In Italia, affittare un immobile per meno di 30 giorni è lecito?

In Italia, affittare un immobile per meno di 30 giorni – la cosiddetta locazione breve o “affitto turistico” – è del tutto lecito, ma è soggetto a regole precise. La normativa distingue con attenzione tra:

• obbligo di forma del contratto (cioè se deve essere scritto);

• obbligo di registrazione (cioè se deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate).

Vediamo punto per punto.

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? 1. Per un affitto breve la registrazione del contratto è obbligatoria?

No, la registrazione non è obbligatoria per i contratti di locazione inferiori ai 30 giorni complessivi nell’anno, per ciascun inquilino.

? Riferimento normativo: art. 3, comma 2, del D.P.R. 131/1986 (Testo Unico sull’imposta di registro – TUR):

“Non sussiste obbligo di registrazione per i contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno tra le stesse parti.”

✅ Tuttavia, la registrazione è comunque possibile su base volontaria e diventa obbligatoria se:

• il contratto supera i 30 giorni totali per lo stesso conduttore nello stesso anno;

• vi è una clausola che lo prevede;

• si vuole accedere a regimi fiscali agevolati (es. cedolare secca).

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?️ 2. Per un affitto turistico è necessario il contratto scritto?

Tecnicamente no, ma è fortemente raccomandato.

Dal punto di vista civilistico, i contratti di locazione possono essere anche verbali, ma la forma scritta è necessaria:

• per avere prova dell’accordo (ai sensi dell’art. 1350 c.c. e 2725 c.c.);

• per motivi fiscali e di tutela reciproca;

• per adempiere agli obblighi regionali o comunali in materia di turismo, segnalazione, imposta di soggiorno ecc.

Inoltre, ai sensi della normativa sulla locazione breve (art. 4 del D.L. 50/2017), la forma scritta è richiesta per l’esercizio delle opzioni fiscali, come:

• cedolare secca al 21%;

• obblighi di comunicazione all’Agenzia delle Entrate tramite intermediari (es. Booking, Airbnb, agenzie).

? In sintesi: non c’è un obbligo di legge assoluto alla forma scritta, ma senza contratto scritto si perdono le tutele e si rischia sul piano fiscale.

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⚠️ 3. Cosa succede se l’affitto breve è solo verbale?

In caso di affitto verbale:

• il contratto è valido, ma di difficile prova in caso di contenzioso;

• non si può accedere alla cedolare secca;

• non si può registrare volontariamente all’Agenzia delle Entrate;

• potrebbero sorgere problemi con le autorità locali, specie per affitti turistici in zone regolamentate (es. centri storici, città d’arte).

? Cassazione Civile, Sez. III, n. 27085/2019 ha precisato che:

“L’assenza di forma scritta non rende nullo il contratto di locazione breve, ma comporta una carenza probatoria che grava su chi invoca l’esistenza dell’accordo.”

? Cass. civ., Sez. III, 20/03/2018, n. 6769: il contratto di locazione può essere provato per testimoni solo se c’è un principio di prova scritta, altrimenti è inammissibile.

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? 4. Differenza tra obbligo di forma e obbligo di registrazione

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? 5. Altri obblighi per gli affitti brevi

Per chi affitta immobili a uso turistico, anche per pochi giorni, restano obblighi amministrativi e fiscali:

• Comunicazione alla Questura (alloggiati web) dei dati degli ospiti entro 24h;

• Pagamento dell’imposta di soggiorno, ove prevista;

• Obblighi regionali o comunali (es. codice CIR, autorizzazione SUAP, SCIA, ecc.);

• Eventuale adempimento fiscale con invio dati all’Agenzia delle Entrate (art. 4 D.L. 50/2017);

• Emissione della ricevuta o fattura se richiesto.

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✅ Conclusioni

? Anche se per legge non è obbligatorio registrare né redigere in forma scritta un affitto breve sotto i 30 giorni, la scrittura privata è fondamentale per tutelare le parti, adempiere agli obblighi locali e dimostrare la natura lecita e fiscale dell’operazione.