Assemblea condominiale autoconvocata e avviso inviato dalla PEC di un estraneo: quando la convocazione resta valida e quando, invece, può essere impugnata

La provenienza della PEC non coincide necessariamente con la provenienza giuridica della convocazione

Può considerarsi validamente convocata un’assemblea condominiale quando l’avviso viene materialmente trasmesso dall’indirizzo PEC di una persona completamente estranea al condominio?

La risposta, alla luce della recente sentenza del Tribunale di Perugia n. 425 del 6 marzo 2026, può essere affermativa, ma richiede una precisazione fondamentale: non è corretto sostenere, in termini assoluti, che sia sempre irrilevante chi trasmette materialmente l’avviso o che qualsiasi PEC proveniente da un estraneo sia automaticamente idonea a rendere valida la convocazione.

Il vero criterio giuridico consiste nel distinguere la provenienza materiale della comunicazione dalla riferibilità sostanziale dell’atto. Una persona esterna al condominio può materialmente utilizzare la propria casella di posta elettronica certificata per trasmettere un documento che, nel suo contenuto, risulti inequivocabilmente proveniente dai condòmini titolari del potere di convocazione. In una simile situazione, il mero fatto che il messaggio sia partito dalla PEC di un terzo non determina necessariamente l’inesistenza o l’invalidità dell’avviso.

Diverso sarebbe, invece, il caso di una convocazione inviata da un soggetto estraneo, priva di sottoscrizioni, di indicazione dei promotori o di qualsiasi elemento capace di dimostrare che l’iniziativa provenga realmente da condòmini legittimati. In questa seconda ipotesi non vi sarebbe soltanto un’irregolarità del mezzo di trasmissione: potrebbe essere messa in discussione la stessa esistenza di una convocazione giuridicamente riferibile a chi dispone del relativo potere.

È precisamente questa distinzione che emerge dalla decisione del Tribunale di Perugia. Nel caso esaminato, l’avviso era stato trasmesso attraverso la PEC di un soggetto estraneo alla compagine condominiale, ma il documento recava i nominativi e le sottoscrizioni dei condòmini promotori, indicava chiaramente l’ordine del giorno ed era pertanto perfettamente riconducibile ai soggetti che avevano assunto l’iniziativa. Inoltre, la destinataria aveva ricevuto anche un secondo avviso mediante raccomandata. Il giudice ha dunque ritenuto raggiunto lo scopo informativo della convocazione.

Il principio fondamentale: non conta soltanto chi preme il tasto «invia»

Nel diritto condominiale, il potere di convocare l’assemblea appartiene a determinati soggetti individuati dalla legge. Il soggetto che esercita questo potere deve però essere distinto da colui che materialmente compie le operazioni tecniche di spedizione.

L’amministratore, ad esempio, può predisporre e sottoscrivere una convocazione affidandone materialmente la spedizione al proprio collaboratore di studio. Analogamente, i condòmini che procedano legittimamente all’autoconvocazione possono servirsi di un soggetto terzo per l’esecuzione materiale dell’invio, purché l’avviso resti chiaramente riferibile a loro e non si crei alcuna incertezza sulla provenienza dell’iniziativa.

In altri termini, il potere di convocazione non può essere esercitato arbitrariamente dall’estraneo, ma l’estraneo può limitarsi a fungere da mero tramite materiale per la trasmissione di un atto proveniente da chi quel potere possiede.

Questa distinzione è decisiva. Dire che «è valida la PEC dell’estraneo» potrebbe infatti indurre a pensare che chiunque, anche senza alcun rapporto con il condominio, possa autonomamente indire una riunione. Non è così. La sentenza di Perugia non riconosce a un terzo alcun autonomo potere di convocazione; afferma, invece, che l’estraneità dell’intestatario della casella PEC utilizzata per l’invio non determina, da sola, l’invalidità dell’atto quando l’avviso è chiaramente riconducibile ai condòmini legittimati e ha effettivamente raggiunto il destinatario.

Chi può convocare l’assemblea condominiale

La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.

In via ordinaria, è l’amministratore a convocare l’assemblea. La stessa disposizione prevede però specifici meccanismi destinati a impedire che la vita del condominio rimanga paralizzata dall’inerzia di chi lo amministra.

Quando almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio chiedano la convocazione di un’assemblea straordinaria, l’amministratore deve attivarsi. Se trascorrono inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i medesimi condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione.

La norma costruisce quindi una sequenza precisa: devono esservi almeno due condòmini; essi devono rappresentare complessivamente almeno un sesto del valore dell’edificio; devono rivolgere la richiesta all’amministratore; devono attendere inutilmente dieci giorni; soltanto allora possono direttamente convocare l’assemblea.

