Si può sfrattare il conduttore se la casa serve al locatore?

La risposta di principio: il bisogno del proprietario non scioglie il contratto in corso

Il proprietario non può ottenere il rilascio anticipato dell’immobile soltanto perché ha bisogno della casa per abitarvi personalmente, neppure quando l’esigenza sia seria o urgente. Se il conduttore è regolare nei pagamenti, rispetta le obbligazioni contrattuali e il contratto non è ancora giunto alla sua scadenza, il locatore non dispone di un generale diritto di recesso anticipato fondato sul proprio sopravvenuto bisogno abitativo.

La locazione abitativa non è un rapporto liberamente revocabile dal proprietario. La durata minima prevista dalla legge tutela il conduttore, che deve poter programmare la propria condizione abitativa e confidare nella stabilità del godimento dell’immobile. Pertanto, la necessità del locatore di trasferirsi nell’alloggio, magari perché la sua precedente abitazione necessita di lavori non rinviabili, non legittima di per sé uno sfratto prima della scadenza contrattuale.

Che cos’è realmente lo sfratto

È necessario correggere un equivoco diffuso. Lo sfratto non è esclusivamente il rimedio contro un comportamento illegittimo dell’inquilino. Esistono infatti due principali forme di procedimento: lo sfratto per morosità e lo sfratto per finita locazione.

Lo sfratto per morosità presuppone il mancato pagamento del canone o delle somme dovute dal conduttore. Lo sfratto per finita locazione, invece, presuppone che il contratto sia giunto validamente alla propria scadenza e che il conduttore continui a detenere l’immobile nonostante il venir meno del suo titolo. In questo secondo caso non è necessario che l’inquilino abbia tenuto una condotta colpevole durante il rapporto: è sufficiente che il contratto sia cessato e che l’immobile non venga riconsegnato.

Di conseguenza, il locatore non può utilizzare il procedimento di sfratto come strumento per abbreviare una locazione ancora efficace. Lo sfratto interviene quando ricorre la morosità oppure quando esiste una valida cessazione del contratto e il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile.

Il bisogno abitativo del locatore durante il contratto

L’esigenza personale del proprietario, anche quando sia concretamente urgente, non costituisce un’autonoma causa di risoluzione anticipata della locazione abitativa ordinaria. Il locatore non può intimare lo sfratto sostenendo semplicemente che la casa gli serve per trasferirvi la propria residenza, per ospitare un figlio o perché deve lasciare la sua attuale abitazione.

Il contratto resta vincolante fino alla sua prima scadenza, salvo che il conduttore sia inadempiente o che intervenga un accordo risolutivo consensuale. Il proprietario può certamente chiedere all’inquilino di lasciare prima l’immobile, proporre una soluzione concordata o offrire una somma per favorire il rilascio anticipato; ma il conduttore non è obbligato ad accettare.

Un accordo per la cessazione anticipata può essere perfettamente valido, purché sia realmente consensuale, sia formalizzato per iscritto e disciplini con chiarezza la data di rilascio, l’eventuale indennità, la restituzione del deposito cauzionale, la consegna delle chiavi, le utenze e le pendenze economiche. In questo caso non si parla tecnicamente di sfratto, ma di risoluzione consensuale del rapporto.

La prima scadenza nei contratti “4+4” e “3+2”

La legge distingue tra la fase iniziale del contratto e la scadenza successiva.

Nel contratto abitativo libero “4+4”, alla scadenza dei primi quattro anni il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni, salvo che il locatore comunichi tempestivamente un diniego di rinnovo fondato su una delle cause tassative previste dalla legge. Nel contratto a canone concordato “3+2”, alla scadenza dei primi tre anni il rapporto è prorogato di diritto per altri due anni, salvo il medesimo diniego fondato su una causa legale.

Il bisogno abitativo del locatore rientra tra queste cause. Il proprietario può infatti negare il rinnovo alla prima scadenza quando intenda destinare l’immobile a uso abitativo proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. Non occorre che l’esigenza abitativa sia sorta necessariamente dopo la stipula del contratto; ciò che conta è che la volontà di riutilizzare l’immobile sia reale, seria e coerente con lo scopo dichiarato.

Il preavviso di sei mesi e il contenuto della disdetta

Il diniego del rinnovo alla prima scadenza deve essere comunicato al conduttore con almeno sei mesi di anticipo. La comunicazione deve essere tempestiva e deve essere ricevuta in modo dimostrabile: la forma più prudente resta la raccomandata con avviso di ricevimento; l’uso della PEC richiede che la trasmissione sia effettuata e ricevuta attraverso recapiti digitali idonei a produrre effetti giuridici.

La disdetta non può essere generica. La legge impone che il locatore indichi, a pena di nullità, il motivo specifico sul quale fonda il diniego. Non è sufficiente dichiarare che “l’immobile serve al proprietario” o che “esistono esigenze familiari”. È opportuno precisare che l’alloggio sarà destinato a residenza del locatore o di uno dei soggetti indicati dalla legge, identificando in modo chiaro la ragione concreta del rilascio.

Se il locatore comunica la disdetta oltre il termine utile, oppure omette di indicare il motivo tassativo previsto dalla legge, il rapporto si rinnova automaticamente e il proprietario non può ottenere il rilascio alla prima scadenza.

L’esempio della casa del locatore in ristrutturazione

L’ipotesi del proprietario che debba lasciare la propria abitazione perché sottoposta a lavori non rinviabili merita una distinzione importante.

