Danni al tetto durante i lavori condominiali: responsabilità dell’impresa, custodia del condominio e obblighi dell’amministratore

L’affidamento dei lavori a un’impresa non esonera automaticamente il condominio

Quando un condominio affida a un’impresa il rifacimento del tetto, l’appaltatore assume normalmente l’organizzazione dei mezzi, la direzione operativa delle maestranze e il rischio tecnico dell’esecuzione. Da ciò deriva, in linea generale, la sua responsabilità per i danni provocati da errori degli operai, impiego scorretto delle attrezzature, inosservanza delle regole dell’arte o mancata adozione delle precauzioni richieste dalla lavorazione.

Non è però corretto affermare che, dal momento della consegna del cantiere, qualsiasi responsabilità del condominio, dei proprietari e dell’amministratore venga automaticamente assorbita dall’impresa.

La responsabilità deve essere ricostruita verificando quale condotta o quale cosa abbia materialmente provocato il danno. Un incendio innescato dall’uso maldestro di un cannello presenta caratteristiche diverse da un’infiltrazione prodotta dalla temporanea rimozione della copertura, dal crollo di una struttura già deteriorata o dalla mancata predisposizione di protezioni contro la pioggia.

Occorre inoltre accertare chi conservasse il concreto potere di controllo sul tetto, chi avesse assunto gli obblighi di sicurezza, se il condominio fosse a conoscenza di particolari condizioni di pericolo e se il committente avesse interferito nelle modalità operative.

La responsabilità esclusiva dell’impresa rappresenta quindi una possibile conclusione, ma non una regola inderogabile valida per ogni cantiere condominiale.

Il caso deciso dal Tribunale di Milano

La sentenza n. 9615 del 12 dicembre 2025 del Tribunale di Milano riguardava un incendio divampato durante lavori di impermeabilizzazione della copertura condominiale.

La ricostruzione accolta dal giudice individuava l’origine del rogo nella zona nella quale gli operai stavano posando una guaina bituminosa mediante un cannello alimentato a GPL. L’incendio non veniva ricondotto a un autonomo dinamismo del tetto o a un difetto intrinseco della copertura, ma alla modalità concreta con cui l’attrezzatura era stata utilizzata e alla mancata tempestiva neutralizzazione del principio di incendio.

Il Tribunale ha pertanto escluso che il danno fosse stato prodotto dalla cosa in custodia nel senso proprio dell’articolo 2051 del codice civile. La causa immediata era rappresentata dall’attività umana dell’operatore, che non aveva padroneggiato correttamente l’impiego del cannello.

È stata invece riconosciuta la responsabilità dell’impresa per il fatto commesso dal lavoratore nell’esercizio delle mansioni affidategli e per la violazione degli obblighi di protezione connessi all’esecuzione dell’appalto. Il giudice ha osservato che non era indispensabile identificare con assoluta certezza quale dei dipendenti avesse materialmente innescato il rogo, essendo comunque provato che l’autore apparteneva all’organizzazione dell’impresa e stava svolgendo le lavorazioni affidate.

La pronuncia ha escluso, nelle circostanze accertate, anche la responsabilità personale dell’amministratore e quella del condominio. Si tratta però di una conclusione fondata su elementi specifici: la causa esclusivamente operativa del danno, l’affidamento del bene alla custodia dell’impresa, l’assenza di prova di un libero controllo condominiale sul cantiere, la mancanza di ingerenze e l’inesistenza di circostanze anteriori che rendessero manifestamente inidonea la ditta scelta.

Il principio di autonomia dell’appaltatore

L’articolo 1655 del codice civile definisce l’appalto come il contratto mediante il quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo.

L’appaltatore non è dunque, normalmente, un semplice esecutore materiale degli ordini del condominio. Deve possedere una propria organizzazione imprenditoriale, scegliere le tecniche operative, dirigere le maestranze, predisporre attrezzature idonee e realizzare l’opera secondo il contratto, il progetto e le regole dell’arte.

Questa autonomia spiega perché, quando il danno dipende direttamente dalle modalità esecutive adottate dall’impresa, la responsabilità ricada in primo luogo su quest’ultima.

È l’impresa che deve stabilire come posare la guaina, quali dispositivi utilizzare, come proteggere le parti infiammabili, dove conservare le bombole, quali estintori predisporre, come formare gli operai e come controllare la lavorazione a fiamma libera.

Il condominio non è normalmente tenuto a impartire istruzioni tecniche elementari a un’impresa qualificata. Se fosse il committente a dirigere quotidianamente gli operai, scegliere le tecniche e privare l’appaltatore della sua autonomia, il rapporto potrebbe assumere caratteristiche diverse e potrebbe emergere una concorrente responsabilità del committente.

Danno provocato dall’attività dell’impresa e danno provocato dalla cosa

La distinzione più importante è quella tra danno derivante dalla condotta dell’appaltatore e danno prodotto dalla cosa sottoposta ai lavori.

Nel primo caso, il tetto costituisce soltanto il luogo nel quale viene commesso l’errore. L’evento nasce dall’uso del cannello, dal movimento di una gru, dalla caduta di materiali, dalla perforazione di una tubazione, dalla rimozione imprudente di una struttura o da un’altra attività dell’impresa.

In queste ipotesi trova normalmente applicazione la responsabilità per fatto illecito o per inadempimento dell’appaltatore. Il danneggiato deve dimostrare la condotta, il danno e il nesso causale, salve le regole probatorie proprie del rapporto contrattuale.

Nel secondo caso, invece, il danno deriva dal modo in cui il tetto, la copertura, il ponteggio o un’altra parte dell’immobile si trova organizzata e custodita. Si pensi a una copertura lasciata priva di protezione durante un temporale, a una struttura pericolante non messa in sicurezza, a un’apertura non segnalata o a materiali depositati in modo instabile.

La Cassazione ha precisato che l’articolo 2051 opera quando il danno è riconducibile al dinamismo della cosa e alla relazione di custodia; quando, invece, la cosa è soltanto utilizzata dall’uomo e l’evento è immediatamente prodotto dalla condotta umana, la responsabilità deve essere ricostruita sulla base dell’attività colposa.