Questo meccanismo non attribuisce un generale potere di autoconvocazione a qualsiasi gruppo di proprietari in presenza di un amministratore regolarmente in carica. I requisiti stabiliti dall’articolo 66 devono essere rispettati.

Di conseguenza, quando si contesta la validità di un’assemblea autoconvocata, la prima domanda da porsi non è quale PEC sia stata utilizzata, ma chi abbia effettivamente assunto l’iniziativa e se possedesse il potere di farlo.

La richiesta rivolta all’amministratore e la vera convocazione sono due atti differenti

Un’importante distinzione, spesso trascurata, riguarda la differenza tra la richiesta con cui i condòmini sollecitano l’amministratore a convocare la riunione e il successivo avviso di convocazione indirizzato agli aventi diritto.

Sono atti diversi e sono sottoposti a regole diverse.

La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 5319 del 21 febbraio 2023, ha chiarito che la richiesta formulata dai condòmini ai sensi dell’articolo 66, primo comma, non è sottoposta a particolari forme solenni. È sufficiente che raggiunga la sfera di conoscibilità dell’amministratore, affinché inizi a decorrere il termine di dieci giorni previsto per la sua eventuale inerzia.

Ben diverso è l’avviso con il quale viene effettivamente convocata l’assemblea. Il terzo comma dell’articolo 66 detta qui una disciplina specifica: l’avviso deve contenere l’indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione e deve essere trasmesso mediante raccomandata, posta elettronica certificata, fax oppure consegna a mano. Deve inoltre indicare luogo e ora della riunione o, quando questa avvenga in videoconferenza, la relativa piattaforma elettronica e l’orario.

Non può quindi essere generalizzata alla convocazione la libertà di forme riconosciuta alla semplice richiesta preliminare rivolta all’amministratore.

Che cosa accade quando manca completamente l’amministratore

Il quadro cambia quando il condominio è effettivamente privo di amministratore.

Il secondo comma dell’articolo 66 stabilisce che, in mancanza dell’amministratore, tanto l’assemblea ordinaria quanto quella straordinaria possono essere convocate su iniziativa di ciascun condòmino.

In questa situazione non occorrono né i due condòmini né il sesto del valore dell’edificio richiesti nel diverso caso dell’inerzia dell’amministratore. Neppure è necessaria una preventiva richiesta rimasta senza risposta per dieci giorni. Il singolo condòmino può assumere direttamente l’iniziativa.

La disposizione risponde a una chiara esigenza: impedire che l’assenza di un organo gestorio determini l’impossibilità assoluta di riunire l’assemblea, magari proprio allo scopo di nominare un nuovo amministratore.

Occorre tuttavia verificare se l’amministratore manchi realmente. Il problema può diventare delicato nei casi di dimissioni, revoca, cessazione dell’incarico o operatività della cosiddetta prorogatio. Non sempre, infatti, l’assenza sostanziale di attività amministrativa equivale automaticamente all’inesistenza giuridica di un amministratore. La concreta configurazione deve essere valutata caso per caso.

Il Tribunale di Perugia e il caso della PEC proveniente da un terzo

La controversia decisa con la sentenza n. 425 del 6 marzo 2026 traeva origine dall’impugnazione di tre deliberazioni condominiali.

Una condòmina contestava, in particolare, la validità della deliberazione del 9 settembre 2024, sostenendo che l’autoconvocazione fosse inesistente perché l’avviso le era stato inviato dalla PEC di una persona che non partecipava al condominio e non figurava tra i promotori dell’iniziativa.

Secondo la tesi dell’attrice, dalla radicale inesistenza della convocazione sarebbe derivata l’invalidità della deliberazione e, a cascata, delle successive decisioni adottate dall’assemblea.

Il Tribunale ha respinto la censura. Dalla documentazione risultava che la condòmina aveva ricevuto due avvisi: uno mediante PEC e uno mediante raccomandata. Entrambi consentivano di individuare i condòmini promotori, recavano l’ordine del giorno e le relative sottoscrizioni.

Per il giudice, quindi, il problema non poteva essere risolto guardando esclusivamente al titolare della casella PEC. La convocazione era, nel suo contenuto, chiaramente riferibile ai condòmini che avevano deciso di autoconvocarsi; l’estraneo aveva svolto soltanto la funzione materiale di trasmettere l’atto.

La sentenza non dice che qualsiasi PEC estranea rende valida qualsiasi assemblea

È indispensabile evitare di trasformare una decisione relativa a una vicenda concreta in una regola assoluta.

