Corte di Cassazione: Non è deducibile dalle imposte il mutuo ipotecario personale accollato da una società in un conferimento immobiliare

Nota a Sentenza: Cassazione Civile, Sez. 5, Ordinanza n. 19942 del 17 luglio 2025

1. Oggetto del provvedimento: L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, rigetta il ricorso congiunto avverso la sentenza della Commissione Tributaria Regionale per l’Emilia-Romagna n. 2793/04/2016. La controversia verte sull’impugnazione di un avviso di liquidazione relativo alle imposte di registro, ipotecaria e catastale, per un importo di € 34.963,00. La pretesa impositiva dell’Agenzia delle Entrate si fonda sulla non deducibilità di passività connesse a mutui ipotecari, accollati da una società conferitaria in sede di aumento di capitale mediante conferimento di immobili.

2. I Fatti Salienti: Enzo e Elena hanno conferito due immobili alla “………..S.r.l.” a liberazione di un aumento di capitale sociale (atto notarile del 10 marzo 2008). Gli immobili erano gravati da ipoteche a garanzia di mutui erogati dalla “Banca Nazionale del Lavoro S.p.A.”. I conferenti avevano rideterminato il valore dei conferimenti al netto delle passività derivanti dai mutui.

La Commissione Tributaria Regionale aveva confermato la decisione di primo grado, rigettando l’appello dei contribuenti sulla base del presupposto che il valore degli immobili non potesse essere depurato delle passività dei mutui, per difetto di accollo esterno da parte della società conferitaria a favore della banca mutuante, e per la non inerenza dei debiti all’attività sociale o agli immobili stessi.

3. I Motivi del Ricorso in Cassazione: I ricorrenti hanno proposto due motivi di ricorso:

• Primo Motivo: Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 50 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. Si denuncia l’erronea esclusione della deducibilità delle passività collegate agli immobili trasferiti.
• Secondo Motivo: Omesso esame di fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., per non essere stato tenuto in conto dal giudice di appello che la società conferitaria si era accollata le passività assunte dai soci conferenti.

4. Il Percorso Motivazionale della Cassazione:

4.1. Sul Primo Motivo (Infondato): La Corte analizza la disciplina contenuta nell’art. 50 del D.P.R. 131/1986, che costituisce attuazione delle direttive comunitarie n. 69/335/CEE (Art. 5, par. 1, lett. a) e n. 2008/7/CE (Art. 11, par. 1). Tali direttive prevedono che la base imponibile dell’imposta sui conferimenti sia costituita dal valore reale dei beni conferiti, previa deduzione delle obbligazioni assunte e degli oneri sostenuti dalla società “a causa di ciascun conferimento”.

La Cassazione sottolinea che la deducibilità delle passività è ammessa solo per quelle che trovano causa nello stesso atto di conferimento e che presentano un requisito di inerenza all’oggetto del conferimento. Questo serve a evitare “mutui ipotecari costituiti in funzione di elusione del carico tributario”. La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 247/E del 29 dicembre 1999, già condivideva tale prospettiva, limitando la deducibilità alle passività “relative ai beni immobili conferiti”.

La Corte conferma il suo orientamento consolidato, secondo cui le passività deducibili devono avere il requisito dell’inerenza all’oggetto del conferimento. Viene esclusa la deducibilità in relazione alla mera iscrizione di un’ipoteca sull’immobile conferito, se questa si correlava a un finanziamento personale del conferente. In particolare, se i conferenti sono persone fisiche, la base imponibile non può essere depurata di passività connesse a ipoteche iscritte per un loro finanziamento personale antecedente al conferimento.

La Corte si concentra sulla natura dell’accollo. Richiamando il precedente n. 9580/2013 , e successive conferme , ribadisce che non è consentito dedurre l’importo del mutuo bancario se si tratta di accollo meramente interno, senza insorgenza di alcun debito diretto della società conferitaria nei confronti della banca. L’accollo interno non modifica i soggetti dell’obbligazione originaria e non attribuisce alcun diritto al creditore verso l’accollante.

L’accollo esterno, pur essendo una condizione necessaria, non è di per sé sufficiente per la deduzione, poiché occorre anche l’inerenza all’oggetto dell’apporto. L’inerenza è ravvisabile solo quando l’obbligazione sia stata assunta per la conservazione, manutenzione, ristrutturazione, ripristino o miglioramento dell’immobile conferito.

Nel caso di specie, la Cassazione rileva che l’accollo dei debiti ex mutuo tra i soci conferenti e la società conferitaria era meramente “interno”, come risulta dal rogito notarile. Ciò non consente la deduzione delle passività dal valore dei beni conferiti, mancando l’adesione liberatoria della banca mutuataria ex art. 1273 c.c..

4.2. Sul Secondo Motivo (Inammissibile e Comunque Infondato): Il secondo motivo è ritenuto inammissibile a causa della “doppia conforme” soccombenza (in primo e secondo grado). In tali ipotesi, per evitare l’inammissibilità del motivo ex art. 360, primo comma, n. 5), cod. proc. civ., il ricorrente avrebbe dovuto indicare le ragioni di fatto poste a base delle decisioni di primo e secondo grado, dimostrando che esse erano tra loro diverse. Poiché ciò non è avvenuto e le questioni sono state esaminate e decise in modo uniforme, non è possibile alcun sindacato della Cassazione.

In ogni caso, la Corte ribadisce che la pattuizione dell’accollo interno non sarebbe stata decisiva, essendo esclusa l’assunzione di un’obbligazione diretta della società conferitaria nei confronti della banca, presupposto della deduzione.

5. Conclusioni e Principio di Diritto: La Corte di Cassazione rigetta il ricorso, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese giudiziali.

Il principio di diritto ribadito è che, nell’ambito del conferimento di immobili in società per aumento di capitale, ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta di registro, le passività connesse a mutui ipotecari accollati dalla società sono deducibili solo se sussistono congiuntamente due condizioni:

1. Accollo esterno: La società conferitaria deve aver assunto l’obbligazione direttamente nei confronti della banca mutuante (con adesione liberatoria della banca, art. 1273 c.c.). Un accollo meramente interno non è sufficiente.
2. Inerenza del debito: Il debito accollato deve essere inerente all’oggetto del conferimento, ossia deve essere stato contratto dal conferente per finalità connesse alla conservazione, manutenzione, ristrutturazione, ripristino o miglioramento dell’immobile conferito, e deve rientrare nelle finalità dell’oggetto sociale della società conferitaria.

6. Implicazioni Giuridiche e Pratiche: L’ordinanza conferma un orientamento consolidato della Cassazione, che mira a prevenire pratiche elusive del carico tributario. La deducibilità delle passività non è automatica ma richiede una stringente verifica della loro natura e della forma dell’accollo. Gli operatori e i professionisti (notai, commercialisti) devono prestare massima attenzione alla struttura dell’operazione di conferimento e all’accollo dei mutui. Un accollo meramente interno, dove la società si impegna solo verso il socio ma non direttamente verso la banca, non permetterà la deduzione del mutuo dalla base imponibile dell’imposta di registro, con conseguente maggiore onere fiscale a carico delle parti.

La sentenza sottolinea l’importanza della diligenza nell’analisi delle passività preesistenti sugli immobili oggetto di conferimento e della loro effettiva inerenza alle finalità societarie.