La qualificazione non dipende dal modo in cui la domanda viene descritta in termini generici, ma dalla concreta sequenza causale accertata attraverso documenti, testimonianze e consulenza tecnica.

La responsabilità diretta dell’impresa appaltatrice

L’impresa deve eseguire l’opera con la diligenza qualificata richiesta a un operatore professionale.

Deve rispettare il progetto, il capitolato, le istruzioni legittime del direttore dei lavori, le regole tecniche, la normativa sulla sicurezza e tutte le cautele normalmente esigibili in relazione alla specifica lavorazione.

Quando utilizza fiamme libere su una copertura, la diligenza richiesta è particolarmente elevata. L’impresa deve verificare la presenza di materiali combustibili, intercapedini, elementi lignei, isolanti infiammabili, cavedi e aperture attraverso le quali il calore o le scintille possano propagarsi.

Non è sufficiente che l’impiego del cannello sia una tecnica normalmente ammessa. Anche un’attività lecita può essere svolta in modo colposo se non vengono predisposte le necessarie cautele.

Se l’incendio nasce dalla lavorazione, l’impresa deve dimostrare di avere adottato tutte le precauzioni esigibili e, ove invochi un fattore estraneo, deve provarne l’efficacia causale autonoma.

Il fatto dell’operaio e la responsabilità dell’impresa

L’impresa risponde dei danni provocati dai propri dipendenti nell’esercizio delle incombenze affidate.

L’articolo 2049 del codice civile pone a carico del datore o preponente le conseguenze dei fatti illeciti commessi dai dipendenti e dagli incaricati nell’ambito delle mansioni. La responsabilità non richiede necessariamente che il titolare dell’impresa fosse presente o avesse personalmente impartito l’ordine che ha causato il danno.

È sufficiente che esista un collegamento funzionale tra la mansione e l’illecito. L’impresa non può liberarsi sostenendo che l’operaio abbia commesso un errore individuale, poiché la sua attività era inserita nell’organizzazione imprenditoriale e diretta all’esecuzione dell’appalto.

Nel rapporto contrattuale con il condominio assumono rilievo anche gli articoli 1218 e 1228 del codice civile. Il debitore che si avvale di dipendenti o ausiliari risponde dell’inadempimento e dei fatti dolosi o colposi di costoro, salvo che dimostri una causa non imputabile nei rigorosi termini richiesti dalla disciplina contrattuale.

Il ruolo dell’impresa appaltatrice in presenza di un subappalto

Il problema si complica quando l’appaltatore principale affida parte delle opere a un subappaltatore.

L’impresa esecutrice risponde direttamente dei danni causati dai propri dipendenti e dalla propria organizzazione. L’appaltatore principale non diventa automaticamente responsabile in via extracontrattuale di ogni illecito del subappaltatore, perché quest’ultimo conserva normalmente una propria autonomia imprenditoriale.

L’appaltatore principale può però rispondere nei confronti del condominio per l’inadempimento degli obblighi contrattuali e di protezione assunti con l’appalto. L’affidamento a terzi non lo libera necessariamente dal dovere di consegnare un’opera corretta e di evitare che l’esecuzione danneggi il bene sul quale è chiamato a intervenire.

Può inoltre emergere una responsabilità per scelta negligente del subappaltatore, per mancato coordinamento, per omissione delle cautele contrattualmente assunte o per interferenze operative.

Nella sentenza milanese il Tribunale ha escluso una responsabilità dell’appaltatore principale fondata sull’articolo 2049, proprio in ragione dell’autonomia dell’impresa subappaltatrice, ma ne ha riconosciuto la responsabilità derivante dalla violazione degli obblighi di protezione collegati al contratto.

L’impresa non può invocare il subappalto per sottrarsi alle proprie obbligazioni

Dal punto di vista del condominio committente, il contratto principale rimane vincolante.

L’appaltatore non può limitarsi ad affermare che l’errore è stato materialmente commesso da un’altra ditta, quando abbia assunto l’obbligo di organizzare e realizzare l’intervento e si sia avvalso del subappaltatore per adempiere.

Le clausole del contratto devono essere esaminate attentamente. Possono disciplinare l’autorizzazione al subappalto, gli obblighi di coordinamento, le coperture assicurative, la responsabilità per gli ausiliari, la vigilanza sull’esecuzione e la manleva.

Gli accordi interni tra imprese non possono comunque pregiudicare i diritti del danneggiato estraneo al subappalto. Una clausola di esonero può regolare i rapporti di rivalsa tra appaltatore e subappaltatore, ma non cancella automaticamente la responsabilità verso il condominio o verso il proprietario danneggiato.

La responsabilità contrattuale verso il condominio

Quando il tetto comune viene danneggiato durante l’appalto, il condominio può agire contro l’impresa sul piano contrattuale.

L’appaltatore non deve soltanto eseguire il lavoro principale. È tenuto anche a preservare il bene sul quale interviene e a evitare che le operazioni necessarie alla prestazione provochino distruzioni, incendi, infiltrazioni o deterioramenti ulteriori.

Se la ditta incaricata di impermeabilizzare la copertura la incendia, viola l’obbligo di eseguire correttamente l’opera e gli obblighi accessori di protezione.

Nel giudizio contrattuale il condominio deve allegare il contratto, il danno e l’inadempimento, mentre l’impresa deve dimostrare che l’inesatta esecuzione sia dipesa da una causa non imputabile.

La responsabilità contrattuale può comprendere i costi di ricostruzione del tetto, le opere provvisionali, le spese tecniche, gli interventi urgenti, gli oneri per la messa in sicurezza e gli ulteriori pregiudizi causalmente collegati.

Vizi dell’opera e danni verificatisi durante l’esecuzione

È necessario distinguere il danno verificatosi mentre i lavori sono in corso dai difetti che emergono dopo la consegna.

Se un operaio incendia la copertura, la fattispecie riguarda principalmente l’inadempimento generale e il fatto dannoso verificatosi durante l’esecuzione.