Il Tribunale di Perugia non ha affermato che qualsiasi comunicazione inviata dalla PEC di un terzo sia sempre valida. Ha giudicato una situazione caratterizzata dalla presenza di plurimi elementi convergenti: individuazione dei condòmini promotori, sottoscrizione dell’avviso, indicazione dell’ordine del giorno, effettiva ricezione e, soprattutto, contemporanea esistenza di una seconda comunicazione mediante raccomandata.

Proprio quest’ultimo elemento impone particolare cautela. La destinataria non aveva ricevuto soltanto la PEC contestata: aveva ricevuto anche una raccomandata, elemento che rafforzava considerevolmente la conclusione secondo cui era stata posta nella condizione effettiva di conoscere l’esistenza dell’assemblea, i suoi promotori e gli argomenti da trattare.

Non è pertanto prudente ricavare dalla sentenza una massima eccessivamente ampia del seguente tenore: «La convocazione è sempre valida anche quando proviene dalla PEC di un estraneo». Più correttamente, si deve affermare che la mera estraneità dell’intestatario della casella utilizzata per l’invio non è necessariamente sufficiente a invalidare la convocazione, quando la provenienza sostanziale dell’avviso sia inequivoca e lo scopo informativo sia stato effettivamente raggiunto.

Il principio del raggiungimento dello scopo

La decisione si colloca nel solco del principio generale secondo cui un’irregolarità formale non deve necessariamente comportare l’invalidità di un atto quando questo abbia comunque raggiunto integralmente la funzione che la legge gli assegna.

In materia processuale, l’articolo 156 del codice di procedura civile stabilisce il principio del raggiungimento dello scopo. La Corte di cassazione, a Sezioni Unite, con la sentenza n. 23620 del 28 settembre 2018, ha affermato, in materia di notificazione telematica, che l’irritualità della notifica mediante PEC non determina la nullità quando la consegna abbia comunque prodotto il risultato della conoscenza dell’atto e realizzato lo scopo legale della notificazione.

Occorre però utilizzare correttamente questo precedente. La sentenza delle Sezioni Unite riguardava una notificazione processuale telematica e non direttamente una convocazione condominiale. Il Tribunale di Perugia ha valorizzato il principio quale criterio interpretativo, ma non può sostenersi che le regole processuali dell’articolo 156 c.p.c. siano automaticamente e indistintamente trasferibili a ogni atto sostanziale del diritto condominiale.

La forza del principio consiste piuttosto nell’esigenza di evitare formalismi privi di utilità quando l’atto abbia effettivamente consentito al destinatario di conoscere ciò che la legge intendeva comunicargli.

Qual è lo scopo giuridico dell’avviso di convocazione

L’avviso di convocazione non costituisce una semplice formalità burocratica.

La sua funzione consiste nel mettere ciascun avente diritto in condizione di conoscere tempestivamente che si terrà un’assemblea, quando e dove essa si svolgerà e quali questioni saranno sottoposte a discussione e deliberazione.

Questa funzione è direttamente collegata al diritto di partecipazione del condòmino e, più in generale, alla corretta formazione della volontà assembleare.

Perché lo scopo sia raggiunto non è quindi sufficiente che il destinatario riceva un generico messaggio del tipo «domani c’è l’assemblea». Occorre che abbia conoscenza degli elementi prescritti dalla legge e disponga del tempo necessario per organizzare la propria partecipazione, studiare le questioni e, se necessario, conferire una delega.

L’articolo 66 pretende infatti una specifica indicazione dell’ordine del giorno e una comunicazione almeno cinque giorni prima della prima convocazione. La regola temporale e quella informativa non sono meri ornamenti formali, ma strumenti posti a tutela dell’effettività della partecipazione.

Una PEC ricevuta non sana qualsiasi vizio

Il principio del raggiungimento dello scopo non può trasformarsi in una clausola capace di neutralizzare qualsiasi violazione.

Se l’avviso viene ricevuto soltanto il giorno stesso dell’assemblea, la circostanza che il condòmino ne abbia avuto materialmente conoscenza non elimina necessariamente la violazione del termine minimo previsto dalla legge.

Se manca completamente l’ordine del giorno, non è sufficiente affermare che il destinatario sapeva genericamente che si sarebbe svolta una riunione.

Se l’iniziativa è assunta da un soggetto del tutto privo del potere di convocare e l’avviso non risulta attribuibile ad alcun condòmino legittimato, non è detto che la mera ricezione possa sanare un difetto che investe la stessa provenienza giuridica dell’atto.

Analogamente, la ricezione del messaggio da parte di un condòmino non sana l’omissione della convocazione nei confronti degli altri aventi diritto.

