesione. La servitù per destinazione del padre di famiglia sorge in forza di un meccanismo legale strettamente connesso allo stato dei luoghi e alla mancanza di una volontà espressa contraria. Consentire che valutazioni economiche indirette o accordi successivi, aventi oggetto diverso, possano neutralizzarla equivarrebbe a introdurre una inammissibile area di incertezza intorno a un istituto che, per sua natura, esige chiarezza nella verifica dei presupposti costitutivi.
10. Il rigetto dell’actio negatoria servitutis e della domanda risarcitoria
Una volta accertata la servitù, il rigetto dell’actio negatoria servitutis discende come conseguenza necessaria. Il proprietario del fondo servente non può ottenere l’eliminazione del passaggio, né l’autorizzazione a realizzare opere incompatibili con il diritto altrui, poiché il transito non costituisce un fatto abusivo ma l’esercizio di una facoltà inerente a un diritto reale validamente sorto.
Del tutto coerentemente, la sentenza rigetta anche la domanda risarcitoria fondata sul preteso pregiudizio derivante dall’esercizio del passaggio. Il Tribunale rileva che, in presenza di una servitù esistente, difetta il carattere illecito della condotta dei convenuti. Si tratta di un passaggio di grande linearità sistematica: il danno risarcibile presuppone l’antigiuridicità del comportamento, la quale non può essere ravvisata nell’esercizio di un diritto reale opponibile al proprietario del fondo servente. Anche eventuali ricadute economiche sul godimento o sulla commerciabilità del bene gravato restano assorbite nell’assetto legale proprio della servitù, salvo che si alleghi e si provi un abuso nelle modalità di esercizio, nella specie non ravvisato.
11. La domanda di conguaglio o indennizzo e la consapevolezza dell’assetto reale
Merita attenzione anche il rigetto della domanda subordinata di conguaglio o indennizzo per il minor valore della proprietà dell’attore. Il Tribunale osserva che le parti, al momento della stipulazione, erano pienamente consapevoli della situazione di fatto esistente, con conseguente insussistenza di qualsiasi sopravvenienza idonea a fondare pretese riequilibratrici. Il ragionamento appare corretto: se il trasferimento è avvenuto su beni lasciati nello stato in cui si trovavano, con una conformazione materiale già indicativa della servitù, non può successivamente invocarsi il minusvalore come se fosse conseguenza inattesa di un peso emerso soltanto dopo.
La decisione riafferma, in sostanza, un principio di autoresponsabilità contrattuale: chi acquista o riceve una porzione immobiliare inserita in un compendio già strutturato in un certo modo non può disconoscere, salvo espressa diversa pattuizione, gli effetti reali che tale assetto oggettivamente comporta.
12. Le domande nuove e tardive introdotte nelle memorie ex art. 171-ter c.p.c.
Sul piano processuale, la sentenza contiene un ulteriore passaggio di rilievo, là dove dichiara tardive talune domande introdotte dall’attore soltanto con le memorie integrative, segnatamente quella diretta alla chiusura del contatore di energia elettrica insistente sulla proprietà e quella volta alla determinazione di un’indennità annuale o di un obbligo di contribuzione alle spese del cancello e dell’utenza. Il Tribunale ravvisa correttamente la natura nuova di tali domande, fondate su titoli autonomi o su pretese non desumibili come mera emendatio dalla domanda originaria.
La pronuncia, anche sotto questo profilo, mostra un corretto presidio delle preclusioni assertive nel rito civile novellato. Le memorie integrative non possono essere utilizzate per introdurre pretese ontologicamente nuove o fondate su un diverso fatto costitutivo. Si tratta di un richiamo opportuno, soprattutto in controversie complesse come quelle sulle servitù, nelle quali la tentazione di ampliare progressivamente il thema decidendum è particolarmente forte.
13. Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Verona offre una ricostruzione particolarmente solida del meccanismo costitutivo della servitù per destinazione del padre di famiglia e si segnala per avere ricondotto la controversia entro l’alveo corretto dell’art. 1062 c.c., evitando di disperdere l’indagine su titoli subordinati soltanto eventuali. Il principio che emerge con nettezza è che, quando un complesso immobiliare sia stato progettato e organizzato come unità funzionale e la successiva divisione lasci immutato uno stato dei luoghi che rende riconoscibile e necessario il passaggio a vantaggio di una porzione, la servitù sorge ex lege, salvo espressa disposizione contraria. In tale quadro, la visibilità delle opere, la conformazione dei manufatti, l’originaria organizzazione dell’attività produttiva e il protratto uso del transito concorrono a comporre un quadro probatorio di straordinaria coerenza.
La decisione è altresì apprezzabile per avere chiarito che né la successiva redistribuzione economica dei rapporti tra le parti, né transazioni aventi oggetto diverso, né l’asserito minor valore del fondo servente possono neutralizzare una servitù già radicata nello stato dei luoghi e giuridicamente perfezionata al momento della separazione dei fondi. Una volta accertato il diritto reale, viene meno il fondamento tanto dell’actio negatoria quanto della domanda risarcitoria, restando assorbita ogni prospettiva di illiceità del transito. In definitiva, si tratta di una pronuncia che coniuga rigore dogmatico e piena aderenza alla realtà materiale del compendio, riaffermando il ruolo centrale della conformazione oggettiva dei luoghi nella genetica delle servitù apparenti.
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