Fioriere, balconi e spazi comuni in condominio: proprietà, ripartizione delle spese e responsabilità per infiltrazioni e cadute

Non tutte le fioriere condominiali hanno lo stesso regime giuridico

Stabilire chi debba sostenere le spese di manutenzione di una fioriera e chi debba risarcire gli eventuali danni provocati dal manufatto non è possibile sulla base di una regola unica.

Con la parola “fioriera” possono essere indicati beni profondamente diversi: il piccolo vaso mobile collocato dal proprietario sul proprio balcone; la vasca in cemento incorporata nel parapetto; il rivestimento decorativo posto all’esterno di un balcone aggettante; una grande struttura integrata nella facciata; oppure una fioriera autonoma sistemata nell’androne, nel cortile o lungo un passaggio comune.

La qualificazione giuridica cambia in base alla funzione concretamente svolta dal bene. Una fioriera può appartenere al singolo condòmino, essere una parte comune dell’edificio o presentare una struttura composita, nella quale alcuni elementi sono condominiali e altri restano di proprietà esclusiva.

Da questa prima qualificazione discendono tutte le ulteriori conseguenze: chi deve deliberare i lavori, come devono essere ripartite le spese, chi è custode del manufatto, chi risponde delle infiltrazioni, chi deve assicurare il corretto drenaggio dell’acqua e se la fioriera possa essere rimossa o modificata.

La prima distinzione: vaso mobile e fioriera incorporata nell’edificio

Il semplice vaso acquistato e collocato da un condòmino sul proprio balcone costituisce normalmente un bene mobile di proprietà individuale. Il fatto che sia visibile dalla strada o che contribuisca all’abbellimento dell’edificio non lo trasforma, da solo, in un bene condominiale.

Il proprietario deve provvedere alla sua manutenzione, alla stabilità del supporto, alla cura delle piante e al corretto deflusso dell’acqua. Se il vaso cade, provoca infiltrazioni, sporca la facciata o danneggia l’appartamento sottostante, la responsabilità ricade normalmente sul soggetto che lo possiede e lo utilizza.

Diversa è la fioriera costruita contestualmente all’edificio e incorporata stabilmente nel balcone, nel parapetto o nella facciata. In tal caso non è sufficiente verificarne la materiale collocazione: occorre stabilire se essa serva esclusivamente il balcone privato, se svolga funzione di parapetto, se sia un elemento architettonico destinato a caratterizzare l’intero prospetto oppure se cumuli più funzioni.

La natura comune non deriva automaticamente dal cemento armato, dalla difficoltà di rimozione o dall’inserimento nel progetto originario. Il criterio principale rimane la destinazione oggettiva del manufatto e il servizio che esso rende all’unità privata o all’intero edificio.

Il balcone aggettante è normalmente un prolungamento dell’appartamento

La giurisprudenza distingue tradizionalmente i balconi aggettanti dai balconi incassati.

Il balcone aggettante sporge rispetto alla facciata e non svolge, di regola, una funzione di sostegno o di copertura indispensabile per altri piani. Esso viene quindi considerato un prolungamento dell’appartamento al quale è collegato e appartiene normalmente al proprietario di quest’ultimo.

Sono generalmente private la soletta del balcone aggettante, la pavimentazione, l’impermeabilizzazione, la struttura portante destinata all’uso esclusivo e le parti interne che non partecipano al disegno architettonico comune.

Ciò non significa, tuttavia, che ogni componente visibile del balcone debba sempre essere mantenuta dal singolo proprietario. Gli elementi esterni che svolgono un’effettiva funzione decorativa rispetto all’intero fabbricato possono essere qualificati come parti comuni, anche se fisicamente collegati a balconi di proprietà individuale.

La Cassazione ha confermato che, per determinare il regime delle spese, occorre esaminare in concreto se i lavori riguardino la struttura privata del balcone oppure rivestimenti ed elementi decorativi che, inserendosi armonicamente nella facciata, concorrono a determinarne l’aspetto complessivo.

Gli elementi decorativi delle fioriere possono essere parti comuni

L’articolo 1117 del codice civile contiene una presunzione di comunione per le parti dell’edificio destinate all’uso comune o funzionalmente collegate all’intero fabbricato, salvo che il titolo disponga diversamente. Tra tali beni rientra anche la facciata.

Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione, i rivestimenti della parte frontale e inferiore dei balconi e gli elementi decorativi di fioriere, parapetti e frontalini possono essere comuni quando svolgano una funzione estetica rispetto all’intero edificio e contribuiscano alla sua identità architettonica.

Non è indispensabile che si tratti di opere artistiche, fregi di particolare valore o manufatti monumentali. Può essere sufficiente che l’elemento contribuisca oggettivamente alla continuità, all’armonia e alla gradevolezza complessiva del prospetto.

La sentenza della Cassazione n. 5014 del 2 marzo 2018 ha ribadito la necessità di una valutazione concreta, osservando che i rivestimenti delle balaustre, quando si armonizzano con la facciata e ne impegnano una parte significativa, possono costituire elementi comuni.

