Infiltrazioni provenienti da più proprietà: responsabilità solidale, custodia delle strutture e ripartizione definitiva del risarcimento

La solidarietà non coinvolge automaticamente tutti i vicini

Quando un’abitazione, un’autorimessa, un negozio o un laboratorio vengono danneggiati da infiltrazioni provenienti dai piani superiori, la prima difficoltà consiste nell’individuare con precisione la struttura dalla quale l’acqua proviene.

La perdita può dipendere da una tubazione privata, da una colonna condominiale, dal lastrico solare, da una terrazza a uso esclusivo, dal cortile sovrastante, da un giunto strutturale, dalla guaina impermeabilizzante, da un pluviale o dalla combinazione di più difetti.

Proprio questa possibile pluralità di cause spiega l’applicazione della responsabilità solidale. Non significa, tuttavia, che tutti i proprietari degli appartamenti superiori o tutti i condòmini debbano sempre rispondere dell’intero danno.

La solidarietà opera soltanto tra i soggetti ai quali sia imputabile un contributo causalmente rilevante alla produzione del medesimo pregiudizio. Un vicino che non abbia alcun rapporto di custodia con la struttura difettosa e la cui proprietà non abbia contribuito alla perdita non diventa responsabile per il solo fatto di abitare a un piano superiore.

Deve quindi essere corretta l’affermazione secondo cui, in presenza di infiltrazioni, il danneggiato potrebbe scegliere liberamente “il vicino più ricco” e pretendere da lui l’intero importo. Questa possibilità esiste soltanto quando quel vicino sia stato previamente individuato come effettivo corresponsabile solidale.

La solidarietà tutela il creditore contro la difficoltà di separare le diverse responsabilità, ma non sostituisce la prova del nesso causale tra ciascuna cosa custodita e il danno.

L’ordinanza n. 23963 del 2026

L’ordinanza della Corte di cassazione n. 23963 del 2026, depositata il 23 luglio 2026, ha riguardato infiltrazioni che avevano colpito un’autorimessa collocata al di sotto di due edifici condominiali.

L’esercente che utilizzava il locale, divenutone successivamente proprietario durante lo svolgimento del giudizio, aveva lamentato danni agli ambienti, ai macchinari, all’attività imprenditoriale e alla propria persona.

Il giudizio di merito aveva accertato il concorso causale di strutture comuni e proprietà private sovrastanti e aveva pronunciato una condanna solidale per un importo superiore a €63.000.

La Cassazione ha confermato il principio secondo cui, quando il medesimo danno sia stato prodotto dal concorso di più cause imputabili a soggetti diversi, il danneggiato non è tenuto a frazionare la richiesta risarcitoria secondo percentuali preventivamente determinate. Può domandare l’intero risarcimento a ciascuno dei corresponsabili, lasciando ai rapporti interni tra questi ultimi la definitiva ripartizione dell’esborso.

La decisione non introduce una responsabilità generalizzata di tutti i proprietari vicini. Conferma una regola già presente nell’articolo 2055 del codice civile: il presupposto della solidarietà è che il fatto dannoso sia imputabile a più persone, ciascuna attraverso una condotta o una cosa causalmente concorrente.

La responsabilità per le cose in custodia

La norma centrale in materia di infiltrazioni è l’articolo 2051 del codice civile.

Il custode di una cosa risponde del danno da essa cagionato, salvo che dimostri il caso fortuito. La responsabilità non è fondata necessariamente sulla prova di una negligenza personale, ma sul rapporto effettivo di governo, controllo e vigilanza esistente tra il soggetto e la cosa.

Il danneggiato deve dimostrare l’esistenza del danno e il rapporto causale tra la cosa e l’evento. Non deve necessariamente provare quale specifica omissione manutentiva abbia commesso il custode.

Una volta dimostrato che l’acqua proviene dalla tubazione, dal lastrico, dalla terrazza, dal cortile o dall’impianto sottoposti al controllo del convenuto, spetta a quest’ultimo provare che il danno sia derivato da un fattore esterno imprevedibile e inevitabile, dotato di autonoma efficacia causale.

Il proprietario non si libera affermando semplicemente di non conoscere il difetto o di non avere personalmente provocato la perdita. La responsabilità da custodia non richiede che il custode abbia materialmente aperto il rubinetto, rotto la guaina o ostruito lo scarico.

Chi deve essere considerato custode

La custodia non coincide sempre con la proprietà formale.

È custode il soggetto che, nella situazione concreta, dispone del potere effettivo di controllare la cosa, intervenire su di essa ed eliminarne le condizioni di pericolo.

Il condominio esercita la custodia sulle parti e sugli impianti comuni attraverso l’amministratore e l’organizzazione collettiva. Il proprietario esercita normalmente la custodia delle strutture e degli impianti interni alla propria unità. Il conduttore può essere custode dei beni dei quali abbia la disponibilità materiale e sui quali possa esercitare una vigilanza effettiva.

Per alcune strutture può esistere una custodia concorrente.

Una terrazza a livello può essere utilizzata esclusivamente dal proprietario o dal conduttore dell’appartamento, ma assolvere contemporaneamente alla funzione di copertura delle unità sottostanti. Il bocchettone può essere accessibile e controllabile dall’utilizzatore esclusivo, mentre la rete di smaltimento e la struttura impermeabile possono rientrare nella competenza condominiale.

La responsabilità deve essere ricostruita considerando la funzione delle singole componenti, il potere di intervento e le cause effettive dell’infiltrazione.

La solidarietà prevista dall’articolo 2055

L’articolo 2055 del codice civile stabilisce che, quando il fatto dannoso sia imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento.

Non è necessario che i responsabili abbiano agito insieme, si siano accordati o abbiano commesso la stessa violazione.

La solidarietà può collegare condotte autonome, poste in essere in momenti differenti e fondate su titoli giuridici diversi, purché concorrano alla produzione di un unico danno.

Il condominio può rispondere per il difetto della struttura comune; il proprietario per la mancata manutenzione della parte esclusiva; il conduttore per l’ostruzione dello scarico; l’impresa per l’errata esecuzione di precedenti lavori.

Se tali fattori concorrono alla medesima infiltrazione, le rispettive responsabilità possono essere unite dal vincolo solidale.