Se, invece, dopo la conclusione compaiono infiltrazioni perché la guaina è stata posata male, trovano applicazione anche le norme sulla garanzia per vizi e difformità dell’opera.

L’articolo 1667 stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla garanzia, salve le conseguenze dell’accettazione consapevole di vizi conosciuti o riconoscibili. L’articolo 1668 consente al committente di chiedere l’eliminazione dei difetti a spese dell’impresa oppure la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento quando sussista la colpa dell’appaltatore.

Quando i difetti assumano particolare gravità e incidano in modo apprezzabile sulla funzionalità o sul godimento dell’immobile, può venire in rilievo anche l’articolo 1669, secondo i presupposti e i termini propri della responsabilità per rovina o gravi difetti degli edifici.

La corretta qualificazione è importante perché i termini di denuncia e prescrizione possono cambiare. Non bisogna ricondurre automaticamente qualsiasi incendio o danno di cantiere alla sola garanzia biennale prevista per i vizi dell’opera.

Il condominio può restare custode delle parti comuni

Il tetto è normalmente una parte comune dell’edificio. Il condominio, attraverso gli organi di gestione e i proprietari che partecipano alla comunione, ha il dovere di conservarlo e impedire che provochi danni alle unità immobiliari o a terzi.

La stipulazione di un appalto non comporta necessariamente la perdita della custodia.

La Cassazione ha più volte affermato che la consegna dell’immobile all’appaltatore non trasferisce automaticamente e integralmente il ruolo di custode. Il committente conserva normalmente un potere giuridico e materiale sul bene e può rispondere ai sensi dell’articolo 2051 per i danni derivanti dalla cosa, salvo che provi il caso fortuito.

L’articolo 2051 stabilisce infatti che il custode è responsabile del danno cagionato dalla cosa, salvo la prova del caso fortuito. Il criterio non è la proprietà formale in sé, ma l’esistenza di un potere effettivo di controllo, gestione e intervento.

Non basta quindi affermare che “c’era un’impresa sul tetto”. Occorre stabilire se il cantiere fosse effettivamente delimitato, sottratto alla disponibilità condominiale e affidato in modo esclusivo alla ditta.

Quando la custodia può passare in via esclusiva all’appaltatore

Il trasferimento esclusivo della custodia è configurabile quando l’area di cantiere sia concretamente separata, delimitata e posta sotto il controllo esclusivo dell’impresa.

Devono essere esaminati il verbale di consegna, il contratto, l’accessibilità del tetto, la presenza delle chiavi, le recinzioni, i divieti di ingresso, la gestione degli accessi e l’effettiva possibilità del condominio di intervenire sulla zona interessata.

La semplice consegna formale non è sempre sufficiente. Se l’amministratore, i condòmini o altri addetti continuano ad accedere liberamente, a utilizzare il tetto o a gestire impianti presenti nell’area, può risultare difficile sostenere che la custodia sia passata integralmente all’impresa.

La Cassazione ha utilizzato un criterio analogo per i cantieri stradali: l’appaltatore risponde in via esclusiva quando l’area sia completamente separata, delimitata e sottratta alla circolazione; quando il proprietario conserva l’uso e il controllo, può configurarsi una responsabilità concorrente.

Nel caso milanese, il Tribunale ha ritenuto che la copertura fosse stata posta sotto la custodia dell’impresa e che non fosse stata provata la permanenza di un libero accesso o di un effettivo controllo del condominio. È questo accertamento concreto, e non il semplice contratto di appalto, ad avere contribuito all’esclusione della responsabilità condominiale.

Il contrasto apparente tra la sentenza di Milano e la Cassazione

La sentenza del Tribunale di Milano potrebbe apparire in contrasto con le pronunce della Cassazione che mantengono la responsabilità del committente-custode durante l’appalto.

In realtà, il contrasto si riduce distinguendo la causa del danno.

La Cassazione afferma che il committente può rimanere responsabile quando il danno deriva dalla cosa e dalla sua custodia. Il Tribunale milanese ha invece qualificato l’incendio come conseguenza immediata ed esclusiva della modalità esecutiva scelta dall’operatore.

Se il tetto non aveva prodotto il danno per un proprio difetto o dinamismo e l’evento era stato provocato esclusivamente dall’uso non controllato del cannello, mancava il presupposto causale per applicare l’articolo 2051 al condominio.

La Cassazione del 2024 ha a sua volta chiarito che non si può attribuire automaticamente al committente una responsabilità da custodia quando il danno sia determinato dalla cosa soltanto perché azionata dall’uomo e, in realtà, dipenda dall’attività dell’appaltatore.

La vera domanda non è quindi se esista un appalto, ma se il danno sia stato provocato dalla cosa, dall’attività umana oppure dal concorso di entrambe.

Il fatto dell’appaltatore come caso fortuito

Anche quando il condominio conserva la custodia, il comportamento dell’appaltatore può assumere il valore di caso fortuito e interrompere il nesso causale.

Non qualsiasi errore dell’impresa è però sufficiente.

Per costituire caso fortuito, la condotta deve presentare caratteristiche di autonomia, imprevedibilità e inevitabilità tali da risultare estranea alla sfera di controllo ragionevolmente esigibile dal custode.

Se il condominio era a conoscenza di un rischio specifico, non aveva comunicato la presenza di materiali infiammabili o aveva tollerato lavorazioni manifestamente pericolose, difficilmente potrà invocare l’errore dell’appaltatore come fattore totalmente estraneo.

La valutazione deve essere concreta. Un gesto improvviso e anomalo di un operaio può avere efficacia esclusiva; un incendio favorito da condizioni preesistenti note e mai eliminate può invece condurre a un concorso di cause.

Il concorso tra difetto del tetto ed errore dell’impresa

Numerosi danni non dipendono da una sola causa.

L’operaio può usare in modo scorretto il cannello, ma il fuoco può propagarsi perché nel sottotetto sono presenti materiali altamente combustibili non segnalati. La ditta può rimuovere la copertura, ma l’allagamento può essere aggravato da pluviali già ostruiti. L’impresa può eseguire uno scavo, ma il cedimento può dipendere anche da una struttura preesistente gravemente deteriorata.

