Clausola penale nei contratti di locazione soggetti a cedolare secca

Il tema della clausola penale nei contratti di locazione soggetti a cedolare secca è di grande rilievo pratico, soprattutto per locatori che vogliono tutelarsi da eventuali inadempimenti dell’inquilino (es. ritardo nel rilascio dell’immobile, morosità) senza incorrere in imposte aggiuntive.
La questione è stata chiarita dall’Agenzia delle Entrate con l’interpello n. 146/2025 e da diverse sentenze di Cassazione, che confermano che la clausola penale non è soggetta a imposta di registro se il contratto è soggetto a cedolare secca.

Vediamo l’analisi approfondita del quadro normativo, interpretativo e operativo.

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🏠 Quando si applica la cedolare secca al contratto di locazione?

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale previsto dal D.Lgs. 23/2011, che consente ai proprietari di:

• sostituire IRPEF e imposte di registro/bollo con un’imposta sostitutiva (21% o 10% per canoni concordati),

• non versare l’imposta di registro anche su proroghe e risoluzioni.

📌 Vale solo per immobili a uso abitativo locati da persone fisiche fuori dall’attività d’impresa.

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🧾 Le clausole penali sono soggette a imposta di registro?

In generale:

✅ Sì, se il contratto è soggetto a imposta di registro ordinaria.
L’imposta si applica anche sulla clausola penale, in quanto costituisce un obbligo patrimoniale accessorio.

📌 In questo caso l’imposta è proporzionale (tipicamente 0,50% della somma pattuita a titolo di penale).

Ma con la cedolare secca:

❌ No, l’imposta non è dovuta, nemmeno sulla clausola penale.

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🧠 Qual è il ragionamento dell’Agenzia delle Entrate (interpello 146/2025)?

Nel Riscontro a interpello n. 146/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

“Nel regime della cedolare secca, in quanto sostitutivo delle imposte di registro e bollo, non sono dovute imposte nemmeno su clausole accessorie, ivi incluse le clausole penali contenute nel contratto.”

Motivazioni:

1. La cedolare secca assorbe interamente l’obbligazione tributaria sulla locazione abitativa;

2. Le clausole penali non sono autonome manifestazioni di volontà soggette a tassazione separata;

3. Nessun obbligo di registrazione separata sorge per esse.

👉 Conclusione: nessuna imposta proporzionale o fissa si applica alla clausola penale se il contratto è soggetto a cedolare secca fin dall’inizio.

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⚖️ Cosa dice la Cassazione sulla tassazione delle clausole penali?

Anche la giurisprudenza di Cassazione (es. sentt. n. 5038/2017 e conferme più recenti fino al 2024) ha stabilito che:

• La clausola penale è parte integrante del contratto di locazione,

• L’imposta di registro non si applica quando vige la cedolare secca, poiché l’imposta sostitutiva assorbe ogni onere fiscale collegato al contratto.

📌 Secondo la Corte, il fatto che la penale sia eventuale e accessoria non la rende soggetta a registrazione separata.

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📉 E se non si applica la cedolare secca?

In assenza della cedolare secca, vale il regime fiscale ordinario:

• Si paga l’imposta di registro annua sul canone (2%),

• E si paga l’imposta di registro anche sulla clausola penale, in misura proporzionale (0,5% sul valore pattuito),

• Inoltre è dovuta l’imposta di bollo sul contratto.

In questo caso, la clausola penale va calcolata e indicata anche ai fini fiscali, e può dar luogo a verifica da parte dell’Agenzia.

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📝 Cosa bisogna scrivere nel contratto per evitare imposta sulla clausola penale?

Per beneficiare dell’esenzione:

1. Inserire nel contratto espressamente l’opzione per la cedolare secca, fin dal principio;

2. Formulare la clausola penale come parte accessoria e subordinata alla locazione abitativa;

3. Non registrare separatamente la clausola o eventuali atti unilaterali.

📌 La clausola può essere così formulata, ad esempio:

“In caso di ritardo nella riconsegna dell’immobile, il conduttore sarà tenuto a versare, a titolo di penale, una somma pari a € [importo] per ogni giorno di ritardo. Il presente contratto è soggetto al regime della cedolare secca.”

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✅ In sintesi: quando la clausola penale è fuori imposta?

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🔐 Conclusione operativa

• Se applichi la cedolare secca fin dall’inizio, puoi inserire clausole penali senza timore di imposizione fiscale;

• Nessuna registrazione separata è dovuta;

• L’interpello 146/2025 e le sentenze di Cassazione consolidano l’interpretazione favorevole al contribuente.