Bonus casa 2026: cosa cambia, cosa resta e quali agevolazioni scompaiono

1. Premessa: la transizione verso un regime “ordinario” di incentivi edilizi

Dal 1° gennaio 2026, il panorama delle agevolazioni fiscali per la casa cambierà profondamente. Dopo oltre un quinquennio di proroghe straordinarie e di aliquote maggiorate nate nel contesto emergenziale post-pandemico, il legislatore si avvia a razionalizzare il sistema dei bonus edilizi, con un ritorno graduale alle detrazioni ordinarie previste dagli articoli 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986) e 14–16 del D.L. 63/2013.

Il Superbonus 110%, simbolo della stagione delle maxi-agevolazioni, verrà definitivamente archiviato nel 2025, salvo residui casi di cantiere già avviati.
Nel 2026 resteranno attivi solo i bonus strutturali (ristrutturazioni, risparmio energetico e sisma), con aliquote ridotte e adempimenti semplificati, mentre alcune misure “collaterali” come il Bonus Mobili e il Bonus Barriere Architettoniche saranno profondamente rimodulate o cessate.

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2. Il Superbonus 110%: fine della misura e ultimi cantieri ammissibili

Il Superbonus 110%, introdotto dall’art. 119 del D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio), rappresenta la misura più incisiva mai adottata nel settore edilizio.
Tuttavia, la sua graduale riduzione e il ritorno a un regime ordinario sono ormai definitivi.

Dal 1° gennaio 2026 non sarà più possibile accedere o iniziare nuovi interventi con il Superbonus.
Restano tuttavia applicabili:

• i bonus ordinari (Ecobonus, Ristrutturazioni, Sismabonus);

• le detrazioni residue per chi ha già avviato lavori con CILA-S o delibera assembleare antecedente al 31 dicembre 2025, purché i lavori proseguano senza interruzioni.

Non saranno più ammessi né la cessione del credito né lo sconto in fattura, già sostanzialmente limitati dal D.L. 39/2024 (decreto “stop bonus”).

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3. Le detrazioni che resteranno attive nel 2026

Dal 2026 torneranno centrali le tre agevolazioni “strutturali” storiche, introdotte in modo stabile nel TUIR e prorogate senza scadenza:

a) Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR)

• Aliquota 36% (fino al 31 dicembre 2024 è 50%);

• Limite di spesa: 48.000 euro per unità immobiliare;

• Durata detrazione: 10 anni;

• Interventi ammessi: manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia;

• Obblighi: bonifico parlante, comunicazione ENEA (se rilevante per risparmio energetico), pagamento tracciabile.

La riduzione dal 50% al 36% è già prevista come automatica dal 2025, salvo proroghe che il legislatore potrà introdurre nella Legge di Bilancio 2026.

b) Ecobonus (art. 14 D.L. 63/2013)

• Aliquota base: 50% o 65%, in base all’intervento;

• Durata detrazione: 10 anni;

• Limite di spesa variabile: da 30.000 a 100.000 euro secondo la tipologia (es. 100.000 per involucro, 60.000 per caldaie, 30.000 per infissi);

• Interventi ammessi: riqualificazione energetica, sostituzione infissi, installazione caldaie a condensazione, pannelli solari, coibentazioni.

Dal 2026, l’Ecobonus resterà attivo come misura ordinaria, con le aliquote originarie (50–65%), non più elevate a 110% o 90% come nel periodo 2020–2024.

c) Sismabonus (art. 16 D.L. 63/2013)

• Aliquote: dal 50% al 85% in funzione del miglioramento sismico (una o due classi);

• Durata detrazione: 5 o 10 anni;

• Limite di spesa: fino a 96.000 euro per unità immobiliare;

• Interventi ammessi: lavori di consolidamento statico, adeguamento antisismico, demolizione e ricostruzione (Sismabonus acquisti).

Anche in questo caso, dal 2026 il beneficio tornerà alla versione pre-Superbonus, senza maggiorazioni speciali.
Restano comunque confermate le zone sismiche 1, 2 e 3 come ambito di applicazione.

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4. Differenze e adempimenti burocratici tra Ecobonus, Ristrutturazioni e Sismabonus

Pur avendo finalità simili, i tre bonus presentano differenti adempimenti tecnici e documentali, disciplinati da decreti attuativi e norme ENEA.

Nel 2026, salvo ulteriori semplificazioni, resteranno in vigore:

• obbligo di tracciabilità dei pagamenti (bonifico parlante);

• conservazione decennale della documentazione;

• obbligo di visto di conformità solo per i casi di utilizzo in compensazione o per controlli fiscali (non più per sconto o cessione).

