Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, Sez. 15, 29/10/2025, n. 6559

Massima – In materia di IMU, l’iscrizione in catasto dell’unità immobiliare radica il presupposto impositivo e impone che la base imponibile sia determinata in via esclusiva sulla rendita catastale; la deduzione del contribuente circa la “demolizione di fatto” del fabbricato e la sopravvenuta inedificabilità dell’area non può condurre all’azzeramento dell’imposta in assenza di prova rigorosa dell’effettiva demolizione e, soprattutto, della tempestiva denuncia delle variazioni oggettive incidenti sull’imposta, non conoscibili d’ufficio dal Comune. La presenza di condizioni di inagibilità, se dichiarata e provata, legittima la riduzione del 50% dell’IMU, senza che vincoli ambientali o destinazioni a verde pubblico determinino automaticamente l’esenzione.

1. Oggetto del giudizio e percorso processuale: accertamento IMU 2018 su fabbricati asseritamente demoliti

La sentenza n. 6559/2025 della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio (Sez. 15) affronta un tema di confine tra realtà fattuale del bene e “realtà giuridica” catastale: la debenza dell’IMU per l’anno 2018 su fabbricati che il contribuente assume non più esistenti, perché demoliti coattivamente dalla Polizia locale nel 2013 nell’ambito di opere di bonifica dell’area. Il Comune aveva emesso avviso di accertamento per omesso versamento IMU 2018 (importo complessivo € 6.396,00 comprensivo di sanzioni e interessi) facendo leva sulle risultanze catastali e sui dati della Conservatoria; la società contribuente impugnava l’atto sostenendo, oltre alla demolizione, anche la qualificazione urbanistica dell’area come verde pubblico e quindi inedificabile.

In primo grado, la CGT di Latina rigettava il ricorso ritenendo legittimo l’operato del Comune in quanto ancorato a catasto e dichiarazione IMU presentata nel 2014. La Corte laziale, investita dell’appello, conferma l’impianto di principio ma accoglie parzialmente il gravame, riconoscendo per il 2018 la riduzione del 50% dell’imposta in ragione dell’inagibilità dichiarata, e compensa le spese per la particolarità della materia.

2. Il “criterio esclusivo” della rendita catastale e la centralità dell’iscrizione: presupposto sufficiente, non sempre necessario

Il nucleo motivazionale è esplicitamente ancorato a un recente arresto di legittimità (Cass. n. 15965/2025), che la Corte richiama come canone interpretativo cui intende allinearsi. Il principio viene ribadito in termini netti: per i fabbricati iscritti in catasto, la base imponibile dell’imposta immobiliare è determinata in via esclusiva sulla rendita catastale, senza possibilità di ricorrere a criteri alternativi. In questa logica, l’iscrizione catastale costituisce presupposto sufficiente per l’assoggettamento a imposta; e, al tempo stesso, il tributo è dovuto anche quando l’immobile presenti le condizioni per l’iscrivibilità, perfino prima dell’annotazione catastale, a conferma che il catasto svolge una funzione essenziale ma non esaurisce la dimensione oggettiva del presupposto.

Il punto, nel caso concreto, è che il Comune, trovandosi dinanzi a beni ancora censiti e “tracciati” nel sistema catastale, non è tenuto ad abbandonare tale parametro per inseguire ricostruzioni fattuali non formalizzate. La sentenza, in altri termini, riafferma la funzione ordinatrice del catasto in materia IMU: esso non è un indizio, ma la base legale del calcolo quando l’immobile risulta iscritto.

3. L’onere della denuncia delle variazioni oggettive e la non surrogabilità con “pubblicità di fatto”

Il passaggio più pregnante, sul piano sistematico, riguarda l’onere del contribuente di denunciare le variazioni oggettive idonee a incidere sull’imposizione e a determinare riduzioni o esclusioni d’imposta. La Corte, ancora tramite il richiamo all’impostazione della Cassazione, sottolinea che tali variazioni – proprio perché favorevoli al contribuente e non conoscibili in via officiosa dal Comune – devono essere comunicate con gli strumenti previsti (dichiarazioni e variazioni catastali), e che, in assenza di tale denuncia, l’ente impositore è esonerato dall’onere di accertare eventi “a beneficio” del contribuente.

Qui la motivazione assume un valore pratico: la parte contribuente aveva fondato la tesi demolitoria su documentazione fotografica e su una comunicazione della Polizia locale del 2 agosto 2013, evocando una demolizione coattiva e opere di bonifica. La Corte, però, evidenzia due deficit decisivi. Da un lato, la documentazione fotografica è ritenuta non idonea a provare in modo sufficiente lo stato dei luoghi. Dall’altro, la comunicazione della Polizia locale è giudicata generica, perché fa riferimento a opere di bonifica senza specificare puntualmente in cosa esse siano consistite e senza consentire di inferirne, con certezza, la demolizione integrale e l’eliminazione dell’unità immobiliare. In questo quadro, l’assenza di una tempestiva variazione catastale, richiesta alla competente Agenzia, diviene un elemento che non solo indebolisce la prova della demolizione, ma rende legittimo l’affidamento dell’Amministrazione comunale sulle risultanze ufficiali.