La Corte di cassazione ha recentemente ribadito che, quando le infiltrazioni dipendano sia da difetti comuni del sistema di scolo sia dall’omessa manutenzione della terrazza e del bocchettone, condominio, proprietario e conduttore possono rispondere in solido.

Non è necessario che le colpe siano equivalenti

La responsabilità solidale non presuppone che ciascun soggetto abbia contribuito al danno nella stessa misura.

Un difetto strutturale potrebbe avere avuto un’incidenza dell’ottanta per cento, mentre l’ostruzione di uno scarico potrebbe avere aggravato il fenomeno per il restante venti per cento.

Nei confronti del danneggiato, entrambi i soggetti possono essere comunque tenuti per l’intero.

La solidarietà è diretta a evitare che la vittima debba sopportare il rischio dell’insolvenza di uno dei responsabili o promuovere molteplici azioni per recuperare singole frazioni del credito.

La diversa gravità delle responsabilità rileva nel successivo rapporto di regresso, non limita necessariamente la pretesa esterna della vittima.

Il danneggiato può agire contro uno solo dei corresponsabili

Quando la responsabilità solidale è accertata, il creditore può chiedere l’intera prestazione a uno qualsiasi dei debitori.

Non è obbligato a convenirli tutti nello stesso giudizio e non deve suddividere preventivamente la domanda.

Se il danno ammonta a €60.000 e risultano solidalmente responsabili il condominio e due proprietari, il danneggiato può domandare l’intero importo al condominio, a uno dei proprietari oppure a tutti congiuntamente.

Non può però ottenere tre volte il risarcimento. Il pagamento integrale effettuato da uno dei condebitori estingue il credito anche nei confronti degli altri, salva la regolazione degli interessi, delle spese e delle ulteriori voci eventualmente maturate.

La solidarietà rafforza la possibilità di recupero, ma non attribuisce alla vittima un indebito arricchimento.

Il singolo condòmino non risponde per intero soltanto perché appartiene al condominio

La responsabilità del condominio per una parte comune non deve essere confusa con la responsabilità personale di ogni partecipante.

Il danneggiato può agire contro il condominio, rappresentato dall’amministratore, quando la causa sia riconducibile al tetto, alla colonna di scarico, alla facciata, al cortile o ad altra parte comune.

Non può invece scegliere un qualsiasi condòmino estraneo alla causa dell’infiltrazione e pretendere da lui l’intero risarcimento soltanto perché partecipa alla comunione.

Perché un proprietario sia personalmente obbligato in solido per l’intero occorre una specifica ragione di responsabilità: la custodia della parte privata difettosa, l’uso esclusivo della terrazza, un intervento da lui commissionato, una condotta omissiva causalmente rilevante o un diverso titolo previsto dalla legge.

La solidarietà tra il condominio e alcuni proprietari individuali non si estende automaticamente a tutti gli altri proprietari dell’edificio.

La distinzione tra parti comuni e parti esclusive

L’articolo 1117 del codice civile presume comuni, salvo titolo contrario, il tetto, i lastrici solari, i cortili, le fondazioni, i muri maestri e gli impianti destinati all’uso collettivo sino al punto di diramazione verso le unità private.

Quando l’infiltrazione proviene dalla copertura comune, il principale custode è il condominio.

Quando deriva da una tubazione posta dopo il punto di diramazione e destinata esclusivamente a un appartamento, risponde normalmente il proprietario o il soggetto che ne abbia l’effettiva custodia.

La colonna verticale che raccoglie gli scarichi di più appartamenti è ordinariamente comune. La diramazione orizzontale che serve soltanto una singola unità è generalmente privata.

La qualificazione non dipende esclusivamente dalla posizione materiale della rottura. Una tubazione può attraversare una proprietà privata e rimanere comune se assolve una funzione collettiva; un raccordo può trovarsi vicino alla colonna comune ma servire esclusivamente un appartamento.

La funzione concreta dell’impianto è il criterio determinante.

Il lastrico solare a uso esclusivo

Il lastrico solare può appartenere o essere utilizzato in via esclusiva da un solo condòmino e, contemporaneamente, svolgere la funzione di copertura dell’edificio.

L’articolo 1126 del codice civile stabilisce che, quando l’uso del lastrico non sia comune a tutti, chi ne ha l’uso esclusivo contribuisce per un terzo alle spese di riparazione o ricostruzione; gli altri due terzi gravano sui proprietari delle unità alle quali il lastrico serve da copertura.

Questa ripartizione riguarda anzitutto le spese per la manutenzione della struttura.

Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che, in presenza di infiltrazioni, il titolare dell’uso esclusivo e il condominio possono essere entrambi responsabili ai sensi dell’articolo 2051. Il primo deve custodire la superficie e impedire che l’uso esclusivo provochi danni; il secondo deve provvedere alle opere necessarie alla funzione comune di copertura.

Quando entrambi abbiano causalmente contribuito al danno, la loro responsabilità verso il danneggiato è solidale. Il criterio di un terzo e due terzi regola i rapporti interni, ma non obbliga la vittima a chiedere separatamente una quota a ciascuno.

Il criterio di un terzo e due terzi non si applica sempre

L’articolo 1126 non costituisce una formula universale per qualsiasi perdita proveniente da una terrazza.

Se l’infiltrazione deriva esclusivamente da una condotta del titolare dell’uso esclusivo, come la realizzazione abusiva di opere, la perforazione della guaina o l’omessa rimozione di materiali che abbiano ostruito lo scarico, la responsabilità potrebbe ricadere interamente su quel soggetto.

Se il danno deriva esclusivamente da un difetto della struttura comune, senza alcun contributo dell’utilizzatore esclusivo, la responsabilità potrebbe gravare soltanto sul condominio.

La ripartizione di un terzo e due terzi presuppone che il danno sia collegato alla funzione di copertura del lastrico e agli obblighi manutentivi che derivano da tale destinazione.

Non può essere applicata meccanicamente ignorando l’effettiva causa accertata.

Il solaio tra due appartamenti

Quando la perdita interessa il solaio che divide due unità immobiliari, può venire in rilievo l’articolo 1125 del codice civile.

La norma ripartisce in parti uguali tra i proprietari dei due piani le spese per la manutenzione e la ricostruzione del solaio, mentre il pavimento resta a carico del proprietario superiore e l’intonaco o la decorazione del soffitto a carico di quello inferiore.