Il principio del raggiungimento dello scopo deve dunque essere applicato con attenzione: può neutralizzare talune irregolarità formali quando la funzione legale sia stata integralmente realizzata, ma non può cancellare indistintamente ogni prescrizione sostanziale o procedurale.

L’importanza della riferibilità dell’atto ai veri promotori

La questione centrale posta dalla PEC di un estraneo riguarda l’autenticità e la provenienza.

Supponiamo che un condòmino riceva un messaggio dalla PEC di una società sconosciuta con allegato un documento intitolato «Convocazione assemblea», privo di firme e di qualsiasi indicazione dei soggetti che avrebbero assunto l’iniziativa.

In una situazione del genere, il destinatario potrebbe legittimamente chiedersi chi abbia deciso di convocare l’assemblea e in forza di quale potere.

Non sarebbe sufficiente dire che il messaggio è arrivato e che, quindi, lo scopo è stato raggiunto. Lo scopo dell’avviso comprende infatti anche la riconoscibilità di un’iniziativa assembleare giuridicamente seria e riferibile a soggetti legittimati.

Nel caso esaminato a Perugia, al contrario, la convocazione recava i nomi e le firme dei condòmini autoconvocanti. Non vi era quindi alcuna reale incertezza su chi avesse assunto la decisione; l’estraneità riguardava soltanto il mezzo tecnico utilizzato per la spedizione.

Questo è probabilmente il principio più importante desumibile dalla pronuncia: il terzo può materialmente trasmettere l’avviso, ma il documento deve restare chiaramente riconducibile a chi è titolare del potere di convocazione.

La PEC certifica la trasmissione, ma non risolve da sola ogni problema sulla legittimazione

La posta elettronica certificata offre una particolare garanzia tecnica circa l’invio e la consegna del messaggio tra caselle certificate.

Tuttavia, il fatto che un messaggio sia stato inviato mediante PEC non risponde automaticamente a una diversa domanda: il mittente aveva il potere di compiere l’atto?

Sono due profili distinti.

La PEC può documentare che un determinato messaggio è stato inviato da una certa casella e consegnato a un’altra. Ma la legittimazione a convocare l’assemblea dipende dall’articolo 66 e dalla situazione del condominio.

Perciò, anche nell’epoca della comunicazione digitale, è indispensabile distinguere la prova tecnica della trasmissione dalla titolarità giuridica del potere esercitato.

La sentenza di Perugia non confonde i due piani: ritiene irrilevante, nella specifica vicenda, l’estraneità del titolare della PEC proprio perché la convocazione sostanziale risultava inequivocabilmente proveniente dai condòmini promotori.

L’ordine del giorno deve essere sufficientemente specifico

La validità della convocazione non dipende soltanto dal mezzo di invio e dall’identificazione dei promotori.

L’articolo 66 esige una «specifica indicazione dell’ordine del giorno». Ciò significa che il condòmino deve essere posto nella condizione di comprendere quali argomenti saranno trattati.

Non è necessario trasformare l’avviso in una relazione giuridica dettagliata o anticipare ogni elemento della futura discussione. Ma formule eccessivamente generiche possono diventare problematiche quando non consentano di comprendere la natura delle deliberazioni da assumere.

Un’indicazione quale «varie ed eventuali» non può normalmente costituire il fondamento per adottare deliberazioni rilevanti su questioni del tutto nuove, proprio perché impedirebbe al condòmino di prepararsi consapevolmente alla discussione.

Nel caso deciso a Perugia, l’ordine del giorno era presente nell’avviso e questo elemento ha concorso alla conclusione secondo cui la finalità informativa era stata raggiunta.

I cinque giorni devono garantire una conoscenza tempestiva

L’articolo 66 dispone che l’avviso debba essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione.

Il dato fondamentale è la comunicazione, non la semplice spedizione. Il sistema tutela infatti la possibilità concreta del condòmino di prendere conoscenza dell’avviso in tempo utile.

La questione assume particolare rilievo quando si utilizzano mezzi differenti. La PEC consente normalmente di documentare con precisione la consegna alla casella del destinatario. Con la raccomandata possono invece sorgere problemi relativi alla consegna, all’assenza del destinatario e alla compiuta giacenza.

Nel caso del Tribunale di Perugia, l’esistenza di due diverse comunicazioni, una mediante PEC e una mediante raccomandata, ha ulteriormente rafforzato la conclusione che la condòmina fosse stata effettivamente posta nelle condizioni di conoscere l’assemblea.

Che cosa accade in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione

Il terzo comma dell’articolo 66 contiene una previsione espressa: in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile, su istanza dei dissenzienti o degli assenti che non siano stati ritualmente convocati.

