Acqua potabile e legionella negli edifici condominiali: responsabilità dell’amministratore, obblighi di prevenzione, controlli e ripartizione delle spese

La sicurezza dell’acqua nel condominio tra tutela della salute e responsabilità della gestione interna

La qualità dell’acqua destinata al consumo umano è oggi disciplinata, in Italia, da un sistema normativo profondamente rinnovato rispetto al passato. Il principale riferimento è il decreto legislativo 23 febbraio 2023, n. 18, adottato in attuazione della direttiva europea 2020/2184 e successivamente modificato e integrato dal decreto legislativo 19 giugno 2025, n. 102, entrato in vigore il 19 luglio 2025.

La nuova disciplina muove da un principio molto chiaro: l’acqua destinata al consumo umano deve essere salubre e pulita non soltanto nel momento in cui viene immessa nella rete pubblica, ma lungo l’intera filiera che conduce sino al punto in cui viene effettivamente utilizzata dal consumatore.

Ciò significa che la sicurezza dell’acqua non può essere valutata esclusivamente al contatore generale dell’edificio. Una volta superato il punto di consegna del gestore del servizio idrico, entrano in gioco le condizioni delle tubazioni interne, delle cisterne, degli autoclavi, degli impianti di produzione dell’acqua calda sanitaria, delle colonne montanti e, più in generale, di tutte le componenti che possono incidere sulla qualità dell’acqua prima della sua fuoriuscita dal rubinetto.

Tuttavia, da questo principio non può essere tratta la conclusione, eccessivamente semplicistica, che ogni amministratore di condominio sia obbligato a disporre periodicamente analisi dell’acqua in ogni edificio residenziale o a effettuare prelievi annuali contro la legionella negli appartamenti privati.

La disciplina deve essere interpretata distinguendo rigorosamente tra edifici prioritari e non prioritari, tra obblighi generali di conservazione della qualità dell’acqua e specifici obblighi di valutazione e gestione del rischio, nonché tra impianti comuni e diramazioni di proprietà esclusiva.

Chi è il gestore della distribuzione idrica interna e quando può coincidere con l’amministratore

Il decreto legislativo n. 18 del 2023 introduce la figura del «gestore della distribuzione idrica interna», comunemente indicato anche con l’acronimo GIDI.

La definizione normativa è volutamente ampia. Può essere gestore della distribuzione interna il proprietario, il titolare, l’amministratore, il direttore oppure qualsiasi altro soggetto, anche delegato o incaricato mediante appalto, che sia effettivamente responsabile del sistema idrico interno collocato tra il punto di consegna dell’acqua e il punto di utilizzazione.

L’amministratore di condominio, pertanto, può certamente rivestire questa funzione, ma non è corretto sostenere che ciò avvenga automaticamente e indistintamente in qualsiasi situazione e con riguardo a qualsiasi parte dell’impianto.

La responsabilità deve essere individuata sulla base della concreta struttura dell’edificio e dell’effettiva sfera di competenza del soggetto. L’amministratore gestisce le parti e gli impianti comuni; non diventa, per il solo fatto della propria nomina, responsabile universale di ogni tubazione, rubinetto, scaldabagno o apparecchiatura collocata all’interno delle proprietà esclusive.

Occorre quindi individuare con precisione dove termini l’impianto comune e dove inizi quello privato, quale soggetto abbia il potere di intervento sulla specifica componente e da quale tratto della rete derivi l’eventuale contaminazione.

Il codice civile comprende tra le parti comuni, salvo che il titolo disponga diversamente, gli impianti idrici destinati all’uso comune e i relativi collegamenti sino al punto di diramazione verso i locali di proprietà individuale. Ne consegue che l’amministratore esercita certamente funzioni gestorie e conservative sulle componenti comuni della rete, mentre la manutenzione delle diramazioni esclusivamente al servizio della singola unità immobiliare ricade, in via generale, nella sfera del relativo proprietario.

La qualità dell’acqua deve essere rispettata anche al rubinetto, ma ciò non significa controlli obbligatori continui in ogni abitazione

L’articolo 5 del decreto legislativo n. 18 del 2023 stabilisce che, per le acque distribuite attraverso una rete, determinati valori di parametro devono essere rispettati non soltanto al punto di consegna, ma anche nel punto di utenza, ossia generalmente al rubinetto dal quale l’acqua viene utilizzata.

Il principio è fondamentale: l’acqua perfettamente conforme all’ingresso del palazzo può alterarsi successivamente a causa dell’impianto interno. Tubazioni deteriorate, materiali non idonei, serbatoi contaminati, ristagni, incrostazioni, temperature favorevoli alla proliferazione microbiologica o insufficiente manutenzione possono modificare le caratteristiche iniziali dell’acqua.

La legge distingue però chiaramente il gestore del servizio idrico pubblico dal gestore della distribuzione interna. Il primo, in linea generale, adempie ai propri obblighi quando i parametri risultano rispettati nel punto di consegna. Dal punto di consegna in poi assume rilevanza la rete interna dell’edificio.

