INFILTRAZIONI IN CONDOMINIO: L’USUFRUTTUARIO PUÒ CHIEDERE IL RISARCIMENTO?
Analisi giuridica tra proprietà, custodia e responsabilità solidale
INTRODUZIONE
In ambito condominiale, le infiltrazioni d’acqua rappresentano una delle principali fonti di contenzioso. I soggetti coinvolti possono variare: proprietari, locatari, condomini, usufruttuari. Ma chi ha diritto a chiedere il risarcimento?
Una recente sentenza del Tribunale di Avellino (n. 1586/2024) ha chiarito che anche l’usufruttuario, pur non essendo proprietario del bene danneggiato, può agire in giudizio per ottenere il risarcimento, se il danno incide sull’immobile che egli ha in godimento.
Questa posizione trova fondamento in una lunga tradizione giurisprudenziale e in principi fondamentali del diritto civile.
CAPITOLO 1 – USUFRUTTO E LEGITTIMAZIONE ATTIVA
1.1 Cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto è un diritto reale limitato (artt. 978-1020 c.c.) che consente all’usufruttuario di godere di un bene altrui con obbligo di conservarne la destinazione economica.
📌 Caratteristiche principali:
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L’usufruttuario ha il possesso e l’uso del bene
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Il nudo proprietario conserva la titolarità formale
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L’usufruttuario può locare il bene a terzi (art. 999 c.c.)
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Ha l’onere della manutenzione ordinaria
1.2 Legittimazione processuale dell’usufruttuario
Secondo la sentenza di Avellino e l’ordinanza della Cassazione n. 15913/2022:
“L’usufruttuario può chiedere il risarcimento del danno per infiltrazioni d’acqua anche in assenza della proprietà del bene.”
📖 Fondamento:
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Art. 2051 c.c.: responsabilità per danni da cose in custodia
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Art. 2043 c.c.: responsabilità extracontrattuale (illecito civile)
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Art. 2055 c.c.: responsabilità solidale
💡 Il punto chiave è che non serve essere proprietari: è sufficiente la disponibilità materiale del bene danneggiato.
CAPITOLO 2 – CUSTODIA, RESPONSABILITÀ E SOLIDARIETÀ
2.1 L’art. 2051 c.c. e la responsabilità da cosa in custodia
📜 L’art. 2051 del Codice Civile prevede:
“Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.”
Nel caso di infiltrazioni da terrazzi, lastrici solari o tetti:
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Il condominio, quale custode delle parti comuni, è presunto responsabile.
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L’unica causa esimente è il caso fortuito (evento esterno, imprevedibile e inevitabile).
2.2 Lastrico solare e terrazzo a uso esclusivo: chi paga?
📍 Secondo Cass. Civ. n. 9449/2016 e la prassi consolidata:
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Il condominio risponde nella misura di 2/3 del danno
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L’usufruttuario o proprietario del terrazzo risponde per 1/3
Questa ripartizione deriva dall’obbligo solidale alla manutenzione (art. 1123 c.c.) delle parti comuni e dall’uso esclusivo che comporta maggiore controllo e usura.
2.3 Responsabilità solidale (art. 2055 c.c.)
Quando più soggetti concorrono al danno:
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Il danneggiato (usufruttuario, inquilino o proprietario) può chiedere l’intero risarcimento a uno qualsiasi dei responsabili.
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Spetta poi al responsabile principale rivalersi sugli altri coobbligati.
📖 Tribunale di Avellino 1586/2024:
“La parte attrice è pienamente legittimata ad agire per il risarcimento in proprio, anche se non proprietaria, purché subisca il danno nel godimento del bene.”
2.4 Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore ha il dovere di:
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Intervenire tempestivamente per fermare il danno
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Verificare la causa (infiltrazioni da tubo, copertura, impermeabilizzazione)
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Convocare l’assemblea per deliberare le riparazioni straordinarie
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Gestire le vertenze stragiudiziali e il contenzioso
⚠️ In caso di inerzia, anche l’amministratore può essere chiamato in causa per negligenza nella gestione dei beni comuni.
CAPITOLO 3 – IMPLICAZIONI PRATICHE E APPLICAZIONI
3.1 Quando l’usufruttuario può agire
📌 L’usufruttuario può richiedere il risarcimento del danno in presenza di:
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infiltrazioni che compromettono l’abitabilità e il godimento del bene
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danni materiali (intonaco, arredi, impianti)
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danni indiretti (deprezzamento, mancata locazione, spese di ripristino)
❗ Non è necessario coinvolgere il nudo proprietario, a meno che:
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il danno incida sulla struttura dell’immobile
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si voglia agire in giudizio con domanda di risarcimento patrimoniale permanente (es. deprezzamento della cosa)
3.2 Azione giudiziaria: contro chi?
👨⚖️ L’usufruttuario può agire contro:
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il condominio (per danni da parti comuni: tetti, terrazzi, lastrici)
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il singolo proprietario (se responsabile della superficie da cui proviene il danno)
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entrambi, in solido (ex art. 2055 c.c.)
🧾 Può agire anche in via extragiudiziale, inviando:
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diffida con richiesta risarcitoria
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richiesta danni previa perizia tecnica
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invito alla conciliazione o mediazione (DLgs 28/2010)
3.3 Giurisprudenza di supporto
📚 Cass. Civ. n. 10733/2000
→ “Il godimento effettivo del bene è sufficiente a fondare il diritto al risarcimento, anche se privo del titolo di proprietà.”
📚 Cass. Civ. n. 15913/2022
→ “Responsabilità del condominio per danni da infiltrazioni anche nei confronti dell’usufruttuario che subisca lesioni al proprio diritto di godimento.”
📚 Trib. Avellino n. 1586/2024
→ Conferma la piena legittimazione attiva dell’usufruttuario a richiedere i danni.
CONCLUSIONI – UNA POSIZIONE ATTIVA PER L’USUFRUTTUARIO
La giurisprudenza ha chiarito un punto fondamentale: non serve essere proprietari per difendere il proprio diritto all’integrità e alla fruibilità del bene.
L’usufruttuario è a pieno titolo:
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soggetto attivo in una controversia
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parte legittimata in sede stragiudiziale e giudiziale
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titolare di interessi economicamente risarcibili
👉 In caso di infiltrazioni, il consiglio è:
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Verificare la causa tecnica del danno
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Interpellare l’amministratore
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Redigere una perizia
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Avviare un’azione scritta per danni
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Coinvolgere il condominio e, se necessario, il proprietario esclusivo del terrazzo o lastrico
