Responsabilità del direttore dei lavori per abusi edilizi e interruzione del nesso causale: commento a Cass. Civ., Sez. III, 16 ottobre 2025, n. 27688
1. Premessa
La sentenza n. 27688/2025 della Terza Sezione civile della Corte di Cassazione affronta, con precisione dogmatica, il tema della responsabilità del progettista e direttore dei lavori in caso di abusi edilizi e della possibile interruzione del nesso causale tra la condotta tecnica illecita e il danno subito dagli acquirenti dell’immobile.
La decisione segna un punto di equilibrio fra l’esigenza di delimitare l’ambito di rischio governato dal tecnico e la tutela degli acquirenti di buona fede che subiscono le conseguenze economiche e giuridiche di un abuso urbanistico occulto.
La Corte chiarisce che la vendita di un immobile privo di abitabilità e conforme a un progetto abusivo non costituisce una “causa sopravvenuta autonoma e sufficiente” a interrompere il nesso causale tra l’abuso originario e il danno patito dai successivi acquirenti. Tale vendita, al contrario, rappresenta uno sviluppo prevedibile e coerente del rischio generato dal comportamento illecito del tecnico, il quale concorre al danno anche se non partecipa alla successiva negoziazione.
2. I fatti
Due acquirenti, Giovanni Bartolomei ed Elisabetta Messori, avevano acquistato nel 2004 due unità abitative dal costruttore Silvio Morselli, titolare della ditta Edil 95.
I contratti di compravendita garantivano che gli immobili fossero conformi alle norme edilizie e corredati del certificato di abitabilità. Dopo l’acquisto, gli attori avevano stipulato preliminari per la rivendita degli appartamenti a terzi, incassando caparre confirmatorie. Tuttavia, le compravendite definitive non si erano concluse perché il Comune aveva negato il rilascio del certificato di abitabilità: nel fabbricato erano stati realizzati sei appartamenti invece di cinque, in violazione della concessione edilizia.
Gli acquirenti, impossibilitati a vendere e costretti a sanare l’abuso a proprie spese, chiesero il risarcimento dei danni al costruttore Morselli e al geometra Claudio Leoni, progettista e direttore dei lavori.
Il Tribunale di Reggio Emilia condannava entrambi in solido, riconoscendo la responsabilità contrattuale del venditore e quella aquiliana del direttore dei lavori per violazione del principio del neminem laedere.
La Corte d’appello di Bologna, su impugnazione del geometra, riformava integralmente la decisione, escludendo ogni sua responsabilità.
3. La motivazione della Corte d’appello
Il giudice di secondo grado aveva ritenuto che:
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il danno fosse riconducibile solo alle inadempienze del costruttore, il quale aveva venduto immobili non sanati;
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gli acquirenti avessero agito con negligenza, acquistando consapevolmente immobili privi di abitabilità;
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la condotta del direttore dei lavori, pur collegata all’abuso originario, non avesse efficacia causale rispetto al danno, poiché la successiva vendita e la mancata sanatoria da parte del costruttore rappresentavano un “rischio nuovo ed eccentrico” rispetto a quello originariamente generato dal tecnico.
4. Il ricorso in Cassazione
Gli acquirenti ricorrevano per cassazione deducendo, tra l’altro:
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violazione degli artt. 2043, 2055 e 1669 c.c. per erronea esclusione della responsabilità del progettista e direttore dei lavori;
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travisamento delle prove circa la conoscenza degli abusi e il comportamento del geometra;
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falsa applicazione dell’art. 41, co. 2, c.p. in tema di interruzione del nesso causale, sostenendo che la vendita dell’immobile non potesse costituire una causa autonoma del danno.
5. La decisione della Cassazione
5.1. L’errore della Corte territoriale
La Suprema Corte ha ritenuto fondato il terzo motivo, cassando la sentenza impugnata.
Ha chiarito che la Corte d’appello aveva mal applicato il principio di causalità giuridica, ritenendo la vendita un evento “nuovo e indipendente” rispetto all’abuso edilizio, mentre in realtà essa rappresenta una naturale conseguenza del rischio edilizio attivato dalla condotta del direttore dei lavori.
Il danno (costi di sanatoria, perdita di caparre, incommerciabilità del bene) deriva in modo diretto e prevedibile dall’abuso edilizio commesso con la partecipazione del tecnico.
5.2. Il principio di diritto in materia di nesso causale
La Corte ribadisce un orientamento consolidato:
l’interruzione del nesso di causalità si verifica solo quando la causa sopravvenuta costituisce un fattore autonomo, imprevedibile e sufficiente di per sé a determinare l’evento dannoso, introducendo un rischio completamente nuovo rispetto a quello originario.
Pertanto, la vendita di un immobile abusivo non è un fattore autonomo, ma un’evoluzione della catena causale attivata dalla condotta illecita del progettista e del costruttore.