Il gestore della distribuzione interna deve assicurare che i parametri previsti dalla disciplina, una volta rispettati al punto di consegna, siano mantenuti al punto di utenza. Con la riforma del 2025, questo principio è stato espressamente esteso anche ai parametri della Parte D dell’Allegato I, tra i quali assume particolare rilievo la legionella.

Tuttavia, il fatto che la legge richieda il rispetto dei parametri al rubinetto non equivale a imporre, in ogni condominio residenziale, un programma generalizzato e permanente di campionamenti in tutti gli appartamenti.

La stessa struttura del decreto distingue infatti tra l’obbligo generale di mantenere la qualità dell’acqua e gli specifici e più gravosi adempimenti di valutazione e gestione del rischio previsti per gli edifici classificati come prioritari.

Il punto decisivo: il normale condominio residenziale non è un edificio prioritario

La maggiore inesattezza del testo di partenza consiste nell’affermare che ogni condominio debba necessariamente predisporre una valutazione formale del rischio idrico e sottoporsi periodicamente ad analisi della legionella.

L’articolo 9 del decreto legislativo n. 18 del 2023 impone la valutazione e la gestione del rischio dei sistemi di distribuzione interna con riferimento alle strutture prioritarie individuate dall’Allegato VIII.

Gli edifici prioritari sono essenzialmente strutture nelle quali, per destinazione, dimensioni, numero di utilizzatori o particolare vulnerabilità degli utenti, l’esposizione ai rischi derivanti dall’acqua assume una rilevanza maggiore.

Vi rientrano, secondo differenti classi di priorità, le strutture sanitarie, sociosanitarie e socioassistenziali, con o senza ricovero; gli alberghi e le altre strutture ricettive; i campeggi; determinate strutture penitenziarie; le stazioni e gli aeroporti; le attività di ristorazione pubblica e collettiva, comprese alcune mense; le caserme; determinate strutture scolastiche dotate di impianti sportivi; le palestre; i centri sportivi, fitness e benessere; le SPA e altre strutture collettive specificamente individuate.

Il normale edificio condominiale destinato esclusivamente ad abitazioni private non è ricompreso, in quanto tale, tra gli edifici prioritari soggetti agli obblighi strutturati dell’articolo 9.

L’Istituto Superiore di Sanità ha espressamente ricondotto le abitazioni private agli edifici non prioritari, precisando che per questi ultimi non sussiste il medesimo obbligo generalizzato di valutazione e gestione del rischio imposto dalla normativa agli edifici prioritari.

Quindi l’amministratore di un normale condominio deve oppure no controllare l’acqua?

La risposta giuridicamente corretta è necessariamente articolata.

In un normale condominio esclusivamente residenziale non esiste, sulla base del solo decreto legislativo n. 18 del 2023, un obbligo generalizzato di eseguire ogni anno analisi dell’acqua o controlli periodici obbligatori della legionella in assenza di specifici fattori di rischio, anomalie o prescrizioni dell’autorità sanitaria.

Ciò, tuttavia, non significa che l’amministratore possa disinteressarsi completamente dell’impianto idrico comune.

L’amministratore deve curare la conservazione delle parti comuni e compiere gli atti conservativi relativi ad esse. Se esistono cisterne condominiali, autoclavi, impianti centralizzati di produzione di acqua calda sanitaria, sistemi complessi di accumulo, tubazioni deteriorate, ripetute segnalazioni di cattivi odori, alterazioni di colore, contaminazioni, casi sospetti di legionellosi o prescrizioni impartite dall’autorità sanitaria, il quadro cambia radicalmente.

In simili circostanze l’inerzia può diventare giuridicamente rilevante. L’amministratore non può ignorare un rischio conosciuto o conoscibile relativo a una parte comune dell’edificio e limitarsi ad affermare che il condominio non appartiene alla categoria degli edifici prioritari.

È dunque necessario distinguere tra un obbligo astratto e indiscriminato di controllo periodico, che per il normale condominio residenziale non esiste nei termini assoluti spesso prospettati, e il dovere concreto di attivazione in presenza di situazioni che evidenzino un rischio effettivo o una possibile compromissione della salubrità dell’acqua.

Quando il condominio può comunque essere soggetto a obblighi più rigorosi

Un edificio formalmente organizzato come condominio non è necessariamente costituito soltanto da appartamenti privati.

All’interno del medesimo fabbricato potrebbero operare una struttura ricettiva, una residenza sociosanitaria, una palestra, un centro benessere, una struttura sanitaria o altra attività riconducibile alle categorie prioritarie dell’Allegato VIII.

In questi casi non è sufficiente qualificare genericamente il fabbricato come «condominio» per escludere l’applicazione delle regole speciali. Occorre verificare la destinazione concreta dei locali, le caratteristiche dell’impianto, l’autonomia o l’interconnessione delle reti idriche e il soggetto che ne ha l’effettiva gestione.

Si pensi a un edificio nel quale alcuni piani siano destinati a una struttura alberghiera e gli altri ad abitazioni private, oppure a un complesso dotato di una palestra e di docce alimentate da un sistema centralizzato comune. In tali ipotesi la disciplina può diventare significativamente più complessa e gli obblighi devono essere individuati sulla base della specifica configurazione tecnica e funzionale.