In tali situazioni può configurarsi una responsabilità concorrente.

Il danneggiato può agire contro più soggetti quando le rispettive condotte abbiano contribuito alla produzione del medesimo evento. Nei rapporti esterni può operare la solidarietà prevista dall’articolo 2055 del codice civile, ferma la successiva ripartizione interna secondo la gravità delle colpe e l’efficienza causale delle condotte.

Non è necessario che tutti abbiano commesso lo stesso errore. È sufficiente che più comportamenti o situazioni custodiali abbiano concorso causalmente al danno unitario.

La responsabilità per rovina dell’edificio

L’articolo 2053 disciplina il danno provocato dalla rovina di un edificio, ponendo a carico del proprietario la responsabilità quando la rovina derivi da difetto di manutenzione o vizio di costruzione.

La norma non si applica automaticamente ogni volta che una parte del tetto crolli durante i lavori.

Occorre che il danno sia causalmente riconducibile alla rovina dell’edificio e che questa derivi dalle condizioni indicate dalla disposizione. Se il crollo è soltanto la conseguenza successiva dell’incendio innescato dall’impresa, la causa primaria potrebbe rimanere la condotta operativa.

Se, invece, la struttura era già compromessa per carenza di manutenzione e i lavori hanno soltanto fatto emergere una situazione di pericolo preesistente, può configurarsi anche la responsabilità proprietaria.

Il Tribunale di Milano ha escluso nel caso esaminato l’applicazione dell’articolo 2053 insieme a quella dell’articolo 2051, valorizzando il trasferimento della custodia e la causa immediatamente riconducibile alla lavorazione dell’impresa.

Il condominio come soggetto processuale e la posizione dei singoli proprietari

Il condominio non possiede una personalità giuridica piena e separata paragonabile a quella di una società. È un ente di gestione delle parti comuni, rappresentato dall’amministratore nei rapporti con i terzi e nel processo.

Questa particolare natura ha generato discussioni sulla titolarità formale della custodia, che secondo alcune ricostruzioni appartiene ai condòmini quali comproprietari e viene esercitata unitariamente attraverso l’organizzazione condominiale.

Sul piano pratico, il danneggiato può normalmente convenire il condominio, in persona dell’amministratore, quando il danno sia riferibile a una parte comune e alla relativa gestione.

Non sarebbe corretto concludere che, poiché i proprietari sostanziali sono i singoli condòmini, il condominio non possa mai essere chiamato a rispondere.

La sentenza milanese ha valorizzato, nella specifica motivazione, l’imputazione della custodia ai proprietari e l’assenza di prova dei presupposti per una responsabilità del condominio quale ente gestorio. Tale impostazione deve essere letta insieme alla più ampia giurisprudenza che riconosce la legittimazione dell’amministratore a rappresentare i condòmini nelle controversie relative alla custodia e conservazione dei beni comuni.

L’amministratore non risponde personalmente per il solo fatto di ricoprire l’incarico

L’amministratore rappresenta il condominio e svolge le attribuzioni previste dalla legge, dal regolamento e dalle deliberazioni assembleari.

Non è però personalmente responsabile di ogni danno prodotto dalle parti comuni o dalle imprese incaricate.

Occorre distinguere la responsabilità del condominio, che può essere azionata attraverso la sua rappresentanza, dalla responsabilità personale dell’amministratore, che richiede una condotta colposa o un inadempimento specificamente imputabile a quest’ultimo.

Non basta sostenere che l’incendio si sia verificato “durante la sua amministrazione”. Devono essere individuati l’obbligo violato, la condotta omessa e il collegamento causale con il danno.

La sentenza milanese ha escluso che l’ordinario mandato di amministrazione comprendesse un obbligo di presenza costante sul tetto o una sorveglianza tecnica continuativa sulle modalità di utilizzo del cannello.

L’amministratore non è il direttore tecnico del cantiere

L’amministratore non è normalmente tenuto a possedere le competenze tecniche dell’impresa, del direttore dei lavori o del coordinatore per la sicurezza.

Non deve stabilire la temperatura della fiamma, il metodo di posa della guaina, la distanza dai materiali combustibili o la sequenza tecnica delle operazioni.

La sorveglianza professionale sulla corretta esecuzione compete principalmente all’impresa e, nei limiti dell’incarico, al direttore dei lavori e agli altri professionisti nominati.

Imporre all’amministratore una presenza quotidiana sul cantiere significherebbe trasformare il mandato gestorio in un incarico tecnico diverso da quello normalmente assunto.

Ciò non significa, tuttavia, che possa ignorare qualsiasi situazione evidente. Se viene informato di fiamme libere usate senza protezioni, ripetute violazioni, assenza di dispositivi o pericoli immediati, deve attivarsi secondo le proprie attribuzioni, informando i tecnici, diffidando l’impresa e adottando le iniziative urgenti compatibili con il mandato.

La responsabilità per scelta negligente dell’impresa

La cosiddetta culpa in eligendo ricorre quando il committente o il soggetto incaricato della selezione affida i lavori a un’impresa la cui inidoneità era conoscibile prima dell’affidamento.

Non basta dedurre l’inadeguatezza dall’incidente successivamente verificatosi. Il fatto che l’impresa abbia commesso un errore non dimostra automaticamente che fosse manifestamente inaffidabile al momento della scelta.

Devono emergere elementi anteriori: mancanza di requisiti professionali, assenza di organizzazione, precedenti gravi e conosciuti, irregolarità immediatamente rilevabili, indisponibilità delle attrezzature necessarie o evidente incapacità rispetto alla complessità dell’intervento.

Nella vicenda milanese non era stato allegato alcun elemento concreto che, prima dei lavori, avrebbe dovuto sconsigliare la nomina. Inoltre, la scelta risultava compiuta dall’assemblea o dai consiglieri e non personalmente dall’amministratore. Per queste ragioni il Tribunale ha escluso la sua culpa in eligendo.

Non sempre la scelta dell’impresa appartiene esclusivamente all’assemblea

L’affermazione secondo cui l’amministratore non potrebbe mai essere responsabile della selezione perché l’impresa viene sempre scelta dall’assemblea è troppo categorica.

