Accorpamento di due appartamenti: agevolazione “prima casa”, IMU, Catasto, lavori edilizi e rapporti condominiali

Premessa: unire due appartamenti non significa soltanto aprire una porta tra due locali

L’acquisto dell’appartamento confinante con la propria abitazione è un’operazione frequente: una famiglia necessita di maggiore spazio, un proprietario intende valorizzare il proprio immobile oppure due unità originariamente separate vengono trasformate in un’unica residenza. Sul piano materiale, l’intervento può apparire semplice: eliminare una parete, realizzare un passaggio interno, unificare impianti e distribuire diversamente gli ambienti. Sul piano giuridico e tributario, invece, l’operazione è molto più complessa.

L’accorpamento coinvolge almeno cinque distinti profili: la legittimità edilizia dei lavori; la variazione catastale; l’eventuale applicazione dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa”; il regime IMU dell’abitazione risultante; i rapporti con il condominio e con le future vicende circolatorie dell’immobile.

La distinzione più importante è questa: ciò che basta per conservare il beneficio fiscale richiesto al momento dell’acquisto non coincide necessariamente con ciò che serve per ottenere l’esenzione IMU o per vendere regolarmente l’immobile in futuro. La Cassazione ha chiarito che, ai fini dell’agevolazione “prima casa”, può rilevare l’effettiva unificazione materiale e funzionale anche se la fusione catastale non sia stata completata entro il medesimo termine; ai fini IMU, invece, l’unificazione catastale assume un rilievo molto più rigoroso.

Che cosa si intende per accorpamento immobiliare

Per accorpamento immobiliare si intende l’operazione mediante la quale due o più unità immobiliari autonome, normalmente confinanti o sovrapposte, vengono trasformate in una sola abitazione funzionalmente unitaria. L’unione può avvenire mediante apertura di collegamenti interni, eliminazione di divisioni, riorganizzazione distributiva, unificazione degli impianti o altre opere coerenti con la realizzazione di un unico organismo abitativo.

Occorre distinguere l’unificazione materiale e funzionale dalla fusione catastale. La prima riguarda la realtà fisica dell’immobile: due appartamenti cessano concretamente di essere autonomamente utilizzabili e vengono destinati a una sola abitazione. La seconda riguarda l’aggiornamento degli archivi catastali: i precedenti subalterni vengono soppressi o modificati e viene censita la nuova unità con una propria planimetria, rendita, categoria e consistenza.

Queste due operazioni dovrebbero normalmente procedere in modo coordinato, ma non sono concettualmente identiche. Proprio tale distinzione ha assunto rilievo decisivo nella giurisprudenza più recente sull’agevolazione “prima casa”.

La condizione preliminare: le unità devono poter essere realmente fuse

Prima di acquistare l’appartamento confinante occorre verificare che le due unità possano essere effettivamente trasformate in un’unica abitazione. La contiguità materiale non è sempre sufficiente. Possono esistere impedimenti strutturali, urbanistici, condominiali o catastali.

Sul piano edilizio, deve essere verificato se la parete da aprire sia un semplice tramezzo oppure un muro portante o una parte comune dell’edificio. Devono inoltre essere controllati eventuali vincoli paesaggistici o storico-artistici, le norme comunali, la conformità urbanistica originaria dei due appartamenti e l’assenza di abusi edilizi pregressi.

Sul piano catastale, la fusione ordinaria presuppone normalmente l’identità dei soggetti titolari e l’omogeneità dei diritti reali sulle due unità. Se, ad esempio, un appartamento appartiene integralmente a un coniuge e l’altro appartiene integralmente all’altro coniuge, la fusione catastale ordinaria può non essere immediatamente praticabile, dovendosi valutare differenti soluzioni tecniche e fiscali. L’operazione deve quindi essere progettata prima del rogito e non soltanto dopo l’acquisto.

Il titolo edilizio necessario per realizzare l’accorpamento

Il Testo unico dell’edilizia ricomprende, in linea generale, tra gli interventi di manutenzione straordinaria anche il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari, quando vengano eseguite opere che comportano variazione delle superfici delle singole unità o del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso.