L’Allegato VIII non guarda infatti alla denominazione civilistica dell’edificio, ma alla funzione esercitata, al tipo di utenza e al rischio connesso all’esposizione.

La legionella: perché il rischio non dipende dall’acqua che si beve ma dall’aerosol inalato

La legionella merita una trattazione distinta, perché molte informazioni diffuse sull’argomento risultano imprecise.

Il rischio di legionellosi non deriva normalmente dall’ingestione dell’acqua contaminata, ma principalmente dall’inalazione di aerosol contenente il microrganismo. L’esposizione può verificarsi, ad esempio, attraverso le minuscole goccioline prodotte dalle docce, da alcuni rubinetti, dalle vasche idromassaggio, da determinate fontane o da altri dispositivi capaci di nebulizzare acqua.

Gli impianti idrici artificiali possono diventare ambienti favorevoli alla proliferazione del batterio quando concorrono determinate condizioni, tra cui ristagno, temperature favorevoli, presenza di biofilm, incrostazioni, rami morti della rete, scarsa circolazione e manutenzione inadeguata.

È per questa ragione che il legislatore e le linee guida tecniche adottano un approccio fondato sul rischio. Non avrebbe senso imporre indiscriminatamente il medesimo programma di campionamento a una piccola palazzina con impianto semplice e a un ospedale, una grande struttura ricettiva o un centro sociosanitario con centinaia di utilizzatori vulnerabili e una rete idrica complessa.

Il livello degli obblighi deve essere proporzionato alle caratteristiche concrete dell’impianto e alla gravità dell’esposizione potenziale.

Non esiste un obbligo annuale generalizzato di analisi della legionella per ogni condominio

È quindi necessario smentire espressamente una delle affermazioni più nette del testo originario.

Non esiste una disposizione nazionale generale che obblighi ogni amministratore di ogni condominio residenziale a effettuare almeno una volta all’anno analisi della legionella.

La frequenza dei controlli non può essere determinata attraverso una regola universale, ma dipende dalla categoria dell’edificio, dalla valutazione del rischio, dalla natura dell’impianto, dalle indicazioni tecniche applicabili, dall’esistenza di precedenti contaminazioni, dalla presenza di persone particolarmente vulnerabili, da eventuali prescrizioni della ASL e dalla disciplina eventualmente adottata a livello regionale.

Negli edifici prioritari, il quadro è molto più rigoroso. L’Allegato VIII prevede, a seconda della classe, veri e propri piani di sicurezza dell’acqua, piani di autocontrollo o almeno programmi di verifica igienico-sanitaria che comprendono, nei casi previsti, il controllo della legionella.

L’Istituto Superiore di Sanità ha confermato che il decreto legislativo n. 18 del 2023 ha introdotto il monitoraggio obbligatorio del parametro legionella negli edifici prioritari. Tale affermazione non può però essere estesa automaticamente ai normali condomìni ad uso abitativo.

L’obbligo di mantenere la qualità dell’acqua e il ruolo dell’autorità sanitaria

Anche negli edifici non prioritari resta particolarmente importante il meccanismo previsto dall’articolo 5 del decreto legislativo n. 18 del 2023.

Quando l’acqua risulta conforme al punto di consegna ma vi è un rischio che non lo sia più al rubinetto, e vi sia evidenza che la non conformità dipenda dall’impianto interno o dalla sua manutenzione, l’autorità sanitaria territorialmente competente può imporre misure appropriate per eliminare o ridurre il rischio.

I provvedimenti devono essere proporzionati alla situazione concretamente accertata e possono comprendere interventi correttivi a carico del gestore della distribuzione interna.

Ciò significa che il normale condominio non è collocato in una sorta di zona franca. L’assenza di un obbligo generalizzato di autocontrollo periodico non esclude l’obbligo di intervenire quando emerga una non conformità attribuibile all’impianto interno.

La differenza è essenziale: in un caso il controllo è preventivamente imposto dalla legge in ragione della categoria dell’edificio; nell’altro, il dovere di attivazione nasce dalla presenza di una specifica anomalia, di un rischio accertato o di una prescrizione dell’autorità sanitaria.

Fino a dove arriva la responsabilità dell’amministratore e dove comincia quella del singolo proprietario

Il problema dei confini della responsabilità è particolarmente delicato.

La rete idrica di un edificio non deve essere considerata automaticamente come un blocco unitario interamente sottoposto alla responsabilità dell’amministratore. Occorre distinguere la parte condominiale dalla parte privata.

In base all’articolo 1117 del codice civile, sono normalmente comuni le opere e gli impianti destinati all’uso collettivo, compresi gli impianti idrici, sino al punto di diramazione verso le unità di proprietà esclusiva, salvo diversa previsione del titolo o specifica configurazione dell’impianto.

Se una contaminazione deriva da una cisterna comune, da un’autoclave condominiale, da una colonna montante o da un impianto centralizzato, il problema ricade ordinariamente nella sfera della gestione condominiale.