Analogo principio è stato applicato dalla sentenza n. 21641 del 19 settembre 2017 in materia di frontalini e fioriere, riconoscendo la legittimità del riparto condominiale quando i manufatti svolgevano una funzione comune, estetica e di protezione della facciata.

Non basta che la fioriera sia visibile dall’esterno

La visibilità dalla strada costituisce un elemento importante, ma non è decisiva.

Quasi ogni balcone e ogni parapetto sono visibili dall’esterno. Se la sola visibilità fosse sufficiente, tutte le strutture esterne delle proprietà individuali diventerebbero automaticamente condominiali, risultato incompatibile con la distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni.

Occorre dimostrare che la fioriera non svolga soltanto una funzione pratica per il singolo balcone, ma partecipi al disegno unitario dell’edificio.

Una vasca prefabbricata in cemento, identica a molte altre ma priva di un’apprezzabile funzione ornamentale, può restare privata anche se collocata lungo il prospetto. Al contrario, una sequenza di fioriere modellate e rivestite in modo uniforme, che segni orizzontalmente l’intera facciata, può costituire un elemento architettonico comune.

La valutazione è essenzialmente tecnica e di merito. Possono assumere rilievo il progetto dell’edificio, le fotografie, la continuità cromatica, i materiali, la ripetizione dei manufatti, il rapporto con i frontalini e l’incidenza complessiva sull’aspetto del fabbricato.

La Cassazione n. 6624 del 2012: quando le fioriere restano private

La sentenza della Cassazione n. 6624 del 30 aprile 2012 costituisce un importante limite all’automatica qualificazione condominiale delle fioriere.

La controversia riguardava vasche in cemento collocate all’esterno delle ringhiere e utilizzate anche come parapetto. La Corte ha escluso che la loro presenza nel progetto originario e la visibilità esterna fossero sufficienti a dimostrare la proprietà comune, valorizzando l’assenza di una concreta funzione estetico-architettonica rispetto all’intero edificio.

Il principio ricavabile dalla decisione è che non ogni fioriera in cemento armato collegata a un balcone diventa parte della facciata comune. Quando il manufatto serve essenzialmente il balcone, svolge una funzione di protezione o delimitazione della proprietà individuale e non possiede un autonomo valore decorativo per il fabbricato, può restare nella titolarità esclusiva del proprietario dell’unità.

La sentenza non afferma, per converso, che tutte le fioriere prive di pregio artistico siano necessariamente private. L’accertamento deve sempre riguardare la funzione concreta, poiché non è richiesto un valore artistico in senso stretto: è sufficiente, secondo le successive pronunce, una reale partecipazione all’armonia estetica del prospetto.

Anche le ringhiere non sono automaticamente condominiali

Il testo di partenza include genericamente le ringhiere tra gli elementi comuni. Anche questa affermazione necessita di una correzione.

La ringhiera di un balcone aggettante è normalmente destinata alla sicurezza e al godimento dell’appartamento servito. Per tale ragione può essere considerata una componente privata.

Può invece assumere natura comune il suo rivestimento o l’elemento ornamentale quando il disegno, il materiale e la ripetizione uniforme delle ringhiere costituiscano una caratteristica essenziale della facciata.

Anche qui la distinzione può interessare soltanto una parte del manufatto. La struttura portante e funzionale può restare privata, mentre fregi, pannelli, rivestimenti o decorazioni esterne possono essere comuni.

Non è quindi corretto attribuire l’intera ringhiera al condominio soltanto perché visibile dalla strada.

Le fioriere possono avere una natura composita

Nella pratica, molte fioriere incorporate nei balconi non possono essere classificate interamente come private o comuni.

La vasca può contenere un rivestimento esterno decorativo comune, una struttura interna al servizio esclusivo dell’appartamento, una membrana impermeabilizzante privata, un sistema di scarico collegato alla rete condominiale e piante curate dal singolo proprietario.

In una situazione del genere è necessario scomporre tecnicamente il manufatto.

Il condominio può essere tenuto alla manutenzione del rivestimento esterno che caratterizza la facciata, mentre il proprietario del balcone resta responsabile del terreno, delle radici, dell’irrigazione, dell’impermeabilizzazione interna e delle altre componenti destinate esclusivamente al proprio godimento.

Questa ripartizione per componenti evita due opposti errori: imporre al condominio qualsiasi costo della fioriera soltanto perché una parte è decorativa, oppure far gravare sul singolo proprietario il rifacimento di un rivestimento che appartiene oggettivamente alla facciata comune.

Il regolamento e i titoli di acquisto possono modificare la regola generale

L’articolo 1117 opera salvo che risulti diversamente dal titolo. Occorre quindi esaminare gli atti di acquisto, il regolamento condominiale di origine contrattuale e gli eventuali elaborati richiamati nei rogiti.

Un titolo può attribuire espressamente le fioriere ai proprietari dei singoli appartamenti oppure qualificarle come parte della facciata comune.

