Confini della validità degli atti di compravendita immobiliare in presenza di irregolarità catastali

La sentenza n. 27531/2025 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, pubblicata il 15 ottobre 2025, ha ridefinito con tratti fortemente innovativi – e per certi versi controversi – i confini della validità degli atti di compravendita immobiliare in presenza di irregolarità catastali, spostando l’asse interpretativo dal piano sostanziale a quello formale.

Secondo quanto statuito dalla Suprema Corte, la dichiarazione mendace di conformità catastale resa nel rogito dal venditore non determina la nullità dell’atto, purché la non conformità non sia “palesemente” rilevabile, riconoscendo così valore sanante alla forma, anche a discapito della veridicità materiale.

Si tratta di un arresto giurisprudenziale destinato a incidere in profondità sul mercato immobiliare e sulle garanzie contrattuali tra le parti, ponendo delicati problemi di bilanciamento tra tutela della buona fede, certezza dei traffici giuridici e doveri di trasparenza.

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1. Il nodo centrale: è davvero legale vendere un immobile “fantasma”?

Con il termine “immobile fantasma” si fa riferimento, in senso lato, a beni immobili:

• abusivi o non conformi agli strumenti urbanistici e catastali;

• non regolarmente accatastati o con dati difformi dallo stato di fatto;

• non dichiarati correttamente al Catasto o ai registri edilizi.

Secondo l’art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010, convertito in L. 122/2010, la mancanza della dichiarazione di conformità catastale (tra planimetria e stato reale dell’immobile) determina la nullità dell’atto di trasferimento, se non viene espressamente inserita in sede di rogito.

Ma cosa accade se la dichiarazione è presente, ma falsa?

La Cassazione risponde: l’atto è valido, a meno che:

• la falsità non sia manifesta;

• o non emerga una collusione fraudolenta tra le parti in danno all’ordinamento o a terzi.

Dunque, l’apparente regolarità formale dell’atto può bastare a salvare la compravendita, anche in presenza di irregolarità sostanziali, rimettendo ogni conseguenza all’ambito risarcitorio o della responsabilità contrattuale.

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2. Differenza tra nullità formale e nullità sostanziale

La distinzione tra nullità formale e nullità sostanziale costituisce il cuore della pronuncia.

✦ Nullità formale

Riguarda l’assenza di una clausola espressa nel contratto, in violazione di una prescrizione legale formale. Ad esempio:

• mancanza della dichiarazione di conformità catastale;

• mancanza della certificazione energetica (ACE/APE) nei casi previsti;

• mancanza di autorizzazioni obbligatorie.

In questi casi, l’atto è nulla ex lege per violazione di norme imperative che tutelano l’interesse pubblico.

✦ Nullità sostanziale

Si verifica quando l’oggetto del contratto è illecito o inesistente (artt. 1346 e 1418 c.c.). È il caso, ad esempio, di:

• immobile totalmente abusivo e non sanabile;

• immobile non edificato o inesistente;

• immobili colpiti da vincoli assoluti di inalienabilità.

La sentenza in commento, tuttavia, afferma un principio destabilizzante:

La falsa dichiarazione non determina nullità se l’atto è formalmente conforme alle previsioni dell’art. 19 cit., anche se il contenuto è inattendibile, purché non vi sia dolo manifesta o irregolarità palese.

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3. Cosa succede se la dichiarazione è falsa?

In linea con la pronuncia, si delineano tre scenari:

a) Dichiarazione assente → nullità formale

In assenza della dichiarazione, l’atto è nullo ai sensi dell’art. 19, co. 14, D.L. 78/2010.

b) Dichiarazione falsa ma non palesemente mendace → validità

Se la dichiarazione è falsa, ma formalmente presente, l’atto è valido, salva:

• la responsabilità del venditore per inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.);

• la possibilità per l’acquirente di agire per risarcimento del danno o risoluzione del contratto (artt. 1453 e ss. c.c.).

c) Dichiarazione falsa e palese – collusione dolosa → nullità sostanziale

Se la falsità è evidente o concordata con dolo tra le parti:

• può essere invocata la nullità assoluta per illiceità dell’oggetto;

• può essere attivato il rimedio della simulazione o della frode alla legge.

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4. Finalità della norma e soggetto più esposto

La ratio della norma è duplice:

1. Garantire l’affidabilità e l’aggiornamento del Catasto, quale strumento fiscale e urbanistico;

2. Tutelare l’acquirente, che deve sapere esattamente cosa sta comprando.

Tuttavia, questa sentenza ribalta la protezione, privilegiando la certezza del contratto a scapito della veridicità del contenuto.

Il soggetto più esposto è dunque:

• l’acquirente, che rischia di trovarsi proprietario di un immobile irregolare, con:

  • problemi di agibilità o utilizzabilità;

  • ostacoli alla rivendita o al mutuo;

  • responsabilità amministrative e sanzionatorie.

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5. Conseguenze per le parti

✦ Per il venditore

• Non rischia la nullità dell’atto, se la dichiarazione è formalmente resa.

• Ma può essere condannato al risarcimento del danno, se l’acquirente dimostra:

  • la non conformità;

  • il pregiudizio patrimoniale;

  • il nesso causale.

Può anche rispondere penalmente per:

• falsità ideologica in atto pubblico o privato (artt. 479 e 481 c.p.);

• truffa contrattuale, in casi gravi.

✦ Per l’acquirente

• Non può più ottenere la nullità del contratto, se la dichiarazione è presente.

• Può agire in giudizio per:

  • risoluzione del contratto per aliud pro alio;

  • riduzione del prezzo;

  • risarcimento danni.

Deve però dimostrare:

• la non conformità dell’immobile;

• l’impossibilità di uso conforme;

• il danno patrimoniale o la perdita di valore.

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✅ Conclusioni

La sentenza n. 27531/2025 segna un punto di svolta giurisprudenziale, spostando il baricentro della validità del contratto di compravendita immobiliare:

• dalla verità sostanziale alla regolarità formale;

• dalla tutela dell’acquirente alla protezione dell’affidamento negoziale.

Questo approccio, pur conforme a una visione sistemica che valorizza la stabilità dei contratti, rischia di creare un vulnus alle garanzie dell’acquirente, che si trova vincolato da un contratto formalmente valido ma sostanzialmente ingannevole.

Il principio affermato appare quindi:

• coerente sotto il profilo civilistico-formale, ma

• problematico sul piano dell’equità e della trasparenza negoziale, specie nei confronti dei contraenti più deboli.

È auspicabile, a questo punto, un intervento legislativo o nomofilattico chiarificatore, che bilanci certezza giuridica e tutela sostanziale, introducendo meccanismi di verifica obbligatoria o garanzie rafforzate in sede di rogito, soprattutto in presenza di immobili con rischio di irregolarità urbanistiche o catastali.