Questa disciplina delle spese non risolve automaticamente la responsabilità per i danni.

Se l’infiltrazione deriva da un tubo del bagno dell’appartamento superiore, il relativo proprietario può rispondere per l’intero danno cagionato al piano sottostante.

Se deriva da un difetto strutturale del solaio comune ai due proprietari, la ripartizione può seguire criteri differenti.

Anche in questo caso occorre distinguere il costo necessario a eliminare la causa dal risarcimento dei pregiudizi già prodotti.

Il difetto del giunto strutturale

Nella vicenda richiamata dall’ordinanza n. 23963 del 2026 sarebbe emersa, secondo la ricostruzione del caso, l’assenza di un adeguato giunto di dilatazione tra le strutture sovrastanti l’autorimessa.

Un giunto strutturale permette a parti differenti dell’edificio di assorbire movimenti, dilatazioni e assestamenti senza provocare fessurazioni e discontinuità nell’impermeabilizzazione.

Quando il difetto si colloca nella zona di collegamento tra più fabbricati o proprietà, la responsabilità non può essere attribuita limitandosi a osservare la proiezione verticale della macchia d’umidità.

L’acqua può penetrare in un punto, scorrere lungo il solaio e manifestarsi a distanza. Può attraversare il confine tra due edifici oppure dipendere dall’interazione di superfici appartenenti a soggetti diversi.

La consulenza tecnica deve individuare non soltanto il punto dal quale l’acqua appare, ma il percorso seguito e il difetto originario che ne ha consentito l’ingresso.

La presenza di un vizio costruttivo non esonera automaticamente i custodi

Un difetto originario di costruzione può concorrere con la mancata manutenzione successiva.

Il condominio non può sempre liberarsi affermando che la causa risalga all’impresa costruttrice.

Dopo la consegna dell’edificio, le strutture comuni entrano nella sfera di custodia del condominio. Se il difetto era riconoscibile, si era manifestato nel tempo o avrebbe potuto essere contenuto attraverso una corretta manutenzione, la responsabilità del costruttore non esclude necessariamente quella del custode attuale.

Il condominio potrà agire nei confronti del costruttore, del progettista o del direttore dei lavori quando ricorrano i presupposti e non siano decorsi i termini previsti.

Verso il danneggiato, tuttavia, può continuare a rispondere della cosa comune che ha materialmente prodotto l’infiltrazione.

La responsabilità del costruttore

I gravi difetti di impermeabilizzazione, copertura, smaltimento delle acque o giunti strutturali possono rientrare nell’articolo 1669 del codice civile quando compromettono in modo apprezzabile la funzionalità, la conservazione o il normale godimento dell’edificio.

La norma può operare anche quando non vi sia pericolo di crollo. Infiltrazioni estese e persistenti possono costituire un grave difetto se incidono sull’abitabilità, sulla salubrità o sulla durata del fabbricato.

La responsabilità dell’appaltatore opera per i difetti manifestatisi entro dieci anni dal compimento dell’opera. Il difetto deve essere denunciato entro un anno dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla denuncia.

La scoperta giuridicamente rilevante può coincidere con il momento nel quale il danneggiato acquisisce una conoscenza sufficientemente sicura della gravità e dell’origine del difetto, spesso attraverso una relazione tecnica.

Possono rispondere, secondo il rispettivo contributo causale, anche il progettista e il direttore dei lavori.

L’impresa che ha eseguito una riparazione inefficace

Se il fenomeno infiltrativo compare o persiste dopo lavori di rifacimento della copertura, può essere coinvolta l’impresa esecutrice.

L’appaltatore opera normalmente con propria organizzazione e autonomia tecnica e risponde dei difetti dell’opera e dei danni causati da un’esecuzione non corretta.

La sua responsabilità non esclude necessariamente quella del condominio, che mantiene la custodia della struttura e deve vigilare sull’esistenza del pericolo dopo la riconsegna.

Se il danneggiato dimostra che sia la cattiva esecuzione sia la mancata gestione della parte comune hanno concorso al medesimo evento, appaltatore e condominio possono essere chiamati a rispondere solidalmente.

Nei rapporti interni verrà successivamente stabilito quale parte del danno debba rimanere definitivamente a carico dell’impresa e quale del committente.

Il ruolo del direttore dei lavori

Il direttore dei lavori non garantisce in senso assoluto che l’opera sia priva di qualsiasi difetto.

È tuttavia tenuto a svolgere i controlli tecnici rientranti nell’incarico, verificare la conformità dell’esecuzione al progetto, impartire le necessarie disposizioni e segnalare le lavorazioni non corrette.

Quando il difetto era rilevabile mediante la diligenza professionale richiesta e il mancato controllo abbia contribuito al danno, il tecnico può rispondere insieme all’impresa.

Occorre però dimostrare il contenuto dell’incarico, la violazione professionale e il nesso causale.

Il semplice fatto che un tecnico fosse presente nel cantiere non consente di attribuirgli automaticamente ogni errore dell’appaltatore.

La responsabilità dell’amministratore non è automatica

L’amministratore rappresenta il condominio e deve curare la manutenzione delle parti comuni, eseguire le deliberazioni e intervenire per gli atti conservativi.

La condanna pronunciata contro il condominio non equivale necessariamente a una condanna personale dell’amministratore.

Quest’ultimo può rispondere personalmente quando abbia commesso un’autonoma violazione causalmente rilevante: abbia ignorato per lungo tempo segnalazioni documentate, omesso interventi urgenti, impedito l’accesso ai tecnici, trascurato di attivare l’assicurazione o lasciato aggravare consapevolmente una situazione pericolosa.

La responsabilità personale deve essere specificamente allegata e provata.

Non basta dimostrare che l’amministratore fosse in carica quando l’infiltrazione si è verificata.

L’obbligo di intervenire anche senza una preventiva delibera

Quando l’infiltrazione minaccia la sicurezza dell’edificio o sta provocando un rapido aggravamento del danno, l’amministratore può e deve adottare gli interventi urgenti consentiti dall’articolo 1135 del codice civile, riferendone alla prima assemblea.

Non è corretto attendere mesi sostenendo che ogni attività debba essere preventivamente autorizzata dalla maggioranza.