Nelle opere straordinarie di maggiore rilievo, l’assemblea normalmente approva i lavori e individua l’impresa o i criteri dell’affidamento.

In altri casi l’amministratore può ricevere un mandato che gli attribuisce un margine di scelta, può negoziare l’incarico o può affidare direttamente interventi urgenti nell’ambito dei poteri riconosciutigli.

La responsabilità deve quindi essere riferita a chi abbia realmente compiuto la scelta e alle informazioni di cui disponeva.

Se l’assemblea seleziona consapevolmente l’impresa sulla base di più preventivi, l’amministratore che si limita a eseguire la delibera non risponde normalmente della decisione collegiale, salvo che abbia taciuto circostanze gravi conosciute o presentato informazioni ingannevoli.

Se, invece, sceglie personalmente una ditta manifestamente priva dei requisiti necessari, il problema può essere diverso.

L’ingerenza del committente

L’appaltatore risponde normalmente in virtù della propria autonomia.

Il committente può però diventare corresponsabile quando interferisce in modo determinante nelle modalità esecutive, impartendo ordini tecnici vincolanti e riducendo l’impresa a un mero esecutore materiale.

Si parla, in questi casi, di appaltatore trasformato in nudus minister.

Non basta che il condominio controlli l’avanzamento, chieda il rispetto del contratto o autorizzi varianti. Queste attività sono compatibili con l’appalto.

L’ingerenza rilevante richiede un intervento più intenso: imposizione di tecniche pericolose, ordine di procedere nonostante le segnalazioni, eliminazione delle misure di sicurezza per risparmiare, scelta diretta delle modalità operative o pressione a lavorare in condizioni manifestamente inadeguate.

Quando l’evento derivi da tali direttive, la responsabilità può concorrere con quella dell’impresa, che rimane comunque tenuta a non eseguire ordini tecnicamente scorretti o pericolosi.

Il potere di verifica del committente non equivale alla direzione tecnica

Il codice civile consente al committente di controllare lo svolgimento dei lavori e verificarne lo stato.

Questo potere serve a garantire la conformità dell’opera al contratto e consente di intervenire quando l’esecuzione non proceda secondo le condizioni pattuite.

Non comporta un obbligo generale di sorveglianza continuativa su ogni gesto dell’operaio.

Il committente non assume, per il solo esercizio del controllo, la responsabilità delle scelte tecniche autonome dell’impresa.

La distinzione è importante: il condominio può verificare che venga applicata la guaina prevista, che i tempi siano rispettati e che le lavorazioni corrispondano al capitolato, senza diventare responsabile del modo in cui il singolo operaio orienta il cannello.

La posizione del direttore dei lavori

Il direttore dei lavori è tenuto a controllare che l’opera venga eseguita in conformità al progetto, al capitolato, alle regole tecniche e alle disposizioni impartite nell’ambito dell’incarico.

Non è il garante assoluto di qualsiasi condotta materiale dell’impresa e non deve necessariamente essere presente in ogni momento.

Deve però svolgere controlli adeguati alla natura e alla complessità dell’opera, impartire le necessarie direttive, segnalare difformità e intervenire quando emergano lavorazioni manifestamente scorrette.

La sua responsabilità può sorgere quando il danno sia causalmente collegato a un’omessa vigilanza tecnica rientrante nell’incarico. Si pensi all’approvazione di un sistema impermeabilizzante inadeguato, alla mancata verifica delle protezioni provvisorie o alla tolleranza di difetti ripetutamente segnalati.

Il contenuto concreto della responsabilità dipende dal contratto professionale. Non può essere attribuito al direttore dei lavori un obbligo estraneo alle funzioni assunte, ma non può nemmeno essere ridotto a una presenza meramente formale.

Coordinatore per la sicurezza e obblighi di cantiere

Nei cantieri nei quali ricorrono i presupposti previsti dal D.Lgs. n. 81 del 2008 possono essere nominati il coordinatore per la progettazione e il coordinatore per l’esecuzione.

Il coordinatore per l’esecuzione verifica, secondo le attribuzioni di legge, l’applicazione delle disposizioni del piano di sicurezza, l’idoneità dei piani operativi, il coordinamento tra le imprese e l’adozione delle iniziative previste in presenza di inosservanze.

Il coordinatore non sostituisce il datore di lavoro dell’impresa nella gestione quotidiana degli operai. La responsabilità primaria dell’esecuzione sicura rimane in capo alle imprese affidatarie ed esecutrici.

Una sua responsabilità può però emergere quando ometta controlli di alta vigilanza che rientravano nel mandato e tale omissione contribuisca causalmente all’evento.

La presenza del coordinatore non esonera automaticamente l’amministratore o il condominio dagli obblighi propri del committente, così come non libera l’impresa dai suoi doveri operativi.

La sicurezza sul lavoro e il risarcimento dei danni civili

Le regole sulla sicurezza del cantiere tutelano principalmente i lavoratori, ma le loro violazioni possono assumere rilievo anche nell’accertamento della colpa civile per i danni arrecati all’edificio e ai residenti.

L’assenza di estintori, l’omessa valutazione del rischio incendio, il deposito scorretto delle bombole, la mancata sorveglianza delle lavorazioni a caldo o l’assenza di procedure di emergenza possono dimostrare una condotta negligente.

Non ogni violazione formale determina automaticamente il danno. Deve esistere un collegamento causale tra la regola inosservata e l’evento.

Se l’estintore mancante avrebbe consentito di spegnere immediatamente il principio di incendio, l’omissione può avere un’elevata rilevanza causale. Se il danno si sarebbe comunque verificato per una causa del tutto diversa, la mera irregolarità documentale potrebbe non essere sufficiente.

Il danneggiato deve individuare la corretta causa dell’evento

Il proprietario dell’appartamento danneggiato non dovrebbe impostare la domanda limitandosi a convenire indistintamente tutti i soggetti coinvolti e affermare che “qualcuno deve pagare”.

Deve allegare la sequenza causale sulla quale fonda ciascuna responsabilità.