Questo dato consente di correggere un errore molto diffuso. La mancata convocazione di un condòmino non determina normalmente la nullità assoluta della delibera.

Già le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 4806 del 7 marzo 2005, avevano chiarito che la mancata comunicazione dell’avviso a uno dei condòmini comporta l’annullabilità della deliberazione, la quale, se non viene tempestivamente impugnata, diventa stabile ed efficace.

La distinzione è fondamentale perché l’annullabilità è sottoposta al termine perentorio di trenta giorni previsto dall’articolo 1137, mentre la nullità risponde a un diverso regime.

Non ogni condòmino può contestare la mancata convocazione di un altro

La disciplina tutela il soggetto che abbia personalmente subito la lesione del diritto di partecipazione.

La giurisprudenza ha chiarito che il condòmino regolarmente convocato non può generalmente impugnare la deliberazione invocando la mancata convocazione di un altro partecipante. Il vizio è relativo e può essere fatto valere dal soggetto direttamente interessato, ossia dal condòmino omesso o irregolarmente convocato.

Si tratta di una conseguenza coerente con la natura dell’annullabilità: non siamo di fronte a un difetto che travolge automaticamente la deliberazione nei confronti di tutti, ma a una violazione del diritto individuale di partecipazione che deve essere fatta valere dall’interessato nei termini previsti.

I trenta giorni per impugnare la delibera

L’articolo 1137 del codice civile stabilisce che il condòmino assente, dissenziente o astenuto può chiedere l’annullamento della deliberazione contraria alla legge o al regolamento entro il termine perentorio di trenta giorni.

Per il dissenziente o l’astenuto, il termine decorre dalla data della deliberazione; per l’assente, dalla data di comunicazione della deliberazione.

La questione è particolarmente importante proprio nei casi di vizi della convocazione. Chi ritiene di non essere stato ritualmente convocato non può presumere di avere un tempo illimitato per reagire, quando il vizio determini annullabilità.

Una mancata tempestiva impugnazione può rendere definitivamente stabile una deliberazione che avrebbe potuto essere annullata.

Nullità, annullabilità e inesistenza non possono essere confuse

Nel contenzioso condominiale vengono frequentemente utilizzate in modo indistinto espressioni quali «delibera nulla», «assemblea inesistente» o «convocazione invalida». Sul piano giuridico, però, queste categorie producono conseguenze profondamente diverse.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno progressivamente delineato il sistema delle invalidità condominiali, riservando la nullità alle ipotesi più radicali, mentre i vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea e alla convocazione vengono normalmente ricondotti all’annullabilità.

Nel caso di Perugia, l’attrice sosteneva che la convocazione trasmessa dalla PEC dell’estraneo fosse addirittura inesistente. Il Tribunale ha respinto questa impostazione perché l’avviso esisteva, era stato ricevuto, conteneva gli elementi essenziali ed era chiaramente riferibile ai condòmini promotori.

La semplice presenza di un’irregolarità non permette dunque di qualificare automaticamente l’intero procedimento come giuridicamente inesistente.

La partecipazione all’assemblea sana sempre il vizio di convocazione?

Anche su questo punto occorre evitare formule assolute.

La partecipazione del condòmino può assumere grande rilievo, perché dimostra che egli ha avuto conoscenza dell’assemblea ed è stato concretamente messo in condizione di prendervi parte. In determinate situazioni, il raggiungimento dello scopo può quindi rendere irrilevante il vizio formale denunciato.

Tuttavia, non ogni partecipazione equivale necessariamente a una rinuncia consapevole a qualsiasi contestazione. Occorre valutare la natura del vizio e la condotta concretamente tenuta.

Un condòmino potrebbe, ad esempio, partecipare formulando immediatamente una contestazione sulla tardività della convocazione e sostenendo di non avere avuto tempo sufficiente per prepararsi su un tema complesso.

Non sarebbe quindi corretto affermare in termini indiscriminati che la sola presenza fisica sani sempre e automaticamente ogni irregolarità.

La doppia convocazione nel caso di Perugia ha avuto un peso rilevante

Un elemento che merita particolare attenzione è che la condòmina ricorrente aveva ricevuto due comunicazioni.

La prima era stata trasmessa mediante la PEC appartenente al soggetto estraneo al condominio. La seconda mediante una raccomandata con avviso di ricevimento.

Questa circostanza rende il caso significativamente più forte, dal punto di vista della prova del raggiungimento dello scopo, rispetto alla situazione nella quale l’unica comunicazione disponibile sia una PEC proveniente da un estraneo e caratterizzata da elementi ambigui.

