Concessioni demaniali e pertinenze “fantasma”: il TAR Lazio conferma lo sgombero del manufatto residenziale privo di titolo espresso
Il caso del “Cottage” sul litorale di Ostia
La gestione del demanio marittimo e la corretta individuazione delle opere legittimamente insistenti sul suolo pubblico rappresentano, oggi più che mai, un terreno di confronto serrato tra Pubblica Amministrazione e concessionari. In un contesto normativo fluido e spesso oggetto di stratificazioni decennali, il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, con la sentenza n. 24055 pubblicata il 30 dicembre 2025, ha ribadito un principio di rigore formale sostanziale: la legittimità dell’occupazione di un bene demaniale non può fondarsi su presunzioni storiche o sull’inerzia dell’Amministrazione, ma necessita di un titolo concessorio attuale, espresso e specifico.
La pronuncia della Sezione Quinta Ter si inserisce nel delicato filone giurisprudenziale relativo alle pertinenze dei compendi balneari, affrontando il caso specifico di un manufatto ad uso residenziale (denominato “Cottage”) situato all’interno di uno stabilimento di Ostia, di cui Roma Capitale ha ordinato lo sgombero per occupazione sine titulo.
Il fatto: la “Casa del Guardiano” e la stratificazione dei titoli
La vicenda trae origine dall’impugnazione, da parte della titolare di una concessione demaniale, della determinazione dirigenziale con cui Roma Capitale intimava il rilascio di un’area di circa 86 mq, occupata da un manufatto in legno e muratura adibito a residenza. La ricorrente sosteneva la legittimità dell’opera, ricostruendo una catena documentale risalente al lontano 1963, anno in cui la Capitaneria di Porto di Roma aveva assentito la costruzione di una “casa per il guardiano”.
Secondo la tesi difensiva privata, tale manufatto avrebbe costituito una pertinenza funzionale inscindibile dal resto dello stabilimento balneare, condividendone le sorti giuridiche. In questa prospettiva, le successive proroghe della concessione (in particolare l’atto del 2009 e le estensioni ex lege fino al 2033 disposte dalla normativa nazionale) avrebbero implicitamente coperto anche il “Cottage”, sanando o comunque legittimando la continuità dell’occupazione.
La decisione del TAR: il primato del titolo attuale
I Giudici amministrativi, respingendo il ricorso e i motivi aggiunti, hanno disatteso la ricostruzione storica della ricorrente, ancorando la decisione al dato testuale dei provvedimenti concessori più recenti. La sentenza opera una netta cesura tra la situazione originaria (gli atti degli anni ’60) e l’attuale assetto giuridico del rapporto concessorio.
Il cuore della motivazione risiede nell’analisi dell’Atto del 2009, il quale costituisce il titolo di riferimento per l’attuale rapporto. Il Collegio ha rilevato che in tale provvedimento, così come nei successivi atti ricognitivi, non vi è traccia autorizzativa specifica per il manufatto residenziale oggetto di contestazione. Il Tribunale ha statuito che l’onere di provare la sussistenza di un titolo valido ed efficace per la specifica porzione di demanio occupata incombe sul privato. Nel caso di specie, la ricorrente non è riuscita a dimostrare che il “Cottage” fosse formalmente incluso nel perimetro della concessione rinnovata, né che l’Amministrazione avesse espressamente assentito il mantenimento di una residenza privata sul demanio pubblico in epoca recente.
Funzionalità e accessorietà: limiti stringenti
Un passaggio di rilievo della sentenza riguarda la natura del bene. La difesa aveva puntato sul rapporto di accessorietà tra l’abitazione del custode e l’attività economica principale (lo stabilimento), invocando una sorta di attrazione del bene accessorio nella disciplina del bene principale. Il TAR Lazio ha implicitamente respinto questa visione “automatica”. L’occupazione di suolo demaniale per fini abitativi (anche se originariamente legati alla custodia) costituisce un utilizzo eccezionale e derogatorio rispetto alla naturale destinazione pubblica del bene, che richiede un titolo esplicito e non può essere dedotta per via interpretativa o per silentio-assenso.
La circostanza che il manufatto esistesse fisicamente dagli anni ’60 non genera, di per sé, un diritto quesito al suo mantenimento se, al momento del rinnovo o della ricognizione del titolo, tale opera non viene puntualmente censita e autorizzata dall’Ente concedente. La mancata menzione del “Cottage” negli atti recenti equivale, giuridicamente, all’assenza di titolo.
L’indennità per occupazione abusiva
Conseguenza diretta dell’accertata assenza di titolo è la legittimità della richiesta di pagamento delle indennità per occupazione abusiva avanzata da Roma Capitale. Il TAR ha confermato che, in mancanza di un atto concessorio valido che copra specificamente la superficie del manufatto, l’occupazione si configura come sine titulo, facendo scattare l’obbligo risarcitorio/indennitario a favore dell’Erario o dell’Ente gestore, a prescindere dalla buona fede soggettiva del concessionario che confidava nella validità delle vecchie autorizzazioni.
Conclusioni
La sentenza n. 24055/2025 del TAR Lazio rappresenta un monito per gli operatori del settore balneare. Essa chiarisce che la “storia” di un immobile non sostituisce la “geografia” del titolo concessorio: ogni metro quadro occupato deve trovare corrispondenza in un provvedimento amministrativo attuale. Le cosiddette “pertinenze storiche”, se non correttamente traghettate nei nuovi titoli o negli atti di proroga, rischiano di trasformarsi in abusi edilizi o demaniali, esposti al potere di autotutela esecutiva della P.A. (ordine di sgombero).
La decisione conferma altresì l’orientamento rigoroso della giurisprudenza amministrativa nel tutelare la natura pubblica dei beni demaniali, escludendo che situazioni di fatto consolidate nel tempo possano prevalere sul principio di legalità e sulla necessità di un titolo espresso per l’uso esclusivo del bene comune. Le spese di lite sono state compensate in ragione della “parziale novità della vicenda”, riconoscendo la complessità fattuale della stratificazione dei titoli, ma il principio di diritto rimane fermo: senza carta (attuale), non c’è diritto.
