B&B e condomini a Roma: convivenze difficili, diritti e responsabilità legali

Introduzione

Con l’aumento vertiginoso degli affitti brevi e l’esplosione del turismo urbano, sempre più appartamenti nei condomini romani vengono convertiti in bed & breakfast (B&B). Questa trasformazione, sebbene redditizia per i proprietari, può comportare frizioni con gli altri condomini, generando contenziosi su rumori molesti, utilizzo improprio degli spazi comuni e rispetto del regolamento condominiale.

Il diritto di aprire un B&B in condominio

Secondo l’art. 832 del Codice Civile, ogni proprietario può godere e disporre del proprio immobile. Nulla nella normativa italiana vieta di adibire un appartamento a B&B, anche in ambito condominiale, purché non vi siano clausole contrattuali esplicite nel regolamento condominiale che lo vietino. Tali clausole devono essere accettate da tutti i condomini e formulare un divieto specifico, chiaro e univoco per avere valore legale.

In assenza di questo divieto, la destinazione può essere liberamente scelta dal proprietario, anche se l’attività ricettiva può causare disagi.

Il problema delle immissioni rumorose

Il disagio più comune è rappresentato dal rumore causato dagli ospiti dei B&B. La Cassazione (sent. n. 26899/2014) ha stabilito che il diritto al riposo è tutelabile anche quando l’attività rumorosa non infrange limiti di legge ma supera la soglia della normale tollerabilità, che è definita in base al contesto ambientale (Cass. 6223/2002, ord. 21479/2024).

Le azioni legali possibili

Il condominio può agire solo in presenza di violazioni al regolamento condominiale o pregiudizi comuni. In caso contrario, sono i singoli condomini a dover agire:

• Azione risarcitoria (art. 844 c.c.): contro il proprietario o il conduttore dell’immobile se le immissioni arrecano danno morale o esistenziale. Anche il locatore può essere responsabile se ha locato l’immobile pur sapendo della sua futura destinazione molesta.
• Azione inibitoria: mira a far cessare le immissioni rumorose. Va indirizzata:
  • al conduttore per l’interruzione delle immissioni;
  • al proprietario per modifiche strutturali permanenti (Corte Appello Roma, sent. n. 1537/2023).

Giurisdizione competente

• Il Giudice di Pace è competente per liti su rumori ed esalazioni (art. 7 c.p.c.).
• Il Tribunale è competente quando si contestano violazioni al regolamento condominiale (Cass., ord. 22730/2017).

Il caso emblematico del Tribunale di Roma (sent. n. 243/2020)

Il Tribunale ha respinto l’azione del condominio, sottolineando che solo i singoli condomini danneggiati possono chiedere il risarcimento per immissioni ai sensi dell’art. 844 c.c. Inoltre, ha escluso la violazione del regolamento condominiale, poiché mancava la prova che l’appartamento fosse adibito stabilmente ad attività vietata (es. pensione, sanatorio, casa d’alloggio).

Conflitti sull’uso degli spazi comuni

Un tema sempre più delicato riguarda l’accesso degli ospiti a piscine, parcheggi o giardini condominiali, con episodi di comportamenti irrispettosi. Sebbene il regolamento condominiale possa limitare l’accesso, l’applicazione di tali norme richiede prove concrete e spesso si trasforma in contenzioso.

Conclusione

L’esercizio di un B&B in condominio è legittimo in assenza di divieti regolamentari espliciti. Tuttavia, per evitare conflitti e azioni legali, è essenziale adottare un comportamento responsabile, garantire il rispetto della quiete e dialogare con il condominio. La crescente diffusione dei B&B richiede una revisione normativa più equilibrata tra diritti proprietari e tutela della comunità residente.