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5. Il futuro del Bonus Mobili e del Bonus Barriere Architettoniche

a) Bonus Mobili ed Elettrodomestici

Attualmente (fino al 31 dicembre 2024) il Bonus Mobili consente una detrazione IRPEF del 50% per spese fino a 5.000 euro, collegata a un intervento di ristrutturazione edilizia.
Salvo proroghe nella Legge di Bilancio 2026:

• dal 2025 la misura non sarà più rinnovata;

• eventuali spese successive non potranno più essere detratte, anche se riferite a lavori avviati prima.

Restano comunque detraibili gli arredi fissi se compresi nel capitolo di spesa della ristrutturazione (ad es. cucine su misura o arredi integrati).

b) Bonus Barriere Architettoniche

Il Bonus Barriere Architettoniche 75% (art. 119-ter D.L. 34/2020) è stato prorogato fino al 31 dicembre 2025, ma salvo proroghe cesserà nel 2026.
Dal 2026 tornerà applicabile il vecchio regime del 36% come intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell’art. 16-bis, lett. e) TUIR.
Pertanto:

• le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 manterranno la detrazione al 75%;

• quelle sostenute dal 2026 rientreranno nel Bonus Ristrutturazioni ordinario (36%).

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6. Cosa cambia dal 1° gennaio 2026 per chi ristruttura

Chi intraprenderà lavori edilizi a partire dal 1° gennaio 2026 dovrà considerare:

1. Aliquote più basse: ritorno al 36% (ristrutturazioni) e 50–65% (Ecobonus).

2. Durata della detrazione invariata a 10 anni.

3. Fine del meccanismo di cessione del credito e sconto in fattura: i lavori andranno finanziati direttamente.

4. Maggiore semplicità amministrativa, con un solo modello di comunicazione ENEA e niente più visto di conformità obbligatorio.

5. Rientro nel regime ordinario del TUIR, senza più bonus accessori come mobili o barriere.

Chi ha iniziato lavori entro il 31 dicembre 2025 potrà tuttavia continuare a fruire delle aliquote più alte previste dalle normative vigenti al momento di inizio lavori, se correttamente documentato.

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7. Esempio pratico di confronto fiscale

La riduzione delle aliquote renderà meno vantaggiosi gli interventi edilizi ordinari, ma più prevedibile e stabile il quadro fiscale per cittadini e imprese.

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8. Profili di diritto amministrativo e responsabilità tecnica

Il ritorno a un regime ordinario comporta anche la riduzione delle responsabilità professionali per tecnici e imprese, oggi gravati da:

• asseverazioni complesse su congruità delle spese e conformità urbanistica (art. 119, co. 13-bis D.L. 34/2020);

• rischio penale e fiscale in caso di false attestazioni.

Dal 2026 tali obblighi permarranno solo per Ecobonus e Sismabonus, limitatamente agli interventi di maggiore impatto tecnico.
Le ristrutturazioni “semplici” torneranno a una procedura standard, basata su CILA edilizia e bonifico parlante, senza necessità di asseverazioni.

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9. Schema riepilogativo dei bonus casa 2026

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10. Conclusioni operative

• Dal 2026 si chiude l’era del Superbonus: restano solo gli incentivi ordinari previsti dal TUIR e dal D.L. 63/2013.

• Le aliquote si riducono, ma il sistema diventa più stabile, sostenibile e coerente con i vincoli di finanza pubblica.

• Chi intende avviare lavori importanti deve muoversi entro il 2025, per beneficiare delle ultime aliquote maggiorate e delle agevolazioni accessorie.

• Dal 2026, la parola d’ordine sarà razionalità fiscale: meno spinta incentivante, ma procedure più semplici e certe.

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11. Riferimenti normativi

• Art. 16-bis D.P.R. 917/1986 (TUIR) – Detrazioni per ristrutturazioni edilizie

• D.L. 63/2013, artt. 14–16 – Ecobonus e Sismabonus

• D.L. 34/2020 (Decreto Rilancio) – Superbonus 110%

• L. 197/2022 – Legge di Bilancio 2023

• D.L. 39/2024 – Limitazioni a sconto in fattura e cessione credito

• Art. 119-ter D.L. 34/2020 – Bonus Barriere Architettoniche

• D.M. 6 agosto 2020 (Requisiti tecnici Ecobonus)

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Sintesi finale

Nel 2026 si chiuderà definitivamente la stagione dei “superbonus”.
Il sistema tornerà a un regime ordinario e strutturale, fondato su tre pilastri: ristrutturazioni 36%, risparmio energetico 50–65%, antisismico fino all’85%.
Il Bonus Mobili e il Bonus Barriere Architettoniche cesseranno, salvo proroghe.
Chi ristruttura dal 2026 dovrà affidarsi a regole più semplici ma meno generose, in un contesto di maggiore stabilità e coerenza con i principi di sostenibilità della finanza pubblica.