Chi decide le spese straordinarie in condominio?

Agosto 31, 2025 Camillo Bernardini 986 Visualizzazioni 0 Commenti 8 minuto di lettura

Di seguito un inquadramento tecnico–giuridico, con lessico e impostazione forense, su chi decide le spese straordinarie in condominio, quali siano le spese straordinarie, quali maggioranze occorrano, quali poteri spettino all’amministratore e quando sia ammessa l’iniziativa individuale del singolo condomino, con profili di riparto, procedura e contenzioso.

1) Che cosa sono le “spese straordinarie”

Per spese straordinarie s’intendono, in senso tecnico, i costi relativi a opere non ricorrenti e non rientranti nella gestione ordinaria: interventi eccezionali o di notevole entità volti a ripristinare, sostituire o migliorare parti comuni, ovvero ad introdurre innovazioni. A titolo esemplificativo:

Rifacimento di tetto, facciate, balconi strutturali/ frontalini, cornicioni, lastrici solari;
Sostituzione di caldaie/centrali termiche, colonne montanti, ascensori;
Consolidamenti strutturali, impermeabilizzazioni, interventi antincendio;
Innovazioni (nuovi impianti, efficientamento, abbattimento barriere).
Restano ordinarie le spese cicliche/di consumo (pulizie, luce, minuterie, piccole riparazioni, manutenzioni periodiche).

2) Chi decide: assemblea, amministratore o singoli?

a) Assemblea dei condomini (regola generale)

L’assemblea provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni: l’iniziativa e la decisione sono collegiali.
La delibera deve indicare: intervento approvato (con relazione tecnica/capitolato), impresa prescelta (dopo comparazione di preventivi, ove deliberata), spesa e riparto, costituzione del fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, modalità di pagamento (SAL/acconti).

Maggioranze:

Manutenzione straordinaria (non innovativa): maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore (in seconda convocazione: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore).
Innovazioni: maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore.
Talune innovazioni agevolate (sicurezza, accessibilità, energia) possono essere approvate con quorum ridotti secondo legge speciale.

b) Amministratore (poteri e limiti)

Esegue le delibere e cura i lavori; non può disporre autonomamente spese straordinarie, salvo che si tratti di opere urgenti e indifferibili (pericolo per persone/cose, danno imminente o aggravamento del danno).
In caso di urgenza, l’amministratore può ordinare i lavori, informa senza indugio i condomini e convoca l’assemblea per la ratifica e la copertura della spesa. Se l’urgenza manca o è mal gestita, risponde dei danni e gli esborsi possono non essere ripetibili sul condominio.

c) Singoli condomini (iniziativa individuale)

Il singolo non può incaricare da sé interventi straordinari sulle parti comuni e poi pretendere il rimborso; ha diritto al ristoro solo se la spesa è stata urgente e indifferibile e non era possibile attendere la decisione assembleare (onere della prova a suo carico).
Interventi “migliorativi” ex art. sull’uso più intenso della cosa comune (utilizzazione particolare ex art. 1102 c.c.) possono essere eseguiti a proprie spese purché non alterino destinazione, stabilità e decoro, né comprimano il pari uso altrui; ma non si tratta di “spesa condominiale”.

3) Procedura corretta per lavori straordinari (best practice)

Istruttoria tecnica: incarico a professionista per rilievo, relazione, capitolato, stima e, se del caso, CILA/SCIA/permessi.
Convocazione: ordine del giorno specifico (tipologia opere, imprese invitate, criteri di scelta, riparto, fondo speciale).
Comparazione preventivi: ove deliberata, con criteri oggettivi (prezzo, cronoprogramma, referenze, garanzie, polizze).
Delibera: approvazione lavori, costituzione fondo pari all’importo, riparto e scadenze; nomina DL/collaudatore e poteri dell’amministratore (varianti, tolleranze).
Esecuzione e controlli: apertura cantiere, SAL, contabilità lavori, collaudo; rendiconto separato (commessa dedicata).
Chiusura: approvazione consuntivo e conguaglio.