Se, invece, il deterioramento si produce esclusivamente nella tubazione privata dell’appartamento, in uno scaldabagno autonomo, in un tratto esclusivamente al servizio della singola unità o a causa della mancata utilizzazione prolungata di quella specifica rete, la responsabilità deve essere valutata diversamente.

Non può quindi essere sostenuto che l’amministratore sia sempre responsabile di tutto ciò che accade dal contatore generale sino all’ultimo rubinetto di ogni abitazione.

La concreta imputazione richiede l’individuazione della fonte del rischio, del tratto di impianto coinvolto e del soggetto che aveva il potere-dovere di gestione e manutenzione.

I controlli possono essere effettuati dentro gli appartamenti privati?

Il fatto che la normativa individui il punto di utenza, generalmente coincidente con il rubinetto, come punto rilevante per verificare la conformità dell’acqua non attribuisce automaticamente all’amministratore un indiscriminato potere di ingresso nelle abitazioni private.

L’inviolabilità della proprietà e del domicilio non viene cancellata dalla normativa sulla qualità dell’acqua.

Quando sia tecnicamente necessario eseguire un campionamento all’interno di un appartamento, occorre normalmente acquisire la collaborazione e il consenso del proprietario o dell’occupante, individuando punti di prelievo rappresentativi secondo criteri tecnici.

In presenza di un rischio sanitario accertato, di un provvedimento dell’autorità competente o di una situazione di urgenza, possono operare differenti strumenti giuridici, ma non può essere riconosciuto all’amministratore un generale diritto di entrare autonomamente nelle proprietà private per ispezionare rubinetti e tubazioni.

Anche su questo punto il testo originario deve essere corretto: affermare che i controlli «devono arrivare fino ai rubinetti degli appartamenti» è vero come principio relativo al punto in cui la qualità dell’acqua deve essere garantita, ma non significa che tutti i rubinetti di tutte le abitazioni debbano essere materialmente campionati a intervalli periodici né che l’amministratore possa accedervi unilateralmente.

Come si effettua una seria valutazione del rischio idrico

Negli edifici nei quali la valutazione del rischio sia obbligatoria, o nei casi in cui venga comunque prudentemente disposta in ragione della complessità dell’impianto o di specifiche criticità, l’attività non può ridursi a un singolo prelievo di acqua.

Una corretta valutazione parte dalla conoscenza dell’intero sistema.

Devono essere esaminati lo schema della rete, i materiali utilizzati, l’età delle tubazioni, la presenza di serbatoi, cisterne o autoclavi, i sistemi di trattamento, i dispositivi di produzione e accumulo dell’acqua calda, le temperature, i tratti caratterizzati da scarso utilizzo, gli eventuali rami morti, i punti di possibile ristagno, i precedenti interventi di manutenzione e qualsiasi precedente episodio di contaminazione.

La sola analisi microbiologica fotografa la situazione in un determinato momento e in uno specifico punto. La gestione del rischio, invece, deve comprendere l’individuazione delle cause che possono generare il pericolo e le misure destinate a prevenirlo.

Per questa ragione la normativa adotta il metodo della valutazione del rischio e, per gli edifici prioritari, richiama espressamente le linee guida dell’Istituto Superiore di Sanità contenute nel Rapporto ISTISAN 22/32.

Il controllo efficace non consiste dunque nel moltiplicare indiscriminatamente i campioni, ma nell’utilizzare campionamenti, ispezioni e misure preventive all’interno di una strategia coerente con le caratteristiche reali dell’impianto.

Un appartamento inutilizzato può davvero creare un rischio per tutto il condominio?

L’affermazione secondo cui un appartamento rimasto vuoto a lungo possa automaticamente trasformarsi in un focolaio capace di contaminare l’intero edificio deve essere formulata con maggiore prudenza.

Il ristagno prolungato dell’acqua in un tratto di rete può certamente favorire condizioni microbiologiche indesiderate, soprattutto in presenza di temperature favorevoli, biofilm e altri fattori di rischio.

Non è però corretto affermare in termini assoluti che qualsiasi appartamento inutilizzato contaminerà inevitabilmente le condutture comuni e tutti gli altri appartamenti.

Il rischio dipende dalla configurazione idraulica, dall’esistenza di ritorni d’acqua, dalla presenza di dispositivi di non ritorno, dalla struttura dell’impianto, dalla temperatura e da numerosi altri elementi.

Resta consigliabile, dopo lunghi periodi di inutilizzo, adottare le corrette pratiche indicate dalle autorità sanitarie e dalle linee guida tecniche, tra cui il rinnovo dell’acqua stagnante e la manutenzione dei terminali. Ma una raccomandazione tecnica non deve essere trasformata in una presunzione automatica di contaminazione dell’intero edificio.

La ripartizione delle spese: non sempre pagano tutti nello stesso modo

Anche l’affermazione secondo cui tutte le spese relative alla qualità dell’acqua debbano necessariamente essere ripartite fra tutti i condòmini in base ai millesimi richiede una precisazione.