Il Tribunale ha constatato che entrambe le comunicazioni indicavano i condòmini autoconvocanti, l’ordine del giorno e le sottoscrizioni. La destinataria non poteva quindi seriamente affermare di ignorare chi avesse assunto l’iniziativa o quali questioni sarebbero state discusse.

Questo dato impone di leggere la decisione in maniera rigorosamente aderente ai fatti, evitando generalizzazioni.

Il terzo può essere un avvocato, un amministratore cessato o un semplice incaricato

Sul piano pratico, possono esistere molte ragioni per le quali una convocazione venga materialmente inviata da una casella PEC non appartenente a uno dei condòmini promotori.

I condòmini potrebbero incaricare un avvocato di trasmettere gli avvisi. Potrebbero servirsi di un professionista o di un collaboratore. In determinate circostanze, potrebbe essere utilizzata la casella di un soggetto incaricato di eseguire esclusivamente le operazioni materiali di spedizione.

Il dato centrale resta sempre lo stesso: chi ha deciso di convocare?

Se l’avviso dice chiaramente che l’assemblea è convocata su iniziativa di determinati condòmini legittimati, reca elementi idonei a dimostrarne la provenienza ed è semplicemente trasmesso da un incaricato, il soggetto terzo non esercita il potere di convocazione, ma svolge una funzione meramente esecutiva.

Se invece è proprio il terzo, senza alcuna riconducibilità dell’atto ai titolari del potere, a presentarsi come autonomo convocante, la questione cambia radicalmente.

Un esempio di convocazione presumibilmente valida

Si consideri un condominio privo di amministratore.

Tre condòmini decidono di convocare un’assemblea per nominare il nuovo amministratore. Predispongono un documento contenente i loro nomi, le loro sottoscrizioni, l’indicazione che la convocazione avviene ai sensi dell’articolo 66, la data, l’ora, il luogo e l’ordine del giorno.

Uno dei promotori chiede al proprio avvocato di inviare materialmente il documento dalla PEC dello studio a tutti gli aventi diritto.

In una simile situazione, la circostanza che l’indirizzo mittente appartenga all’avvocato non dovrebbe, di per sé, rendere invalida la convocazione. L’iniziativa è sostanzialmente attribuibile ai condòmini; il professionista è soltanto il vettore materiale della comunicazione.

È questa la logica sostanziale valorizzata dalla sentenza del Tribunale di Perugia.

Un esempio opposto: la PEC dell’estraneo non basta a creare una convocazione

Si immagini, invece, che un soggetto sconosciuto invii a tutti i proprietari un messaggio PEC con scritto soltanto: «Siete convocati per l’assemblea del condominio Alfa il prossimo lunedì».

Il documento non indica chi abbia assunto l’iniziativa, non è firmato da alcun condòmino, non chiarisce se esista un amministratore e non permette di comprendere sulla base di quale titolo la riunione sia stata indetta.

In una simile situazione, il mero fatto che la comunicazione sia arrivata non risolve il problema fondamentale della provenienza e della legittimazione.

Non si potrebbe invocare meccanicamente il caso di Perugia, perché mancherebbero proprio gli elementi che avevano consentito al Tribunale di ricondurre inequivocabilmente l’avviso ai condòmini autoconvocanti.

Un altro esempio: l’avviso è chiaro ma arriva troppo tardi

Supponiamo che una convocazione perfettamente sottoscritta dai condòmini legittimati venga inviata da una PEC esterna e ricevuta dal destinatario soltanto ventiquattro ore prima dell’assemblea.

In questo caso la questione non riguarderebbe più la titolarità della PEC, ma il rispetto del termine di cinque giorni.

Il fatto che il destinatario abbia materialmente ricevuto il documento non significa necessariamente che sia stato raggiunto lo scopo specifico perseguito dalla norma, che non consiste nella mera conoscenza dell’esistenza della riunione, ma nella possibilità di prepararsi e parteciparvi con un adeguato anticipo.

L’articolo 66 qualifica espressamente la convocazione tardiva come causa di annullabilità della deliberazione su domanda dei soggetti legittimati.

Il principio di sostanza non elimina le regole formali

La sentenza del Tribunale di Perugia non deve essere letta come un’affermazione di irrilevanza delle forme.

L’articolo 66 prescrive espressamente determinati mezzi di comunicazione, un contenuto minimo e un termine preciso. Sono regole che devono essere rispettate.

Ciò che la pronuncia rifiuta è un formalismo ulteriore: l’idea secondo cui la convocazione debba essere necessariamente invalidata soltanto perché il tasto di invio è stato premuto attraverso una casella PEC intestata a un soggetto diverso dai condòmini promotori, nonostante il documento sia inequivocabilmente sottoscritto e proveniente da questi ultimi e abbia raggiunto il destinatario.