Nei confronti dell’impresa dovrà indicare gli errori esecutivi, l’attività del lavoratore, l’omessa protezione o l’inadempimento.

Nei confronti del condominio dovrà dedurre il danno derivante dalla parte comune, la permanenza della custodia, la conoscenza di condizioni pericolose o il concorso di difetti preesistenti.

Nei confronti dell’amministratore dovrà individuare una condotta personale: scelta negligente, mancata esecuzione di una delibera, omissione di un intervento urgente, mancata comunicazione di rischi conosciuti o assunzione e violazione di specifici compiti.

Nei confronti del direttore dei lavori o del coordinatore dovrà descrivere il controllo tecnico o di sicurezza omesso.

L’onere della prova

Chi chiede il risarcimento deve dimostrare il danno e il collegamento causale con il fatto attribuito al convenuto.

Nella responsabilità da custodia, il danneggiato deve provare che la cosa abbia avuto un ruolo causale nella produzione dell’evento. Il custode potrà liberarsi dimostrando il caso fortuito.

Nella responsabilità aquiliana ordinaria devono essere provati anche la condotta colposa o dolosa e l’ingiustizia del danno.

Nella responsabilità contrattuale il creditore deve dimostrare il rapporto e allegare l’inadempimento, mentre il debitore deve provare l’esatto adempimento o la causa non imputabile.

La scelta della base giuridica non è puramente teorica, perché incide sulla distribuzione dell’onere probatorio, sulla prescrizione e sui soggetti contro i quali può essere proposta la domanda.

La consulenza tecnica è spesso decisiva

Gli incendi e i danni alle coperture richiedono normalmente competenze specialistiche.

Occorre accertare il punto di origine, la direzione di propagazione, le caratteristiche dei materiali, la presenza di impianti elettrici, le condizioni del sottotetto, la tecnica utilizzata, le protezioni predisposte e la possibilità di cause alternative.

Una consulenza generica che si limiti ad affermare che l’incendio è avvenuto “durante i lavori” può essere insufficiente.

È necessario distinguere tra coincidenza temporale e nesso causale. La circostanza che il rogo sia divampato mentre gli operai erano sul tetto costituisce un indizio importante, ma deve essere verificata insieme alle tracce fisiche e alle altre prove.

Nel giudizio milanese era stato svolto un accertamento tecnico preventivo destinato a ricostruire le cause e quantificare i danni. Il Tribunale ha applicato nel processo civile il criterio del “più probabile che non”, ritenendo sufficiente la prevalente probabilità che l’evento fosse imputabile a uno degli operai presenti.

La differenza tra prova civile e prova penale

L’eventuale assoluzione penale dell’operaio non determina sempre l’automatica esclusione della responsabilità civile dell’impresa.

Nel processo penale la condanna richiede la prova oltre ogni ragionevole dubbio. Nel giudizio civile il nesso causale viene normalmente accertato secondo il criterio della probabilità prevalente.

Può quindi accadere che non sia possibile individuare penalmente il singolo autore con il necessario grado di certezza, ma sia comunque dimostrato, in termini civilistici, che l’incendio provenga dall’attività svolta dagli operai dell’impresa.

Gli effetti della sentenza penale nel giudizio civile dipendono inoltre dal tipo di pronuncia, dal rito seguito e dalla partecipazione delle parti secondo la disciplina processuale.

Nel caso milanese, le decisioni penali prodotte non hanno impedito al giudice civile di riconoscere la responsabilità dell’impresa sulla base del diverso standard probatorio.

Chi può chiedere il risarcimento

Il condominio, rappresentato dall’amministratore, può agire per i danni riportati dalle parti comuni: tetto, facciata, vano scale, impianti, strutture e beni appartenenti alla collettività.

Il singolo proprietario può agire per i danni subiti dalla propria unità immobiliare, dai mobili, dalle attrezzature e dalla propria persona.

Se il medesimo evento danneggia sia la copertura comune sia gli appartamenti, possono esistere più distinti crediti risarcitori.

L’amministratore non può normalmente disporre del diritto personale del singolo condòmino senza un idoneo mandato. Allo stesso modo, il proprietario non può chiedere in proprio il risarcimento dell’intero danno alle parti comuni, salvo le situazioni nelle quali la legge gli riconosca una legittimazione concorrente o l’intervento sia necessario per tutelare il proprio diritto.

È opportuno coordinare le iniziative per evitare duplicazioni, contrasto tra consulenze e accordi transattivi incompatibili.

Quali danni possono essere risarciti

Il risarcimento può comprendere il costo necessario per ricostruire la copertura e ripristinare le unità danneggiate.

Possono aggiungersi le spese di messa in sicurezza, smaltimento, progettazione, direzione dei lavori, ponteggi, protezioni provvisorie, accertamenti tecnici e ripristino degli impianti.

Il proprietario costretto ad abbandonare l’appartamento può chiedere il rimborso delle ragionevoli spese per un alloggio sostitutivo, purché documentate e causalmente necessarie.

Possono essere risarciti i mobili, gli elettrodomestici, gli effetti personali e gli altri beni distrutti, tenendo conto del valore effettivo e non necessariamente del prezzo di sostituzione a nuovo.

Il danno non patrimoniale non è automatico. Deve derivare dalla lesione di un interesse costituzionalmente protetto o da un danno alla salute adeguatamente provato.

Nella sentenza milanese furono riconosciuti, oltre ai danni materiali, costi per l’alloggio temporaneo e danni biologici di natura psichica accertati mediante consulenza medico-legale.

Il dovere del danneggiato di limitare le conseguenze

Anche chi subisce il danno deve adottare le misure ragionevoli per evitare l’aggravamento.

Deve consentire gli accessi necessari, proteggere i beni recuperabili, collaborare alla messa in sicurezza e non protrarre ingiustificatamente una sistemazione provvisoria quando l’immobile possa essere ripristinato.

L’articolo 1227 del codice civile consente di ridurre il risarcimento quando il comportamento colposo del danneggiato abbia concorso a produrre il danno o quando questi avrebbe potuto evitare parte delle conseguenze con l’ordinaria diligenza.