Le clausole devono essere interpretate in modo rigoroso. Non è sufficiente una generica previsione secondo cui il proprietario debba mantenere il proprio balcone, quando la controversia riguardi elementi decorativi oggettivamente destinati all’intero edificio. Allo stesso modo, una clausola relativa alla conservazione uniforme della facciata non determina necessariamente un trasferimento della proprietà delle strutture private al condominio.

La qualificazione richiede pertanto un esame coordinato del titolo e delle caratteristiche materiali del bene.

Chi deve provare la natura condominiale della fioriera

Quando la fioriera è oggettivamente e funzionalmente collegata alla facciata, può operare la presunzione di comunione prevista dall’articolo 1117.

Tuttavia, la parte che pretende di imputare una determinata spesa a tutti i condòmini deve fornire elementi sufficienti per dimostrare che i lavori riguardino effettivamente una componente comune.

Non è sufficiente produrre una fotografia dalla quale risulti che il manufatto è visibile. Occorre chiarire quale parte sia stata riparata, quale funzione svolga, se vi sia continuità con il prospetto e se l’intervento abbia riguardato il rivestimento decorativo o la struttura privata.

Nei casi controversi può essere necessaria una consulenza tecnica. Il tecnico dovrebbe descrivere distintamente la vasca, il rivestimento esterno, il sistema di impermeabilizzazione, lo scarico, il parapetto e le opere eseguite, evitando di utilizzare indistintamente la parola “fioriera” per componenti diverse.

Le spese delle fioriere private

Quando la fioriera appartiene al singolo proprietario, le relative spese non possono essere poste a carico del condominio.

Il proprietario deve sostenere la manutenzione della vasca, la sostituzione dei materiali deteriorati, il rifacimento dell’impermeabilizzazione interna, la sistemazione del drenaggio, la rimozione delle radici e il ripristino delle componenti destinate esclusivamente al proprio balcone.

Rimangono a suo carico anche i costi necessari per evitare pericoli di caduta, distacchi, infiltrazioni e stillicidi.

Il collegamento con un impianto comune non è sufficiente a trasformare la fioriera in bene collettivo. Se, per esempio, lo scarico privato confluisce successivamente in una tubazione condominiale, il proprietario resta responsabile del tratto e dei dispositivi che servono esclusivamente la propria vasca sino al punto di collegamento con la rete comune.

Le spese degli elementi comuni si ripartiscono normalmente per millesimi

Quando l’intervento riguarda una parte comune della fioriera o il suo rivestimento decorativo incorporato nella facciata, trova normalmente applicazione l’articolo 1123, primo comma, del codice civile.

La disposizione stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, salvo diversa convenzione.

Il criterio si giustifica perché la conservazione della facciata e del decoro architettonico interessa l’intero edificio. Anche il proprietario di un appartamento privo di balcone può essere tenuto a partecipare alla manutenzione di elementi decorativi che concorrono al pregio complessivo del fabbricato.

La ripartizione non avviene quindi in base al numero delle fioriere collocate davanti a ciascuna abitazione, ma, di regola, attraverso la tabella generale di proprietà.

Una diversa soluzione può derivare da una convenzione approvata da tutti gli interessati oppure dalla prova che il bene serva soltanto una parte autonoma dell’edificio, con possibile applicazione delle regole del condominio parziale.

Il fatto che solo alcuni appartamenti abbiano le fioriere non esclude la spesa comune

È frequente che soltanto la facciata principale presenti balconi decorati o fioriere incorporate, mentre altri appartamenti si affaccino sul cortile interno.

La circostanza non comporta automaticamente l’esclusione dalle spese dei proprietari delle unità prive di tali manufatti.

Se le fioriere appartengono alla facciata e ne determinano l’aspetto architettonico, il vantaggio non viene individuato nel loro utilizzo materiale, ma nella conservazione del bene comune e del valore complessivo dell’edificio.

Diversa è la situazione in cui il manufatto serva esclusivamente una determinata scala, un corpo di fabbrica autonomo o un gruppo di condòmini senza incidere sul resto del complesso. In tal caso deve essere verificata l’applicabilità dell’articolo 1123, terzo comma, e la concreta configurazione del condominio parziale.

Chi ha già riparato la propria fioriera può detrarre la spesa dalla quota condominiale?

Il singolo condòmino non può, in via generale, eseguire autonomamente lavori sulle parti comuni e sottrarre quanto speso dai contributi successivamente richiesti dal condominio.

L’articolo 1134 del codice civile stabilisce che il condòmino che abbia assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

L’urgenza non coincide con la semplice utilità del lavoro né con il desiderio di evitare il futuro deterioramento. Deve esistere la necessità di intervenire senza poter attendere la convocazione dell’assemblea o l’attivazione dell’amministratore, al fine di impedire un pericolo o un danno imminente.

Anche quando ricorra l’urgenza, il proprietario deve dimostrare la natura comune della parte riparata, l’effettiva necessità dell’intervento e la congruità della spesa.

Non è prudente procedere a una compensazione unilaterale tra il preteso rimborso e le quote condominiali. In mancanza di riconoscimento da parte del condominio o di un accertamento giudiziale, i due rapporti restano distinti e il condòmino rischia di risultare moroso.