La messa in sicurezza, l’individuazione della perdita, la chiusura temporanea di una condotta e le opere indispensabili a impedire ulteriori danni possono rientrare nei poteri di intervento urgente.

La sistemazione definitiva e le opere straordinarie non urgenti richiederanno la deliberazione assembleare secondo le regole ordinarie.

Il caso fortuito

Il custode può liberarsi dalla responsabilità dimostrando il caso fortuito.

Non è sufficiente provare che l’infiltrazione si sia manifestata durante una pioggia particolarmente intensa.

Le strutture di copertura e gli impianti di smaltimento devono essere progettati e mantenuti per fronteggiare gli eventi meteorologici ragionevolmente prevedibili.

Una precipitazione può assumere efficacia liberatoria soltanto quando presenti caratteristiche realmente eccezionali e imprevedibili e quando il custode dimostri che il danno si sarebbe verificato anche in presenza di una manutenzione diligente.

Se la pioggia si limita ad attivare un difetto preesistente della guaina, del giunto o del pluviale, non costituisce normalmente un fortuito idoneo a interrompere il nesso causale.

Anche il fatto del terzo o dello stesso danneggiato può integrare il caso fortuito, ma deve essere imprevedibile, inevitabile e causalmente autonomo.

La condotta del danneggiato

Il danneggiato deve adottare le misure ragionevoli necessarie a impedire l’aggravamento del pregiudizio.

L’articolo 1227 del codice civile, applicabile alla responsabilità extracontrattuale, esclude il risarcimento dei danni che il creditore avrebbe potuto evitare usando l’ordinaria diligenza.

Il proprietario di un negozio non può lasciare per mesi i macchinari sotto una perdita facilmente contenibile e pretendere poi il rimborso integrale del loro deterioramento.

Deve spostare i beni, proteggere le merci, interrompere gli impianti pericolosi e consentire l’accesso ai tecnici, quando queste attività siano possibili senza rischi e costi sproporzionati.

L’obbligo di mitigazione non impone alla vittima di anticipare interventi strutturali spettanti ai responsabili né di affrontare spese eccezionali. Richiede soltanto un comportamento ragionevole volto a non aumentare inutilmente il danno.

La prova della provenienza dell’acqua

La macchia sul soffitto non dimostra sempre da quale proprietà provenga l’acqua.

L’umidità può spostarsi lungo travi, pignatte, canalizzazioni e discontinuità strutturali. Il punto di manifestazione può essere lontano dalla causa.

La prova più importante è normalmente costituita da una relazione tecnica basata su sopralluoghi, misurazioni, prove di allagamento, termografie, traccianti e verifiche degli impianti.

Le dichiarazioni dei vicini e le fotografie sono utili, ma raramente sufficienti quando esistano più possibili origini.

Il giudizio di responsabilità deve fondarsi sul criterio civilistico della probabilità prevalente: il giudice individua la causa che, alla luce degli elementi tecnici, risulta più probabilmente responsabile dell’evento.

Non occorre raggiungere la certezza assoluta propria di una dimostrazione scientifica, ma non è sufficiente una mera possibilità astratta.

L’accertamento tecnico preventivo

In materia di infiltrazioni è spesso determinante ricorrere all’accertamento tecnico preventivo prima di eseguire lavori che modifichino lo stato dei luoghi.

L’articolo 696 del codice di procedura civile consente di cristallizzare con urgenza le condizioni dell’immobile, le cause del danno e gli interventi necessari.

L’articolo 696-bis permette di chiedere una consulenza tecnica preventiva anche con finalità conciliativa.

Il consulente può individuare l’origine delle infiltrazioni, distinguere le parti comuni da quelle private, quantificare le opere di eliminazione della causa e stimare i danni già verificatisi.

L’ATP non sostituisce sempre il successivo giudizio di merito, ma fornisce una base tecnica che può favorire l’accordo o rendere più precisa la causa.

Intervenire sulla guaina o demolire il soffitto prima di documentare la situazione può rendere molto più difficile provare l’origine del fenomeno.

La tutela cautelare per far cessare le infiltrazioni

Il risarcimento economico non è sufficiente quando l’acqua continua a entrare.

Il danneggiato può chiedere un provvedimento urgente diretto a imporre l’esecuzione delle opere indispensabili o a consentire l’accesso alle strutture dalle quali proviene la perdita.

La tutela cautelare richiede la plausibile fondatezza del diritto e il pericolo che l’attesa del giudizio ordinario determini danni gravi o difficilmente riparabili.

Un’infiltrazione che minacci impianti elettrici, strutture, merci o salubrità degli ambienti può giustificare un intervento giudiziale immediato.

La domanda deve indicare in modo tecnicamente preciso quali attività siano necessarie. Un ordine generico di “eliminare ogni infiltrazione” può risultare difficilmente eseguibile se non è accompagnato da un accertamento delle cause.

Eliminazione della causa e risarcimento sono domande differenti

Il danneggiato può chiedere che vengano eseguite le opere necessarie a eliminare definitivamente la perdita e, contemporaneamente, il risarcimento delle conseguenze già prodotte.

Le due pretese non coincidono.

Il costo per rifare la guaina o riparare il giunto riguarda la rimozione della causa. Il costo per ripristinare intonaco, pavimenti, impianti e beni danneggiati riguarda gli effetti dell’infiltrazione.

Il giudice deve evitare duplicazioni. Se condanna il responsabile a eseguire direttamente i lavori sulla copertura, non può contemporaneamente riconoscere al danneggiato la medesima somma necessaria a eseguirli per proprio conto, salvo che si tratti di una domanda subordinata.

La formulazione delle conclusioni deve distinguere chiaramente esecuzione in forma specifica, risarcimento per equivalente e rimborso delle spese già sostenute.

I danni materiali all’immobile

Il danno emergente comprende le spese necessarie a riportare il bene nelle condizioni anteriori all’infiltrazione.

Possono essere risarciti il rifacimento degli intonaci, la tinteggiatura, la sostituzione di pavimenti, controsoffitti, impianti e rivestimenti, la deumidificazione, la rimozione delle muffe e gli interventi necessari a ripristinare la salubrità.

La quantificazione deve essere fondata su preventivi attendibili, fatture, computi metrici e valutazioni tecniche.