L’impresa non può utilizzare genericamente questa norma per sottrarsi alla responsabilità. Deve dimostrare quale condotta del danneggiato abbia effettivamente aggravato il pregiudizio e in quale misura.

L’urgenza degli interventi non deve compromettere la prova

Dopo un incendio è necessario mettere immediatamente in sicurezza l’edificio.

La necessità di intervenire non deve però portare alla distruzione indiscriminata delle prove.

Prima della rimozione dei materiali, quando le condizioni lo consentano, è opportuno eseguire fotografie, riprese, rilievi, campionamenti e una descrizione tecnica dello stato dei luoghi.

Devono essere conservati, ove possibile, i componenti sospetti, le attrezzature, i residui della guaina, gli elementi elettrici e i documenti di cantiere.

Le imprese e le assicurazioni devono essere invitate tempestivamente a partecipare agli accertamenti, affinché non possano successivamente lamentare di non avere avuto la possibilità di esaminare i luoghi.

L’accertamento tecnico preventivo

Quando la causa è controversa e i luoghi devono essere modificati urgentemente, l’accertamento tecnico preventivo costituisce uno strumento particolarmente utile.

Permette di documentare lo stato del tetto, individuare l’origine del danno, descrivere le lavorazioni, quantificare i costi e preservare elementi che potrebbero scomparire durante la ricostruzione.

La consulenza preventiva può anche favorire un accordo tra condominio, imprese, professionisti e assicurazioni.

Non sostituisce automaticamente il successivo giudizio quando rimangano contestazioni sulla responsabilità, ma fornisce una base tecnica più solida rispetto a perizie di parte eseguite unilateralmente dopo la modifica dei luoghi.

La denuncia all’impresa

Il condominio deve contestare tempestivamente l’evento all’appaltatore e alle altre imprese coinvolte.

La comunicazione dovrebbe descrivere il danno, indicare la data e le lavorazioni in corso, intimare la messa in sicurezza, chiedere l’attivazione della copertura assicurativa e riservare ogni diritto risarcitorio.

Non è prudente attendere mesi confidando in promesse informali.

Quando il problema riguarda anche difformità o vizi dell’opera, devono essere rispettati i termini di denuncia previsti dalla disciplina dell’appalto, salvo i casi di riconoscimento o occultamento del difetto.

La contestazione deve essere inviata con modalità che ne provino il contenuto e la ricezione.

La polizza dell’impresa

Prima dell’affidamento è opportuno verificare che l’impresa possieda un’adeguata polizza di responsabilità civile.

La semplice esistenza della copertura non garantisce che ogni danno venga indennizzato. Occorre controllare massimale, franchigia, scoperto, attività dichiarate, esclusioni per lavorazioni a caldo, subappalto, danni da incendio, danni alle cose sulle quali si eseguono i lavori e validità temporale.

Una polizza che escluda proprio i danni al bene oggetto dell’intervento può risultare insufficiente per un appalto sul tetto.

Il condominio dovrebbe acquisire il certificato assicurativo, ma anche verificare le condizioni essenziali e l’avvenuto pagamento del premio.

Il danneggiato non ha sempre azione diretta contro l’assicuratore

Nella responsabilità civile ordinaria, il danneggiato non dispone generalmente di una diretta azione contro la compagnia dell’impresa, salvo che una specifica disposizione di legge la preveda.

È normalmente l’assicurato a chiamare in causa il proprio assicuratore per ottenere la manleva.

Il danneggiato agisce contro il responsabile e non può automaticamente chiedere la condanna diretta della compagnia soltanto perché conosce gli estremi della polizza.

Nella sentenza milanese il Tribunale ha espressamente rilevato l’assenza di un’azione diretta degli attori nei confronti dell’assicuratore della responsabilità civile dell’impresa.

La polizza globale fabbricati del condominio può, invece, intervenire secondo le proprie garanzie, con eventuale successiva surrogazione verso i responsabili.

Il pagamento dell’assicurazione e il divieto di duplicazione

Il danneggiato non può ricevere due volte il ristoro del medesimo pregiudizio.

Le somme già corrisposte dall’assicurazione devono essere coordinate con il risarcimento dovuto dai responsabili, tenendo conto della natura della polizza e dei criteri applicabili.

La compagnia che abbia indennizzato il danno può surrogarsi nei diritti dell’assicurato nei confronti dell’impresa responsabile.

È quindi necessario comunicare correttamente i pagamenti ricevuti e distinguere le voci coperte da quelle rimaste scoperte.

Nel caso milanese il giudice ha detratto dall’importo risarcibile quanto già corrisposto in forza della polizza incendio.

La responsabilità dell’amministratore per mancata attivazione dopo il danno

Anche quando l’amministratore non abbia alcuna responsabilità nell’origine dell’incendio, potrebbe rispondere di successive omissioni gestorie.

Dopo l’evento deve attivarsi per la sicurezza delle parti comuni, convocare l’assemblea quando necessario, denunciare il sinistro, conservare la documentazione, incaricare tecnici, impedire ulteriori danni e tutelare i diritti del condominio.

Se rimane ingiustificatamente inattivo e tale inerzia aggrava il danno o fa perdere un diritto per prescrizione o decadenza, può emergere una responsabilità distinta.

Non bisogna quindi confondere l’assenza di responsabilità per l’errore operativo dell’impresa con una generale immunità dell’amministratore rispetto a qualsiasi comportamento successivo.

La transazione con l’impresa

Il condominio può concludere un accordo con l’appaltatore per il ripristino e il risarcimento.

Prima di accettare è necessario verificare se la somma copra tutte le parti comuni, se siano esclusi i danni personali dei singoli condòmini, se l’impresa riconosca la responsabilità e quali rinunce vengano richieste.

L’assemblea non dovrebbe rinunciare ai diritti personali dei proprietari danneggiati.

Una quietanza formulata in termini troppo ampi può creare controversie sul suo effetto liberatorio.

È opportuno distinguere il ripristino urgente, l’acconto assicurativo e la definizione definitiva di tutte le pretese.