La pronuncia del Tribunale di Salerno n. 923 del 12 marzo 2020 conferma la necessità di distinguere i lavori eseguiti individualmente dalla contribuzione dovuta in base alle deliberazioni condominiali, senza riconoscere un generale diritto allo scomputo automatico.

L’approvazione dei lavori e il piano di riparto sono momenti distinti

L’assemblea può deliberare l’esecuzione di lavori sulle fioriere e sulla facciata, approvando l’intervento e il relativo costo.

Il piano di riparto specifica successivamente la quota dovuta da ciascun partecipante. I due momenti possono coincidere, ma non sono concettualmente identici.

La mancanza di un prospetto aritmetico allegato alla prima deliberazione non rende necessariamente inesistente l’approvazione dei lavori, soprattutto quando il criterio applicabile risulti già dal codice, dal regolamento e dalle tabelle vigenti.

Ciò non attribuisce però all’amministratore il potere di scegliere un criterio diverso da quello legale. Il condòmino può contestare la deliberazione o il riparto quando la spesa relativa a un bene privato venga addebitata alla collettività, quando sia stata utilizzata una tabella errata o quando il criterio applicato contrasti con l’articolo 1123.

Occorre inoltre distinguere l’annullabilità derivante da una deliberazione adottata in violazione dei criteri ordinari dalla nullità che può configurarsi quando l’assemblea, priva del relativo potere, incida sui diritti individuali o stabilisca criteri destinati a valere stabilmente in deroga alla legge senza il consenso necessario.

Infiltrazioni dalla fioriera: il criterio della custodia

Quando l’acqua proveniente da una fioriera danneggia il balcone o l’appartamento sottostante, il riferimento principale è l’articolo 2051 del codice civile.

La norma stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La responsabilità non nasce da una presunzione di colpa nel senso tradizionale. Il danneggiato non deve dimostrare che il custode conoscesse la fessura o avesse deliberatamente omesso la manutenzione. Deve provare l’esistenza del danno e il nesso causale tra la fioriera e l’infiltrazione.

Una volta dimostrato che l’acqua proveniva dal manufatto, il custode può liberarsi soltanto provando un fattore esterno imprevedibile e inevitabile, idoneo a interrompere il rapporto causale.

La normale vetustà, l’usura dell’impermeabilizzazione, l’ostruzione progressiva del drenaggio e la mancata manutenzione non costituiscono generalmente caso fortuito, perché attengono al funzionamento e alla conservazione della cosa custodita.

Se la fioriera è comune risponde normalmente il condominio

Quando la fioriera costituisce parte integrante della facciata comune e l’infiltrazione deriva da un difetto strutturale, dall’impermeabilizzazione condominiale o dal deterioramento del manufatto comune, il condominio è normalmente il custode chiamato a rispondere ai sensi dell’articolo 2051.

Il condominio deve quindi eliminare la causa e risarcire i danni causalmente riconducibili alla perdita, salva la prova del caso fortuito o del concorso di altri soggetti.

Il Tribunale di Milano ha applicato questo principio a infiltrazioni provenienti da fioriere esterne integrate nei balconi, valorizzandone la funzione estetico-architettonica e la conseguente natura condominiale.

La responsabilità non viene meno perché la fioriera è materialmente adiacente a un appartamento o utilizzata dal suo proprietario. Se la causa del danno risiede nella struttura comune, il condominio non può sottrarsi al proprio obbligo invocando la posizione fisica del bene.

Se la fioriera è privata risponde il proprietario o l’effettivo custode

Quando la vasca appartiene esclusivamente al proprietario del balcone, quest’ultimo deve provvedere alla manutenzione e risponde delle infiltrazioni prodotte dal manufatto.

Può trattarsi di una fessura, del deterioramento dell’impermeabilizzazione, di uno scarico ostruito, dell’accumulo di terra, della crescita incontrollata delle radici o dell’eccessivo apporto di acqua.

Se l’appartamento è locato, deve essere individuata la causa concreta.

Il proprietario resta normalmente responsabile delle componenti strutturali e degli interventi straordinari sulla vasca incorporata. L’inquilino o l’occupante può invece rispondere quando il danno derivi dall’uso quotidiano: irrigazione eccessiva, mancata pulizia dello scarico accessibile, collocazione di vasi sovraccarichi, alterazione del drenaggio o mancata segnalazione di una perdita evidente.

La proprietà e la custodia possono quindi non coincidere perfettamente.

La fioriera può generare una responsabilità concorrente

Molti sinistri non dipendono da una sola causa.

Una fioriera può presentare un rivestimento esterno condominiale e un’impermeabilizzazione interna privata. Il manufatto comune può essere deteriorato, mentre il proprietario può aver aggravato il problema riempiendolo eccessivamente di terra o impedendo il deflusso dell’acqua.

Analogamente, lo scarico può essere comune, ma l’ostruzione può essere stata provocata dalle radici delle piante curate dal singolo condòmino.

In situazioni di questo tipo può configurarsi un concorso di responsabilità tra il condominio e il proprietario o utilizzatore.