Quando l’accorpamento comporta soltanto opere interne prive di rilevanza strutturale, come l’apertura di un passaggio in un tramezzo non portante e la redistribuzione interna degli ambienti, il procedimento edilizio ordinariamente utilizzabile è la CILA, ferma la verifica della normativa regionale e comunale applicabile.

Quando, invece, i lavori interessano elementi strutturali, muri portanti, solai, scale interne tra appartamenti sovrapposti o altre parti rilevanti sotto il profilo statico, l’intervento richiede normalmente una SCIA e gli ulteriori adempimenti strutturali o sismici previsti dalla disciplina territoriale. Se l’intervento comporta incremento di volumetria, cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante o opere più incisive, il titolo necessario può essere ancora diverso.

La prima cautela giuridica, pertanto, consiste nell’affidare a un tecnico la verifica della legittimità preesistente delle due unità e l’individuazione del corretto titolo edilizio. L’accorpamento di due immobili non può essere costruito fiscalmente sopra opere edilizie irregolari: un’unificazione realizzata senza il titolo necessario espone a sanzioni, problemi catastali, difficoltà nella futura vendita e possibili contestazioni dell’Agenzia delle Entrate.

L’acquisto dell’appartamento confinante e l’agevolazione “prima casa”

L’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” può essere riconosciuta anche quando l’operazione abbia ad oggetto più unità immobiliari destinate a costituire, attraverso l’accorpamento, un’unica abitazione. Il principio è ormai consolidato e riguarda sia l’acquisto simultaneo di più unità contigue, sia, in presenza delle condizioni previste, l’acquisto successivo dell’appartamento confinante rispetto a quello già posseduto.

La ragione è semplice: il beneficio fiscale tutela l’acquisizione dell’abitazione principale del contribuente e non impone che questa esista già, nella sua configurazione finale, al momento del rogito. È consentito acquistare due porzioni formalmente autonome quando l’intento effettivo sia quello di trasformarle in una sola casa.

La Cassazione, con l’ordinanza n. 25866 del 22 settembre 2025, ha ribadito che il beneficio spetta anche nell’ipotesi di accorpamento di più unità immobiliari finitime destinate a formare nel loro insieme un’unica abitazione, purché l’unificazione materiale e funzionale venga effettivamente realizzata nel termine triennale e il contribuente ne fornisca prova. La Corte ha inoltre precisato che la fusione catastale, pur essendo un elemento probatorio rilevante, non costituisce una condizione autonoma che debba necessariamente essere completata entro il medesimo termine triennale.

La casa risultante dall’accorpamento non deve rientrare nelle categorie escluse

Nel linguaggio tradizionale si afferma spesso che l’immobile risultante dall’unione non deve essere “di lusso”. Questa formula deve essere aggiornata con precisione.

Per gli atti soggetti alla disciplina vigente, l’agevolazione “prima casa” non si applica agli immobili classificati o classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ossia, rispettivamente, abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici. L’accorpamento non può quindi essere utilizzato per ottenere il beneficio fiscale su un immobile che, considerato nel suo risultato unitario, ricada in una delle categorie escluse.

Ciò significa che il contribuente non deve limitarsi a verificare la categoria catastale originaria dei due appartamenti. Deve valutare preventivamente quale potrebbe essere il classamento dell’abitazione risultante dall’unione, soprattutto quando la superficie complessiva, le finiture, la collocazione o le caratteristiche dell’immobile siano particolarmente elevate.

Il controllo non è meramente teorico. Un contribuente che acquisti due appartamenti con agevolazione, li unisca e ottenga un’abitazione classificabile come A/1, A/8 o A/9 rischia la revoca del beneficio, con recupero delle maggiori imposte, interessi e sanzioni.

Il termine per realizzare l’unificazione: tre anni dalla registrazione dell’atto

La Cassazione ha chiarito che l’intento dichiarato nel rogito non può restare un semplice progetto futuro. Il contribuente che richiede l’agevolazione per l’acquisto di unità destinate a essere accorpate deve dare effettiva esecuzione all’impegno assunto.