La regola generale dell’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni e alla prestazione dei servizi nell’interesse comune siano sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Pertanto, se una verifica, una manutenzione, una sanificazione o un intervento riguarda la cisterna comune, l’autoclave condominiale, le colonne montanti comuni o un sistema centralizzato destinato all’intero edificio, la spesa sarà normalmente condominiale e verrà ripartita secondo i criteri applicabili.

Ma non sempre la soluzione è identica.

Se un impianto serve soltanto una parte dell’edificio, possono trovare applicazione criteri diversi. Se l’anomalia deriva esclusivamente dalla porzione privata di un singolo proprietario, il relativo costo può restare a carico di quest’ultimo. Se la necessità di un intervento è causalmente riconducibile alla condotta di un singolo soggetto, potranno essere valutate ulteriori conseguenze.

È quindi inesatto affermare che ogni analisi dell’acqua o qualsiasi intervento contro la legionella debba automaticamente essere pagato da tutti in proporzione ai millesimi generali. Occorre prima stabilire quale parte dell’impianto sia interessata, quali unità ne siano servite e quale sia la causa dell’intervento.

L’amministratore può ordinare autonomamente le analisi senza una delibera assembleare?

La questione dipende dalla natura dell’intervento.

L’amministratore, ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile, deve curare la manutenzione ordinaria, erogare le spese necessarie per le parti comuni e compiere gli atti conservativi relativi all’edificio.

Quando si tratta di una normale attività programmabile, priva di urgenza e comportante spese non già previste, sarà generalmente opportuno sottoporre la questione all’assemblea e ottenere la relativa deliberazione, soprattutto quando occorra approvare un programma strutturato o sostenere costi significativi.

La situazione è diversa in presenza di un pericolo attuale per la salute, di una contaminazione documentata, di un provvedimento dell’autorità sanitaria o della necessità di adottare immediate misure conservative sulle parti comuni. In simili circostanze l’amministratore non può restare inerte in attesa di una futura assemblea quando il ritardo possa aggravare il rischio.

Non può quindi essere formulata una regola secondo cui l’amministratore può sempre procedere senza l’assemblea, così come sarebbe errato affermare che non possa mai intervenire autonomamente.

La legittimità della sua iniziativa dipende dalla natura ordinaria o straordinaria dell’intervento, dall’urgenza, dall’esistenza di un obbligo normativo o amministrativo e dal concreto pericolo da fronteggiare.

Che cosa accade se l’assemblea rifiuta di finanziare un intervento necessario

Una delle situazioni più difficili si verifica quando l’amministratore segnali una criticità, proponga una verifica o un intervento e l’assemblea rifiuti di approvarne la spesa.

Non esiste una risposta uniforme.

Quando si tratta di un controllo meramente prudenziale e non obbligatorio, la decisione può rientrare nella discrezionalità assembleare.

Quando, invece, vi sia un rischio concreto documentato, una contaminazione, una prescrizione della ASL o un obbligo normativo specificamente applicabile, l’assemblea non può legittimamente autorizzare la violazione della legge o imporre all’amministratore di ignorare un pericolo per la salute.

In questi casi l’amministratore deve documentare puntualmente la situazione, acquisire pareri tecnici adeguati, informare i condòmini, verbalizzare le decisioni assunte e adottare, nell’ambito dei propri poteri, le misure indifferibili necessarie.

Non è corretto affermare, in termini generali, che l’unica alternativa sia dimettersi o rivolgersi immediatamente al giudice. Le iniziative da assumere dipendono dalla gravità del rischio, dalla tipologia dell’intervento, dai poteri amministrativi esercitabili e dalle eventuali prescrizioni dell’autorità sanitaria.

Le dimissioni, peraltro, non cancellano retroattivamente eventuali omissioni precedenti già imputabili all’amministratore.

Le sanzioni previste dal decreto e il rischio di attribuirle automaticamente all’amministratore

Il decreto legislativo n. 18 del 2023 contiene un articolato sistema sanzionatorio.

Per il gestore della distribuzione idrica interna che violi gli obblighi dell’articolo 5, comma 3, è prevista una sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro.

Per l’inosservanza dell’obbligo di valutazione e gestione del rischio dei sistemi di distribuzione interna degli edifici prioritari ai sensi dell’articolo 9, è prevista una sanzione da 500 a 5.000 euro.

Sono inoltre contemplate sanzioni per l’inosservanza dei provvedimenti imposti dalle autorità competenti per il ripristino della qualità delle acque.

Occorre però evitare un automatismo: non è corretto affermare che tali sanzioni ricadano sempre personalmente sull’amministratore solo perché esiste un condominio.

Il destinatario della responsabilità deve essere individuato sulla base della normativa, della qualifica effettivamente rivestita, dell’organizzazione della gestione, della competenza sull’impianto e della specifica condotta contestata.

La definizione di gestore della distribuzione interna comprende anche l’amministratore, ma soltanto quando questi sia il soggetto responsabile del relativo sistema. Nei contesti complessi la funzione può essere attribuita ad altri soggetti o ripartita secondo competenze tecniche e gestionali differenti.

La responsabilità civile dell’amministratore non è automatica

Anche sul piano civilistico occorre evitare affermazioni eccessive.