La consulenza tecnica deve individuare non soltanto il punto dal quale l’acqua è fuoriuscita, ma anche la sequenza causale: difetto costruttivo, carenza di manutenzione, uso improprio, precipitazioni, ostruzione e aggravamento.

La semplice natura comune della parte esterna non consente di attribuire al condominio qualsiasi danno derivante dall’utilizzo privato della vasca.

Le piogge intense non costituiscono automaticamente caso fortuito

Il condominio o il proprietario non possono liberarsi affermando genericamente che le infiltrazioni siano state provocate dalla pioggia.

Le fioriere esterne sono normalmente destinate a ricevere acqua meteorica. La struttura, l’impermeabilizzazione e il drenaggio devono essere idonei a fronteggiare gli eventi prevedibili secondo le caratteristiche climatiche del luogo.

Soltanto una precipitazione realmente eccezionale, capace per intensità e imprevedibilità di assumere efficacia causale autonoma, può integrare il caso fortuito.

Se la pioggia ha semplicemente fatto emergere una fessura preesistente, uno scarico non pulito o un’impermeabilizzazione deteriorata, la causa giuridicamente rilevante rimane la condizione della cosa custodita.

Quali danni devono essere risarciti

Il soggetto responsabile deve sostenere i costi necessari per eliminare la causa e ripristinare i beni danneggiati.

Possono rientrare nel risarcimento la rimozione dell’intonaco deteriorato, il trattamento delle superfici, la tinteggiatura, il ripristino dei frontalini, la riparazione del balcone inferiore, la sostituzione di mobili o altri beni danneggiati e le spese tecniche necessarie per individuare l’origine dell’infiltrazione.

Il danneggiato deve documentare l’esistenza delle conseguenze lamentate e il collegamento con la fioriera. Sono particolarmente utili fotografie, relazioni, preventivi, fatture e accertamenti tecnici eseguiti prima che i luoghi vengano modificati.

Il risarcimento deve ripristinare la situazione precedente senza produrre un arricchimento. Una macchia limitata può giustificare la tinteggiatura dell’intera parete o del soffitto quando un intervento parziale non garantisca uniformità; non attribuisce automaticamente il diritto a rinnovare tutto l’appartamento.

Il ruolo dell’assicurazione condominiale

La polizza globale fabbricati può coprire i danni provocati dalle fioriere, ma non esiste una garanzia uniforme valida per tutti i contratti.

Occorre verificare se siano assicurati i danni da acqua, la responsabilità civile del condominio, la ricerca e riparazione del guasto e le parti private eventualmente comprese nella copertura.

La compagnia può indennizzare il danno provocato dall’acqua e non il costo di sostituzione dell’impermeabilizzazione deteriorata, considerato intervento di manutenzione.

Possono inoltre operare franchigie, scoperti, esclusioni per infiltrazione graduale, difetto noto, mancata manutenzione o stillicidio protratto.

La decisione della compagnia non stabilisce definitivamente la proprietà della fioriera né la responsabilità civile. Un rifiuto assicurativo può lasciare intatta l’obbligazione del condominio o del proprietario verso il danneggiato.

La fioriera comune può essere rimossa?

La proprietà comune del manufatto non significa che esso debba rimanere immutato per sempre.

L’assemblea può deliberare modificazioni delle parti comuni quando siano dirette a migliorarne l’utilizzo, la sicurezza o la funzionalità, nel rispetto delle maggioranze richieste e dei limiti posti a tutela della destinazione, del decoro e dei diritti individuali.

Occorre distinguere la semplice modificazione dall’innovazione.

La modificazione interviene sulle modalità di utilizzazione o organizzazione del bene senza trasformarne radicalmente l’identità e la destinazione. L’innovazione comporta invece una modificazione materiale o funzionale più incisiva, diretta a creare un’opera nuova o a mutare in modo significativo il bene comune.

La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 1671 del 4 marzo 2021, ha ritenuto che la rimozione di una fioriera collocata in un corridoio condominiale, destinata a rendere più agevole l’accesso, non costituisse nel caso concreto un’innovazione, poiché non alterava la destinazione del passaggio né incideva sostanzialmente sul bene.

Il principio non può essere generalizzato. La rimozione di una grande fioriera che costituisca elemento qualificante della facciata potrebbe incidere sul decoro architettonico e richiedere una valutazione completamente diversa.

La rimozione per agevolare persone con disabilità

Quando una fioriera ostacola il passaggio di una sedia a rotelle o impedisce l’accesso sicuro allo stabile, assume particolare rilevanza l’esigenza di eliminare le barriere architettoniche.

L’interesse all’accessibilità ha un peso giuridico particolarmente elevato e può giustificare la rimozione, lo spostamento o la modifica del manufatto quando la soluzione sia proporzionata e non pregiudichi ingiustificatamente altri diritti.

Non si può però sostenere che qualsiasi richiesta individuale produca automaticamente il diritto di distruggere la fioriera senza una deliberazione o senza verificare soluzioni alternative.

