Acquistare una casa con usufrutto

Acquistare una casa con usufrutto significa comprare la nuda proprietà, una pratica che offre vantaggi economici ma richiede una chiara comprensione dei diritti e doveri di tutte le parti coinvolte.

Cosa sono la nuda proprietà e l’usufrutto?

Il diritto di proprietà è pieno ed esclusivo e include due facoltà principali: quella di godere del bene (usarlo, abitarlo, percepirne i frutti) e quella di disporne (venderlo, donarlo, ipotecarlo). Quando la proprietà è divisa, si parla di nuda proprietà e usufrutto.

• La nuda proprietà: È la proprietà del bene, ma spogliata della facoltà di goderne. Il nudo proprietario ha la titolarità formale dell’immobile, ma non può abitarlo, né affittarlo, né utilizzarlo direttamente finché dura l’usufrutto. Il suo diritto consiste nell’aspettativa di riottenere la piena proprietà del bene alla scadenza dell’usufrutto. Il nudo proprietario è responsabile delle spese straordinarie di manutenzione dell’immobile.
• L’usufrutto: È il diritto reale minore che consente all’usufruttuario di godere del bene, ovvero di usarlo, abitarlo e persino affittarlo, percependone i frutti, per un periodo di tempo determinato o per tutta la sua vita. L’usufruttuario deve rispettare la destinazione economica del bene e non può danneggiarlo. L’usufruttuario è tenuto alle spese di ordinaria amministrazione, come la manutenzione ordinaria, le imposte, i canoni, le rendite e gli altri pesi che gravano sull’immobile.

Quanto dura l’usufrutto e cosa succede quando l’usufrutto finisce?

L’usufrutto può durare per un periodo di tempo stabilito dalle parti o per tutta la vita dell’usufruttuario. Se l’usufruttuario è una persona giuridica, la durata massima dell’usufrutto è di trent’anni. Quando l’usufrutto finisce, si verifica la “consolidazione”. Ciò significa che la nuda proprietà si ricongiunge con l’usufrutto, e il nudo proprietario acquista la piena proprietà del bene, senza dover pagare ulteriori tasse o imposte sull’estinzione del diritto.

Cosa comporta acquistare solo la nuda proprietà di una casa?

Acquistare solo la nuda proprietà di una casa comporta che l’acquirente diventa proprietario del bene, ma non può utilizzarlo o goderne direttamente finché l’usufrutto è in essere. È un investimento a lungo termine, spesso conveniente dal punto di vista economico, in quanto il prezzo di acquisto della nuda proprietà è inferiore rispetto a quello della piena proprietà. Durante il periodo di usufrutto, il nudo proprietario è responsabile delle spese straordinarie di manutenzione dell’immobile, mentre le spese ordinarie, le imposte e i canoni sono a carico dell’usufruttuario.

Se l’usufruttuario ha affittato la casa, cosa succede al contratto di locazione quando l’usufruttuario muore?

Se l’usufruttuario ha affittato la casa, il contratto di locazione non si estingue automaticamente con la morte dell’usufruttuario. La legge stabilisce che il contratto di locazione può continuare per un periodo massimo di cinque anni dalla data di cessazione dell’usufrutto, a condizione che la locazione risulti da atto pubblico o da scrittura privata con data certa anteriore. Questo significa che il nudo proprietario, una volta riacquisita la piena proprietà, dovrà rispettare il contratto di locazione fino alla sua scadenza naturale, entro il limite massimo dei cinque anni. Se, invece, la morte dell’usufruttuario avviene prima della scadenza naturale del contratto, il nudo proprietario può subentrare nel contratto di locazione per la durata residua dello stesso, ma sempre nel limite massimo di cinque anni.

Cos’è l’usufrutto congiuntivo e come funziona l’eventuale diritto di accrescimento tra i cousufruttuari?

L’usufrutto congiuntivo si verifica quando il diritto di usufrutto è costituito in favore di più persone contemporaneamente (co-usufruttuari). Questo tipo di usufrutto è spesso utilizzato per tutelare i coniugi o i conviventi.

La caratteristica principale dell’usufrutto congiuntivo è la possibilità del diritto di accrescimento. Se nel titolo costitutivo dell’usufrutto (ad esempio, l’atto di vendita o donazione) è espressamente previsto il diritto di accrescimento, alla morte di uno dei co-usufruttuari, la sua quota non si estingue e non si ricongiunge con la nuda proprietà. Invece, la quota si “accresce” agli altri co-usufruttuari superstiti, estendendo il loro diritto di usufrutto all’intera proprietà. Questo meccanismo continua finché non rimane un solo usufruttuario. Solo alla morte dell’ultimo usufruttuario superstite il diritto di usufrutto si estingue e la piena proprietà si consolida in capo al nudo proprietario. Se il diritto di accrescimento non è previsto nel titolo, alla morte di un co-usufruttuario la sua quota di usufrutto si estingue, e la nuda proprietà si consolida parzialmente per quella quota.