Secondo l’ordinanza n. 25866/2025, l’unificazione materiale e funzionale deve realizzarsi entro tre anni dalla registrazione dell’atto di acquisto agevolato. Tale termine viene ricondotto al termine di decadenza previsto per l’esercizio del potere di accertamento dell’Amministrazione finanziaria.

La regola è particolarmente importante nell’acquisto successivo dell’appartamento confinante. Il contribuente che già possiede la propria abitazione e acquista l’unità vicina con l’intenzione di ampliarla non può lasciare i due appartamenti autonomi per un periodo indefinito. Entro il termine triennale deve essere realizzata una configurazione concreta tale da dimostrare che le due unità sono diventate una sola abitazione.

Unificazione materiale e fusione catastale: cosa ha davvero stabilito la Cassazione

La pronuncia del 2025 non autorizza il contribuente a ignorare il Catasto. Stabilisce una regola più limitata e tecnicamente precisa: ai soli fini della conservazione dell’agevolazione “prima casa”, non è indispensabile che la variazione catastale sia completata entro i tre anni, purché entro quel termine sia avvenuta l’unificazione effettiva degli immobili.

Il fatto decisivo è quindi la realtà dell’abitazione. Il giudice dovrà verificare se i due appartamenti siano stati realmente trasformati in un unico spazio abitativo, destinato unitariamente alla vita del contribuente e della sua famiglia. La fusione catastale costituisce una prova molto forte di tale risultato, ma non è l’unica prova possibile.

Tuttavia, non bisogna trarre una conseguenza pericolosa: l’aggiornamento catastale rimane normalmente obbligatorio quando i lavori determinano una variazione dello stato, della consistenza, della distribuzione o della rendita dell’immobile. La Cassazione ha escluso che l’omesso completamento della fusione catastale nel termine triennale provochi, da solo, la revoca del bonus acquisto; non ha affermato che il proprietario possa mantenere indefinitamente una planimetria catastale difforme dallo stato reale.

Come provare l’effettivo accorpamento

L’onere di dimostrare che l’unificazione sia stata realmente eseguita grava sul contribuente che ha fruito dell’agevolazione. Non è quindi sufficiente dichiarare che gli appartamenti erano destinati a diventare una sola abitazione. In caso di accertamento, occorrerà produrre elementi documentali e tecnici capaci di dimostrare il risultato raggiunto.

Assumono particolare rilievo il titolo edilizio presentato al Comune, gli elaborati progettuali, la comunicazione di fine lavori, la relazione del tecnico, la documentazione fotografica, le fatture dell’impresa, le certificazioni degli impianti, le planimetrie ante e post intervento e, naturalmente, la pratica DOCFA di fusione catastale.

Anche l’unificazione delle utenze, l’eliminazione di una cucina autonoma, l’esistenza di un unico accesso funzionale o la realizzazione di un collegamento interno possono costituire elementi utili, ma nessuno di essi deve essere valutato isolatamente. Una semplice porta di collegamento, ad esempio, potrebbe non essere sufficiente quando i due appartamenti continuino a mantenere piena autonomia funzionale, impiantistica e abitativa. La prova deve dimostrare che il risultato non è una mera comunicazione tra due case distinte, ma una sola abitazione effettiva.

Le imposte agevolate sull’acquisto

Quando ricorrono i presupposti per l’agevolazione “prima casa”, l’acquisto dell’unità da accorpare può beneficiare del regime tributario ridotto previsto dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al d.P.R. n. 131/1986.

Se il venditore è un privato o l’acquisto è comunque soggetto a imposta di registro, l’imposta di registro si applica nella misura agevolata del 2 per cento, con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Se l’operazione è soggetta a IVA, l’aliquota agevolata è ordinariamente pari al 4 per cento, con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

L’applicazione concreta del beneficio richiede, però, una verifica dell’intera posizione del compratore: residenza nel Comune, eventuale proprietà di altri immobili, precedente fruizione del bonus, obbligo di alienazione di un precedente immobile agevolato nei casi previsti dalla legge e caratteristiche dell’abitazione finale. Non è quindi prudente assumere che l’acquisto dell’appartamento confinante sia automaticamente agevolabile soltanto perché destinato all’ampliamento della casa esistente.

