Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, Sez. 8, 22 ottobre 2025 (dep. 29 ottobre 2025), n. 6548

Massima

In materia di IMU, l’esenzione totale dall’imposta presuppone che l’immobile versi in stato di “unità collabente” e risulti classificato catastalmente in categoria F/2; la mera inagibilità o inabitabilità, ancorché accertata in sede tecnica, non è di per sé sufficiente a radicare l’esenzione. Diversamente, la riduzione del 50% compete per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, potendo il relativo diritto risultare, oltre che dall’accertamento dei requisiti in concreto, anche dal giudicato esterno formatosi sulla medesima questione tra le stesse parti e in relazione ai medesimi cespiti. Ove l’avviso di accertamento dia già applicazione della riduzione, l’impugnazione sul punto è infondata per carenza di lesività, restando giustificata la compensazione delle spese in presenza di oggettiva complessità della vicenda.

1. L’oggetto del contendere: IMU 2017, stato del fabbricato e perimetro delle agevolazioni

La sentenza in commento affronta una controversia in tema di IMU 2017 relativa a un immobile di proprietà societaria, con accertamento comunale per omesso o carente versamento. Il fulcro del giudizio ruota attorno alla qualificazione giuridico-tributaria della condizione dell’immobile e, in particolare, al corretto inquadramento delle conseguenze fiscali di una situazione materiale di degrado e inutilizzabilità. La società contribuente, soccombente in primo grado, imposta l’appello su un duplice binario: in via principale rivendica l’esenzione integrale, assumendo che l’immobile dovesse essere considerato “unità collabente”; in via subordinata invoca la riduzione del 50% dell’imposta, deducendo l’inagibilità e l’inutilizzabilità del bene e valorizzando un pregresso contenzioso tra le stesse parti, ritenuto idoneo a integrare un giudicato esterno sulla spettanza dell’agevolazione.

La scelta difensiva, così strutturata, consente alla Corte di compiere una distinzione concettuale netta tra due misure agevolative che nella prassi tendono a sovrapporsi: l’esenzione totale correlata alla “collabenza” e la riduzione parziale correlata alla “inagibilità/inabitabilità” con mancato utilizzo.

2. Esenzione per “unità collabente”: il ruolo decisivo della categoria catastale F/2 e l’onere probatorio

La Corte, in premessa motivazionale, chiarisce che l’esenzione integrale dall’IMU è riconoscibile esclusivamente in presenza di unità collabenti censite in catasto in categoria F/2. Tale dato, valorizzato come requisito indefettibile, viene posto a fondamento del rigetto della domanda principale: l’immobile oggetto di accertamento risulta infatti accatastato in categoria D/8 e non in F/2. Ne deriva un’impostazione rigorosa in cui la situazione fattuale di degrado non basta a produrre l’effetto esentativo se non si traduce anche nella qualificazione catastale richiesta.

Sul piano della prova, la Corte evidenzia altresì che la parte appellante non ha dimostrato in giudizio lo “stato di collabenza”. È un passaggio tecnicamente rilevante perché segnala che l’esenzione, quale deroga al regime ordinario del prelievo, è soggetta a un onere dimostrativo particolarmente stringente: non basta l’affermazione della parte, né la semplice allegazione di un cattivo stato manutentivo, ma occorre che la condizione sia provata e giuridicamente tipizzata. L’argomento assume particolare forza nella lettura del materiale tecnico: la consulenza tecnica richiamata dalla contribuente, pur attestando l’inagibilità/inabitabilità e l’oggettiva inidoneità all’uso, non contiene riferimenti alla collabenza in senso proprio né, soprattutto, al requisito catastale, che costituisce il punto di raccordo tra fatto e diritto nell’ottica adottata dal Collegio.

In questo modo, la sentenza ribadisce un principio di ordine: la collabenza è concetto a contenuto più “forte” e tipizzato rispetto alla mera inagibilità; non si presume dall’inutilizzabilità, e la sua efficacia tributaria dipende da un preciso inquadramento catastale, che funge da elemento di certezza e opponibilità.

3. Riduzione del 50% per inagibilità: requisito sostanziale e profilo di lesività dell’atto impugnato

Respinta la domanda di esenzione totale, la Corte affronta la richiesta subordinata di riduzione del 50%. Qui l’impostazione è “assorbente”: il Collegio valorizza anzitutto un dato ricavato dall’esame dell’avviso di accertamento impugnato, dal quale emerge che la riduzione del 50% è già stata applicata dall’ente impositore. Ne discende un effetto processuale immediato: se l’atto impositivo già incorpora l’agevolazione invocata, la censura sulla spettanza della riduzione perde la propria capacità lesiva, perché non incide più su una pretesa dell’amministrazione contestata dal contribuente, ma su un beneficio già riconosciuto.