La distinzione è sottile ma essenziale.

Non si supera la forma richiesta dalla legge; si evita di trasformare in causa di invalidità una circostanza puramente materiale che non ha prodotto alcuna incertezza sulla provenienza dell’atto né alcuna lesione del diritto di partecipazione.

La prudenza necessaria per chi organizza un’autoconvocazione

Dal punto di vista operativo, la pronuncia non dovrebbe essere interpretata come un invito a utilizzare indifferentemente PEC di amici, parenti o altri soggetti estranei.

La soluzione più prudente resta quella di utilizzare un mezzo che renda immediatamente evidente la provenienza dell’avviso e di conservare una documentazione completa dell’intera procedura.

Quando l’invio avvenga attraverso la PEC di un terzo, è particolarmente opportuno che il documento allegato indichi inequivocabilmente i nominativi dei condòmini convocanti, il titolo in forza del quale agiscono, gli elementi richiesti dall’articolo 66 e le loro sottoscrizioni.

In assenza di tali cautele, potrebbe nascere un contenzioso non soltanto sul raggiungimento dello scopo, ma sulla stessa riferibilità della convocazione ai soggetti titolari del relativo potere.

La sentenza di Perugia dimostra che il vizio può non essere decisivo; non dimostra che sia buona prassi generarlo.

La validità della convocazione non rende automaticamente valida ogni deliberazione adottata

Un altro punto importante consiste nel distinguere la regolarità della convocazione dalla validità delle singole decisioni assunte.

Anche quando l’avviso sia perfettamente valido, una deliberazione può essere contestabile per ragioni diverse: mancanza del quorum costitutivo o deliberativo, decisione su argomenti estranei all’ordine del giorno, violazione di norme imperative, lesione di diritti individuali, illegittima ripartizione delle spese o altri specifici vizi.

Nel caso di Perugia, l’attrice aveva contestato anche ulteriori profili, tra cui la validità della nomina dell’amministratore e altre deliberazioni successive. Il Tribunale ha respinto integralmente l’impugnazione, ma ciò non significa che la regolarità dell’avviso assorba sempre ogni altra possibile causa di invalidità.

Ogni censura deve essere esaminata autonomamente.

La vera portata della sentenza n. 425 del 2026

La decisione del Tribunale di Perugia introduce un criterio pragmatico ma non permissivo.

Il suo principio può essere così sintetizzato: quando l’assemblea è legittimamente autoconvocata da condòmini chiaramente identificati, l’uso della PEC appartenente a un soggetto estraneo come mero strumento materiale di trasmissione non determina, da solo, l’inesistenza o l’invalidità della convocazione, se l’avviso è inequivocabilmente riferibile ai promotori e raggiunge effettivamente il proprio scopo informativo.

Questo principio non attribuisce alcun potere di convocazione all’estraneo. Non elimina il rispetto dei requisiti dell’articolo 66. Non sana automaticamente una convocazione tardiva, incompleta o proveniente da soggetti privi di legittimazione. E non significa che qualsiasi messaggio ricevuto possa essere considerato sufficiente.

Il giudice ha valorizzato la sostanza dell’atto perché, nel caso concreto, non esisteva alcuna ragionevole incertezza circa i promotori dell’assemblea e la destinataria era stata pienamente informata, per di più attraverso due distinti canali.

Il rapporto con le Sezioni Unite del 2018

Il richiamo alla sentenza delle Sezioni Unite n. 23620 del 2018 rafforza l’idea secondo cui l’irregolarità formale di una trasmissione telematica non deve necessariamente condurre alla nullità quando il destinatario abbia acquisito conoscenza dell’atto e sia stato realizzato integralmente il suo scopo legale.

Ma è indispensabile non sovrapporre i due casi.

La sentenza delle Sezioni Unite riguardava una notificazione processuale via PEC; il Tribunale di Perugia si occupava di un avviso di convocazione condominiale. Il precedente della Cassazione opera quindi soprattutto quale espressione di un principio generale antiformalistico, non come precedente direttamente sovrapponibile quanto a fattispecie.

La forza della decisione di Perugia deriva dalla combinazione di più circostanze: effettiva ricezione, contenuto completo, sottoscrizioni, chiara identificazione dei promotori e doppia comunicazione.

L’autoconvocazione non può diventare uno strumento per eludere l’amministratore

Quando vi sia un amministratore in carica, la procedura del primo comma dell’articolo 66 deve essere rispettata.