IMU: l’unificazione materiale non basta per estendere l’esenzione a entrambe le unità

Il regime IMU segue una logica diversa e più rigorosa rispetto al beneficio richiesto in sede di acquisto. La legge n. 160/2019 definisce l’abitazione principale come l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.

L’espressione “come unica unità immobiliare” impedisce, secondo l’orientamento più recente, di estendere automaticamente l’esenzione IMU a due appartamenti ancora distintamente censiti, anche se materialmente comunicanti e utilizzati dalla famiglia come un’unica casa.

La Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia, con sentenza n. 2848 del 16 dicembre 2025, ha affermato che, in presenza di due distinte unità immobiliari, l’esenzione per abitazione principale spetta a una sola di esse sulla base delle risultanze catastali vigenti nel periodo d’imposta. La successiva unificazione mediante DOCFA non produce effetti retroattivi; rileva soltanto dal momento in cui l’unione viene annotata in Catasto. Il medesimo orientamento risulta conforme a recenti pronunce della Cassazione richiamate dalla Corte tributaria.

La conseguenza pratica ai fini IMU

Il proprietario che abbia acquistato l’appartamento adiacente, abbia aperto il collegamento interno e viva materialmente nei due ambienti come in un’unica casa non può confidare, per ciò solo, nell’esenzione IMU sull’intero complesso.

Fino a quando le due unità restano distintamente censite, il Comune può riconoscere l’esclusione dall’IMU soltanto sull’unità individuata come abitazione principale, mentre l’altra resta imponibile secondo il regime applicabile agli immobili diversi dall’abitazione principale.

Una volta completata la fusione catastale, l’immobile risultante potrà beneficiare del regime dell’abitazione principale, purché sussistano residenza anagrafica e dimora abituale del possessore e purché il nuovo immobile non sia classificato nelle categorie A/1, A/8 o A/9. Per queste categorie, infatti, l’abitazione principale non è totalmente esclusa dall’IMU, ma resta soggetta all’imposta secondo la disciplina speciale prevista dalla legge.

È dunque possibile che il contribuente conservi l’agevolazione “prima casa” pur non avendo completato la fusione catastale entro tre anni, ma sia nel frattempo tenuto a pagare l’IMU sulla seconda unità sino all’effettivo aggiornamento catastale. Non vi è contraddizione: si tratta di due agevolazioni diverse, rette da presupposti diversi.

La variazione catastale: obbligo e funzione della pratica DOCFA

Quando l’accorpamento modifica la configurazione dell’immobile, la distribuzione interna, la consistenza, la rendita o il numero delle unità catastali, il proprietario deve presentare la variazione catastale mediante procedura DOCFA, tramite un tecnico abilitato.

L’Agenzia delle Entrate indica in trenta giorni il termine ordinario per la presentazione della dichiarazione catastale relativa alle mutazioni dello stato delle unità immobiliari. Nell’accorpamento, la pratica consente normalmente di sopprimere i precedenti subalterni e di costituire la nuova unità risultante dall’unione, con nuova planimetria e nuova proposta di rendita.

L’aggiornamento catastale non ha una funzione meramente descrittiva. Esso incide sul calcolo dei tributi locali, sulla possibilità di dimostrare la corretta configurazione dell’immobile, sulla futura vendita, sulle richieste di mutuo, sulle successioni e sulla trasparenza dei rapporti condominiali.

La mancata variazione può comportare sanzioni catastali e, soprattutto, una situazione di incoerenza tra lo stato reale e quello formalmente risultante negli archivi pubblici. Anche quando tale incoerenza non determini automaticamente la revoca dell’agevolazione “prima casa”, essa resta una criticità giuridica da eliminare tempestivamente.

Bonus ristrutturazione: il massimale si calcola sulle unità iniziali

L’accorpamento può comportare anche interventi edilizi agevolabili mediante il bonus per il recupero del patrimonio edilizio. In questo caso è necessario distinguere il bonus ristrutturazione dall’agevolazione “prima casa” applicata all’acquisto: il primo riguarda le spese per i lavori, la seconda riguarda le imposte dovute sul trasferimento immobiliare.

