La “notevole inferiorità” del prezzo nelle vendite fallimentari tra dato percentuale e prezzo giusto di mercato: limiti all’uso dell’offerta sopravvenuta ex art. 108 l. fall.

Cassazione civile, sez. 1, 22/01/2026, n. 1464

Massima
In tema di vendite fallimentari, il potere del giudice delegato di impedire il perfezionamento della vendita ai sensi dell’art. 108, comma 1, l. fall. presuppone non già la mera esistenza di un’offerta successiva più elevata rispetto a quella di aggiudicazione, ma l’accertamento che il prezzo offerto dall’aggiudicatario sia notevolmente inferiore al prezzo giusto, avuto riguardo alle condizioni di mercato. La valutazione della “notevole inferiorità” implica necessariamente un giudizio relazionale tra valori, da apprezzarsi in termini percentuali, mentre l’offerta sopravvenuta costituisce soltanto uno degli elementi fattuali utilizzabili dal giudice, di per sé né necessario né sufficiente a dimostrare l’ingiustezza del prezzo di aggiudicazione.

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Inquadramento della vicenda processuale

La pronuncia in esame affronta una questione di particolare rilievo nel diritto concorsuale applicato alle procedure competitive di liquidazione dell’attivo: l’esatta delimitazione del potere giudiziale di arrestare il perfezionamento della vendita quando, dopo l’aggiudicazione, sopravvenga un’offerta economicamente superiore.

Il caso prende le mosse da una procedura competitiva avente ad oggetto l’azienda sanitaria “Casa di Cura Villa dei Pini”, all’esito della quale l’affittuaria Anzio Servizi Assistenziali S.r.l. si era resa aggiudicataria esercitando il diritto di prelazione sul prezzo di euro 13.600.000 offerto in gara da HD Hospital Device S.r.l. Successivamente all’aggiudicazione, quest’ultima trasmetteva un’offerta migliorativa pari ad euro 15.100.000, chiedendo al giudice delegato di impedire il perfezionamento della cessione ai sensi dell’art. 108, comma 1, legge fallimentare, sul presupposto che il prezzo di aggiudicazione fosse notevolmente inferiore al prezzo giusto.

Il giudice delegato rigettava l’istanza, ma il Tribunale di Roma, in sede di reclamo ex art. 26 l. fall. proposto dalla fallita, disponeva il non ulteriore corso delle operazioni di vendita relative all’azienda oggetto della procedura competitiva. In sede di legittimità, tuttavia, la sopravvenuta omologazione e integrale esecuzione del concordato fallimentare proposto dalla stessa aggiudicataria determinava la cessazione della materia del contendere, pur permanendo la necessità di scrutinare il ricorso ai fini della regolazione delle spese secondo il criterio della soccombenza virtuale.

Il nucleo problematico dell’art. 108, comma 1, legge fallimentare

La decisione della Corte assume rilievo perché affronta con chiarezza il significato giuridico della formula legislativa “prezzo notevolmente inferiore a quello giusto, tenuto conto delle condizioni di mercato”. Il punto centrale consiste nello stabilire se l’emersione di una successiva offerta in aumento, di importo serio e attendibile, sia sufficiente a fondare di per sé l’intervento impeditivo del giudice delegato.

Il Tribunale aveva sostanzialmente ritenuto che il differenziale di euro 1.500.000 tra il prezzo di aggiudicazione e l’offerta sopravvenuta fosse, in termini oggettivi, idoneo a integrare la nozione normativa di “notevole inferiorità”, prescindendo da valutazioni percentualistiche e valorizzando invece l’entità assoluta dello scarto. In questa prospettiva, l’offerta sopravvenuta veniva considerata espressiva del valore del compendio nel mercato di riferimento, e dunque sufficiente a porre in dubbio la congruità del prezzo di aggiudicazione.

La Cassazione censura in modo netto tale impostazione, ritenendo che essa finisca per sovrapporre impropriamente due concetti distinti: da un lato, quello di prezzo semplicemente inferiore rispetto a una proposta successiva; dall’altro, quello, ben più rigoroso, di prezzo notevolmente inferiore al prezzo giusto. La disposizione non autorizza infatti una lettura automatica o meccanica della sopravvenienza di un’offerta più alta come prova sufficiente dell’ingiustezza del prezzo di aggiudicazione.

La notevole inferiorità come rapporto e non come dato assoluto

Il primo e forse più importante approdo ermeneutico della sentenza risiede nell’affermazione per cui la sproporzione tra prezzo di aggiudicazione e prezzo giusto costituisce un rapporto tra due valori e deve, quindi, essere apprezzata in termini percentuali. La Corte esplicita il punto con esempi particolarmente efficaci: una differenza assoluta modesta può essere notevole ove esprima il raddoppio o il triplo del prezzo iniziale; viceversa, una differenza assoluta elevatissima non può considerarsi notevole se, in termini percentuali, rappresenta uno scostamento minimo.