Se un residente subisce un danno alla salute riconducibile a una contaminazione dell’impianto comune, può certamente porsi una questione di responsabilità. Ma non è sufficiente la mera esistenza della malattia e la presenza di un amministratore per determinare automaticamente una sua responsabilità personale.

Sarà necessario accertare la provenienza della contaminazione, la riferibilità alle parti comuni, l’esistenza di un obbligo di intervento, la conoscenza o conoscibilità del rischio, l’omissione di misure dovute e il nesso causale tra la condotta contestata e il danno.

Sul piano civilistico può inoltre assumere rilievo la responsabilità del condominio quale custode delle parti comuni, distinta dall’eventuale responsabilità personale dell’amministratore per una propria specifica condotta colposa.

Un caso nel quale l’amministratore ignori ripetute segnalazioni documentate di contaminazione proveniente da una cisterna comune è radicalmente diverso da quello in cui una legionella venga rinvenuta esclusivamente nello scaldabagno privato di una singola abitazione senza alcuna precedente segnalazione o elemento di rischio noto.

La responsabilità deve essere individualizzata e non può essere costruita sulla sola base della carica ricoperta.

Quando può sorgere una responsabilità penale

La stessa prudenza è indispensabile in materia penale.

Una responsabilità penale dell’amministratore può essere ipotizzata soltanto quando siano integrati tutti gli elementi di uno specifico reato.

Nel caso in cui da un’omissione colposa derivi una lesione o il decesso di una persona, potrebbero astrattamente assumere rilievo le fattispecie di lesioni colpose o omicidio colposo. Sarebbe però indispensabile dimostrare che l’amministratore avesse una specifica posizione di garanzia, disponesse concretamente dei poteri necessari per impedire l’evento, abbia violato una regola cautelare esigibile e che proprio tale omissione abbia causalmente contribuito all’evento lesivo.

Non è sufficiente affermare che «l’amministratore è il custode del condominio» per fondare una responsabilità penale.

Nel diritto penale la responsabilità è personale e richiede un rigoroso accertamento della condotta, della colpa e del nesso causale.

Per questa ragione è eccessiva la formula secondo cui l’amministratore che non esegue controlli idrici rischierebbe automaticamente una condanna penale qualora un residente contragga la legionellosi. Bisogna prima stabilire se quel controllo fosse giuridicamente dovuto, quale fosse la fonte della contaminazione, se il rischio fosse prevedibile, se vi fossero state segnalazioni precedenti e se una condotta diligente avrebbe effettivamente impedito l’evento.

La legionella e la responsabilità del singolo condòmino

Anche il proprietario o l’occupante di una singola abitazione può avere un ruolo nella prevenzione.

Quando la contaminazione si forma esclusivamente nell’impianto privato, per esempio a causa di un apparecchio autonomo mal mantenuto, di una tubazione privata inutilizzata o di condizioni specifiche della singola unità, non può automaticamente essere trasferita la responsabilità sul condominio.

È peraltro opportuno adottare alcune elementari cautele tecniche, specialmente dopo lunghi periodi di inutilizzo: consentire il ricambio dell’acqua stagnante, mantenere puliti i rompigetto, evitare accumuli e incrostazioni e sottoporre gli apparecchi privati alla necessaria manutenzione.

Si tratta di pratiche preventive importanti, ma è necessario distinguere le raccomandazioni di buona gestione dagli obblighi giuridici specificamente sanzionati.

La legge non trasforma ogni comportamento prudenziale raccomandato in un autonomo obbligo la cui violazione determini automaticamente una responsabilità.

Il rifiuto del condòmino di consentire un campionamento

Può accadere che, nell’ambito di un’indagine tecnica necessaria per individuare la fonte di una contaminazione, sia opportuno effettuare un prelievo anche all’interno di una proprietà esclusiva.

Il singolo condòmino non può essere genericamente obbligato dall’amministratore a consentire qualsiasi accesso, ma il suo comportamento deve comunque rispettare i principi di correttezza e non può impedire arbitrariamente interventi necessari per eliminare un pericolo effettivo che coinvolga anche altri residenti.

Se esiste una situazione sanitaria concreta, una prescrizione dell’autorità o la necessità di accertare una contaminazione potenzialmente proveniente da una singola unità e capace di incidere sulle parti comuni, il rifiuto assoluto di collaborazione può assumere rilevanza giuridica e rendere necessario il ricorso agli strumenti previsti dall’ordinamento.

Anche in questo caso, tuttavia, la soluzione dipende dalle circostanze concrete e non può tradursi in un generale potere di ingresso forzoso dell’amministratore.

Una strategia corretta per l’amministratore di un edificio residenziale

Dal punto di vista professionale, la condotta più prudente per l’amministratore non consiste né nel disporre indiscriminatamente costose analisi annuali in ogni edificio, né nel ritenere che la materia della qualità dell’acqua sia completamente estranea alle proprie responsabilità.

Occorre innanzitutto conoscere la configurazione dell’impianto comune. La presenza di cisterne, autoclavi, sistemi centralizzati di acqua calda, reti particolarmente estese o vetuste e precedenti episodi di contaminazione deve essere adeguatamente considerata.