Il risarcimento non può produrre un miglioramento ingiustificato dell’immobile. Se la riparazione comporta necessariamente la sostituzione di un componente molto vecchio con uno nuovo, il giudice può valutare l’incidenza della vetustà, purché non riduca il ristoro al punto da rendere impossibile il ripristino effettivo.

Macchinari, merci e arredi

Il titolare di un’attività può chiedere il risarcimento dei macchinari, delle attrezzature, delle merci e degli arredi danneggiati.

Deve provare che i beni erano presenti nel locale, che appartenevano a lui o erano nella sua disponibilità economica e che il deterioramento deriva dall’acqua.

Sono particolarmente utili fatture d’acquisto, libri cespiti, inventari, fotografie anteriori e successive, relazioni di assistenza tecnica e preventivi di riparazione.

Il valore risarcibile non coincide necessariamente con il prezzo di acquisto originario. Occorre considerare l’età, l’usura, la possibilità di riparazione e il valore residuo del bene al momento del danno.

Quando il macchinario sia indispensabile all’attività, può essere risarcito anche il costo ragionevole del noleggio temporaneo o della sostituzione urgente, se adeguatamente documentato.

La perdita del fatturato non equivale alla perdita di profitto

Il calo del volume d’affari non può essere risarcito automaticamente nella sua interezza.

Il fatturato rappresenta i ricavi lordi dell’impresa. Il danno patrimoniale coincide normalmente con il margine economico effettivamente perduto, tenendo conto dei costi che non sono stati sostenuti durante il periodo di inattività.

Un’impresa che abbia perso €50.000 di ricavi non ha necessariamente subito un lucro cessante di €50.000.

La prova può essere fornita attraverso bilanci, dichiarazioni fiscali, registri contabili, andamento dei ricavi negli anni precedenti, ordini annullati, appuntamenti cancellati, giorni di chiusura e spese sostenute per trasferire l’attività.

Il giudice può utilizzare presunzioni e criteri equitativi quando l’esistenza del danno sia certa ma la quantificazione esatta sia particolarmente difficile.

La liquidazione presuntiva non significa che il danno possa essere affermato senza alcun elemento. Le presunzioni devono fondarsi su fatti seri, precisi e coerenti.

Il danno da fermo dell’attività

Il titolare deve dimostrare che l’infiltrazione abbia concretamente impedito o ridotto l’attività.

La semplice presenza di una macchia di umidità non prova la necessità di chiudere il locale.

Assumono rilievo l’inagibilità, il pericolo elettrico, la contaminazione delle merci, la necessità di rimuovere macchinari, l’ordine dell’autorità, le comunicazioni ai clienti e la durata effettiva dei lavori.

Quando l’attività sia proseguita, può essere risarcita una riduzione della capacità produttiva, purché venga documentata.

La Cassazione ha recentemente ribadito, in un diverso caso di infiltrazioni, che il contratto di locazione e il recesso del conduttore non provano automaticamente che la perdita dei canoni dipenda dalle infiltrazioni: il nesso causale deve essere dimostrato.

Il danno biologico

Il danno biologico consiste nella lesione temporanea o permanente dell’integrità psicofisica suscettibile di accertamento medico-legale.

Lo stress, la preoccupazione e il disagio derivanti da un locale allagato non integrano automaticamente un danno biologico.

Occorre dimostrare una patologia o un peggioramento della salute causalmente collegati all’evento, mediante certificazioni, terapie, visite specialistiche e consulenza medico-legale.

L’esposizione prolungata a muffe e umidità può provocare o aggravare disturbi respiratori, ma il collegamento non può essere semplicemente presunto.

Il giudice deve distinguere il danno alla salute dalle normali sofferenze e dai disagi inevitabilmente connessi a una controversia immobiliare.

Il danno morale e il pregiudizio alla vita quotidiana

Il danno non patrimoniale può comprendere la sofferenza interiore e la grave compromissione delle abitudini di vita quando venga leso un interesse costituzionalmente tutelato.

Non ogni infiltrazione produce automaticamente un danno morale risarcibile.

Occorre valutare la durata del fenomeno, la gravità, l’eventuale impossibilità di utilizzare il bene, le condizioni di insalubrità, la necessità di trasferirsi e l’incidenza concreta sulla vita personale.

Le dichiarazioni del danneggiato devono essere sostenute da circostanze oggettive, testimonianze e documentazione.

Una liquidazione presuntiva è possibile quando la gravità del fatto consenta di desumere secondo l’esperienza comune una sofferenza significativa, ma non può trasformarsi in una voce standard aggiunta a qualsiasi danno materiale.

Il danno all’immagine commerciale

Il titolare di un’impresa può sostenere che le infiltrazioni abbiano compromesso la reputazione dell’attività nei confronti della clientela.

Questa voce richiede una prova particolarmente rigorosa.

Devono essere allegati reclami, recensioni negative, perdita di clienti abituali, annullamento di contratti o altri elementi capaci di dimostrare che il degrado dei locali abbia inciso sulla considerazione commerciale.

Il semplice fatto che il negozio abbia subito un’infiltrazione non prova una lesione autonoma dell’immagine.

Occorre evitare di duplicare sotto questa denominazione il medesimo lucro cessante già chiesto per la diminuzione dell’attività.

Il danno da mancato godimento

Il proprietario che non possa utilizzare l’immobile può chiedere il risarcimento del mancato godimento.

Non è sempre sufficiente dimostrare la mera lesione del diritto di proprietà.

La prova può riguardare la concreta impossibilità di abitare o utilizzare il locale, la necessità di prendere in locazione un altro immobile, la perdita di un canone, l’esistenza di trattative di locazione o l’uso economico cui il bene era destinato.

Quando il pregiudizio sia certo ma non sia possibile determinarne esattamente il valore, il giudice può procedere equitativamente.

Anche qui la liquidazione equitativa riguarda il quantum e non sostituisce la prova dell’esistenza del danno.

La posizione del conduttore

Il conduttore può agire per i danni direttamente subiti: deterioramento dei propri beni, fermo dell’attività, lesioni personali, spese sostenute e perdita del godimento dell’immobile.

Non può normalmente chiedere il risarcimento del danno strutturale arrecato alla proprietà altrui, salvo che abbia sostenuto direttamente le spese o sia titolare di uno specifico diritto.