Il ragionamento si muove, dunque, su un doppio registro: probatorio (mancanza di prova rigorosa dell’effettiva demolizione) e procedimentale (mancato assolvimento dell’onere di denuncia delle variazioni). L’effetto è che la “demolizione di fatto”, se non corredata da atti formali idonei a modificare la rappresentazione catastale o quantomeno la dichiarazione IMU in modo coerente, non produce automaticamente l’effetto di azzerare l’imposta.

4. Permessi, demolizioni, bonifiche: il confine tra titolo edilizio e fatto materiale

La sentenza, riprendendo l’impostazione di legittimità, chiarisce un ulteriore aspetto concettuale: il rilascio di provvedimenti o autorizzazioni (o, nel caso in esame, l’attivazione di iniziative comunali di bonifica e di intervento) non equivale, di per sé, alla demolizione effettiva del manufatto. Il diritto tributario immobiliare resta ancorato al fatto imponibile e ai suoi indici legali; pertanto, atti amministrativi preparatori o generici non sostituiscono la prova della sopravvenuta inesistenza del fabbricato.

È un punto che evita un corto circuito frequente: confondere il “titolo” che abilita o ordina un intervento (demolizione/bonifica) con la sua effettiva esecuzione e con le sue ricadute sulla consistenza catastale e imponibile del bene.

5. Vincoli ambientali, verde pubblico e bonifica: irrilevanza automatica ai fini dell’IMU e onere probatorio del contribuente

La contribuente aveva inoltre sostenuto l’inedificabilità dell’area perché destinata a verde pubblico. La Corte, pur prendendo atto che alcune aree a verde pubblico sarebbero state confermate dall’Avvocatura comunale, riafferma un principio generale: la presenza di vincoli ambientali o di procedure di bonifica non pregiudica automaticamente l’imposizione IMU; la riduzione o esclusione richiede prova specifica dell’effettiva incidenza del vincolo sulla possibilità edificatoria o sul valore imponibile.

In tale contesto, la sentenza richiama un precedente regionale (CGT Abruzzo n. 300/2025) secondo cui le aree soggette a bonifica restano assoggettabili a IMU, poiché l’inquinamento o i vincoli non determinano necessariamente inedificabilità assoluta, potendo sussistere residua potenzialità edificatoria, anche solo teorica, o comunque una capacità di utilizzo conforme a prescrizioni tecniche. La Corte laziale utilizza tale argomento per rafforzare la conclusione: spetta al contribuente offrire elementi concreti per dimostrare una effettiva inedificabilità o una significativa riduzione di valore, non essendo sufficiente la mera allegazione della bonifica o del vincolo.

6. La decisione di merito: imponibilità confermata e riduzione del 50% per inagibilità

Pur riaffermando il primato delle risultanze catastali e negando che la prova della demolizione sia stata raggiunta, la Corte accoglie parzialmente l’appello riconoscendo che la stessa contribuente, presentando la dichiarazione IMU per il 2014, aveva attestato una condizione di inagibilità degli immobili. Questo dato, che nel giudizio di primo grado era stato utilizzato in senso “sfavorevole” come conferma del possesso, viene qui valorizzato nella sua diversa funzione: non già per escludere l’imponibilità, ma per fondare una riduzione dell’imposta.

La Corte approda così a una soluzione equilibrata: i fabbricati restano imponibili per il 2018, ma con riduzione del 50%. La pronuncia, per come formulata, lascia intendere che l’inagibilità, se dichiarata e adeguatamente supportata, produce un effetto riduttivo stabile finché non intervenga una variazione, ma non si traduce nell’inesistenza del presupposto d’imposta.

7. Spese compensate: particolarità della materia e “equità” della soluzione parziale

La compensazione delle spese si giustifica con la particolarità della materia e con l’esito non integralmente favorevole a una sola parte: il Comune vede confermata la pretesa impositiva (sia pure ridotta), mentre la contribuente ottiene un abbattimento significativo del carico mediante la riduzione del 50%. La scelta si colloca in una logica di equità processuale, frequente nelle controversie in cui l’esito dipende dalla qualità della prova e dalla stratificazione di profili tecnico-fattuali (demolizione, bonifica, vincoli, stato del bene).

8. Considerazioni conclusive: formalizzazione delle variazioni e “prova forte” degli eventi favorevoli

La sentenza n. 6559/2025 offre una lezione nitida: nel sistema IMU, la “realtà catastale” non è una mera fotografia burocratica, ma un indice legale che condiziona la base imponibile e la stessa praticabilità delle eccezioni favorevoli al contribuente. Se il contribuente intende far valere la demolizione o la perdita del bene imponibile, deve produrre una prova robusta dell’evento materiale e, soprattutto, deve attivare la filiera di formalizzazione (denuncia della variazione e aggiornamento catastale) che consente al Comune di conoscerlo e di rifletterlo sul tributo.

Parallelamente, la decisione ricorda che vincoli ambientali, bonifiche e destinazioni a verde pubblico non sono, di per sé, “silenziatori d’imposta”: incidono solo se e nella misura in cui siano dimostrati come ostativi o riduttivi della potenzialità e del valore, secondo un onere probatorio che resta in capo al contribuente. Nel caso concreto, tale onere non è stato assolto in modo pieno per l’azzeramento, ma è stato sufficiente – tramite la dichiarazione di inagibilità – per ottenere la riduzione del 50%, che diviene l’esito equilibrato tra rigidità del criterio catastale e considerazione della concreta fruibilità del bene.