Quali sono le situazioni particolari o i problemi che possono sorgere quando si acquista una nuda proprietà?

L’acquisto di una nuda proprietà, pur presentando vantaggi, può comportare alcune situazioni particolari o problemi:

1. Durata dell’usufrutto: L’incertezza sulla durata della vita dell’usufruttuario rende difficile prevedere con esattezza quando si riacquisterà la piena proprietà. Questo può essere un problema per chi ha bisogno di disporre del bene in tempi certi.
2. Manutenzione dell’immobile: Possono sorgere conflitti tra nudo proprietario e usufruttuario riguardo alla ripartizione delle spese di manutenzione (ordinaria a carico dell’usufruttuario, straordinaria a carico del nudo proprietario). L’usufruttuario potrebbe trascurare la manutenzione ordinaria, lasciando al nudo proprietario un immobile deteriorato alla fine dell’usufrutto.
3. Abusi edilizi: Se l’usufruttuario effettua modifiche o abusi edilizi sull’immobile, il nudo proprietario può trovarsi a dover rispondere di tali violazioni o a doverne sostenere i costi per la regolarizzazione.
4. Locazioni dell’usufruttuario: Come visto, se l’usufruttuario affitta l’immobile, il contratto di locazione può proseguire anche dopo la sua morte, limitando la disponibilità immediata del bene per il nudo proprietario.
5. Danni all’immobile: L’usufruttuario deve custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia. Se causa danni per sua negligenza, sarà responsabile del risarcimento, ma il nudo proprietario potrebbe dover affrontare un contenzioso per ottenerlo.
6. Oneri fiscali non chiari: Se la ripartizione degli oneri fiscali non è chiara o l’usufruttuario non adempie, il nudo proprietario potrebbe trovarsi a doverli pagare per evitare sanzioni, salvo poi rivalersi sull’usufruttuario.

Quali tasse si pagano quando si compra o si eredita una nuda proprietà, o quando l’usufrutto si estingue?

La tassazione relativa alla nuda proprietà e all’usufrutto segue regole specifiche:

1. Acquisto della nuda proprietà (inter vivos – tra vivi):
   • Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale: Si pagano le normali imposte previste per l’acquisto di un immobile, ma calcolate sul valore della nuda proprietà, che è inferiore al valore della piena proprietà. Il valore della nuda proprietà si determina sottraendo al valore della piena proprietà il valore dell’usufrutto, che è calcolato in base all’età dell’usufruttuario e a un coefficiente stabilito periodicamente dal Ministero delle Finanze. Più l’usufruttuario è giovane, maggiore è il valore dell’usufrutto e, di conseguenza, minore è il valore della nuda proprietà (e le imposte).
   • IMU e TARI: Durante il periodo di usufrutto, l’IMU (Imposta Municipale Unica) e la TARI (Tassa sui Rifiuti) sono a carico dell’usufruttuario, in quanto titolare del diritto di godimento del bene. Il nudo proprietario non è tenuto al pagamento di queste imposte.
2. Ereditare la nuda proprietà o l’usufrutto (mortis causa):
   • Imposta di successione: Si paga l’imposta di successione sulla quota di nuda proprietà o usufrutto ereditata, in base al grado di parentela e alle franchigie previste. Anche qui, il valore imponibile sarà quello della nuda proprietà o dell’usufrutto al momento del decesso.
3. Estinzione dell’usufrutto (consolidazione):
   • Quando l’usufrutto si estingue (ad esempio per morte dell’usufruttuario), il nudo proprietario diventa pieno proprietario per “consolidazione”. Questo passaggio non comporta il pagamento di ulteriori tasse o imposte (né imposta di registro, né ipotecaria, né catastale, né di bollo), in quanto il diritto di proprietà si era già formato con l’acquisto della nuda proprietà. Non è considerato un nuovo trasferimento immobiliare. È sufficiente richiedere la voltura catastale per aggiornare l’intestazione dell’immobile.
   • Plusvalenze: Se il nudo proprietario vende l’immobile entro cinque anni dalla data di consolidazione (cioè da quando è diventato pieno proprietario), potrebbe essere soggetto al pagamento dell’imposta sulla plusvalenza. La plusvalenza si calcola sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo originario di acquisto della nuda proprietà, rivalutato.

Comprendere queste dinamiche fiscali e legali è essenziale per chiunque consideri l’acquisto di una nuda proprietà, al fine di valutare correttamente l’investimento e prevenire potenziali criticità.