Tale chiarimento appare di forte rilevanza sistematica, perché sottrae l’art. 108 l. fall. a interpretazioni elastiche suscettibili di compromettere la stabilità delle aggiudicazioni. La norma, infatti, non è stata concepita per consentire una riapertura tendenzialmente indefinita del confronto competitivo ogniqualvolta emerga una proposta migliorativa, ma per offrire un rimedio eccezionale contro vendite concluse a un prezzo realmente distonico rispetto al valore di mercato del bene. In questa prospettiva, il requisito della “notevole inferiorità” assolve una funzione di garanzia dell’affidamento dell’aggiudicatario e, al contempo, di tutela della regolarità e prevedibilità della liquidazione fallimentare.

La scelta della Corte di ancorare il giudizio alla dimensione percentuale del divario è, dunque, perfettamente coerente con la ratio della disposizione. Non si tratta di introdurre un automatismo matematico, né di imporre soglie rigide prefissate; si tratta, piuttosto, di riaffermare che il giudizio di sproporzione deve avere natura relazionale e comparativa, non potendo mai risolversi nella mera constatazione dell’ammontare assoluto della differenza.

Il “prezzo giusto” non coincide con l’offerta successiva più alta

Il secondo asse portante della motivazione riguarda la nozione di “prezzo giusto”. La Corte osserva che l’art. 108, comma 1, legge fallimentare non pone a confronto due offerte, ma il prezzo di aggiudicazione e il prezzo giusto, ossia quel valore che il giudice è chiamato a determinare alla luce di tutti gli elementi disponibili, tenendo conto delle condizioni di mercato. L’offerta sopravvenuta, per quanto seria e attendibile, rappresenta solo uno degli indici possibili di tale valore, e non già il suo equivalente necessario.

La puntualizzazione è di notevole importanza dogmatica. Nel sistema della liquidazione concorsuale, il prezzo giusto non coincide con il massimo prezzo astrattamente ottenibile in una determinata fase storica, né con il prezzo che un singolo operatore, per ragioni contingenti o strategiche, si dichiari disposto a corrispondere. Esso rappresenta piuttosto un valore di sintesi desumibile dal complesso delle condizioni di mercato, dalle caratteristiche del bene, dall’assetto competitivo concretamente realizzato e dagli ulteriori dati conoscitivi a disposizione della procedura.

La Corte aggiunge, con argomentazione particolarmente persuasiva, che l’offerta sopravvenuta non è né necessaria né sufficiente. Non è necessaria, perché il giudice può desumere aliunde l’ingiustezza del prezzo di aggiudicazione; non è sufficiente, perché un’offerta più elevata può dipendere da ragioni diverse dal valore di mercato, comprese specifiche convenienze industriali, sinergie aziendali, interessi posizionali o strategie concorrenziali che riguardano il singolo offerente e non il bene in sé.

In altri termini, la sentenza rifiuta espressamente una concezione soggettivistica del prezzo giusto, fondata sulla disponibilità del miglior offerente sopravvenuto, e riafferma una concezione oggettiva e contestualizzata, radicata nel mercato e nella verifica giudiziale.

La critica alla motivazione del Tribunale e il corretto metodo di accertamento

Muovendo da tali premesse, la Cassazione ritiene non condivisibile la decisione del Tribunale di Roma. Il Collegio di merito, infatti, aveva valorizzato il solo differenziale assoluto di euro 1.500.000 tra l’offerta sopravvenuta e il prezzo di aggiudicazione, reputandolo di per sé significativo in termini oggettivi. Ma, così facendo, aveva omesso il necessario duplice passaggio imposto dall’art. 108 l. fall.: da un lato, la verifica del rapporto percentuale tra i valori; dall’altro, l’indagine sulle ragioni effettive per cui il prezzo di aggiudicazione avrebbe dovuto ritenersi non giusto rispetto alle condizioni del mercato.

È particolarmente significativo che la Corte richiami, quale indizio di segno contrario trascurato dal Tribunale, la stima effettuata nel fallimento, la quale aveva attribuito all’azienda un valore pari a euro 7.000.000, cioè notevolmente inferiore al prezzo di aggiudicazione di euro 13.600.000. Anche questo dato, lungi dall’essere dirimente in senso assoluto, doveva essere incluso nel quadro istruttorio complessivo, poiché deponeva in senso opposto rispetto alla tesi della sottovalutazione del bene.

La lezione metodologica che si ricava dalla pronuncia è netta: il giudice investito dell’istanza ex art. 108, comma 1, non può limitarsi a registrare l’esistenza di una proposta sopravvenuta più favorevole, ma deve svolgere una valutazione complessa e motivata, nella quale confluiscano il dato percentuale della differenza, gli elementi estimativi acquisiti, la qualità del mercato di riferimento, l’andamento della procedura competitiva e le eventuali ragioni specifiche che possano spiegare lo scostamento tra i prezzi.

