Nel condominio, il locale bruciatore resta comune anche dopo la dismissione della caldaia

La dismissione dell’impianto non cancella la proprietà comune

La soppressione di un impianto di riscaldamento centralizzato non comporta, di per sé, la perdita della natura condominiale del locale che lo ospitava. Il vano già destinato a centrale termica o locale bruciatore può restare di proprietà comune anche quando la caldaia sia stata rimossa, l’impianto sia stato dismesso e i singoli appartamenti siano passati a sistemi di riscaldamento autonomo.

Il principio è particolarmente importante perché, nella pratica condominiale, la cessazione del servizio genera spesso l’idea che lo spazio non abbia più una funzione collettiva e possa quindi essere acquisito, utilizzato stabilmente o addirittura venduto a favore di uno dei proprietari. Questa conclusione non è corretta. La cessazione dell’uso originario non determina automaticamente la cessazione del diritto di comproprietà.

La proprietà comune di un locale non dipende soltanto dall’attuale utilizzazione concreta, ma dalla destinazione impressa al bene al momento della costituzione del condominio e dall’eventuale esistenza di un titolo contrario. Un vano costruito e destinato fin dall’origine a ospitare la caldaia centralizzata, in mancanza di una chiara previsione negoziale che ne attribuisca la proprietà esclusiva a uno specifico soggetto, resta normalmente comune ai partecipanti cui era destinato il servizio.

L’articolo 1117 del codice civile e la presunzione di condominialità

L’articolo 1117 del codice civile individua le parti dell’edificio che, salvo titolo contrario, devono presumersi comuni. La norma non contiene un elenco chiuso, ma una catalogazione esemplificativa dei beni che, per struttura, funzione o destinazione, risultano collegati al godimento delle singole proprietà esclusive.

Tra tali beni assumono rilievo non soltanto le parti indispensabili per l’esistenza fisica dell’edificio, come suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri, tetti e scale, ma anche i locali destinati ai servizi comuni e gli impianti necessari al funzionamento collettivo del fabbricato.

Il locale bruciatore appartiene a questa seconda categoria. Non è necessariamente indispensabile alla stabilità dell’edificio, come potrebbe essere una fondazione o un muro portante; è però un vano che, al momento della nascita del condominio, può essere stato funzionalmente destinato a un servizio rivolto alla collettività dei partecipanti: il riscaldamento centralizzato.

La sua natura comune non nasce quindi dal fatto che tutti lo utilizzino quotidianamente o che vi abbiano libero accesso. Nasce dal vincolo funzionale con l’edificio e con le unità immobiliari servite dall’impianto centralizzato.

La differenza tra beni necessari e locali destinati ai servizi comuni

La giurisprudenza distingue tra beni comuni per necessità strutturale e beni comuni per destinazione funzionale.

Le parti strutturalmente essenziali dell’edificio, come il suolo, le fondazioni, il tetto o i muri maestri, sono comuni perché senza di esse l’edificio non potrebbe esistere o conservarsi. La loro comunione è legata alla funzione fisica e insostituibile che esse svolgono.

I locali destinati ai servizi comuni, invece, possono essere astrattamente suscettibili di un utilizzo diverso o autonomo. Un locale portineria, una lavanderia, uno stenditoio, un vano tecnico o un locale caldaia potrebbero, in teoria, essere trasformati o impiegati per altri scopi. Tuttavia, quando essi siano stati destinati sin dall’origine a un servizio comune, la loro natura condominiale resta ferma fino a quando non intervenga un valido titolo idoneo a modificare l’assetto proprietario.

La possibilità materiale di utilizzare il vano in altro modo non equivale al venir meno della comproprietà. Un locale caldaia svuotato della sua funzione originaria può diventare deposito condominiale, archivio, spazio tecnico, vano per attrezzature comuni o locale destinato a un diverso servizio. Ciò non significa che possa essere sottratto alla collettività dei condomini.

Il principio affermato dalla Cassazione sul locale bruciatore

La Corte di cassazione ha affrontato il caso di un locale originariamente destinato a contenere la caldaia dell’impianto centralizzato e successivamente utilizzato come deposito dopo l’installazione di sistemi di riscaldamento autonomi.

