Affitti brevi e mercato immobiliare a Roma: tra giubilei, turismo e emergenza abitativa
Introduzione
Roma si prepara ad accogliere il Giubileo del 2025, un evento che catalizzerà un afflusso straordinario di pellegrini e turisti, trasformando temporaneamente la città in un palcoscenico globale. Ma insieme a questa opportunità economica, si intensificano dinamiche già in atto: un boom degli affitti brevi, l’esplosione del mercato degli immobili a uso turistico, e una crisi strutturale dell’accesso alla casa per i residenti.
Il contesto del Giubileo e i precedenti internazionali
Eventi globali come le Olimpiadi di Londra 2012 (+35% affitti brevi nel quartiere di Stratford) o Parigi 2024 (+30% affitti brevi ma prenotazioni sotto le aspettative per prezzi gonfiati) offrono lezioni chiare: grandi eventi aumentano la pressione immobiliare, riducono l’offerta residenziale e spingono verso una “turistificazione” delle città. Roma sembra avviarsi verso uno scenario simile.
I numeri del mercato romano
Secondo Inside Airbnb, a novembre 2024 erano attivi oltre 34.000 annunci sulla piattaforma solo a Roma, di cui il 73% per interi appartamenti. In zone periferiche come il Prenestino-Centocelle, l’offerta è cresciuta del 30% tra aprile e ottobre 2024. Il prezzo medio per notte ha raggiunto 216 euro (+72,6% rispetto al 2019), generando potenzialmente oltre 17.000 euro l’anno per host.
Questa corsa all’affitto breve ha fatto lievitare i prezzi di mercato, penalizzando i residenti. La competizione tra affitti brevi e residenziali ha acuito la scarsità di case disponibili e spinto molte famiglie verso le periferie o fuori città.
Redditività, oneri gestionali e fiscalità
Sebbene i guadagni lordi appaiano elevati, i costi di gestione (pulizie, manutenzione, utenze, biancheria, commissioni piattaforme) possono dimezzare il reddito. Con un incasso medio lordo mensile di 1.149 euro per appartamento, il netto spesso non supera quello di un affitto tradizionale, soprattutto per chi affida la gestione a terzi. A ciò si aggiunge la complessità normativa e fiscale, con obblighi di registrazione, licenze e controlli crescenti.
Dinamiche europee e modelli regolativi
Altrove in Europa, le città si muovono per limitare l’impatto degli affitti brevi:
- Parigi: massimo 120 notti l’anno, obbligo di registrazione.
- Londra: massimo 90 notti senza permesso.
- Amsterdam: solo 30 notti annue, licenza obbligatoria.
- Barcellona: divieto di affitto di stanze singole e controllo serrato delle licenze.
Queste misure cercano di bilanciare turismo e residenzialità, limitando la trasformazione del mercato in funzione unicamente turistica.
Il panorama romano e il ruolo degli host semi-professionali
A Roma, il 59,9% degli host possiede più di un annuncio: la gestione semi-professionale è diffusa. Le ricadute sono evidenti: riduzione dell’offerta abitativa, trasformazione sociale dei quartieri, sostituzione dei servizi locali con attività per turisti. I residenti a lungo termine faticano a trovare soluzioni abitative stabili.
Politiche urbanistiche e proposte di regolazione
- Tetto al numero di B&B: già adottato ad Amsterdam (riduzione del 30% in alcune aree).
- Incentivi fiscali agli affitti lunghi: contributi o agevolazioni per chi affitta ai residenti.
- Riqualiüicazione delle periferie: per alleggerire il centro e garantire nuove abitazioni.
Conclusione
Roma è di fronte a un bivio: continuare sulla via della massima monetizzazione turistica o ripensare un equilibrio tra accoglienza e vivibilità. Il Giubileo 2025 può diventare una svolta se accompagnato da politiche lungimiranti che tutelino il diritto alla casa, la coesione sociale e l’identità dei quartieri. Le scelte di oggi determineranno se Roma sarà, domani, una città per chi la vive o solo per chi la visita.