Occorre esaminare la proprietà del bene, la concreta ostruzione, l’esistenza di percorsi alternativi, il valore estetico del manufatto, il costo dell’intervento e le maggioranze applicabili.

In presenza di un ostacolo reale e di una soluzione ragionevole, un rifiuto assembleare meramente pretestuoso può essere contestato.

L’assemblea non può rimuovere una fioriera privata come se fosse comune

Se il manufatto appartiene al proprietario del balcone, l’assemblea non può disporne liberamente la demolizione.

Può pretendere che il bene venga messo in sicurezza, riparato o adeguato quando provochi danni alle parti comuni, comprometta il decoro, violi il regolamento o crei un pericolo.

L’articolo 1122 vieta al condòmino di eseguire nella propria unità o nelle parti destinate all’uso individuale opere che danneggino le parti comuni, pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.

L’assemblea non acquista però, per effetto di tale norma, un generale potere di disporre della proprietà esclusiva. Quando il proprietario contesta la qualificazione del bene, può essere necessario un accertamento giudiziale.

Collocare vasi e fioriere negli spazi comuni

Il singolo condòmino può utilizzare le parti comuni ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Può inoltre apportare, a proprie spese, modificazioni necessarie al miglior godimento della cosa comune.

La collocazione di una piccola fioriera lungo una parete dell’androne o in un ampio cortile può essere legittima quando non restringa il passaggio, non impedisca agli altri di utilizzare lo spazio e non ne modifichi la funzione.

La situazione cambia quando il condòmino occupa stabilmente una porzione rilevante del cortile o del terrazzo con numerosi vasi, tavolini, sedie, tende e strutture, trasformando di fatto l’area comune in pertinenza esclusiva della propria attività o abitazione.

La Cassazione n. 17208 del 24 giugno 2008 ha ritenuto incompatibile con l’articolo 1102 un’utilizzazione che, attraverso fioriere e altri arredi, sottraeva sostanzialmente lo spazio alla contemporanea fruizione degli altri partecipanti.

Uso più intenso non significa uso identico

L’articolo 1102 non richiede che tutti i condòmini utilizzino contemporaneamente la parte comune nello stesso modo.

Ciascun partecipante può trarne un’utilità più intensa o particolare, purché non comprometta la destinazione del bene e non renda impossibile agli altri esercitare un uso potenzialmente analogo.

La presenza di una fioriera privata in un angolo inutilizzato del cortile non è quindi automaticamente illegittima soltanto perché gli altri non vi hanno collocato vasi.

Occorre valutare le dimensioni, la durata, la stabilità dell’occupazione, la possibilità di rimozione, la larghezza del passaggio, le esigenze di sicurezza e l’incidenza sulle concrete facoltà degli altri condòmini.

Un vaso facilmente spostabile non equivale a una grande struttura murata che delimita stabilmente un’area e ne suggerisce l’appropriazione esclusiva.

Vasi sui davanzali e sui balconi privati

Il proprietario può normalmente collocare vasi e piante sul proprio balcone o davanzale, ma deve rispettare precisi limiti.

Il manufatto deve essere stabilmente assicurato, non deve creare pericolo di caduta, non deve provocare stillicidio, non può danneggiare la facciata o il balcone inferiore e deve rispettare le prescrizioni del regolamento condominiale.

L’acqua di irrigazione non può essere lasciata cadere liberamente sulle proprietà sottostanti o sui passaggi comuni. L’utilizzo di sottovasi e sistemi di drenaggio adeguati costituisce una cautela essenziale.

La presenza delle piante non deve inoltre compromettere in modo apprezzabile il decoro architettonico. L’accertamento non riguarda i gusti soggettivi di un singolo vicino, ma l’eventuale alterazione dell’insieme estetico dell’edificio.

Il pericolo di caduta

Chi colloca un vaso su un parapetto, un davanzale o una mensola deve adottare tutte le cautele necessarie affinché il bene non possa cadere a causa del vento, di un urto o del deterioramento del supporto.

La responsabilità civile per l’eventuale danno può essere particolarmente grave e comprendere tanto i danni alle cose quanto le lesioni alle persone.

Il codice penale disciplina il collocamento senza le dovute cautele di cose che, cadendo in luoghi di pubblico transito o di comune o altrui uso, possano offendere, imbrattare o molestare le persone. La fattispecie dell’articolo 675 è oggi soggetta al regime sanzionatorio amministrativo previsto dalle modifiche legislative intervenute.

Quando dalla caduta derivi una lesione, possono naturalmente assumere rilievo le ulteriori responsabilità civili e penali connesse all’evento concretamente verificatosi.

Stillicidio e acqua di irrigazione

Versare o lasciare cadere ripetutamente acqua, terra o residui vegetali sul balcone sottostante può integrare un illecito civile e, quando ricorrano i relativi presupposti, assumere rilievo anche ai sensi dell’articolo 674 del codice penale, relativo al getto o versamento di cose atte a offendere, imbrattare o molestare persone in luoghi di pubblico transito o di comune o altrui uso.

Non ogni singola goccia accidentale assume rilievo penale. Occorre valutare la condotta, la concreta attitudine offensiva o molesta, la ripetizione e le caratteristiche del luogo.