La Suprema Corte ha chiarito che i locali destinati ai servizi comuni possono assumere natura condominiale in virtù di una specifica destinazione di fatto esistente al momento della costituzione del condominio. Una volta accertata tale destinazione, la natura comune non viene meno per il semplice fatto che, in un momento successivo, il servizio sia stato eliminato o sostituito.

Il principio impedisce una ricostruzione fondata sull’attualità dell’uso. Non rileva esclusivamente che oggi la caldaia non esista più o che il locale sia inutilizzato. Rileva, invece, che quel vano fosse stato istituito come componente funzionale dell’organizzazione comune dell’edificio.

La dismissione dell’impianto centralizzato, pertanto, può modificare l’uso materiale del locale, ma non trasforma automaticamente la proprietà condominiale in proprietà esclusiva.

Il titolo contrario e l’onere della prova

La presunzione di condominialità prevista dall’articolo 1117 del codice civile può essere superata soltanto da un titolo contrario.

Per titolo contrario deve intendersi un atto idoneo a dimostrare in modo inequivoco che il locale non sia stato trasferito in comproprietà ai condomini, ma sia stato riservato dal costruttore, dall’originario proprietario o attribuito a un singolo acquirente. Può assumere rilievo il regolamento condominiale di natura contrattuale, l’atto costitutivo del condominio, l’atto di provenienza o una chiara clausola contenuta nei singoli atti di compravendita.

Non è sufficiente che il locale risulti catastalmente autonomo, che non sia menzionato in una planimetria condominiale, che sia stato utilizzato per anni da un solo condomino o che nessuno abbia contestato un’occupazione di fatto. La proprietà esclusiva deve risultare da elementi negoziali chiari, non da semplici comportamenti, tolleranze o circostanze materiali.

Chi rivendica la proprietà esclusiva del locale bruciatore ha quindi l’onere di dimostrare l’esistenza di un titolo che escluda la comunione. In mancanza, opera la presunzione di proprietà comune.

Il passaggio agli impianti autonomi non attribuisce il locale a nessuno

Il passaggio dal riscaldamento centralizzato agli impianti autonomi può rappresentare una scelta organizzativa, tecnica o economica del condominio. Tale scelta, però, non attribuisce automaticamente il locale tecnico a chi lo utilizzi per primo, a chi vi conservi materiali o a chi disponga della chiave.

Neppure l’eventuale inutilizzo prolungato del vano consente al singolo condomino di incorporarlo nella propria abitazione, trasformarlo in cantina privata o destinarlo stabilmente a deposito personale. Un uso esclusivo del bene comune, se sottrae il locale alla possibilità di godimento degli altri partecipanti, eccede i limiti dell’articolo 1102 del codice civile.

Il singolo condomino può utilizzare la cosa comune in modo più intenso rispetto agli altri soltanto a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto. L’occupazione stabile del locale bruciatore, la chiusura con lucchetto personale, la trasformazione in vano pertinenziale esclusivo o l’esecuzione di opere che ne rendano difficile la fruizione collettiva possono costituire una violazione di tali limiti.

La possibile nuova destinazione del locale comune

Il fatto che il locale resti comune non significa che debba rimanere inutilizzato o privo di funzione.

Il condominio può deliberare una nuova utilizzazione del vano, purché la scelta risponda a un interesse condominiale, rispetti la normativa edilizia e di sicurezza e non comporti una sottrazione indebita del bene ai partecipanti. Il locale può essere destinato, ad esempio, a deposito delle attrezzature per la pulizia, archivio condominiale, spazio tecnico per impianti comuni, area per contatori, vano per sistemi di videosorveglianza, deposito biciclette, locale per materiali di manutenzione o altro uso compatibile con le caratteristiche dell’edificio.

Quando la modifica incide sulla destinazione d’uso della parte comune in modo significativo, occorre rispettare il procedimento previsto dall’articolo 1117-ter del codice civile. La legge richiede una deliberazione adottata con la maggioranza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e dei quattro quinti del valore dell’edificio, oltre a specifiche garanzie procedurali nella convocazione dell’assemblea.