Questo passaggio è significativo perché colloca il thema decidendum non nell’astratta spettanza dell’agevolazione, bensì nella concreta portata dell’atto impugnato. La Corte, così, aderisce a un criterio di giudizio che privilegia la verifica della lesione attuale e concreta: l’impugnazione, per essere accolta, deve colpire un contenuto effettivamente sfavorevole, non una questione già favorevolmente definita dall’amministrazione.

4. Il giudicato esterno in materia IMU: identità del bene e stabilità della qualificazione agevolativa

Pur ritenendo sufficiente, sul piano sostanziale e processuale, l’accertamento che la riduzione sia già stata applicata, la Corte aggiunge un ulteriore argomento, valorizzando il giudicato esterno formatosi sulla medesima questione tra le stesse parti e in relazione ai medesimi immobili. La sentenza richiama, come fonte del giudicato, plurime decisioni intervenute su annualità diverse (2012 e 2014) nonché una recente pronuncia di legittimità, tutte ritenute convergenti nel riconoscere la sussistenza dei requisiti per la riduzione.

Il rilievo del giudicato esterno in materia di tributi periodici è tema classico e delicato, perché occorre bilanciare la natura annuale dell’obbligazione tributaria con l’esigenza di stabilità delle qualificazioni giuridiche che dipendono da elementi fattuali durevoli (come lo stato strutturale dell’immobile). La pronuncia, pur senza sviluppare un’ampia teoria, utilizza il giudicato esterno quale criterio di rafforzamento: quando il bene è il medesimo e la fattispecie fattuale (inagibilità e inutilizzabilità) presenta carattere di continuità, il giudicato formatosi su annualità precedenti può assumere funzione stabilizzante, orientando la decisione e prevenendo soluzioni contraddittorie.

In tale prospettiva, il giudicato esterno non è invocato per “automatizzare” il risultato, ma come argomento che consolida un accertamento già di per sé pacifico, anche perché l’ente impositore, nella sede d’appello, riconosce espressamente la sussistenza dei requisiti per l’agevolazione.

5. La compensazione delle spese: complessità oggettiva e gestione del contenzioso seriale

Quanto alle spese, la Corte dispone la compensazione integrale per entrambi i gradi, motivandola con la complessità della questione. Il punto, letto in controluce, segnala la peculiare fisionomia del contenzioso IMU su immobili in condizioni degradate: spesso si tratta di controversie “seriali” su annualità successive, in cui si intrecciano profili tecnici, catastali e processuali, con alternanza di esiti e necessità di coordinare accertamenti fattuali e qualificazioni giuridiche.

La compensazione, in questa cornice, appare funzionale a tenere conto dell’oggettiva articolazione della vicenda e del fatto che l’appello, pur respinto, si innesta su una storia contenziosa stratificata e su un doppio livello di domanda (esenzione totale vs riduzione), di cui almeno una componente (riduzione) risulta già riconosciuta o comunque pacifica.

6. Considerazioni conclusive: distinzione tipologica delle agevolazioni e centralità del dato catastale

La sentenza n. 6548/2025 offre un insegnamento operativo netto: l’esenzione totale e la riduzione del 50% non sono rimedi intercambiabili, ma istituti distinti per presupposti e prova. La collabenza, ai fini dell’esenzione, richiede un livello di tipizzazione più elevato, nel quale il dato catastale (F/2) assume valore determinante; l’inagibilità/inabitabilità, invece, fonda una riduzione parziale, ancorata a una condizione fattuale e al mancato utilizzo.

Accanto a ciò, la decisione valorizza due elementi di metodo. Da un lato, la centralità della lesività dell’atto: se l’ente ha già applicato la riduzione, la pretesa sul punto non ha più oggetto. Dall’altro, il ruolo ordinante del giudicato esterno nelle controversie su tributi periodici quando la fattispecie dipende da elementi fattuali stabili: esso contribuisce a preservare coerenza e prevedibilità, evitando che la stessa situazione venga giudicata in modo disomogeneo su annualità contigue.

In sintesi, la pronuncia si colloca come tassello di chiarificazione nella prassi IMU: rafforza la distinzione tra collabenza e inagibilità, delimita i confini della prova necessaria, e valorizza strumenti processuali (lesività, giudicato esterno) idonei a governare contenziosi ripetitivi con maggiore stabilità e razionalità.