La ripartizione interna delle spese anticipate

Durante l’attesa del risarcimento il condominio può essere costretto ad anticipare i costi di messa in sicurezza e ricostruzione.

L’anticipazione non significa che la collettività debba sopportare definitivamente il danno.

Le somme necessarie possono essere provvisoriamente ripartite tra i condòmini secondo i criteri applicabili alla parte comune, salvo recuperarle dall’impresa, dall’assicurazione o dagli altri responsabili.

La delibera dovrebbe chiarire il carattere provvisorio dell’esborso e riservare l’azione di rivalsa.

Quando il danno riguarda anche proprietà esclusive, le rispettive spese non possono essere automaticamente inserite nel bilancio condominiale senza un titolo o un accordo.

Un caso di responsabilità esclusiva dell’impresa

L’impresa riceve in consegna un tetto privo di particolari anomalie note. L’area viene interdetta a tutti, gli accessi vengono controllati dalla ditta e nessun condòmino può entrare.

Un operaio appoggia il cannello acceso vicino a materiale combustibile, si allontana e provoca l’incendio.

Il danno deriva immediatamente dalla condotta dell’operatore e non da un difetto del tetto. Il condominio non ha impartito istruzioni, non conosceva condizioni pericolose e aveva scelto una ditta regolarmente qualificata.

In questa situazione la responsabilità esclusiva dell’impresa è una conclusione coerente con i principi applicati dal Tribunale di Milano.

Un caso di responsabilità concorrente del condominio

Il condominio sa che il sottotetto contiene vecchi pannelli altamente infiammabili, ma non lo comunica all’impresa e non mette a disposizione la documentazione tecnica.

La ditta utilizza comunque il cannello senza avere effettuato un’adeguata verifica preliminare. Il fuoco si propaga attraverso i pannelli e distrugge la copertura.

L’impresa può rispondere per non avere valutato il rischio e protetto la zona. Il condominio può concorrere per avere taciuto una condizione pericolosa conosciuta e collegata alla cosa comune.

La responsabilità deve essere ripartita secondo l’efficienza causale delle rispettive omissioni.

Un caso di responsabilità del direttore dei lavori

Il progetto impone l’uso di una posa a freddo in prossimità di elementi lignei.

Il direttore dei lavori osserva che l’impresa utilizza invece una fiamma libera, ma non contesta la difformità e consente la prosecuzione.

Se l’incendio deriva proprio da quella tecnica, può configurarsi una responsabilità professionale concorrente, perché l’omesso intervento rientrava nel controllo tecnico assunto.

L’impresa rimane responsabile per l’esecuzione pericolosa; la presenza del direttore non la trasforma in un esecutore irresponsabile.

Un caso di responsabilità personale dell’amministratore

L’assemblea autorizza l’amministratore a scegliere l’impresa, imponendogli di verificare requisiti e copertura assicurativa.

L’amministratore affida i lavori a una ditta priva di personale qualificato e di polizza, nonostante conosca precedenti gravi incidenti e specifiche segnalazioni.

Se l’inidoneità conosciuta si collega causalmente all’evento, può essere configurata una culpa in eligendo personale.

La responsabilità non deriva dalla carica, ma dalla specifica condotta negligente nell’esecuzione del mandato.

Gli errori più frequenti

Il primo errore consiste nell’affermare che la consegna del tetto trasferisca sempre e automaticamente la custodia all’impresa.

Il secondo consiste nel ritenere il condominio sempre responsabile soltanto perché proprietario della copertura.

Il terzo consiste nel confondere la responsabilità del condominio con quella personale dell’amministratore.

Il quarto consiste nel pretendere che l’amministratore sorvegli quotidianamente ogni operaio, attribuendogli funzioni tecniche che non ha assunto.

Il quinto consiste nell’escludere qualsiasi responsabilità del committente anche quando vi siano ingerenze, scelta negligente, rischi preesistenti o persistente disponibilità del cantiere.

Il sesto consiste nel chiamare indistintamente in causa tutti i partecipanti senza formulare per ciascuno una specifica allegazione causale.

Il settimo consiste nel riparare immediatamente il tetto senza documentare le tracce necessarie a ricostruire l’origine del danno.

Conclusioni: l’impresa risponde dell’errore operativo, ma l’esclusività deve essere dimostrata

L’appaltatore è normalmente il principale responsabile dei danni prodotti dalle modalità con cui organizza ed esegue i lavori.

Se un operaio utilizza male un cannello, provoca un incendio, perfora una tubazione o lascia la copertura priva di protezione, l’impresa risponde della condotta e dell’inadempimento agli obblighi contrattuali e di sicurezza.

La sentenza n. 9615 del 2025 del Tribunale di Milano ha applicato questo principio a un incendio verificatosi durante la posa della guaina bituminosa. Il giudice ha individuato la causa nella condotta dell’operatore, riconosciuto la responsabilità delle imprese e escluso quella dell’amministratore e del condominio nelle specifiche circostanze accertate.

Non può però ricavarsene la regola generale secondo cui l’appaltatore sarebbe sempre l’unico responsabile.

Il condominio può restare custode della copertura e rispondere quando il danno derivi dalla cosa, da condizioni pericolose preesistenti, da difetti di manutenzione o da una custodia non integralmente trasferita. La Cassazione ha infatti chiarito che l’appalto non determina, da solo, la perdita della custodia del committente.

L’amministratore non deve presidiare costantemente il cantiere, ma può rispondere quando violi un obbligo specifico del mandato, scelga personalmente un’impresa manifestamente inidonea, ignori un pericolo conosciuto o ometta di attivarsi dopo il sinistro.

Il direttore dei lavori e il coordinatore per la sicurezza possono essere corresponsabili quando il danno dipenda dall’omesso controllo rientrante nei rispettivi incarichi.

La regola conclusiva è pertanto questa: la responsabilità non si determina in base alla sola presenza dell’impresa sul tetto, ma attraverso l’accertamento della causa concreta del danno, del soggetto che controllava il cantiere, degli obblighi assunti e delle condotte che hanno concorso alla produzione o all’aggravamento dell’evento.