Telecamere nei viali del supercondominio: quando la videosorveglianza è lecita e quali regole bisogna rispettare

Dicembre 11, 2025 Camillo Bernardini 1090 Visualizzazioni 0 Commenti 5 minuto di lettura

La diffusione dei sistemi di videosorveglianza nei contesti residenziali è aumentata in modo significativo negli ultimi anni, spinta da esigenze di sicurezza, tutela del patrimonio e prevenzione di atti vandalici o abbandono illecito di rifiuti. Nel supercondominio – realtà complessa, composta da più edifici serviti da parti comuni più ampie rispetto al condominio tradizionale – l’installazione delle telecamere nei viali d’accesso, nelle zone di transito e nelle aree di raccolta dei rifiuti pone questioni giuridiche specifiche, che richiedono un equilibrato bilanciamento tra tutela della sicurezza e rispetto della privacy.

La domanda centrale è se sia possibile installare telecamere nelle aree comuni del supercondominio e, in caso affermativo, con quali modalità. Le risposte dipendono da principi consolidati del diritto condominiale e dalle regole stringenti del GDPR e dei provvedimenti dell’Autorità Garante per la protezione dei dati personali.

1. La necessità della delibera assembleare per la videosorveglianza nelle aree comuni

La regola generale è che l’installazione di telecamere in parti comuni del supercondominio richiede l’approvazione dell’assemblea. Non si tratta di un intervento di semplice manutenzione, ma di una modifica significativa dell’uso delle parti comuni e dell’organizzazione dei servizi condivisi. La giurisprudenza ha più volte qualificato la videosorveglianza come un’innovazione gestionale finalizzata alla sicurezza e, per questo, la sua approvazione richiede il quorum previsto dall’art. 1136 c.c., terzo comma: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Nel supercondominio, la delibera deve essere adottata dall’assemblea dei rappresentanti dei singoli edifici, salvo diversa previsione nel regolamento. L’assemblea del singolo edificio, infatti, non può decidere unilateralmente su un’area che appartiene a tutti i partecipanti al supercondominio. La videosorveglianza, incidendo sulle parti comuni generali (viali, giardini, isole ecologiche, aree di transito), deve essere approvata dal consesso che ha competenza su quelle zone.

Non è sufficiente la decisione dell’amministratore: l’installazione di telecamere comporta un trattamento di dati personali che richiede un’espressa manifestazione di volontà dell’assemblea, anche per individuare il titolare del trattamento e disciplinare tempi, modalità e finalità delle registrazioni.

2. Il corretto orientamento delle telecamere e il limite invalicabile delle parti private

Anche quando l’assemblea approva la videosorveglianza, l’inquadratura delle telecamere deve rispettare limiti molto rigorosi. È vietato puntare le telecamere verso spazi privati – balconi, finestre, ingressi degli appartamenti, giardini esclusivi – poiché ciò comporterebbe un trattamento di dati eccessivo e non proporzionato.

Le telecamere devono essere orientate esclusivamente sulle parti comuni, con angoli di ripresa strettamente funzionali alle finalità dichiarate, come il controllo degli accessi, la tutela dei beni comuni o la sicurezza delle persone. In particolare, nelle isole ecologiche il Garante Privacy ha più volte richiamato la necessità che l’uso delle telecamere sia limitato alla prevenzione dell’abbandono illecito dei rifiuti e non si traduca in una sorveglianza generalizzata dei movimenti dei residenti.

L’inquadratura deve rispettare criteri di proporzionalità, minimizzazione dei dati e stretta necessità. La semplice comodità gestionale non giustifica riprese estese o troppo invasive.

3. L’obbligo di informare chiaramente i residenti della presenza delle telecamere

Ogni sistema di videosorveglianza installato in partes communes deve essere accompagnato da una chiara informativa. Il GDPR impone che gli interessati siano messi a conoscenza dell’esistenza del trattamento, della finalità, dell’identità del titolare e delle modalità di esercizio dei loro diritti.

Ciò significa che i cartelli informativi devono essere collocati prima dell’area ripresa, in modo da garantire la massima trasparenza. La segnaletica non può essere vaga né generica: deve specificare che l’area è soggetta a videosorveglianza condominiale e rimandare, in maniera leggibile, alle informazioni aggiuntive disponibili presso l’amministratore.

L’assenza di informativa rende illecito il trattamento dei dati e può comportare sanzioni a carico del condominio.

4. La durata della conservazione delle registrazioni

La conservazione delle immagini non può essere illimitata. Le linee guida del Garante indicano come durata ordinaria un massimo di 24-72 ore, prorogabile solo in presenza di particolari esigenze di sicurezza debitamente motivate, come episodi ripetuti di vandalismo o furti.

Superare tali limiti senza una specifica giustificazione espone il supercondominio a responsabilità e sanzioni. È necessario che la delibera assembleare (o il regolamento interno sulla videosorveglianza) definisca con precisione i tempi di conservazione e le modalità di accesso ai dati, affinché la gestione avvenga nel rispetto dei principi di proporzionalità e minimizzazione.

Le registrazioni devono inoltre essere protette da adeguate misure di sicurezza, con accesso consentito esclusivamente ai soggetti autorizzati, generalmente l’amministratore e l’eventuale responsabile esterno incaricato della gestione del sistema.

5. La procedura corretta per installare le telecamere nel supercondominio

L’installazione delle telecamere non è un atto improvvisato: richiede un percorso ben definito. L’amministratore, prima di proporre l’iniziativa all’assemblea, dovrebbe predisporre un progetto dettagliato che indichi punti di installazione, modalità tecniche, costi, tipologia di apparecchi e finalità del sistema. L’assemblea, a sua volta, deve deliberare valutando attentamente se il progetto sia proporzionato rispetto alle esigenze e se rispetti pienamente le regole privacy.

Una volta approvato il progetto, il condominio viene individuato come titolare del trattamento e spetta all’amministratore attuare le misure organizzative necessarie. Deve essere predisposta l’informativa prevista dal GDPR, stabilite le procedure di accesso alle immagini e individuati i tempi di conservazione. È opportuno che il supercondominio adotti una policy interna che disciplini la gestione del sistema, anche per prevenire contestazioni future.

La corretta installazione si completa con l’affissione dei cartelli informativi, la configurazione degli strumenti per evitare riprese eccedenti e l’adozione di adeguate misure di sicurezza informatica.

Conclusione

La videosorveglianza nei viali e nelle isole ecologiche del supercondominio è ammessa, ma solo se avviene nel rispetto della disciplina condominiale e della normativa sulla privacy. La delibera assembleare è indispensabile, così come una gestione rigorosa delle riprese e delle registrazioni. Le telecamere devono essere puntate esclusivamente sulle parti comuni, devono essere chiaramente segnalate e devono conservare i dati per un periodo limitato e proporzionato.

Quando questi requisiti vengono rispettati, la videosorveglianza può diventare un valido strumento di tutela del patrimonio comune e di prevenzione degli illeciti. Quando invece è attuata senza trasparenza, senza regole o senza il consenso dell’assemblea, rischia di trasformarsi in un trattamento illecito di dati personali, con conseguenze non solo sanzionatorie ma anche di invalidità delle decisioni condominiali.