5.3. Responsabilità del direttore dei lavori
La Corte riafferma la responsabilità del direttore dei lavori per gli abusi edilizi commessi durante l’esecuzione dell’opera, in concorso con il costruttore, salvo che dimostri di:
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aver contestato formalmente le violazioni al committente;
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averne dato tempestiva comunicazione al Comune;
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e, nei casi più gravi, di aver rinunciato all’incarico.
Nel caso concreto, il geometra non aveva assolto tali obblighi, limitandosi a predisporre una “variante in sanatoria” mai presentata. Tale condotta non basta a escludere la colpa: il tecnico deve attivarsi per impedire l’abuso o dissociarsene formalmente.
6. La distinzione tra “rischio originario” e “rischio eccentrico”
L’ordinanza valorizza un principio di matrice penalistica, mutuato dall’art. 41, co. 2, c.p., applicato anche in sede civile:
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rischio originario: è quello direttamente collegato alla condotta del soggetto agente (es. realizzazione di opere abusive, difformità progettuali, mancata vigilanza);
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rischio eccentrico: è quello che si manifesta per effetto di un fatto sopravvenuto del tutto autonomo, estraneo e imprevedibile.
Nel caso in esame, il rischio originario comprende anche la possibilità che l’abuso edilizio produca effetti patrimoniali negativi sugli acquirenti.
La vendita non interrompe ma attualizza quel rischio, rendendo operativo il pregiudizio economico: la perdita di valore e la necessità di sostenere costi per la regolarizzazione dell’immobile.
7. La natura della responsabilità del progettista
Il giudizio di legittimità qualifica la responsabilità del direttore dei lavori come extracontrattuale (art. 2043 c.c.) nei confronti degli acquirenti, soggetti terzi rispetto al rapporto contrattuale con il costruttore, ma fondata su una violazione di regole di diligenza professionale e di norme di ordine pubblico (artt. 29 e 36 D.P.R. 380/2001).
Il progettista risponde, dunque, non solo per danni diretti al committente, ma anche verso gli aventi causa che subiscano conseguenze pregiudizievoli dall’opera abusiva.
In applicazione dell’art. 2055 c.c., la sua responsabilità è solidale con quella del costruttore.
8. L’interesse tutelato: la commerciabilità e l’affidamento dei terzi
La Cassazione riconosce implicitamente la tutela dell’affidamento dei terzi acquirenti nel regolare esercizio dell’attività edilizia e nella conformità dell’immobile alle norme urbanistiche.
La violazione di tali norme genera un danno non solo economico, ma anche di natura giuridica: la compromissione della commerciabilità del bene e la necessità di sanare a proprie spese l’irregolarità urbanistica.
Il direttore dei lavori, quale garante tecnico e pubblico ufficiale nell’ambito edilizio, è chiamato a prevenire tali conseguenze, essendo parte essenziale del meccanismo di controllo di legalità sostanziale.
9. Conseguenze pratiche e sistemiche
La pronuncia ha riflessi significativi nella prassi:
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Rafforza la responsabilità professionale dei tecnici, che non possono sottrarsi agli effetti civili dell’abuso invocando la successiva vendita dell’immobile o la condotta autonoma del costruttore.
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Amplia la tutela degli acquirenti di immobili abusivi, che possono agire non solo contro il venditore ma anche contro il progettista e direttore dei lavori.
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Chiarisce i limiti dell’interruzione del nesso causale, precisando che la catena eziologica resta integra finché l’abuso edilizio continua a produrre conseguenze economiche o giuridiche.
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Richiama il ruolo pubblico del direttore dei lavori come garante dell’interesse collettivo al rispetto della disciplina edilizia.
10. Conclusioni
La Cassazione, con la sentenza n. 27688/2025, afferma un principio di rilievo sistemico:
“La vendita dell’immobile realizzato in difformità dal titolo edilizio non costituisce causa sopravvenuta autonoma e sufficiente a interrompere il nesso causale tra la condotta del progettista-direttore dei lavori e il danno subito dagli acquirenti, poiché rappresenta l’attuazione di un rischio rientrante nell’area di prevedibilità e di governo del tecnico.”
In sintesi:
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la responsabilità del progettista/direttore dei lavori si estende anche ai danni subiti dagli acquirenti;
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la catena causale resta integra finché il rischio generato dall’abuso edilizio non si è esaurito;
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l’inerzia del tecnico rispetto alla sanatoria o alla denuncia dell’abuso configura un comportamento colposo;
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la tutela dell’acquirente trova fondamento nella funzione pubblica e di garanzia dell’attività tecnica edilizia.
La pronuncia conferma un orientamento di rigore e di responsabilizzazione della figura tecnica nell’ambito edilizio, riaffermando il primato della legalità urbanistica e la centralità del principio di causalità oggettiva nel diritto civile contemporaneo.