Per gli interventi che comportano l’accorpamento di più unità immobiliari, il limite di spesa agevolabile viene determinato sulla base del numero delle unità esistenti all’inizio dei lavori, e non sulla base dell’unica abitazione risultante al termine dell’intervento.

Pertanto, se al momento dell’apertura del cantiere esistono due appartamenti distinti, il limite di spesa ordinariamente riferito a ciascuna unità può essere considerato due volte. Nel 2026, per il bonus ristrutturazione, il limite resta pari a 96.000 euro per unità immobiliare: nell’accorpamento di due appartamenti il plafond complessivo può quindi arrivare a 192.000 euro, naturalmente nel rispetto di tutti gli altri requisiti dell’agevolazione. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che, per le spese sostenute nel 2026, la detrazione è pari al 50 per cento quando gli interventi sono eseguiti sull’unità adibita ad abitazione principale dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento; negli altri casi, la detrazione è pari al 36 per cento.

Anche sotto questo profilo, la documentazione iniziale è decisiva. Occorre poter dimostrare che all’inizio dei lavori esistevano realmente due unità autonome, mediante visure catastali, planimetrie, titolo edilizio, atti di provenienza e documentazione del cantiere.

L’accorpamento in condominio: il proprietario non è completamente libero

Il fatto che i lavori avvengano all’interno di due appartamenti di proprietà esclusiva non esclude ogni rilevanza per il condominio. L’art. 1122 c.c. stabilisce che, nell’unità immobiliare di sua proprietà, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni oppure determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. La medesima norma prevede che debba esserne data preventiva notizia all’amministratore, il quale ne riferisce all’assemblea.

Se l’accorpamento richiede soltanto la rimozione di tramezzi interni non strutturali e non incide sulle parti comuni, l’assemblea non dispone normalmente di un potere autorizzatorio generale sui lavori interni. Il proprietario resta però tenuto a comunicare l’intervento all’amministratore e a eseguirlo nel rispetto delle norme tecniche, edilizie e di sicurezza.

La situazione cambia quando il collegamento incide su un muro portante, su un solaio tra due piani, su cavedi, facciate, balconi, impianti comuni, scale condominiali o altre parti comuni. In tali ipotesi assumono rilievo non soltanto l’art. 1122 c.c., ma anche l’art. 1102 c.c., che consente al singolo un uso più intenso della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Se, infine, l’accorpamento comporta l’incorporazione di un pianerottolo, di un corridoio comune, di un vano tecnico o di altra porzione condominiale, non si tratta più di una semplice opera interna: occorre acquisire un valido titolo negoziale da parte del condominio, normalmente con il consenso necessario per la cessione o modificazione dei diritti sulle parti comuni.

L’assemblea deve autorizzare l’apertura nel muro comune?

Quando due appartamenti contigui dello stesso proprietario sono separati da un muro che abbia natura comune o portante, l’apertura di un varco deve essere valutata con particolare attenzione. In linea generale, la giurisprudenza ammette che il singolo condomino utilizzi il muro comune per esigenze della propria unità, purché non ne comprometta stabilità, sicurezza, destinazione o funzione e non pregiudichi i diritti altrui.

Ciò significa che l’autorizzazione assembleare non è sempre condizione costitutiva del diritto a realizzare il varco. Tuttavia, il proprietario deve preventivamente informare l’amministratore, produrre la documentazione tecnica necessaria e dimostrare che l’intervento non arreca danno alle parti comuni.

Resta inoltre salva la presenza di un regolamento condominiale di natura contrattuale contenente limitazioni più rigorose alle opere sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni. Prima di iniziare i lavori è quindi necessario verificare non soltanto il Codice civile, ma anche il regolamento e gli atti di provenienza.

Tabelle millesimali: la revisione non è automatica

Un’affermazione molto diffusa, ma non corretta in termini assoluti, è che l’accorpamento determini automaticamente l’obbligo di modificare le tabelle millesimali. La fusione di due appartamenti appartenenti al medesimo proprietario non comporta necessariamente una variazione del valore proporzionale complessivamente posseduto da quel soggetto: se prima il proprietario aveva due unità per complessivi 120 millesimi, dopo la fusione potrebbe continuare a essere titolare, in termini sostanziali, dello stesso valore complessivo.