Se la ristrutturazione riguarda la casa attualmente abitata dal locatore e quest’ultimo vuole trasferirsi nell’immobile concesso in locazione, la situazione può giustificare il diniego di rinnovo per uso abitativo proprio alla prima scadenza. Non consente però di interrompere unilateralmente un contratto che sia ancora nel suo periodo iniziale di durata.

Diversa è l’ipotesi in cui i lavori riguardino l’immobile locato. In tal caso la legge contempla specifiche cause di diniego del rinnovo alla prima scadenza quando l’edificio sia gravemente danneggiato e debba essere ricostruito, quando siano necessari lavori indispensabili per la stabilità dell’edificio, oppure quando sia prevista una ristrutturazione integrale, demolizione o radicale trasformazione. Per tali casi, il locatore deve disporre dei necessari titoli edilizi prima di promuovere l’azione di rilascio.

La seconda scadenza: maggiore libertà del locatore

Dopo il primo rinnovo, la disciplina cambia. Alla seconda scadenza, quindi dopo otto anni per il contratto “4+4” o dopo cinque anni per il contratto “3+2”, ciascuna parte può comunicare la volontà di non rinnovare il contratto oppure proporre nuove condizioni.

In questa fase il locatore non deve più dimostrare uno dei motivi tassativi previsti per la prima scadenza. Deve tuttavia rispettare il termine di preavviso di almeno sei mesi e seguire la procedura prevista dalla legge. In assenza di comunicazione tempestiva, il contratto prosegue tacitamente alle medesime condizioni.

È quindi possibile che il proprietario, pur non potendo interrompere subito il rapporto perché ha bisogno della casa, riesca a recuperare l’immobile alla seconda scadenza con una disdetta ordinaria, purché inviata nei tempi corretti.

Il controllo sulla reale destinazione dell’immobile

La legge tutela il conduttore contro le disdette pretestuose. Il locatore che ottenga il rilascio dichiarando di voler destinare l’immobile a uso proprio, del figlio, del coniuge o di altro familiare indicato dalla legge, deve poi utilizzare effettivamente l’alloggio per lo scopo dichiarato.

Se, entro dodici mesi dalla riacquistata disponibilità dell’immobile, il proprietario non destina la casa all’uso indicato nella disdetta, il conduttore può chiedere il ripristino del rapporto alle medesime condizioni oppure, in alternativa, un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito. Si tratta di una tutela particolarmente incisiva, pensata per impedire che il bisogno abitativo venga strumentalizzato al solo fine di liberare l’immobile o di riaffittarlo a condizioni economicamente più vantaggiose.

Se il conduttore non lascia l’immobile dopo una disdetta valida

Quando il diniego di rinnovo è valido, tempestivo e fondato su uno dei motivi previsti dalla legge, il conduttore deve riconsegnare l’immobile alla data di cessazione del contratto.

Se non lo fa, il locatore può utilizzare il procedimento di intimazione di sfratto per finita locazione. Il codice di procedura civile consente infatti al proprietario di intimare licenza prima della scadenza, con contestuale citazione per la convalida, oppure di intimare sfratto dopo la scadenza del contratto quando sia esclusa la tacita riconduzione.

Se il conduttore non compare in udienza o non propone opposizione, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva. Se invece il conduttore contesta la validità della disdetta, il giudizio può proseguire per verificare, ad esempio, il rispetto del termine di sei mesi, la specificità del motivo, la veridicità dell’esigenza dichiarata o l’applicabilità della disciplina invocata dal locatore.

Le locazioni transitorie e i contratti diversi dall’abitativo ordinario

La disciplina descritta riguarda principalmente le locazioni abitative ordinarie disciplinate dalla legge n. 431 del 1998. I contratti transitori, stipulati per esigenze temporanee effettive e documentate, seguono una logica differente: il rapporto termina alla scadenza pattuita, senza il meccanismo ordinario del rinnovo “4+4” o “3+2”.

Anche le locazioni commerciali, professionali e artigianali seguono regole diverse. Per tali contratti, normalmente soggetti alla legge n. 392 del 1978, il diniego del rinnovo alla prima scadenza è ammesso solo in casi determinati dalla legge, tra i quali rientra l’utilizzazione dell’immobile da parte del locatore o di determinati familiari per attività proprie. Non si applica quindi automaticamente la disciplina delle locazioni abitative.

La conclusione

Il proprietario non può sfrattare l’inquilino prima della scadenza soltanto perché la casa gli serve urgentemente. L’esigenza abitativa personale non trasforma il contratto in corso in un rapporto liberamente revocabile.

Il bisogno del locatore può però costituire un motivo legittimo per negare il rinnovo alla prima scadenza del contratto abitativo “4+4” o “3+2”, purché la comunicazione sia inviata con almeno sei mesi di anticipo, indichi in modo specifico la causa prevista dalla legge e corrisponda a un’intenzione reale di utilizzare l’immobile.

Prima della scadenza, le sole strade praticabili sono l’accordo consensuale con il conduttore oppure la risoluzione fondata su un effettivo inadempimento dell’inquilino, come la morosità o altra violazione contrattuale grave. Dopo una disdetta validamente esercitata e alla scadenza del rapporto, il locatore potrà ricorrere allo sfratto per finita locazione se il conduttore non rilascia spontaneamente l’immobile.