Il proprietario può chiedere il ripristino dell’immobile e il risarcimento della perdita patrimoniale riferita al bene.

Quando il conduttore acquista successivamente il locale, occorre distinguere i crediti già maturati prima della compravendita da quelli sorti dopo.

Il credito risarcitorio relativo al danno arrecato alla proprietà appartiene, in linea generale, al proprietario che lo ha subito al momento dell’evento, salvo una specifica cessione. I danni personali e imprenditoriali restano invece del soggetto che li ha direttamente patiti.

La prescrizione

L’azione extracontrattuale per il risarcimento è generalmente soggetta al termine di prescrizione di cinque anni.

Nelle infiltrazioni continuative o periodicamente rinnovate, l’individuazione del momento iniziale può essere complessa.

Occorre distinguere il danno prodotto da un unico evento ormai esaurito dal fenomeno che si rinnova nel tempo attraverso successive penetrazioni d’acqua.

La diffida interrompe la prescrizione della pretesa risarcitoria quando identifica il fatto, i responsabili e la volontà di ottenere il pagamento.

Non è prudente attendere la conclusione di lunghe interlocuzioni informali con l’amministratore. Le comunicazioni devono essere formulate in modo idoneo a conservare il diritto.

La denuncia immediata del danno

Il danneggiato dovrebbe comunicare tempestivamente il fenomeno all’amministratore, ai proprietari delle unità sovrastanti e agli eventuali conduttori.

La comunicazione deve descrivere i luoghi, la data, le manifestazioni visibili, i beni coinvolti e l’urgenza degli interventi.

È opportuno richiedere un sopralluogo congiunto e indicare la disponibilità a consentire l’accesso.

La tempestività evita che il responsabile sostenga di non essere stato messo nella condizione di intervenire e riduce il rischio di aggravamento.

Le comunicazioni telefoniche dovrebbero essere seguite da PEC, raccomandata o altro mezzo che consenta di provare il contenuto e la ricezione.

La conservazione delle prove

Le fotografie devono rappresentare sia una visione generale dei locali sia i dettagli delle zone danneggiate.

È utile registrare le date, l’andamento dopo le precipitazioni, la crescita delle macchie, il livello dell’acqua e i beni compromessi.

I macchinari e le merci non dovrebbero essere smaltiti prima di avere documentato le condizioni e, quando possibile, consentito un sopralluogo alle controparti e agli assicuratori.

Devono essere conservati preventivi, fatture, ricevute, contabilità aziendale, certificati medici, comunicazioni ai clienti e ogni altro elemento utile.

Una relazione tecnica redatta a distanza di anni, quando le cause siano state rimosse, difficilmente potrà ricostruire con la stessa affidabilità lo stato originario.

L’assicurazione del fabbricato

Molti condomìni dispongono di una polizza globale fabbricati che può coprire i danni da acqua condotta, rotture accidentali, responsabilità civile verso terzi e spese di ricerca del guasto.

La copertura deve essere verificata nel testo contrattuale.

Non tutte le infiltrazioni sono assicurate. Possono essere escluse le carenze di manutenzione, le infiltrazioni meteoriche graduali, i difetti costruttivi, le acque provenienti da terrazze o determinate tubazioni.

La denuncia deve essere presentata nei termini e deve descrivere correttamente l’evento.

L’assicurazione non sostituisce il responsabile nei confronti del danneggiato. In assenza di una specifica azione diretta prevista dalla legge o dal contratto, la vittima deve normalmente agire contro il responsabile, mentre l’assicurato chiede alla compagnia di tenerlo indenne.

Le assicurazioni private dei proprietari

Anche il proprietario o il conduttore della singola unità può disporre di una polizza per la responsabilità civile della famiglia, della casa o dell’attività professionale.

Quando esistono più coperture, le compagnie devono essere tempestivamente informate.

La presenza dell’assicurazione non modifica la responsabilità verso il danneggiato e non attribuisce il diritto di ritardare gli interventi in attesa del perito.

Le opere urgenti necessarie a evitare l’aggravamento possono essere eseguite, documentandole accuratamente e conservando le parti rimosse quando ragionevolmente possibile.

I rapporti interni tra corresponsabili

Il soggetto che abbia pagato l’intero risarcimento può esercitare il regresso contro gli altri responsabili.

L’articolo 2055 stabilisce che la ripartizione deve essere effettuata considerando la gravità delle rispettive colpe e l’entità delle conseguenze derivanti dalla condotta di ciascuno.

Se non è possibile accertare tali elementi, le colpe si presumono uguali.

Non è dunque sempre corretto dividere automaticamente la spesa in parti uguali. La parità costituisce il criterio residuale applicabile quando manchino elementi per una diversa attribuzione.

Il condominio che abbia pagato €60.000 potrà chiedere al proprietario della terrazza o all’impresa la quota corrispondente al loro effettivo contributo causale.

Analogamente, il proprietario che abbia soddisfatto integralmente il danneggiato potrà agire contro il condominio se il difetto principale riguardava la struttura comune.

Il regresso deve essere espressamente richiesto

Il giudice che condanna più convenuti in solido non è sempre chiamato a stabilire automaticamente la misura definitiva dei rapporti interni.

Uno o più convenuti devono formulare una specifica domanda di regresso o di accertamento delle rispettive quote.

In assenza di tale domanda, la sentenza può limitarsi alla condanna solidale verso il danneggiato.

Il condebitore che successivamente paga potrà promuovere un nuovo giudizio per recuperare le quote spettanti agli altri, salvo che la questione sia stata già definita.

È spesso conveniente chiedere la ripartizione interna nello stesso processo, per evitare una seconda controversia.

La ripartizione condominiale dell’esborso

Quando il condominio viene condannato, la somma deve essere ripartita tra i condòmini secondo il criterio applicabile alla parte comune interessata.

Se il danno deriva dal tetto comune a tutto l’edificio, la spesa viene generalmente ripartita secondo i millesimi di proprietà.

Se la copertura serve soltanto una parte del fabbricato, può trovare applicazione il criterio del condominio parziale, con addebito ai soli proprietari delle unità alle quali la struttura è funzionalmente destinata.