Sul piano civile, il vicino può chiedere la cessazione dello stillicidio e il risarcimento dei danni effettivamente provati.

La presenza di sottovasi non esonera il proprietario quando questi siano insufficienti, trabocchino o provochino ristagni dannosi.

Il regolamento può vietare le fioriere?

Il regolamento assembleare può disciplinare l’uso delle parti comuni, stabilire cautele di sicurezza, imporre uniformità e proteggere il decoro.

Per limitare stabilmente facoltà inerenti alla proprietà esclusiva occorre però una base contrattuale idonea. Un regolamento approvato a maggioranza non può normalmente comprimere diritti individuali sulla proprietà privata oltre i limiti consentiti dalla legge.

Un regolamento contrattuale, accettato nei titoli o approvato all’unanimità, può invece contenere divieti specifici riguardanti la collocazione di fioriere, tende, insegne o altri elementi sui balconi e sulle terrazze.

La Cassazione n. 23128 del 14 novembre 2016 ha riconosciuto efficacia a una previsione regolamentare che vietava determinate fioriere, all’interno di una vicenda nella quale la limitazione trovava fondamento nel titolo e nel regolamento contrattuale applicabile.

La decisione non consente all’assemblea di introdurre a maggioranza qualsiasi divieto sulla proprietà esclusiva. È sempre necessario verificare la natura della clausola e la sua opponibilità al singolo proprietario.

Fioriere che limitano la veduta del vicino

La collocazione di vasi e strutture vegetali può interferire anche con i diritti di veduta.

Una fioriera particolarmente alta, una siepe fitta o una struttura stabilmente installata possono ridurre la visuale esercitabile dal balcone o dalla finestra confinante.

La soluzione dipende dalla configurazione dei luoghi, dall’esistenza di servitù, dalle distanze applicabili e dalle eventuali clausole regolamentari.

Non ogni riduzione della visuale costituisce automaticamente una violazione. Occorre stabilire se sia stato concretamente impedito o limitato un diritto giuridicamente tutelato.

La presenza di un divieto contrattuale specifico rende la posizione del condòmino che installa la fioriera significativamente più debole.

L’amministratore e i pericoli provenienti dalle fioriere private

L’amministratore non è custode dei vasi privati collocati sui balconi. Non può quindi essere chiamato automaticamente a rispondere di qualsiasi caduta o infiltrazione proveniente da beni individuali.

Deve però intervenire nell’ambito delle proprie attribuzioni quando una fioriera privata danneggi la facciata, comprometta una parte comune o presenti un pericolo evidente per i passaggi condominiali.

Può diffidare il proprietario, convocare l’assemblea e, nei casi urgenti, promuovere le iniziative necessarie per tutelare le parti comuni e la sicurezza.

L’amministratore non può entrare arbitrariamente nella proprietà privata o rimuovere direttamente il vaso senza titolo. In presenza di un rifiuto e di un pericolo concreto potrà essere necessario ricorrere all’autorità giudiziaria.

L’amministratore e la manutenzione delle fioriere comuni

Quando il manufatto è comune, l’amministratore deve curarne la conservazione e attivarsi in presenza di fessure, distacchi, infiltrazioni o problemi di stabilità.

La mancata approvazione immediata di un lavoro da parte dell’assemblea non giustifica l’inerzia di fronte a un pericolo attuale. In caso di urgenza, l’amministratore può disporre i lavori straordinari necessari, riferendone alla prima assemblea utile.

Se, invece, l’intervento è programmabile e non urgente, dovrà sottoporre all’assemblea il progetto, i preventivi e il criterio di riparto.

Una manutenzione che coinvolga contemporaneamente parti private e comuni deve essere contabilmente separata, affinché ciascuna spesa venga addebitata al soggetto corretto.

Il caso della fioriera sulla rampa del garage

Una grande vasca collocata su una rampa, in un giardino o in un’altra area comune appartiene normalmente al condominio quando sia stata predisposta stabilmente per l’ornamento o la sistemazione dello spazio collettivo.

Se il manufatto cede, provoca infiltrazioni o danneggia una proprietà vicina, il condominio risponde quale custode, salvo la prova del caso fortuito.

La responsabilità riguarda non soltanto la struttura della vasca, ma anche i sistemi comuni di irrigazione, scarico e impermeabilizzazione.

Se il danno è stato provocato dall’intervento di un giardiniere o di un’impresa incaricata, il condominio può chiamare in causa l’appaltatore e agire in rivalsa. Nei confronti del danneggiato, tuttavia, la presenza dell’impresa non esclude automaticamente la custodia del condominio.

Il caso della fioriera privata incorporata nel balcone

Si consideri una vasca in cemento posta all’esterno della ringhiera, destinata esclusivamente al balcone e priva di una significativa funzione decorativa rispetto alla facciata.

Il proprietario utilizza la fioriera, sceglie le piante e gestisce l’irrigazione. L’impermeabilizzazione si deteriora e l’acqua raggiunge il balcone inferiore.

