ABUSI EDILIZI E BONUS FISCALI: COSA È CONSENTITO E COSA NO

Irregolarità, sanatorie, detrazioni e limiti alla vendibilità dell’immobile

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1. 📜 COSA SI INTENDE PER ABUSO EDILIZIO

Per abuso edilizio si intende qualsiasi intervento effettuato in assenza, in difformità o in violazione del titolo abilitativo richiesto dalla normativa urbanistica ed edilizia (permesso di costruire, SCIA, DIA, ecc.).

📘 Riferimento normativo:

• D.P.R. 380/2001 – Testo Unico Edilizia (TUE)

• Legge 47/1985 – Norme sulla sanatoria edilizia

Esempi comuni:

• una veranda chiusa senza permesso

• una stanza realizzata in più senza modificare la planimetria

• una copertura fissa su terrazzo

• cambi di destinazione d’uso non autorizzati

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2. 🧾 SI PUÒ ACCEDERE AI BONUS FISCALI IN PRESENZA DI ABUSI EDILIZI?

❌ In generale, NO.

La regolarità urbanistica dell’immobile è condizione necessaria per accedere a:

• Superbonus 110/90%

• Bonus ristrutturazione 50%

• Ecobonus / Sismabonus

• Bonus facciate (ora scaduto)

• Bonus barriere architettoniche

📌 Secondo l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 19/E del 2020):

“Non è possibile fruire di alcuna agevolazione fiscale se l’immobile oggetto di intervento presenta difformità edilizie o urbanistiche non sanate.”

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3. 🧱 C’È QUALCHE ECCEZIONE?

✅ Sì, solo per interventi su parti comuni condominiali.

In tal caso:

• basta che l’intero edificio sia conforme dal punto di vista urbanistico

• le irregolarità su singole unità non precludono l’accesso al bonus

📚 Cass. Civ. n. 4677/2022 e Agenzia Entrate:

“Il condomino con unità abusiva può partecipare alla spesa condominiale agevolata, ma non detrarre la quota relativa alla propria unità.”

⚠️ Tuttavia, le CILAS (Comunicazioni di inizio lavori asseverate) devono sempre dichiarare la regolarità dell’immobile → dichiarazione mendace = perdita bonus + rischio penale.

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4. ⚖️ L’IMMOBILE ABUSIVO SI PUÒ VENDERE?

❌ TECNICAMENTE SÌ, MA…

La vendita di un immobile con abusi non sanati è:

• valida tra le parti (non è nulla)

• rischiosa per l’acquirente

• potenzialmente oggetto di contestazione successiva

📌 Obblighi imposti dal DL 78/2010 (art. 19):

• In ogni rogito deve essere dichiarata la conformità catastale e la regolarità edilizia

• Il notaio deve allegare la planimetria conforme allo stato di fatto

🚫 In caso di irregolarità:

• Il notaio può rifiutarsi di rogitare

• L’acquirente può chiedere risoluzione o riduzione del prezzo

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5. 🛠️ COME REGOLARIZZARE GLI ABUSI PER ACCEDERE AI BONUS?

5.1 Verifica dello stato legittimo dell’immobile

• Confrontare lo stato di fatto con:

  • il progetto approvato (permesso di costruire, concessione, SCIA)

  • il catasto (attenzione: il catasto non ha valore probatorio urbanistico!)

• Richiedere un accesso agli atti al Comune

• Far redigere una dichiarazione di conformità urbanistica da un tecnico abilitato

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5.2 Sanatoria edilizia o accertamento di conformità (art. 36 TUE)

• Possibile se l’intervento è conforme alle norme edilizie attuali

• Va presentata istanza al Comune, con pagamento di:

  • sanzione pecuniaria

  • oneri concessori

📌 Se la sanatoria viene accolta, si sblocca l’accesso ai bonus.

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6. ⏳ ATTENZIONE ALLA PRESCRIZIONE DEI BONUS

Ogni bonus ha:

⚠️ Se il Comune non rilascia la sanatoria in tempo, si perde la finestra per usufruire del bonus.

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7. 🔐 CONCLUSIONI – COSA POSSIAMO FARE IN CASO DI ABUSI

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📩 APPROFONDIMENTI OPERATIVI

Hai a disposizione diverse azioni:

• Controllo urbanistico → Accesso agli atti e confronto con tecnico

• Richiesta di sanatoria → Art. 36 DPR 380/01

• Aggiornamento planimetrico → Docfa e pratiche catastali

• Dichiarazione asseverata per bonus → a cura di un professionista abilitato