Per il lastrico a uso esclusivo può operare, nei rapporti interni, il criterio dell’articolo 1126.

La deliberazione di riparto non può però modificare il diritto del danneggiato già riconosciuto nei confronti del condominio.

Il danneggiato che è anche condòmino

Il proprietario danneggiato può essere, contemporaneamente, membro del condominio responsabile.

Ciò non gli impedisce di chiedere il risarcimento.

Nei rapporti esterni egli viene considerato danneggiato dalla cosa comune e può ottenere il ristoro.

Nei rapporti interni potrà essere tenuto a contribuire, secondo la propria quota, alla spesa gravante sul condominio, salvo le particolarità del caso e il criterio applicabile.

Questa apparente circolarità deriva dalla distinzione tra il diritto individuale al risarcimento e l’obbligo di partecipare alle spese comuni.

La transazione con uno dei responsabili

Il danneggiato può raggiungere un accordo con uno soltanto dei corresponsabili.

Il contenuto della transazione deve essere formulato con attenzione.

Se il creditore dichiara di essere integralmente soddisfatto e rinuncia al credito, la liberazione può riflettersi anche sugli altri debitori.

Se accetta una somma limitata alla quota interna del soggetto e si riserva espressamente di agire per il residuo contro gli altri, la pretesa può continuare nei limiti non soddisfatti.

Una quietanza generica può generare controversie sulla portata della rinuncia.

L’accordo dovrebbe precisare se riguarda l’intero danno o soltanto la posizione del soggetto che paga.

La mediazione obbligatoria

Le controversie condominiali e quelle relative a diritti reali rientrano frequentemente nella mediazione obbligatoria.

Prima di iniziare la causa occorre individuare correttamente tutte le parti che devono partecipare e le relative qualità.

La mediazione può essere particolarmente utile quando la causa dell’infiltrazione sia stata già accertata tecnicamente e la controversia riguardi soprattutto la ripartizione economica.

La presenza degli assicuratori, pur non sempre obbligatoria, può favorire una soluzione effettiva.

L’accordo dovrebbe disciplinare sia il pagamento dei danni sia l’esecuzione delle opere definitive, i tempi di intervento, l’accesso alle proprietà e le garanzie in caso di nuova infiltrazione.

La domanda contro il soggetto sbagliato

Una delle principali cause di insuccesso consiste nel convenire soltanto il condominio quando la perdita proviene da una tubazione privata oppure soltanto il proprietario superiore quando il difetto riguarda una colonna comune.

Il danneggiato può agire contro uno solo dei responsabili solidali, ma deve dimostrare che il soggetto scelto abbia effettivamente contribuito al danno.

La solidarietà non permette di condannare una persona priva di responsabilità soltanto perché altri possibili autori non sono stati citati.

Quando l’origine non è ancora certa, è opportuno svolgere un accertamento tecnico e coinvolgere i possibili custodi delle strutture interessate.

Le infiltrazioni provenienti da più edifici

Un locale sotterraneo può estendersi al di sotto di cortili, fabbricati e aree appartenenti a condomìni differenti.

In questa situazione non è sufficiente stabilire che l’autorimessa si trovi genericamente “sotto due condomìni”.

Occorre individuare quali porzioni della copertura siano affidate a ciascun ente, dove si trovino i giunti, come siano convogliate le acque e quale parte del solaio abbia causato il fenomeno.

Se le strutture di entrambi i condomìni concorrono al medesimo danno, può essere pronunciata una condanna solidale.

Se le infiltrazioni sono separabili e ciascuna ha danneggiato una zona distinta, potrebbe invece essere necessario attribuire a ogni soggetto soltanto le conseguenze causalmente riferibili alla propria struttura.

L’unitarietà o la divisibilità del danno rappresentano quindi un elemento decisivo.

Danno unico e danni separabili

L’articolo 2055 opera quando più cause concorrono a produrre un danno unitario.

Se un’infiltrazione dal tetto comune e una perdita dalla tubazione privata confluiscono nella stessa area e rendono impossibile distinguere gli effetti, la solidarietà è coerente con la funzione della norma.

Se, invece, la perdita privata ha danneggiato esclusivamente un locale e quella condominiale un ambiente completamente diverso, con costi autonomamente quantificabili, il giudice può distinguere le responsabilità.

L’impossibilità tecnica di determinare le percentuali non è un requisito necessario della solidarietà. Essa può operare anche quando le quote siano astrattamente determinabili.

La quantificazione delle quote interessa soprattutto il regresso, mentre verso la vittima prevale l’unità dell’evento dannoso.

Una causa non deve essere comune, ma deve concorrere allo stesso evento

I responsabili non devono condividere lo stesso comportamento.

Il condominio può avere omesso la manutenzione della guaina; il proprietario può avere realizzato una pavimentazione incompatibile; il conduttore può avere lasciato ostruito il bocchettone; l’impresa può avere eseguito male la sigillatura.

Queste condotte sono autonome e possono essere fondate su obblighi diversi.

La solidarietà nasce perché tutte convergono causalmente verso lo stesso allagamento.

Non occorre dimostrare un accordo o un’intenzione comune.

Un esempio di responsabilità esclusiva del condominio

L’acqua penetra attraverso la guaina del tetto comune, deteriorata da molti anni.

Gli appartamenti sovrastanti non dispongono di accesso alla copertura e non hanno realizzato opere sulla struttura.

La consulenza esclude rotture private e individua come unica causa la mancata manutenzione della copertura.

In questo caso la responsabilità grava normalmente sul condominio. Non vi è ragione di condannare personalmente i proprietari degli appartamenti superiori come autonomi corresponsabili.

Un esempio di responsabilità esclusiva del proprietario

Una tubazione privata del bagno si rompe dopo il punto di diramazione dall’impianto comune.

L’acqua danneggia l’appartamento sottostante.

La colonna condominiale è integra e il condominio non aveva alcun potere di intervento sulla tubazione interna.

Il proprietario o il soggetto che aveva la custodia dell’impianto privato risponde del danno. Il condominio non diventa responsabile per il solo fatto che l’edificio sia amministrato collettivamente.

Un esempio di responsabilità solidale

Una terrazza a uso esclusivo presenta una guaina deteriorata, appartenente alla funzione comune di copertura.