In una situazione del genere, la manutenzione e il risarcimento gravano normalmente sul proprietario della vasca, salva la prova che la causa risieda in una componente condominiale.

La presenza del manufatto nel progetto originario e il materiale in cemento non sono sufficienti a trasferire il costo all’intero edificio, come emerge dal principio affermato dalla Cassazione n. 6624 del 2012.

Il caso della fioriera che disegna l’intera facciata

Si immagini, invece, una sequenza continua di grandi fioriere rivestite nello stesso materiale della facciata, ripetuta su tutti i piani e progettata per creare uno specifico effetto architettonico.

Il rivestimento esterno e gli elementi che producono tale effetto sono verosimilmente comuni. Le spese di conservazione estetica devono essere ripartite per millesimi tra tutti i partecipanti.

Resta comunque necessario verificare se la vasca interna, l’impermeabilizzazione e l’impianto di irrigazione siano anch’essi comuni oppure destinati esclusivamente al singolo balcone.

Un intervento complessivo sulla facciata dovrà distinguere le opere comuni dagli interventi necessari all’utilizzo privato delle singole vasche.

Il caso dei vasi collocati nel cortile da un’attività commerciale

Un esercizio commerciale può utilizzare il cortile o il passaggio comune in modo più intenso, ma non può appropriarsene materialmente.

La collocazione di due piccole fioriere ai lati dell’ingresso può essere compatibile con l’articolo 1102 quando non ostacoli il passaggio e resti possibile un pari uso da parte degli altri.

La sistemazione di numerose fioriere, tavoli, sedie, tende e strutture che occupino stabilmente quasi tutta l’area può invece costituire un uso illegittimo, perché sottrae lo spazio alla collettività e ne modifica la destinazione.

La valutazione non dipende soltanto dai metri quadrati occupati, ma dall’effetto complessivo dell’allestimento e dalla possibilità concreta degli altri condòmini di utilizzare l’area.

Come deve essere affrontata tecnicamente una controversia

Prima di decidere chi debba pagare, occorre identificare con precisione il manufatto.

La relazione tecnica dovrebbe chiarire se la fioriera sia mobile o incorporata; quale parte sia strutturale; chi utilizzi la vasca; quale funzione svolga il rivestimento esterno; come sia realizzata l’impermeabilizzazione; dove defluisca l’acqua; quale sia la causa delle infiltrazioni; e quali opere siano necessarie.

Devono inoltre essere esaminati i titoli di acquisto, il regolamento, le tabelle millesimali, il progetto originario e le precedenti deliberazioni.

Quando esiste un danno, è opportuno documentare lo stato dei luoghi prima delle riparazioni. Fotografie, saggi, prove di tenuta e relazioni possono risultare decisivi.

Una volta demolita e ricostruita la fioriera senza adeguata documentazione, può diventare molto difficile stabilire se il problema dipendesse dalla struttura comune, dall’impermeabilizzazione privata o da un uso scorretto.

Conclusioni: proprietà, spese e risarcimento dipendono dalla funzione concreta della fioriera

Non è corretto affermare che tutte le fioriere esterne appartengano al condominio, così come è inesatto sostenere che ogni manufatto collegato a un balcone sia privato.

Il semplice vaso mobile appartiene normalmente a chi lo ha collocato. La fioriera incorporata può essere privata quando serve esclusivamente il balcone e svolge una funzione pratica o di parapetto priva di apprezzabile rilevanza per il prospetto.

Gli elementi esterni e decorativi che partecipano oggettivamente all’armonia della facciata possono invece essere parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. In questo caso le spese per la loro conservazione vengono normalmente ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà.

La qualificazione può riguardare soltanto una parte del manufatto. Il rivestimento esterno può essere comune, mentre l’interno della vasca, il terreno, le piante, il drenaggio e l’impermeabilizzazione possono restare privati.

Per i danni da infiltrazione risponde il custode della componente che ha provocato il fenomeno. Se la causa è nella struttura comune, risponde il condominio; se deriva dalla fioriera privata o dal suo utilizzo, risponde il proprietario o l’effettivo utilizzatore. Quando le cause concorrono, la responsabilità può essere ripartita.

La rimozione di una fioriera comune non costituisce sempre un’innovazione. Può essere una semplice modificazione quando serve a rendere più agevole e sicuro il passaggio senza alterare la destinazione del bene. Se, però, la fioriera caratterizza la facciata o incide sui diritti individuali, sono necessari un esame più rigoroso e le maggioranze appropriate.

Infine, l’uso degli spazi comuni mediante vasi e piante è consentito soltanto entro i limiti dell’articolo 1102: non deve trasformarsi in appropriazione esclusiva, restringere il passaggio, compromettere la sicurezza o impedire agli altri partecipanti di utilizzare il bene secondo il proprio diritto.

Il principio conclusivo può essere espresso in termini netti: nelle controversie sulle fioriere non decide il nome attribuito al manufatto, il materiale con cui è costruito o la sua semplice visibilità, ma la funzione oggettiva che esso svolge, la componente dalla quale nasce la spesa o il danno e il soggetto che ne esercita concretamente la custodia.