L’amministratore dovrebbe inoltre conservare la documentazione relativa alla manutenzione degli impianti comuni, reagire tempestivamente a segnalazioni attendibili, acquisire un parere tecnico quando emergano anomalie e informare l’assemblea con precisione.

Quando vi sia un rischio concreto, la scelta dei campionamenti deve essere affidata a soggetti tecnicamente qualificati e non improvvisata. Un campione prelevato in un punto non rappresentativo o senza un corretto protocollo può produrre risultati scarsamente significativi e determinare spese inutili.

La vera diligenza professionale consiste nell’adottare misure proporzionate al rischio e documentare il processo decisionale.

Il caso del condominio con cisterna o autoclave comune

Un esempio concreto aiuta a comprendere la differenza.

Si immagini un normale condominio di trenta appartamenti dotato di una cisterna comune e di un’autoclave. Il fabbricato non diventa per questo automaticamente un edificio prioritario ai sensi dell’articolo 9.

Tuttavia, la cisterna e l’autoclave sono parti comuni soggette alla gestione e manutenzione condominiale. Se emergono problemi di qualità dell’acqua, contaminazioni o carenze di manutenzione, l’amministratore dovrà attivarsi nell’ambito delle proprie attribuzioni.

In questo caso potrebbe essere ragionevole acquisire una valutazione tecnica, eseguire analisi mirate e adottare interventi di pulizia o sanificazione.

La fonte dell’obbligo concreto non sarebbe necessariamente un indistinto dovere annuale di analisi imposto a ogni condominio, ma la responsabilità sulla conservazione della specifica infrastruttura comune e la necessità di impedire che essa comprometta la salubrità dell’acqua.

Il caso del condominio con acqua calda centralizzata

Una maggiore attenzione può essere richiesta nei fabbricati dotati di sistemi centralizzati di produzione e distribuzione dell’acqua calda sanitaria.

La complessità dell’impianto, l’accumulo dell’acqua, le temperature, l’estensione della rete, la presenza di tratti scarsamente utilizzati e la possibilità di aerosolizzazione attraverso le docce sono elementi che possono influire sul rischio legionella.

Non ne consegue automaticamente che ogni impianto centralizzato debba essere sottoposto annualmente al medesimo protocollo. Ma una valutazione tecnica può essere particolarmente opportuna quando il sistema sia complesso, datato, già interessato da contaminazioni oppure presenti note criticità gestionali.

L’amministratore che disponga di una relazione tecnica attestante specifici fattori di rischio non può ignorarla senza assumersi le conseguenze della propria inerzia.

Il caso della contaminazione rilevata in un solo appartamento

Si immagini, invece, che un condòmino faccia analizzare autonomamente l’acqua del proprio bagno e venga rilevata la presenza di legionella.

Tale risultato non dimostra automaticamente che l’intero condominio sia contaminato.

Occorre stabilire il punto di prelievo, le modalità del campionamento, la struttura dell’impianto, la presenza del batterio nell’acqua fredda o calda, l’esistenza di uno scaldabagno autonomo e la situazione delle altre unità.

Potrebbe trattarsi di una contaminazione circoscritta all’impianto privato oppure di un segnale di un problema comune.

La risposta dell’amministratore deve quindi essere proporzionata e tecnicamente fondata. Ignorare completamente la segnalazione potrebbe essere imprudente; dichiarare immediatamente contaminato l’intero edificio e ordinare una bonifica generale potrebbe essere altrettanto ingiustificato.

È necessaria un’indagine tecnica capace di individuare la fonte.

Il valore delle linee guida sulla legionellosi

Accanto al decreto legislativo n. 18 del 2023, assumono particolare rilevanza le Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi approvate in Conferenza Stato-Regioni nel 2015, nonché le linee guida elaborate dall’Istituto Superiore di Sanità sulla sicurezza dell’acqua negli impianti interni degli edifici.

Questi documenti hanno una funzione essenziale nell’individuazione delle corrette pratiche tecniche, dei fattori di rischio, delle modalità di valutazione e delle strategie preventive.

Non tutte le indicazioni contenute nelle linee guida hanno necessariamente la stessa forza precettiva di una disposizione legislativa direttamente sanzionata. Tuttavia, esse possono assumere grande rilevanza nella valutazione della diligenza professionale, soprattutto quando occorra stabilire se un soggetto abbia adottato le cautele tecnicamente appropriate.

L’amministratore non deve quindi limitarsi a chiedere se esista una norma che imponga espressamente un determinato campionamento, ma deve valutare anche se, alla luce di una situazione di rischio concreta, una gestione diligente avrebbe richiesto specifici approfondimenti.

Il ruolo dei condòmini nella prevenzione

La sicurezza dell’acqua dipende anche dai comportamenti individuali.

Dopo lunghi periodi di assenza può essere opportuno favorire il ricambio dell’acqua rimasta stagnante. La pulizia periodica dei rompigetto e dei soffioni della doccia contribuisce a limitare depositi e incrostazioni. Gli impianti e gli apparecchi privati devono essere adeguatamente manutenuti.