4) Riparto delle spese straordinarie

Regola generale: riparto proporzionale ai millesimi di proprietà (valore delle singole unità).
Eccezioni tipiche:
- Scale/ascensori: metà per valore, metà per altezza/piani;
- Lastrici solari ad uso esclusivo: ripartizione tra utente esclusivo e condomini che ne traggono copertura;
- Impianti centralizzati: criteri specifici (potenza, dispersioni, quote fisse/variabili).
Regolamento contrattuale o tabelle speciali possono modulare il criterio, purché non in contrasto con norme imperative.

5) Spese straordinarie e “notevole entità”

La notevole entità rileva ai fini della trasparenza e della partecipazione: maggiore cura nell’istruttoria, informazione ai condomini, eventuale consulenza tecnica preventiva, polizze (CAR, decennale postuma), garanzie di buona esecuzione e penali contrattuali.

6) Iniziativa individuale dei condomini: regole e rischi

Rimborso ammesso solo per spese urgenti su parti comuni (pericolo immediato, danno in atto): il condomino che anticipa deve documentare urgenza, necessità e entità.
Non è sufficiente l’opportunità o il maggior decoro: in assenza di urgenza, la spesa non è ripetibile dal condominio.
Le opere eseguite senza autorizzazione e non urgenti possono integrare illegittima alterazione della cosa comune, con obbligo di ripristino e risarcimento.

7) Profili di validità della delibera e rimedi

Vizi tipici che espongono la delibera ad impugnazione:
- Difetto di quorum costitutivi/deliberativi;
- Mancata/insufficiente specificazione dell’intervento (delibere “in bianco”);
- Omissione del fondo speciale;
- Violazione di vincoli pubblicistici (titoli edilizi), stabilità o decoro;
- Riparto contra legem o in contrasto con tabelle/regolamento contrattuale.
Termini: i dissenzienti/assenti possono impugnare entro i termini di legge; la delibera radicalmente illegittima (es. innovazione lesiva di diritti individuali) può essere colpita anche per nullità.

8) Domande/risposte puntuali

Condominio: chi decide le spese straordinarie?
L’assemblea delibera lavori e fondi; l’amministratore li esegue e può intervenire da solo solo per urgenze indifferibili.

Quali sono le spese straordinarie?
Interventi non ricorrenti: rifacimenti, sostituzioni di impianti, impermeabilizzazioni, consolidamenti, innovazioni. Le spese cicliche sono ordinarie.

Iniziativa individuale dei condòmini?
Ammessa solo per spese urgenti su parti comuni, con diritto al rimborso se l’urgenza è provata; altrimenti, il costo resta a carico dell’iniziatore.

Quale maggioranza serve?
Per la manutenzione straordinaria: maggioranza degli intervenuti e almeno 1/2 del valore (in seconda: maggioranza intervenuti e almeno 1/3). Per le innovazioni: maggioranza intervenuti e 2/3 del valore (salve agevolazioni di legge).

Come si ripartiscono le spese straordinarie?
Di regola per millesimi; con criteri speciali per scale/ascensori, lastrici, impianti centralizzati, secondo legge, regolamento e tabelle.

9) Percorso operativo sintetico (checklist)

Relazione tecnica/capitolato → convocazione con O.d.G. dettagliato → comparazione preventivi → delibera con quorum e fondo speciale → contratto d’appalto con garanzie → direzione lavori/SAL/collaudo → rendiconto separato e conguaglio.

Conclusione

Nel condominio le spese straordinarie sono decisione collegiale: l’assemblea delibera interventi, riparto e fondo speciale; l’amministratore esegue e può agire autonomamente solo in urgenza. L’iniziativa individuale del singolo è eccezionale e rimborsabile solo al ricorrere dei presupposti; ogni altra forzatura espone a ripristino e responsabilità. Un’istruttoria tecnica adeguata, delibere puntuali e corretti criteri di riparto sono la chiave per evitare contenziosi e garantire la tenuta delle decisioni condominiali.