L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che i valori proporzionali espressi nelle tabelle possono essere rettificati o modificati all’unanimità. La revisione può essere deliberata anche a maggioranza, nei casi previsti dalla legge, quando risulti che i valori siano conseguenza di un errore oppure quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio dovute a sopraelevazione, incremento di superfici, incremento o diminuzione delle unità immobiliari, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità anche di un solo condomino.

Pertanto, la semplice unione formale o funzionale di due appartamenti non impone automaticamente nuove tabelle. La revisione diventa necessaria o comunque azionabile secondo le regole dell’art. 69 quando i lavori abbiano realmente inciso sui valori proporzionali nei termini richiesti dalla norma, ad esempio mediante ampliamenti, recuperi di superficie, mutamenti rilevanti o alterazioni superiori alla soglia legale.

Millesimi, voto assembleare e spese dopo la fusione

La fusione non attribuisce al proprietario nuovi diritti sulle parti comuni. Il condomino che possiede due appartamenti già prima dell’accorpamento dispone, in assemblea, di un solo voto per testa, mentre il peso patrimoniale del suo voto è determinato dalla somma dei millesimi delle unità possedute. Dopo l’unificazione, salvo revisione giustificata delle tabelle, il valore complessivo non muta automaticamente.

Anche nella ripartizione delle spese, la fusione catastale non consente al proprietario di pretendere una riduzione automatica degli oneri condominiali. Le spese continuano a essere ripartite secondo le tabelle vigenti finché queste non vengano validamente modificate oppure finché non intervenga una diversa disciplina applicabile a specifici servizi.

Talune spese possono richiedere valutazioni particolari. Ad esempio, se l’accorpamento comporta la soppressione di un secondo allaccio, la modifica dell’impianto termico centralizzato, l’unificazione di contatori o la variazione di consumi contabilizzati, potrà rendersi necessario aggiornare i dati gestionali dell’amministratore e verificare la disciplina del singolo servizio. Ma ciò non coincide automaticamente con la revisione della tabella generale di proprietà.

L’accorpamento e la futura vendita dell’immobile

La corretta regolarizzazione dell’immobile diventa particolarmente importante quando il proprietario intenda successivamente venderlo, donarlo, costituirvi un diritto reale oppure dividerlo in sede successoria.

L’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 dispone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti debbano contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sostituibile dall’attestazione di un tecnico abilitato.

Se il proprietario ha fisicamente unito due appartamenti ma non ha aggiornato la planimetria catastale, si troverà davanti a un problema immediato al momento della vendita: non potrà dichiarare veridicamente che le planimetrie depositate rappresentano lo stato reale dell’immobile.

La Cassazione n. 27531/2025 e la nullità formale dell’atto

La Cassazione, con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, ha chiarito che la nullità prevista dall’art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 è una nullità “formale” e “testuale”. L’atto è nullo quando manchino la dichiarazione dell’alienante o l’attestazione sostitutiva del tecnico circa la conformità catastale oggettiva. Se la dichiarazione o l’attestazione sono presenti, la mera non veridicità sostanziale non determina automaticamente la nullità dell’atto, purché la difformità non emerga in modo palese dagli atti.

Questa conclusione non deve essere interpretata come un’autorizzazione a vendere immobili catastalmente irregolari dichiarandoli falsamente conformi. La stessa Cassazione precisa che una dichiarazione mendace può determinare responsabilità civile per i danni arrecati alla controparte e, ricorrendone i presupposti, responsabilità penale. Inoltre, una difformità evidente può rendere la dichiarazione sostanzialmente inesistente e impedire la validità dell’effetto traslativo.

La regola prudenziale è quindi rigorosa: prima della vendita, l’immobile risultante dall’accorpamento deve essere regolarizzato sia sotto il profilo urbanistico-edilizio sia sotto il profilo catastale. Una planimetria coerente con lo stato reale non è un adempimento ornamentale, ma una condizione essenziale per una circolazione immobiliare sicura.