Occorre però evitare una conclusione opposta e altrettanto errata: la responsabilità dei singoli residenti non può diventare un pretesto per trascurare la manutenzione delle parti comuni.

Se il problema nasce nella cisterna condominiale o nell’impianto centralizzato, non può essere risolto invitando semplicemente i residenti a far scorrere l’acqua più a lungo.

La corretta gestione richiede una chiara distinzione delle responsabilità e una collaborazione tra amministrazione condominiale, proprietari, occupanti, tecnici e, ove necessario, autorità sanitaria.

Le conseguenze delle modifiche introdotte dal decreto legislativo n. 102 del 2025

Il decreto legislativo n. 102 del 2025 ha rafforzato e precisato alcuni aspetti della disciplina.

Particolarmente significativa, ai fini degli impianti interni, è la modifica dell’articolo 5, comma 3, attraverso l’espresso richiamo anche ai parametri contenuti nella Parte D dell’Allegato I.

La riforma conferma quindi la crescente attenzione del legislatore alla qualità dell’acqua all’interno degli edifici e non soltanto nella rete pubblica.

Non ha tuttavia trasformato ogni edificio residenziale in una struttura prioritaria e non ha introdotto un obbligo indistinto di analisi annuali della legionella per qualsiasi condominio.

La corretta interpretazione resta fondata sulla distinzione tra obbligo generale di mantenimento della qualità dell’acqua, obblighi speciali degli edifici prioritari e doveri concreti che sorgono in presenza di rischi specifici o non conformità.

La piena attuazione degli obblighi relativi agli edifici prioritari

L’attuazione del nuovo sistema è progressiva. L’Istituto Superiore di Sanità ha chiarito che il 2029 costituisce un momento centrale per la piena applicazione del sistema, con i Piani di sicurezza dell’acqua per le strutture sanitarie con ricovero e i piani di autocontrollo per gli altri edifici prioritari.

Anche questo elemento conferma che non può essere correttamente rappresentata la disciplina come se, già oggi, ogni amministratore di qualsiasi piccolo condominio fosse tenuto a predisporre annualmente una complessa valutazione formale del rischio legionella.

Il legislatore ha costruito un sistema graduato e proporzionato alla pericolosità e alla funzione degli edifici.

La conclusione: l’amministratore deve vigilare sull’impianto comune, ma non esiste un obbligo indiscriminato di analisi annuali in ogni condominio

La conclusione giuridicamente più rigorosa è la seguente.

L’amministratore di un normale condominio residenziale non è automaticamente obbligato, per il solo fatto di ricoprire tale incarico, a effettuare analisi annuali della qualità dell’acqua o controlli periodici obbligatori della legionella in tutti gli appartamenti.

Gli obblighi strutturati di valutazione e gestione del rischio previsti dall’articolo 9 del decreto legislativo n. 18 del 2023 riguardano le strutture prioritarie individuate dall’Allegato VIII, tra le quali non rientra, in quanto tale, il normale edificio destinato esclusivamente ad abitazioni private.

Ciò non significa, però, che l’amministratore sia privo di responsabilità.

Quando egli gestisce il sistema idrico comune deve curarne la conservazione, intervenire in presenza di guasti o anomalie, rispettare le prescrizioni dell’autorità sanitaria e non ignorare rischi concreti conosciuti o conoscibili. Se l’acqua è conforme al punto di consegna ma perde i requisiti a causa dell’impianto interno, possono rendersi necessari provvedimenti correttivi.

La responsabilità deve sempre essere ricostruita con riferimento al tratto di impianto interessato. Una contaminazione proveniente da una cisterna condominiale non può essere assimilata a una contaminazione formatasi esclusivamente in uno scaldabagno privato.

Anche la ripartizione delle spese segue questa distinzione. Le spese relative alle parti comuni sono normalmente condominiali e vengono ripartite secondo le regole dell’articolo 1123 del codice civile; quelle riferibili esclusivamente all’impianto privato restano, in via generale, a carico del relativo proprietario.

Sul piano sanzionatorio, il decreto prevede conseguenze significative, ma non è corretto attribuirle automaticamente all’amministratore senza verificare se egli fosse effettivamente il gestore responsabile della distribuzione interna e quale obbligo concreto sia stato violato.

Infine, la responsabilità civile o penale per una malattia derivante da legionella non sorge automaticamente dalla semplice titolarità dell’incarico. È necessario accertare la fonte della contaminazione, l’esistenza di uno specifico dovere di intervento, l’omissione colposa, la prevedibilità del rischio e il nesso causale con il danno.

Il nuovo diritto della sicurezza idrica non impone dunque controlli indiscriminati, ma richiede una gestione fondata sul rischio, sulla competenza tecnica e sulla tempestività dell’intervento. La vera responsabilità dell’amministratore nasce non dal mancato compimento di analisi inutilmente seriali, bensì dall’eventuale inerzia di fronte a un obbligo effettivo, a un pericolo concreto o a una criticità dell’impianto comune che avrebbe dovuto conoscere e fronteggiare.