Quando un costruttore fallisce prima del rogito

Quando un costruttore fallisce prima del rogito (ossia prima del trasferimento della proprietà mediante atto notarile), l’acquirente che ha già versato somme a titolo di caparra o acconto si trova esposto a un rischio rilevante: perdere quanto versato senza ottenere l’immobile. Per questo motivo, il legislatore ha previsto strumenti di tutela rafforzata a favore dell’acquirente non ancora proprietario, oggi disciplinati dal D.lgs. 122/2005, aggiornato dalla riforma del Codice della crisi d’impresa (D.lgs. 14/2019).

Vediamo in dettaglio come funziona la protezione dell’acquirente e come recuperare l’acconto se il costruttore fallisce.

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📌 Cosa decide il curatore fallimentare?

Quando viene aperta la liquidazione giudiziale (nuova denominazione del fallimento), il curatore ha il compito di:

• accertare i crediti dei terzi verso la società costruttrice,

• riconoscere eventuali privilegi,

• verificare la legittimità delle fideiussioni eventualmente rilasciate.

In particolare, per gli acquirenti di immobili da costruire, il curatore dovrà valutare:

• se è operante una garanzia fideiussoria;

• se l’acquirente ha iscritto tempestivamente un privilegio speciale ex art. 2775-bis c.c.;

• se l’acquirente può insinuarsi al passivo come creditore privilegiato.

Se l’immobile è stato promesso in vendita ma il rogito non è stato concluso, l’acquirente non ha ancora un diritto reale, ma può agire:

1. In via fideiussoria, se prevista;

2. Con privilegio immobiliare speciale, se ricorrono i requisiti.

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🔐 Cos’è la garanzia fideiussoria obbligatoria?

L’art. 3 del D.lgs. 122/2005 prevede che il costruttore deve consegnare all’acquirente, all’atto della firma del contratto preliminare, una fideiussione a copertura di tutte le somme che riceverà fino al trasferimento della proprietà.

Questa fideiussione (bancaria o assicurativa) serve a garantire:

• il rimborso integrale degli acconti in caso di crisi del costruttore (liquidazione, fallimento, concordato, ecc.);

• è obbligatoria per legge, non può essere derogata;

• deve contenere clausola di escussione a prima richiesta e rinuncia al beneficio della preventiva escussione.

📌 Attenzione: se il costruttore non rilascia fideiussione, il contratto può essere dichiarato nullo su richiesta dell’acquirente (nullità relativa di protezione, ex art. 10 D.lgs. 122/2005).

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❌ Quando non si può usare la fideiussione?

La fideiussione:

• non è utilizzabile se mai rilasciata (in violazione di legge);

• può essere inefficace o nulla se non conforme ai requisiti imposti dal Ministero (DM 2 agosto 2004 e successivi aggiornamenti);

• può scadere se non rinnovata e l’acquirente non se ne avvede;

• può essere aggirata se il contratto non è correttamente qualificato come “immobile da costruire”.

📚 Cass. civ., Sez. II, n. 25884/2021: ha chiarito che l’omissione della fideiussione impone al giudice di accertare la nullità relativa del contratto, se richiesta dall’acquirente, anche dopo la dichiarazione di fallimento.

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🏛 Come funziona il privilegio speciale sull’immobile?

L’art. 2775-bis c.c. prevede un privilegio immobiliare speciale a favore dell’acquirente che ha versato somme per un immobile da costruire, anche senza trascrizione del preliminare.

✅ Condizioni:

• il credito deve derivare dal versamento di acconti per la compravendita di un immobile da costruire;

• il privilegio grava sull’immobile oggetto del contratto;

• ha efficacia opponibile alla procedura concorsuale;

• può essere fatto valere nel riparto attivo del fallimento.

📚 Cass. civ., sez. I, n. 9683/2020: ha confermato la legittimità dell’insinuazione al passivo con privilegio ex art. 2775-bis c.c., anche se il contratto preliminare non è stato trascritto.

Questo strumento tutela chi non ha potuto o voluto trascrivere il preliminare (ex art. 2645-bis c.c.) ma ha comunque versato somme prima del fallimento.

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✅ Quali sono le condizioni per l’applicazione delle tutele?

Per godere della tutela rafforzata in caso di fallimento del costruttore:

1. L’immobile deve rientrare nella definizione di “immobile da costruire” (art. 1 D.lgs. 122/2005);

2. Il contratto preliminare deve contenere gli allegati obbligatori (progetto approvato, polizza decennale postuma, fideiussione);

3. L’acquirente deve attivarsi tempestivamente per:

   • escutere la fideiussione (se presente);

   • insinuarsi nel passivo con domanda di ammissione privilegiata ex art. 2775-bis c.c.;

   • eventualmente domandare la risoluzione del contratto e agire per danni.

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⚠️ Attenzione: cosa succede se non c’è fideiussione?

Se il costruttore non ha rilasciato fideiussione:

• l’acquirente può chiedere la nullità del contratto (art. 10 D.lgs. 122/2005);

• può agire per danni contro il costruttore o altri responsabili (notaio, agenzia);

• può tentare di far valere il privilegio speciale per il recupero parziale;

• non ha titolo per pretendere la consegna dell’immobile, salvo iniziative autonome del curatore (es. prosecuzione del contratto).

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📌 Conclusione

Se il costruttore fallisce prima del rogito:

• Verifica la presenza della fideiussione → agisci subito per escuterla;

• In sua assenza, valuta la nullità del contratto e il privilegio immobiliare speciale;

• Presenta domanda di insinuazione al passivo nella procedura concorsuale;

• Se possibile, trascrivi il preliminare (o verifica se già trascritto) per tutelare i tuoi diritti reali.

Il quadro normativo – fondato sul D.lgs. 122/2005, art. 2775-bis c.c., art. 2645-bis c.c. e sulle più recenti sentenze di Cassazione – mira a riequilibrare la posizione debole dell’acquirente, offrendo strumenti concreti di recupero e garanzia in caso di crisi del costruttore.