Non è sufficiente che due o più condòmini decidano autonomamente di riunirsi e di attribuire alla propria riunione il valore di assemblea condominiale. Devono ricorrere i presupposti stabiliti dalla legge: almeno due condòmini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio, preventiva richiesta all’amministratore e decorso infruttuoso di dieci giorni.

Il principio del raggiungimento dello scopo non può essere utilizzato per cancellare questi presupposti.

Se manca la legittimazione all’autoconvocazione, il problema non riguarda il colore della carta, l’indirizzo PEC o la firma digitale, ma l’esercizio di un potere che la legge non aveva ancora attribuito ai promotori.

Proprio per questa ragione, ogni controversia deve essere affrontata partendo dalla legittimazione e solo successivamente esaminando il mezzo utilizzato per la comunicazione.

L’assemblea senza amministratore e il singolo condòmino convocante

Quando manca l’amministratore, invece, l’articolo 66 consente a ciascun condòmino di convocare tanto l’assemblea ordinaria quanto quella straordinaria.

In questo caso il singolo proprietario non necessita del consenso preventivo di altri partecipanti per avviare la procedura.

Anche qui, però, l’avviso deve essere inviato a tutti gli aventi diritto, rispettare il termine minimo, indicare chiaramente l’ordine del giorno, il luogo e l’ora e utilizzare una delle modalità previste dalla legge.

Il maggiore potere riconosciuto al singolo condòmino non comporta una diminuzione delle garanzie degli altri partecipanti.

Conclusioni: la PEC dell’estraneo può essere un semplice veicolo, ma il potere di convocazione deve restare nelle mani di chi ne ha diritto

La conclusione più rigorosa è che la mera circostanza che l’avviso di autoconvocazione sia materialmente trasmesso dalla PEC intestata a un soggetto estraneo al condominio non comporta necessariamente l’invalidità dell’assemblea.

La sentenza n. 425 del 6 marzo 2026 del Tribunale di Perugia ha ritenuto valida una convocazione in cui l’indirizzo PEC mittente apparteneva a un terzo, perché il documento consentiva di identificare inequivocabilmente i condòmini promotori, recava le loro sottoscrizioni, conteneva l’ordine del giorno ed era effettivamente giunto alla destinataria. Inoltre, quest’ultima aveva ricevuto una seconda comunicazione mediante raccomandata.

Il principio non deve però essere deformato. Non è l’estraneo a diventare titolare del potere di convocare. Egli può soltanto costituire il tramite tecnico attraverso il quale viene trasmessa una convocazione sostanzialmente proveniente dai soggetti legittimati.

Quando vi è un amministratore, l’autoconvocazione presuppone, ai sensi dell’articolo 66, l’iniziativa di almeno due condòmini rappresentanti un sesto del valore dell’edificio, una preventiva richiesta all’amministratore e il decorso infruttuoso di dieci giorni. Quando l’amministratore manca, ciascun condòmino può direttamente convocare l’assemblea. In ogni caso, l’avviso deve rispettare le forme, il contenuto e il termine previsti dalla legge.

La decisione di Perugia valorizza il raggiungimento dello scopo e si inserisce in un più ampio orientamento contrario a invalidità meramente formalistiche quando l’atto abbia realmente consentito al destinatario di acquisire piena conoscenza della comunicazione. Il richiamo alle Sezioni Unite n. 23620 del 2018 rafforza questa prospettiva, pur trattandosi di una pronuncia relativa al diverso settore delle notificazioni processuali telematiche.

Occorre però conservare una distinzione fondamentale tra irregolarità innocua e violazione sostanziale. L’utilizzo della PEC di un terzo può essere irrilevante quando il documento è autenticamente e chiaramente attribuibile ai condòmini convocanti. Non è invece possibile invocare il raggiungimento dello scopo per sanare automaticamente la mancanza di legittimazione, l’omessa convocazione, l’assenza dell’ordine del giorno o il mancato rispetto del termine minimo.

In definitiva, ciò che il diritto condominiale pretende non è che il dito che preme il tasto “invia” appartenga necessariamente al convocante, ma che l’iniziativa assembleare provenga realmente da chi dispone del relativo potere, che questa provenienza sia riconoscibile e che ciascun avente diritto riceva tempestivamente tutte le informazioni necessarie per partecipare consapevolmente alla formazione della volontà condominiale.

È questo il punto di equilibrio tra forma e sostanza: la forma resta necessaria quando protegge il diritto di partecipazione; diventa invece recessiva quando l’irregolarità puramente materiale non ha prodotto alcuna incertezza sulla provenienza dell’atto, alcuna compressione del contraddittorio assembleare e alcun concreto pregiudizio alla possibilità del condòmino di conoscere e partecipare alla riunione.