Il rapporto tra stabilità dell’aggiudicazione e tutela della massa

La pronuncia si colloca in un delicato punto di equilibrio tra due esigenze entrambe centrali nelle procedure concorsuali. Da un lato, l’interesse della massa dei creditori impone di evitare che beni di rilevante valore vengano dismessi a prezzi gravemente sottostimati. Dall’altro lato, la certezza delle regole di gara e la stabilità dell’aggiudicazione costituiscono condizioni essenziali affinché il mercato partecipi con fiducia alle procedure competitive.

Se si accedesse alla tesi secondo cui qualunque offerta sopravvenuta di importo sensibilmente maggiore legittimerebbe, quasi automaticamente, il blocco del perfezionamento della vendita, l’effetto sistemico sarebbe quello di depotenziare la stessa funzione conformativa della gara, trasformando l’aggiudicazione in un esito tendenzialmente provvisorio ed esposto a continui ripensamenti. La Corte, invece, restituisce all’art. 108 l. fall. la sua dimensione eccezionale, impedendo che esso diventi uno strumento ordinario di riapertura competitiva.

L’impostazione adottata appare condivisibile anche sotto il profilo economico-istituzionale. Le procedure di liquidazione concorsuale hanno bisogno di attrarre operatori seri, disposti a formulare offerte ponderate e competitive. Ciò presuppone che il quadro delle regole sia stabile e che l’aggiudicazione non possa essere travolta per il solo fatto che un soggetto, a gara conclusa, decida di spingersi oltre. L’interesse della massa, infatti, non coincide sempre e necessariamente con l’ottenimento del prezzo massimo in senso astratto, ma con il miglior risultato realizzabile all’interno di un procedimento legale, trasparente e affidabile.

La soccombenza virtuale e l’esame del ricorso nonostante la cessazione della materia del contendere

Sul piano processuale, merita attenzione anche il passaggio con cui la Corte, pur dichiarando cessata la materia del contendere per effetto dell’omologazione e dell’integrale adempimento del concordato fallimentare, procede comunque all’esame del ricorso ai fini della regolazione delle spese secondo il principio della soccombenza virtuale. La Suprema Corte afferma infatti che il ricorso era fondato e, proprio in base a tale valutazione prognostica, condanna la controricorrente alle spese del giudizio di legittimità, compensando invece quelle del merito, poiché, in assenza della sopravvenuta cessazione della materia del contendere, sarebbe stato necessario il rinvio al Tribunale per un nuovo esame dei fatti alla luce della corretta interpretazione dell’art. 108 l. fall.

Anche questo aspetto merita di essere valorizzato, poiché mostra come la Corte non si sia limitata a un arresto in rito, ma abbia ritenuto necessario esplicitare il principio sostanziale applicabile al caso, così orientando in modo chiaro la futura prassi interpretativa. La motivazione sulle spese diventa, in tal modo, il veicolo per una presa di posizione di sicura rilevanza nomofilattica.

Considerazioni conclusive

La sentenza in commento offre un contributo di particolare rilievo alla corretta lettura dell’art. 108, comma 1, legge fallimentare. Il merito principale della decisione consiste nell’avere reciso, con argomentazione lineare e sistematicamente solida, l’equazione impropria tra offerta sopravvenuta più alta e prezzo di aggiudicazione ingiusto. La Corte chiarisce che la norma non tutela la mera emersione di un prezzo migliore, ma consente l’intervento impeditivo solo quando il prezzo di aggiudicazione risulti, sulla base di un giudizio complesso e motivato, notevolmente inferiore al prezzo giusto di mercato.

Il principio secondo cui la “notevole inferiorità” deve essere apprezzata in termini percentuali, e non mediante il solo dato assoluto dello scarto, rappresenta un approdo di grande importanza pratica. Esso impone ai giudici di merito una verifica più rigorosa e tecnicamente controllabile e, al contempo, rafforza la stabilità delle aggiudicazioni, sottraendole a logiche meramente opportunistiche o speculative. Parimenti rilevante è l’affermazione per cui il prezzo giusto non coincide con la migliore offerta sopravvenuta, ma è oggetto di un autonomo accertamento giudiziale fondato sulle condizioni del mercato e sugli elementi conoscitivi complessivamente disponibili.

Nel complesso, la pronuncia restituisce all’art. 108 l. fall. la sua fisionomia autentica di rimedio eccezionale contro vendite gravemente incongrue, impedendone un uso surrettizio come strumento generalizzato di riapertura della competizione. È una decisione che merita di essere segnalata non soltanto per la sua correttezza esegetica, ma anche per la lucidità con cui protegge l’equilibrio tra tutela della massa, affidamento dell’aggiudicatario e funzionalità del mercato delle vendite concorsuali.

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