Vendita immobiliare con difformità catastali o urbanistiche

Ottobre 22, 2025 Camillo Bernardini 1509 Visualizzazioni 0 Commenti 6 minuto di lettura

L’evoluzione della giurisprudenza di legittimità in tema di vendita immobiliare con difformità catastali o urbanistiche ha recentemente subito una significativa virata, alla luce di un orientamento della Corte di Cassazione che, pur nel rispetto delle norme formali, sottrae il contratto di compravendita alla sanzione della nullità anche in presenza di dichiarazioni non veritiere circa la conformità catastale dell’immobile.

Tale posizione giurisprudenziale, se da un lato rafforza il principio di stabilità negoziale, dall’altro solleva dubbi in ordine alla tenuta sistemica dei controlli preventivi di legalità nel settore delle transazioni immobiliari, spostando l’enfasi dalla nullità dell’atto al piano delle responsabilità postume, civili e penali.

1. La conformità catastale: da requisito sostanziale a dichiarazione formale

Con la legge 122/2010 è stato introdotto l’obbligo, in sede di stipula notarile di una compravendita immobiliare, di attestare la conformità tra lo stato reale dell’immobile e i dati catastali riportati negli atti. L’art. 19, comma 14, della legge citata prevede che:

“Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati esistenti sono nulli se agli stessi non è allegata una dichiarazione di conformità catastale sottoscritta dalle parti.”

La disposizione sembrava orientata a sanzionare con la nullità formale dell’atto ogni difetto di conformità tra i dati catastali e la situazione reale, o ogni omessa allegazione della dichiarazione.

Tuttavia, la Cassazione ha precisato che non è la falsità della dichiarazione a rendere nullo l’atto, bensì la sua assenza, sottolineando la natura “formale e strumentale” della nullità prevista dalla norma.

2. Falsa dichiarazione? Il contratto resta valido

Con una sentenza recente (Cass. Civ., Sez. II, n. 27531/2025), la Suprema Corte ha affermato che l’atto di compravendita immobiliare non è nullo nemmeno in presenza di una dichiarazione falsa circa la conformità catastale.

Il principio espresso è il seguente:

La nullità è testuale e formale: si verifica solo quando la dichiarazione manca del tutto.
Se la dichiarazione esiste, anche se errata o mendace, l’atto è valido, salva la responsabilità della parte dichiarante.

In tal modo, si ribadisce un primato della regolarità formale documentale sull’effettiva situazione materiale, con importanti implicazioni pratiche.

3. Conformità oggettiva e soggettiva: due livelli diversi

La Cassazione distingue tra:

Conformità oggettiva, cioè la corrispondenza effettiva tra lo stato dei luoghi e i dati catastali;
Conformità soggettiva dichiarata, cioè la mera esistenza della dichiarazione di conformità, sottoscritta dalle parti.

Il requisito richiesto dalla legge, per evitare la nullità dell’atto, è la presenza della dichiarazione, non la veridicità del contenuto. In questo senso, la falsità del contenuto non incide sulla validità dell’atto notarile, ma apre il fronte delle responsabilità post-contrattuali.

4. Le conseguenze della dichiarazione falsa: responsabilità civile e penale

La parte che ha reso una dichiarazione mendace circa la conformità catastale:

risponde civilmente ex art. 1337 c.c. (responsabilità precontrattuale) e/o art. 2043 c.c. (illecito extracontrattuale) per i danni subiti dalla controparte;
può essere chiamata a risarcire l’acquirente, qualora questi debba successivamente sostenere spese per la regolarizzazione catastale o urbanistica;
può incorrere in responsabilità penale, per falsità ideologica in atto pubblico (art. 483 c.p.), se la dichiarazione è rilasciata consapevolmente e con dolo.

Va aggiunto che il notaio, in caso di omessa verifica, potrebbe incorrere in responsabilità disciplinare o civile per violazione dei doveri di controllo e di informazione, pur restando estraneo alla responsabilità penale della dichiarazione.

5. Tutela dell’acquirente e rimedi esperibili

L’acquirente che si trovi a scoprire una difformità successiva all’acquisto ha a disposizione:

l’azione risarcitoria nei confronti del venditore per violazione degli obblighi informativi;
l’azione di annullamento per dolo o errore essenziale (art. 1439 e ss. c.c.), laddove possa dimostrare che la falsa dichiarazione ha inciso sulla sua volontà contrattuale;
la possibilità di chiedere l’adeguamento catastale/urbanistico a spese del venditore, se previsto contrattualmente.

6. Una svolta giurisprudenziale che privilegia la certezza degli scambi

La ratio della sentenza va letta nel solco di una giurisprudenza che:

intende limitare l’operatività della nullità formale ai soli casi espressamente previsti;
rafforza la stabilità del traffico giuridico immobiliare;
sposta la tutela del contraente leso dal piano dell’invalidità negoziale a quello del risarcimento del danno e della responsabilità contrattuale o extracontrattuale.

Tale impostazione, se da un lato riduce il rischio di paralisi del mercato immobiliare, dall’altro richiede maggiore diligenza e prudenza da parte degli acquirenti, i quali dovrebbero:

verificare direttamente la conformità urbanistica e catastale;
farsi assistere da tecnici qualificati prima della stipula;
inserire clausole di garanzia e responsabilità nel rogito notarile.

Conclusioni

Il principio stabilito dalla Cassazione nella sentenza n. 27531/2025 segna un importante arretramento del controllo di legalità “sostanziale” in sede notarile, privilegiando l’aspetto formale-documentale.
Il contratto di vendita resta valido anche in presenza di dichiarazioni false sulla conformità catastale, purché la dichiarazione sia presente e sottoscritta dalle parti.

Ciò non toglie che il venditore resti responsabile civilmente e penalmente per le dichiarazioni mendaci, mentre l’acquirente dovrà attivarsi con gli strumenti offerti dal codice civile, senza poter contare sulla nullità automatica dell’atto.

In definitiva, si consolida l’idea che la nullità sia extrema ratio, mentre le responsabilità postume devono essere valutate caso per caso. Un’impostazione che rafforza la certezza giuridica ma pone nuove sfide sul piano della tutela del contraente più debole.