Il bocchettone accessibile al conduttore è ostruito da materiali accumulati e il proprietario, nonostante precedenti segnalazioni, non provvede alla manutenzione.

Durante una pioggia l’acqua non defluisce, supera la soglia e penetra nell’appartamento sottostante.

Il difetto comune, l’omessa manutenzione del proprietario e la mancata vigilanza del conduttore concorrono al medesimo danno.

Condominio, proprietario e conduttore possono essere condannati in solido, come chiarito dalla Cassazione n. 11585 del 2026.

Un esempio di responsabilità dell’impresa e del condominio

Il condominio affida il rifacimento del lastrico a un’impresa.

La guaina viene posata male e, pochi mesi dopo, compaiono infiltrazioni. L’amministratore riceve ripetute segnalazioni ma non attiva verifiche né opere provvisorie, consentendo che i danni aumentino.

L’impresa può rispondere dell’errata esecuzione; il condominio può rispondere quale custode della struttura e per l’omesso intervento dopo la manifestazione del pericolo.

Se entrambi i fattori hanno contribuito al danno complessivo, può operare la solidarietà.

Un esempio nel quale non opera la solidarietà generalizzata

Un’autorimessa si estende sotto tre edifici.

La consulenza accerta che la perdita proviene esclusivamente da un pluviale del primo edificio e non rileva alcun difetto nelle strutture degli altri due.

Il proprietario dell’autorimessa non può ottenere la condanna solidale dei tre condomìni soltanto perché tutti sovrastano materialmente una parte del locale.

Risponde il custode dell’impianto causalmente responsabile, mentre gli altri devono essere esclusi.

Gli errori più frequenti

Il primo errore consiste nel ritenere che tutti i vicini sovrastanti rispondano automaticamente in solido.

Il secondo consiste nel confondere la ripartizione delle spese di manutenzione con la responsabilità verso il danneggiato.

Il terzo è applicare sempre il criterio di un terzo e due terzi a qualsiasi infiltrazione proveniente da una terrazza.

Il quarto consiste nel pensare che il difetto originario dell’impresa escluda necessariamente la responsabilità del custode attuale.

Il quinto è chiedere come lucro cessante l’intero fatturato non conseguito, senza detrarre i costi risparmiati.

Il sesto consiste nel ritenere automaticamente risarcibili danno biologico, danno morale e danno all’immagine senza una prova concreta.

Il settimo è eseguire immediatamente le riparazioni senza documentare lo stato dei luoghi e senza consentire un accertamento tecnico.

L’ultimo errore consiste nel citare soltanto il soggetto economicamente più solido senza dimostrarne l’effettivo contributo causale.

La strategia del danneggiato

Il danneggiato deve innanzitutto limitare l’aggravamento, documentare il fenomeno e inviare una contestazione formale ai possibili custodi.

Deve acquisire i regolamenti condominiali, le planimetrie, i titoli di proprietà, i verbali delle precedenti manutenzioni, le polizze e la documentazione dei lavori eventualmente eseguiti.

È opportuno richiedere un sopralluogo congiunto e, quando la causa non sia immediatamente evidente, promuovere un accertamento tecnico preventivo.

La domanda risarcitoria deve distinguere il danno all’immobile, i beni mobili, le spese, il fermo dell’attività, il mancato godimento e le eventuali conseguenze personali.

Ogni voce deve essere accompagnata dai relativi elementi probatori.

La strategia del condominio e dei proprietari convenuti

Il soggetto chiamato a rispondere non dovrebbe limitarsi a negare genericamente la responsabilità.

Deve verificare se la struttura fosse effettivamente affidata alla propria custodia, se il nesso causale sia tecnicamente dimostrato e se esistano concause imputabili ad altri.

È opportuno chiamare in causa l’assicuratore, l’impresa, il progettista o gli altri custodi quando sussistano i presupposti.

Deve essere formulata tempestivamente la domanda diretta a determinare le quote interne, in modo che l’eventuale condanna solidale non lasci irrisolta la ripartizione definitiva.

Anche il quantum deve essere contestato analiticamente, distinguendo costi di riparazione, miglioramenti, vetustà, danni effettivamente documentati e duplicazioni.

Conclusioni: la vittima può chiedere l’intero importo, ma soltanto a chi abbia realmente concorso al danno

Le infiltrazioni possono derivare contemporaneamente da parti comuni, proprietà esclusive, condotte degli utilizzatori e difetti di costruzione.

Quando più fattori imputabili a soggetti differenti concorrono a produrre un unico pregiudizio, l’articolo 2055 del codice civile permette al danneggiato di chiedere l’intero risarcimento a ciascuno dei corresponsabili.

La vittima non è tenuta a sopportare il rischio derivante dalla difficoltà di dividere preventivamente le colpe e non deve limitare la domanda alle quote interne previste, per esempio, dall’articolo 1126.

Il criterio di un terzo a carico dell’utilizzatore esclusivo e due terzi a carico dei proprietari coperti opera nei rapporti interni, non riduce necessariamente il diritto del danneggiato al ristoro integrale.

La solidarietà non coinvolge però ogni vicino o ogni condòmino indistintamente. Prima della condanna deve essere dimostrato che la cosa comune o privata affidata alla custodia del singolo convenuto abbia contribuito causalmente all’infiltrazione.

Il soggetto che paga l’intero importo può rivalersi sugli altri corresponsabili secondo la gravità delle rispettive colpe e l’entità delle conseguenze prodotte. Soltanto quando tali proporzioni non siano accertabili opera la presunzione di uguaglianza.

Il risarcimento può comprendere danni all’immobile, macchinari, merci, spese urgenti, perdita del godimento e lucro cessante. Nessuna di queste voci è automatica. Il calo del fatturato non coincide con il profitto perduto, il danno biologico richiede un accertamento medico-legale e la liquidazione presuntiva presuppone fatti concreti dai quali desumere ragionevolmente il pregiudizio.

La regola conclusiva può essere formulata in questi termini: nel danno da infiltrazioni la solidarietà non sostituisce l’accertamento della responsabilità, ma opera dopo che sia stato dimostrato il concorso causale di più soggetti; da quel momento il danneggiato può ottenere l’intero risarcimento da ciascuno di essi, mentre la definitiva divisione del costo resta affidata al regresso tra i corresponsabili.