La diversa utilizzazione non deve pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio. Non può inoltre risolversi in un vantaggio esclusivo per pochi condomini a danno degli altri.

Quando serve l’unanimità dei condomini

La modifica della destinazione del locale comune non coincide con il trasferimento della sua proprietà.

L’assemblea può decidere un uso comune diverso del vano nei limiti e con le maggioranze previste dalla legge. Non può però, con una semplice delibera maggioritaria, attribuire il locale in proprietà esclusiva a un singolo condomino, venderlo a terzi, costituire diritti reali incompatibili con la comproprietà o rinunciare alla titolarità del bene comune.

Per atti che incidono sulla proprietà del locale, come la vendita, la cessione a titolo oneroso, la divisione o l’attribuzione in proprietà esclusiva, è necessario il consenso unanime di tutti i condomini titolari del diritto. La ragione è evidente: nessuna maggioranza può disporre della quota dominicale altrui.

Il medesimo principio opera quando si voglia concedere a un condomino un godimento esclusivo stabile, tale da sottrarre il bene al godimento comune. Anche in questo caso è necessario verificare se l’operazione comporti, nella sostanza, una compressione definitiva dei diritti degli altri partecipanti.

La dismissione dell’impianto centralizzato e la proprietà del locale

È opportuno distinguere il tema della proprietà del locale dal tema della legittimità della dismissione dell’impianto centralizzato.

Il singolo condomino può distaccarsi dall’impianto centralizzato se il distacco non provoca notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri partecipanti. Il distacco individuale non determina però l’eliminazione dell’impianto comune e non fa venir meno la proprietà condominiale delle sue componenti.

Diversa è la scelta di sopprimere integralmente il servizio centralizzato. Tale scelta può incidere sui diritti dei condomini, sulle modalità di godimento delle parti comuni, sulle spese e sull’assetto impiantistico dell’edificio. Deve quindi essere valutata alla luce della disciplina condominiale, degli eventuali titoli contrattuali, delle norme sul contenimento dei consumi energetici e dei diritti individuali dei partecipanti.

In ogni caso, anche quando la dismissione dell’impianto sia legittimamente avvenuta, il locale che lo ospitava non cessa automaticamente di appartenere al condominio. La sorte dell’impianto e la sorte del vano che lo conteneva sono questioni connesse, ma giuridicamente distinte.

Le tutele contro l’occupazione abusiva del locale

Quando un condomino utilizza in via esclusiva il locale bruciatore senza consenso, gli altri partecipanti possono chiedere all’amministratore di intervenire per ripristinare il corretto uso comune del bene.

L’amministratore, nei limiti delle proprie attribuzioni, può diffidare il soggetto che occupa il vano, richiedere la restituzione delle chiavi, convocare l’assemblea per disciplinarne l’uso e, se necessario, promuovere azioni giudiziarie a tutela delle parti comuni.

Il singolo condomino può a sua volta agire per far accertare la natura comune del locale e ottenere la cessazione dell’occupazione esclusiva, specialmente quando l’utilizzo altrui gli impedisca di esercitare il proprio diritto sulla cosa comune.

La tutela può comprendere la rimozione di opere abusive, la restituzione del vano alla disponibilità condominiale e, nei casi in cui sia stato arrecato un danno, il risarcimento delle conseguenze economiche subite dal condominio o dai singoli partecipanti.

Conclusioni

Il locale bruciatore non perde la natura di bene comune soltanto perché l’impianto centralizzato di riscaldamento viene dismesso e sostituito da caldaie autonome.

Se il vano era stato destinato fin dall’origine al servizio collettivo del condominio e non esiste un titolo contrario che ne attribuisca la proprietà esclusiva, esso continua a appartenere pro quota ai condomini. Il venir meno della funzione originaria può giustificare una nuova destinazione comune, ma non consente l’appropriazione individuale del locale.

La regola pratica è quindi chiara: il locale caldaia può cambiare funzione, ma non cambia proprietario per il solo fatto che la caldaia non esista più. Per trasformarlo, utilizzarlo diversamente o attribuirlo a qualcuno occorre rispettare le regole condominiali, le maggioranze previste dalla legge e, quando si incide sulla proprietà, il consenso di tutti i partecipanti.