Conformità catastale e conformità urbanistica non coincidono

Un altro errore frequente consiste nel ritenere che la presentazione del DOCFA sani automaticamente qualsiasi problema edilizio. Il Catasto ha essenzialmente una funzione fiscale e descrittiva; l’accettazione di una variazione catastale non dimostra che i lavori siano stati legittimamente autorizzati dal Comune.

Un accorpamento può essere correttamente rappresentato catastalmente ma realizzato senza il titolo edilizio necessario. Viceversa, può essere stato regolarmente autorizzato sotto il profilo urbanistico ma non ancora aggiornato in Catasto. Prima di una vendita, di un mutuo o di una verifica fiscale è necessario che entrambi i profili siano regolari.

Il tecnico incaricato dovrà pertanto ricostruire lo stato legittimo urbanistico delle unità originarie, verificare il titolo edilizio utilizzato per l’unione, controllare la conformità dei lavori eseguiti e predisporre la variazione catastale coerente con la situazione reale.

La corretta pianificazione dell’operazione

L’accorpamento dovrebbe essere pianificato prima dell’acquisto della seconda unità. In primo luogo, occorre incaricare un tecnico di verificare conformità urbanistica e catastale degli immobili, fattibilità materiale della fusione, natura delle pareti da modificare, titolo edilizio necessario e prevedibile classamento finale.

In secondo luogo, occorre far esaminare dal notaio o da un professionista tributario la spettanza dell’agevolazione “prima casa”, considerando la situazione personale dell’acquirente, l’eventuale precedente abitazione agevolata e la categoria dell’immobile risultante.

In terzo luogo, dopo il rogito, i lavori devono essere effettivamente realizzati entro il termine necessario a conservare il beneficio richiesto in acquisto, documentandoli accuratamente. Una volta completata la variazione materiale, deve essere predisposto l’aggiornamento catastale nei termini ordinari, così da evitare esposizioni IMU indebite, incongruenze documentali e problemi nelle future vicende dell’immobile.

Infine, in presenza di condominio, l’amministratore deve essere preventivamente informato dell’intervento e deve ricevere la documentazione utile qualora i lavori incidano, anche solo potenzialmente, sulle strutture o sulle parti comuni.

Conclusioni: l’accorpamento è vantaggioso, ma richiede coerenza tra realtà, titoli e Catasto

Unire due appartamenti può rappresentare un’operazione economicamente e fiscalmente favorevole, ma soltanto se realizzata con una corretta regia tecnica e giuridica.

L’acquisto dell’unità confinante può beneficiare dell’agevolazione “prima casa” quando gli immobili siano effettivamente destinati a costituire un’unica abitazione e il risultato finale non rientri nelle categorie catastali escluse. La Cassazione n. 25866/2025 ha chiarito che, ai fini di tale beneficio, ciò che deve avvenire entro tre anni è l’unificazione materiale e funzionale, non necessariamente la conclusione della fusione catastale.

Questa elasticità non vale, però, allo stesso modo per l’IMU. Finché i due immobili rimangono distintamente censiti, la semplice utilizzazione congiunta non consente normalmente di estendere l’esenzione per abitazione principale a entrambe le unità. L’aggiornamento catastale diventa quindi essenziale non soltanto per ordine documentale, ma anche per il corretto trattamento fiscale dell’abitazione risultante.

In condominio, l’accorpamento non richiede automaticamente l’autorizzazione dell’assemblea né comporta automaticamente la revisione delle tabelle millesimali; tuttavia, i lavori non possono danneggiare parti comuni, stabilità, sicurezza o decoro dell’edificio, devono essere comunicati all’amministratore e possono giustificare una revisione delle tabelle solo in presenza dei presupposti previsti dall’art. 69 disp. att. c.c.

Infine, chi intenda vendere l’immobile deve arrivare al rogito con uno stato urbanistico e catastale pienamente coerente. L’accorpamento non si esaurisce nell’abbattimento di un muro: diventa giuridicamente sicuro solo quando la nuova abitazione esiste nello stato dei luoghi, nei titoli edilizi, negli archivi catastali, nella fiscalità applicata e nei rapporti con il condominio.